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Nach Auskunft von LBS Research zeigt auch ein Blick über die
Grenzen, dass die weitere Aufwärtsentwicklung der Wohnflächennachfrage
hierzulande völlig plausibel ist. So lag die Pro-Kopf-Wohnfläche in Dänemark und
Luxemburg bereits im Jahre 2003 bei gut 50 Quadratmetern, in den USA im Jahre
2001 sogar bei 62 Quadratmetern. Insgesamt nimmt nach der empirica-Analyse die
Wohnflächennachfrage im Zeitraum von 2005 bis 2030 um 19 Prozent auf 4,4
Milliarden Quadratmeter in ganz Deutschland zu. "Das bedeutet noch für viele
Jahre einen Neubaubedarf von mindestens 330.000 Wohneinheiten pro Jahr", so die
Berliner Forscher in ihrem Fazit.
Dabei ist empirica in den demografischen Annahmen sogar
ausgesprochen zurückhaltend gewesen. Die vom Institut verwendete Variante IV der
10. koordinierten Bevölkerungsprognose, die in ihren Modellannahmen eine
Nettozuwanderung von nur 100.000 Menschen pro Jahr unterstellt, gilt allgemein
als Untergrenze der wahrscheinlichen Entwicklung. Üblicherweise geht das
Statistische Bundesamt von der Variante V mit einer Nettozuwanderung von rund
200.000 Personen aus. Danach liegt der Bevölkerungsstand in Deutschland 2030 bei
81,2 Millionen. Die neueste Prognose des Deutschen Instituts für
Wirtschaftsforschung (DIW), die aktuelle Informationen zur steigenden
Lebenserwartung der Menschen einbezieht, sieht nach Auskunft von LBS Research
für 2030 mit 83,6 Millionen Einwohnern sogar einen höheren Bevölkerungsstand als
heute voraus.
empirica legt seiner Prognose die aktuelle Auswertung der
Einkommen- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Jahres 2003 zu Grunde. Danach ist
im früheren Bundesgebiet allein in den letzten zehn Jahren die Wohnfläche pro
Kopf um 10 Prozent angestiegen (von 40 auf 44 Quadratmeter). In den neuen
Ländern und Berlin hat dagegen die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf um den
doppelten Wert zugenommen, nämlich um 8 Quadratmeter innerhalb von nur zehn
Jahren; das ist ein relativer Anstieg um 28 Prozent. Nur auf den ersten Blick
überrascht, dass das Wachstum pro Kopf bei den Mieterhaushalten besonders stark
ausgeprägt war. Der Grund leuchtet ein: Typischerweise haben in Ostdeutschland
kinderreiche Haushalte verstärkt Wohneigentum erworben, die kleineren
kinderlosen und älteren Haushalte sind dagegen meist in den Mietwohnungen
geblieben, pro Person haben sie damit im Schnitt jetzt mehr Fläche zur
Verfügung.
Dass die künftige Wohnflächennachfrage in zunehmendem Maße von
steigenden Einkommen der Bevölkerung abhängt, wird vor allem an der Prognose für
Ostdeutschland deutlich. Hier werden nach der Einschätzung von empirica ab 2015
zwar allmählich weniger Haushalte leben; trotzdem wächst die insgesamt bewohnte
Fläche weiter an, weil die größeren Wohnflächenansprüche diesen Effekt deutlich
überkompensieren. Ursache ist die weiter zunehmende Ost-West-Angleichung bei der
Wohnungsversorgung, nicht zuletzt auch durch Fortschritte bei der
Wohneigentumsbildung.
Der bereits angesprochene Neubaubedarf lässt sich laut empirica
nicht ausschließlich aus der Prognose der zusätzlichen Wohnflächennachfrage
ableiten. Denn zusätzlich zur steigenden Wohnflächennachfrage sei zu
berücksichtigen, dass das Wohnflächenangebot durch Abriss oder Umnutzung
vermindert und die Größenstruktur von Bestandswohnungen durch Zusammenlegungen
verändert werde. Bei einem Ersatzbedarf von nur 0,3 Prozent des Bestandes, so
folgert empirica, ergäbe sich in den kommenden Jahren bis 2010 bereits ein
Neubaubedarf von insgesamt rund 330.000 Einheiten. Die Baugenehmigungen des
laufenden Jahres bleiben dahinter um annähernd 100.000 Wohnungen zurück, merkt
LBS Research in diesem Zusammenhang an.
Dies sei umso besorgniserregender, als die genannte Bedarfszahl
laut empirica schon die absolute Untergrenze sei. Denn da der Zusatzbedarf an
Wohnfläche regional sehr unterschiedlich sei und auf immer mehr regionalen
Märkten Wohnungsüberschüsse aufträten, komme noch zusätzlich ein struktureller
Neubaubedarf an den Standorten mit Wohnungsknappheiten hinzu. Deswegen, so die
Forscher, werde der Neubaubedarf am Ende sogar deutlich über den genannten
Werten für den Zusatz- und konventionellen Ersatzbedarf liegen. Auch für die
Jahre nach 2015 (im Osten) und 2020/2025 (im Westen), wenn die Haushaltszahlen
ihren Höhepunkt überschritten haben und daher scheinbar mengenmäßig kein
Zusatzbedarf mehr bestehe, sei folglich keineswegs ein Ende des Wohnungsneubaus
in Sicht.
