Hauskauf: Erster Eindruck und Gutachter

Hallo liebe Fachwerkfreunde,

ich liebäugele mit dem Kauf eines FW-Hauses (Mitte 18 Jh., saniert, Innenstadtlage, nicht freistehend, Ensemble-Denkmalschutz). Mein Bauchgefühl bei zwei Besichtigungsterminen war sehr positiv; ich hatte den Eindruck, dass das Haus gepflegt und in einem guten Allgemeinzustand ist. Ich muss allerdings dazu sagen, dass ich, was FW-Häuser betrifft, absolut unbeleckt bin.

Daher habe ich heute begonnen, mich im Forum einzulesen, und was ich dort teilweise zu "hören" bekam, hat mich sehr stark abgeschreckt. Gerade bei (teil-)sanierten FW-Häuser scheint die Gefahr von Pfusch bzw. unsachgemäßer Ausführung bis hin zu Totalschaden doch sehr hoch zu sein. Es wäre für mich ein Horror-Szenario, in ein Fass ohne Boden zu investieren. Mein Wunsch ist es, mit geringen (Schönheits-) Reparaturen auszukommen und möglichst schnell in das Haus einzuziehen.

Augenfällig bei "meinem" FW-Haus ist, dass die Deckenbalken (und bedingt die Deckenhöhe) sehr schräg sind (auf die Hausbreite bestimmt 15 cm Höhendifferenz) und auf der Außenfront das Fachwerk zum Teil verwittert bzw. rissig wirkt (wurde bei der Sanierung überstrichen). Vielleicht ist das kein Problem und bei der Sanierung ist alles korrekt gelaufen, ich kann das aber nicht beurteilen.

Übrigens, es handelt sich um folgendes Objekt: http://www.immobilienscout24.de/expose/85877796

1.) Mich würde Euer erster Eindruck interessieren. Ich weiß, eine Ferndiagnose ist unmöglich, dennoch wäre mir jeder Kommentar oder jede Einschätzung sehr wertvoll, weil sie mir in meinem weiteren Entscheidungsprozess helfen.

2.) Mit dem Makler ist ein dritter Besichtigunsgtermin vereinbart, bei dem ich einen Gutachter bzw. Bausachverständigen mitnehmen möchte. Kann mir hierfür jemanden eine Empfehlung aus dem Wiesbadener/Idsteiner Raum aussprechen?

An alle, die sich die Mühe machen, mir zu antworten, schon mal ein großes dickes Dankeschön!

Viele Grüße,
Alexander

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 06.01.16


Hallo Alexander,

auf den ersten Blick gefällt mir das Haus gut - beziehungsweise die beiden Häuser. Da das sanierte Haus sehr klein ist, macht es wahrscheinlich Sinn beide Häuser auf einmal zu übernehmen. Wenn Ihr in das erste eingezogen seid, habt Ihr ja Zeit das zweite zu sanieren.

Wegen der Besichtigung meld' Dich doch mal bei Christian Kornmayer, er schreibt auch hier im Forum:

http://community.fachwerk.de/index.cfm/ly/1/0/community/a/showMitglied/4313$.cfm

Christian kann Dir auch sehr gute Tipps geben, wie Du Haus 2 sanieren kannst ;-)

Viele Grüße

Dirk
: - )
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 06.01.16

Ganz ehrlich


Knapp 180 tausend € für ein 116 m2 großes Grundstück auf dem zwei Häuser mit einer wohnfläche von 160 m2 stehen von dem sie (mindestens) bei dem einen noch den kompletten Innenausbau finanzieren müssen.
Kein Stellplatz fürs Auto, kein Garten, den Besuch müssen Sie zum Rauchen auf die Straße schicken.
Da würde ich lieber mieten.
Wenn Sie sich aber schon gänzlich verliebt haben würd ich den Tipp von Dirk befolgen, der gute heißt allerdings Christoph.

Mitglied der Fachwerk.de Community
BAUST Bau & Sanierung Struve | | 07.01.16

Hauskauf


Hallo Alexander,
nur vom Äußeren her ohne jede techn Information zur erfolgten Sanierung kann kaum etwas gesagt weden.

ich würde auf jeden Fall versuchen, alle Rechnungen zu den vorgenommenen Arbeiten zu bekommen, desweiteren feststellen, wieweit die Arbeiten von einem Fachmann geplant und von Fachfirmen ausgeführt wurden, welche Denkmalschutzauflagen bestehen und ob alle bisherigen Arbeiten abgenommen wurden,

ist baurechtlich der Dachausbau möglich-bei welchen Auflagen und Kosten?
Gibt es Parkplätze?

Gibt es Bescheinigungen über Schadensfreiheit- es ist möglich, dass Schäden einfach überdeckt und übermalt wurden.
Oder Aufstellungen eines Sachverständigen zur Bauaufnahme und zu Schäden vor der Sanierung?

Bilder der techn Einrichtungen, Zähler,Heizanlage etc fehlen.
Ich würde alle qm- Angaben überprüfen.

Wie sieht die Dachdeckung aus, Sparren, Lattung, Pfannen,Schornstein und Schornsteinkopf?
Auf jeden Fall aufs Dach gehen und auch alle Anschlüsse untersuchen.

Wurde die Elektrik komplett erneuert? Leerrohre oder Mantelleitungen? Unterverteilerkästen in jeder Etage?
Sind genug Sicherungs- oder Zählerplätze für die übrige Elektrifizierung vorhanden?

Wurde der Heizkessel/Therme auch für die Beheizung des Nachbargebäudes ausgelegt?

Wie hoch sind die Kosten für öffentliche Gebühren-Straßenfromt ist relativ lang-falls nach lfm berechnet wird.
Können irgendwelche Anschlußgebühren, Straßenumgestaltung kosten etc noch folgen?

Was besagt der Energieausweis? Verbrauch oder Bedarfsbrechnung?
Liegen Verbrauchsangaben seit erfolgter Sanierung vor und wieviel Bewohner lebten im Gebäude?

Welche Kosten fallen an, um die komplette Sanierung beider Gebäude fertig zu stellen?

Allerdings würde ich generell keinem Makler 6% des Kaufpreises bezahlen- nur wenn ich mindestens den Betrag vom Kaufpreis herunter gehandelt habe.

Die bisher an der Sanierung beteiligten Firmen kontaktieren-auch zur einschätzung der nätigen weiteren Arbeiten.
Welche Mieten können erzielt werden und decken diese die Finanzierungskosten- falls es doch einmal vermietet werden sollte?
Nur das sanierte Gebäude ist natürlich winzig und lohnt sicher nicht.

Makler (mit Zeugen) befragen, ob irgendwelche Schäden festgestellt wurden und ob Gutachten, auch von anderen Interessenten, erstellt wurden.
Nicht unter Zeitdruck setzen lassen mit Hinweis auf angebliche anderen Interessenten- üblicher Trick, um schnellen Kaufabschluß zu bewirken.
Nachbarn befragen zu anderen Interessenten, Erfahrungen mit dem Gebäude etc
das läßt sich noch weit fortsetzen- Vor-ort Begutachtung ist aber notwendig und genaue Recherche

Mir sind unsanierte Gebäude wesentlich lieber, bei denen alle Bauteile offen vorliegen und nichts kaschiert werden kann- zudem kann dabei die Sanierung komplett nach eigenene Vorstellungen durchgeführt werden.
Wenn würde es ohnehin nur bei deutlicher Preisreduzierung in Frage kommen-vor allem bei den noch ausstehenden Kosten.

Andreas Teich

Kaufberatung


Zusammenfassend bzw. ergänzend zu dem bereits zuvor gesagten:

- die Sanierungsmaßnahmen des "entzückend saniertern FWH" sollten im Detail vom jetzigen Eigentümer nachvollziehbar belegt und dokumentiert werden können. Sie sind auf baukonstruktive und bauphysikalische Stimmigkeit und auf Übereinstimmung mit den Anforderungen der Denkmalbehörde zu prüfen. Auch müssen die Vorgaben der EnEv aus dem jeweiligen Sanierungsjahr erfüllt worden sein. Sollte das Dach von Haus 1 ausgebaut worden sein, sollte die Baugenehmigung dafür vorliegen.

- Haus 2 wird mindestens ein mittelschwerer Sanierungsfall werden mit den entsprechenden Kosten. Der Fachwerkteil und der Dachstuhl lassen Instandsetzungsmaßnahmen vermuten. Hier sind dann die neuesten Anforderungen der EnEV 2016 umzusetzen.

- Interessieren würden mich vor allem die Grundriss- und die Grundstückszusammenhänge. Eigentumsrechtlich sollten letztere idealerweise entweder sauber getrennt oder bereits grundbuchlich vereinigt worden sein. Ich würde hier jedoch eher unklare Verhältnisse erwarten, eventuell Probleme mit Abstandsflächen (Baulasten) oder aus grenzständiger Bebauung (Gebäudeabschlusswände, Öffnungen darin, Brandschutzanforderungen). Der Dachausbau von Haus 2 ist naürlich bauantragspflichtig.

Als innerstädtisches Ensemble sind die beiden Häuser nicht uninteressant, wenn Sie eine gewisse Enge und nachbarliches Aufeinanderhocken nicht stört.

Ich führe Immobilienkaufberatungen in NRW/RLP/RHeinhessen durch und habe im letzten Jahr einige Objekte u.a. 3 Hofreiten in Ihrer Region begutachtet. Eine Auflistung der Objekte und einige Kundenbewertungen können Sie unter "pickartz.architektur" einsehen. Nähere Infos zu meiner Baufberatung sende ich Ihnen gerne per Email zu. Eine überschlägige Abschätzung der Sanerungskosten ist nach der Begehung möglich.
... den Dingen auf den Grund gehen ...
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pickartz architektur | | 07.01.16

Fachwerk nichts wert


Ich stelle jetzt wieder mal fest dass alle Sanierungsarbeiten die man an einem Fachwerkhaus macht nichts wert sind. Sie dienen nur dazu den Preis auf ein Niveau zu drücken, das in Richtung unsaniertes Fachwerk geht. Ob das das Interesse einen Bausubstanz zu erhalten fördert, wage ich zu bezweifeln.

Das Haus ist gerade außerhalb vom Speckgürtel Frankfurts und damit ist auch die Lage mit in die Überlegungen einzubeziehen. Wenn man alle möglichen Sanierungen mit einberechnen muss kann man nie ein Haus kaufen, und noch viel weniger ein Fachwerkhaus.

Nur so mal als Überlegung an die Spezialisten.
Ein Fachwerkhaus ist romantisch und hat große Vorteile. Die Raumaufteilung ist nicht vernünftig
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| 07.01.16

@Historia


Die Schlussfolgerung, das ein saniertes Fachwerkhaus nix Wert sei ist falsch.

Es ist nur leider all zu oft so, dass mancher die Begrifflichkeit aufhübschen mit sanieren verwechselt, dass iss ne Makler Krankheit.
Real ist es halt oft so, dass die vermeidlichen Sanierungsmaßnahmen nicht einmal das verbaute Material wert sind, von der investierten Zeit mal ganz abgesehen.
Einem Häuslebauer der sein halbes Leben lang jede freie Minute gewerkelt, oder kostenpflichtig werkeln hat lassen, werden Sie psychologisch schwer beibringen können dass das was er da gemacht- oder machen lassen hat Murks ist.

Dies zu beurteilen ist nun mal auch für Profis äußerst schwer, darum ist die oben angesprochene Dokumentation der Sanierungsmaßnahmen ungemein wichtig.
Wo diese fehlt würde ich keinem Interessenten sagen wollen dass dieser Mehrpreis gerechtfertigt ist.

Die beiden Häuser haben etwa die gleiche Größe, das vor 20 Jahren sanierte Haus soll bei 85 m2 wohnfläche ca.70 Tausend mehr kosten, da würde ich als potentieller Käufer schon wissen wollen ab diese Kosten im Verhältnis stehen.

Könnte gut sein das die „entzückende Sanierung“ so wie die auf den Bildern gelaufen ist, und dann muss das mitbezahlte Lebenswerk des Vorgänger noch mal saniert und bezahlt werden.

Mitglied der Fachwerk.de Community
BAUST Bau & Sanierung Struve | | 07.01.16

Bild


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Mitglied der Fachwerk.de Community
BAUST Bau & Sanierung Struve | | 07.01.16

Bild


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Mitglied der Fachwerk.de Community
BAUST Bau & Sanierung Struve | | 07.01.16


Eure Hinweise zur "Sanierungsqualität" sind völlig berechtigt - ich habe auch Fachwerkhäuser angeschaut, in die liebevoll und mit viel Überzeugung Bauschaum und Plastikfenster mit Sprossen in Aspik reingewürgt wurden.

Die entsprechende Skepsis macht also Sinn - aber es gibt eben auch Häuser, die von Leuten "mit Plan" saniert wurden. Klar kann da auch etwas schief gehen (im Nachhinein bin ich auch nicht mit allen Handwerkern glücklich, die hier gearbeitet haben...), das kann einem aber auch bei Neubauten passieren...

Ob der Preis passt, muss man mit dem Gutachter ausloten - bei den hohen Grundstücks- und Häuserpreisen in der Gegend bekommt man in ähnlicher Lage fürs gleiche Geld vielleicht gerade eine Dreizimmerwohnung.

Christian -> Christoph: Sorry ;-)
: - )
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 07.01.16

Sanierung


Ja, entweder mit ausführlicher Dokumentation und Prüfung der verwendeten Materialien oder ein Fachwerk mit hohem Sanierungsstau.
Alles dazwischen kann mit hoher Wahrscheinlichkeit noch nicht mal dein Geld parken lassen.
In den 80-iger Jahren noch wurden Matherialien verwendet, welche auf die Substanz zerstöhrerisch wirkten.
Jörg Jostock

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 07.01.16

Ein Fachwerkhaus muss man wollen


Wenn du ein Fachwerkhaus rational betrachten willst, dann lass es und Kauf dir ein neues Haus.
Ein Fachwerkhaus das 100% gerade ist, gibt es nicht.
Das ist nicht schief, sondern hat Charakter. ;-)

Du wirst zu deiner Frage tausend verschiedene Antworten bekommen.
Meine Erfahrung ist: wenn das Haus dir gefällt und du dich darin wohlfühlst und du dich nicht zu sehr verschulden musst, dann nimm es.
Mir wurde auch abgeraten meine Häuschen zu kaufen, das war vor 15 Jahren. Zum Glück habe ich nicht zugehört.
Heute werde ich um das was daraus entstanden ist beneidet.

Klaus
200 Jahre ins Jetzt übernehmen
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 07.01.16

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