Ab wann ist ein Haus nicht mehr zu retten?

Hallo,

schon wieder ich ;-))
Wir haben "unser" Haus von 1702 jetzt nochmal angucken können. Es steht in Hanglage, von oben Felder, in Flussrichtung nur wenig Bäume, mindestens zwei Quellen springen im Grundstück vor dem Haus. Der Keller, auf einer Seite frei, zerbröselt zwischen den Fingern (Sandstein) - nicht nur feucht, sondern nass! Das Dach ist an zwei Ecken schadhaft, dort sind auch die Mauern verfault. Dafür sind für Laienaugen die Balken doch im Großteil noch ok. Fenster, Heizung muss neu, das Haus hat keinen Kamin, wir hätten aber gern einen... die Scheune ist leider sehr schlecht (untypisch und stillos) aufgearbeitet worden, bietet aber bei Abriss kostenlose neue Balken ;-), im Nebengebäude zwei wassergefüllte Erdlöcher, in einem sprudelt es!
Nun sind wir völlig unschlüssig - direkt Finger weg oder doch mit einem Sachverständigen hin? Was kostet so eine Einschätzung von einem Architekten, auf die Gefahr hin, dass das Ergebnis negativ ausfällt? Abriss, Drainage des Grundstückes und Neubau eines Hauses können wir uns sehr wahrscheinlich nicht leisten, das Grundstück ist ohnehin recht teuer.

Bis vor einem Jahr soll das Haus bewohnt gewesen sein, tatsächlich finden sich innen einige angefangene Stellen, an denen das Fachwerk gepflegt und die Zwischenteile verputzt sind.

Kann uns jmd ab- oder zuraten zu einer Architektenprüfung??

Herzlichen Dank!
Steffi Lenz

Hallo Steffi,
erstmal: Glückwunsch zur Entscheidung, so ein Haus überhaupt in Betracht zu ziehen. Fachwerkhäuser sind wirklich toll!!! Wir selbst haben eins im September gekauft, wir waren vorher mit einem "seltsamen" Architekten dort, der die Gefache mit Ytong ausmauern wollte *ugh*. Auch 2 mal mit einem Zimmermann. Wir haben dann das Haus gekauft und zum Glück richtig viel Geld und Puffer eingeplant (was aber jetzt garnicht reichen wird... Garten und Dacheindeckung müssen jetzt erstmal warten *schade*). Ein Zimmermann und Restaurator (ein anderer als bei der Hausbesichtigung) tauscht jetzt die maroden Balken aus. Wir dachten eigentlich, es handle sich nur um einen Schwellbalken und um einen kleinen Teil der Gefache und haben 4 T Euro kalkuliert. Nun wird es ca. 25 T Euro kosten - alleine die Zimemrmannsarbeiten. Nun fragen wir uns (wo bei unserem Haus wirklich NICHT viel zu machen ist), was wohl ein richtig sanierungsbedürftiges Haus zu reparieren kostet!!! Unser Haus (wirklich, das war auch bis zum SChluss bewohnt und es ist wirklich nicht viel zu machen) kostet ca. 150 T Euro - nur die Sanierungskosten (und wir hatten das Glück, das Dach - und die Sparren - sind in Ordnung, wir haben keinen Hausschwamm...) und da ist dann noch nicht mal alles neu (z. B. nur teilweise ausgetauschte Fenster und so weiter). Nehmen Sie unbedingt einen Fachmann mit. Zahlen Sie lieber jetzt die 1000 Euro als zum Schluss in einem halbfertigen Haus zu sitzen, das nicht bezugsfertig ist und das Geld ist alle. Fragen Sie beim Denkmalamt nach Architekten, mit denen sie zusammenarbeiten oder einen Restaurator in der Denkmalpflege! Unbedingt, sonst machen Sie sich vielleicht unglücklich! Wenn ich dran denke, was hätte noch alles auf uns zukommen können... Aber: das Arbeiten am und im Haus macht wirklich total großen Spass! Ach so, Kamin kostet pro lfm ca. 250 Euro (grade gestern erfahren...), alleine eine Kellersanierung (das Haus muss ja auf was draufstehen) wird vielleicht schon ein Vermögen kosten. Was die Balken betrifft, die äußerlich noch in Ordnung sind: solche hatten wir auch. Außen tipptop, von der Innenseite (wenn man den Putz mal abgemacht hat), total zerfressen und garnicht mehr zu gebrauchen. Wenn das Haus (und die Balken) erstmal längere Zeit feucht war, das freut die Käfer um so mehr...

noch was

... wenn Sie mit dem Architekten da waren und sich überlegt haben, ob Sie so viel Geld und Arbeit reinstecken können und wollen, dann tun Sie das auf jeden Fall. Wir standen vor unserem Haus und dachten "das ist es", ohne drinnen gewesen zu sein . Je mehr man sich mit diesem haus beschäftigt, desto mehr fühlt man sich verbunden (ich wollte am Anfang Kunststoffenster reinmachen... oh Gott, wenn ich da dran denke... aber Sie werden auch noch solche Erfahrungen machen . Und ich würde mit keinem tauschen wollen.

drum prüfe wer sich ewig bindet

hallo steffi,
jetzt sind sie an einem punkt angelangt, wo man dies nicht mehr so einfach über ferndiagnosen in der community abhandeln kann;
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ihnen scheint das gebäude und ggf. das grundstück zu gefallen -sie schreiben schon "unser" haus-, wenn dann auch noch der preis passt!? -wobei sie schreiben, dass das grundstück recht teuer ist-, dann kann man trotz der geschilderten problematik weiter überlegen;
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dennoch unserer meinung nach, das wichtigste für jeden bauherren ist: "drum prüfe, wer sich ewig bindet!"
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besichtigen auf jeden fall das gebäude zusammen mit einem sach- u. fachkundigen fachmann -architekt, holzfachmann, etc.- ihres vertrauens (referenzen);
um diesen zu finden, schauen sie sich einerseits für sie gut sanierte gebäude in der umgebung an, fragen sie dessen eigentümer nach der zufriedenheit mit ihrem planer, nach der abwicklung und auch nach den kosten; bzw. wenden sie sich an das entsprechende landesamt für denkmalpflege bzw. bauaufsichtsamt-untere denkmalschutzbehörde und lassen sie sich namen von kollegen geben, mit denen gute erfahrungen -nicht aber nur mit optischen- gemacht wurden;
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dann am besten die denkmalschutzbehörde, sowie genehmigungsbehörde kontaktieren und mögliche auflagen -denkmalschutz, gestaltungssatzung, etc.- erfragen -hier kann ihnen auch auskunft über mögliche förderungen gegeben werden -förderprogramme abhängig davon, wo ihr gebäude steht;
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sollten sie dann das gebäude erwerben, ist es unserer meinung nach am sinnvollsten, sich von ihrem planer ein sanierungskonzept mit einem sanierungsdrehbuch erstellen zu lassen, aus dem können sie dann ersehen, was neben den bereits geschilderten arbeiten noch weiteres dazukommt und vor allem auch deren kosten;
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was natürlich kein fachmann beurteilen kann, ist der für sie bestimmt sehr wichtige ideelle wert;
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dennoch, auch wenn die begeisterung noch so groß, nicht die fakten aus den augen verlieren;
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hoffe ihnen auch hierbei etwas weitergeholfen zu haben
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ps. werde ihnen noch direkt eine mail zukommen lassen;
grüsse aus würzburg

bewusst anders Bauen

Hallo Steffi Lenz,

die Einschätzung des Architekten kann unter Vereinbarung nach Stundenaufwand abgerechnet werden oder als Festpreis. Es ist zuvor festzulegen welchen Umfang zu leisten ist. Reicht ihnen eine mündliche oder wollen sie gar eine schriftliche Einschätzung mit grober Kostenschätzung. Schriftlich hat Bestand – gerade bei den Fachplanern ist dies wichtig. Nach BGB haben Sie nämlich eine dreißigjährige Haftung! Ja- Baufirmen nur zwei oder fünf. Man kann auch als Bauherr relativ schnell eine guten oder weniger guten Fachplaner unterscheiden. Der gute kennt sich in der Bauphysik bestens aus und hat auch einiges hinsichtlich Architekturqualität zu bieten. Beachten Sie, dass die hochgepriesene Wärmedämmung nicht alles ist und schon gar nicht die Dampfdiffusion. Es gibt wichtigere Baustoffeigenschaften.

Seit Jahren Baue ich keine Drainage mehr ein. Diese ist unsinnig und schädigt ein Gebäude nachhaltig. Viele Planer und Baufirmen verlassen sich auf die DIN-Angaben. Diese sind jedoch gerade in diesem Bereich mehr als falsch. Schauen sie auf meiner Homepage unter Publikationen/Meißner Amtsblatt nach und sie werden selbst erkennen warum.

---- Wenn Sie mehr wissen möchten und ihre ängste genommen haben wollen, so könnte dies einfachhalber telefonisch getan werden. Zum Thema ist einiges unter http://www.gesundes-bauen.com/publikationen.htm nachzulesen. Dort sind viele gute Ansätze aufgezeigt.


----- Ich kann Ihnen nur zuraten einen Fachplaner mit zu Rate zu ziehen (natürlich nur wenn es kein Stümper von Planer ist) und erste Kosten und Sanierungsansätze aufzeigen zu lassen. Dafür haftet dieser. ------ Von wo kommen Sie eigentlich und wo steht das (ihr) Häuschen?



Viele Grüße aus Radebeul
Michael Reisinger

Kosten

Zu einer Architektenprüfung kann ich nur zuraten. Im Gespräch sollten Sie unbedingt Ihre Vorstellungen zum Haus erläutern. Ihr Planer kann die vorhandene Substanz begutachten, Sanierungsüberlegungen anstellen und mit wenigen Preisen hinterlegen. Dann wissen Sie bereits, wo Sie landen. Selbstverständlich hängt nicht alles vom Gebäude, sondern auch viel vom Grundstück ab, ob sich eine Sanierung lohnt oder nicht. Eine Begutachtung kann ohne schriftliche Erstellung von Unterlagen bei 150 Euro anfangen und bei einem Gutachten mit Sanierungsüberlegungen zwischen 1000 und 2000 Euro liegen.

Architektengutachten

Wenn Sie sich in einer Situation befänden wie beschrieben, jedoch das zu erwerbende Haus vermieten wollen würden, so liessen sich die Kosten für das Gutachten von der Steuer absetzen, selbst wenn das Gutachten dazu führt, dass das Haus nicht erworben und saniert wird. Das Finanzamt müsste in diesem Fall, z.B. durch einen aktuellen Mietspiegel der Region und einige Rendite-Rechnungen erkennen können, dass Sie wirklich (mal) vorhatten, zu vermieten.
Gruß, Boris Scharinger