<div align='right'>Siehe auch: ausgewählte weitere Meldungen:
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Nach Auskunft von LBS Research zeigt auch ein Blick über die
Grenzen, dass die weitere Aufwärtsentwicklung der Wohnflächennachfrage
hierzulande völlig plausibel ist. So lag die Pro-Kopf-Wohnfläche in Dänemark und
Luxemburg bereits im Jahre 2003 bei gut 50 Quadratmetern, in den USA im Jahre
2001 sogar bei 62 Quadratmetern. Insgesamt nimmt nach der empirica-Analyse die
Wohnflächennachfrage im Zeitraum von 2005 bis 2030 um 19 Prozent auf 4,4
Milliarden Quadratmeter in ganz Deutschland zu. "Das bedeutet noch für viele
Jahre einen Neubaubedarf von mindestens 330.000 Wohneinheiten pro Jahr", so die
Berliner Forscher in ihrem Fazit.
Dabei ist empirica in den demografischen Annahmen sogar
ausgesprochen zurückhaltend gewesen. Die vom Institut verwendete Variante IV der
10. koordinierten Bevölkerungsprognose, die in ihren Modellannahmen eine
Nettozuwanderung von nur 100.000 Menschen pro Jahr unterstellt, gilt allgemein
als Untergrenze der wahrscheinlichen Entwicklung. Üblicherweise geht das
Statistische Bundesamt von der Variante V mit einer Nettozuwanderung von rund
200.000 Personen aus. Danach liegt der Bevölkerungsstand in Deutschland 2030 bei
81,2 Millionen. Die neueste Prognose des Deutschen Instituts für
Wirtschaftsforschung (DIW), die aktuelle Informationen zur steigenden
Lebenserwartung der Menschen einbezieht, sieht nach Auskunft von LBS Research
für 2030 mit 83,6 Millionen Einwohnern sogar einen höheren Bevölkerungsstand als
heute voraus.
empirica legt seiner Prognose die aktuelle Auswertung der
Einkommen- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Jahres 2003 zu Grunde. Danach ist
im früheren Bundesgebiet allein in den letzten zehn Jahren die Wohnfläche pro
Kopf um 10 Prozent angestiegen (von 40 auf 44 Quadratmeter). In den neuen
Ländern und Berlin hat dagegen die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf um den
doppelten Wert zugenommen, nämlich um 8 Quadratmeter innerhalb von nur zehn
Jahren; das ist ein relativer Anstieg um 28 Prozent. Nur auf den ersten Blick
überrascht, dass das Wachstum pro Kopf bei den Mieterhaushalten besonders stark
ausgeprägt war. Der Grund leuchtet ein: Typischerweise haben in Ostdeutschland
kinderreiche Haushalte verstärkt Wohneigentum erworben, die kleineren
kinderlosen und älteren Haushalte sind dagegen meist in den Mietwohnungen
geblieben, pro Person haben sie damit im Schnitt jetzt mehr Fläche zur
Verfügung.
Dass die künftige Wohnflächennachfrage in zunehmendem Maße von
steigenden Einkommen der Bevölkerung abhängt, wird vor allem an der Prognose für
Ostdeutschland deutlich. Hier werden nach der Einschätzung von empirica ab 2015
zwar allmählich weniger Haushalte leben; trotzdem wächst die insgesamt bewohnte
Fläche weiter an, weil die größeren Wohnflächenansprüche diesen Effekt deutlich
überkompensieren. Ursache ist die weiter zunehmende Ost-West-Angleichung bei der
Wohnungsversorgung, nicht zuletzt auch durch Fortschritte bei der
Wohneigentumsbildung.
Der bereits angesprochene Neubaubedarf lässt sich laut empirica
nicht ausschließlich aus der Prognose der zusätzlichen Wohnflächennachfrage
ableiten. Denn zusätzlich zur steigenden Wohnflächennachfrage sei zu
berücksichtigen, dass das Wohnflächenangebot durch Abriss oder Umnutzung
vermindert und die Größenstruktur von Bestandswohnungen durch Zusammenlegungen
verändert werde. Bei einem Ersatzbedarf von nur 0,3 Prozent des Bestandes, so
folgert empirica, ergäbe sich in den kommenden Jahren bis 2010 bereits ein
Neubaubedarf von insgesamt rund 330.000 Einheiten. Die Baugenehmigungen des
laufenden Jahres bleiben dahinter um annähernd 100.000 Wohnungen zurück, merkt
LBS Research in diesem Zusammenhang an.
Dies sei umso besorgniserregender, als die genannte Bedarfszahl
laut empirica schon die absolute Untergrenze sei. Denn da der Zusatzbedarf an
Wohnfläche regional sehr unterschiedlich sei und auf immer mehr regionalen
Märkten Wohnungsüberschüsse aufträten, komme noch zusätzlich ein struktureller
Neubaubedarf an den Standorten mit Wohnungsknappheiten hinzu. Deswegen, so die
Forscher, werde der Neubaubedarf am Ende sogar deutlich über den genannten
Werten für den Zusatz- und konventionellen Ersatzbedarf liegen. Auch für die
Jahre nach 2015 (im Osten) und 2020/2025 (im Westen), wenn die Haushaltszahlen
ihren Höhepunkt überschritten haben und daher scheinbar mengenmäßig kein
Zusatzbedarf mehr bestehe, sei folglich keineswegs ein Ende des Wohnungsneubaus
in Sicht.
<div align='right'>Siehe auch: ausgewählte weitere Meldungen:
