Dachanschluss, wer zahlt Sanierung?

[chris.b]

Ich habe kein wirklich aktuellen Beitrag zum Thema gefunden, und jeder Fall ist ja auch etwas speziell.
Zum besseren Verständnis hab ich 2 Bilder angefügt, unser Haus ist das tiefergelegene.
Auf dem ersten Bild sieht man den Dachanschluss von Norden her. Der Regen kommt als bildlich gesprochen von rechts (Westen) und hinten (Süden). Das Ganze ist schon etwas länger offen und wir haben es jetzt vom Verkäufer mit dem Mangel so gekauft und das soll zeitnahe instand gesetzt werden.
Nur wer zahlt denn genau solche Schäden? Der Verursacher ist ja hier wohl klar der Regen von der Nachbarwand. Die Häuser schließen zur Straße bündig ab, laufen aber nach hinten auseinander, es ist also ein Zwischenraum zwischen den Häusern. Somit ist zumindest kein Wohnraum betroffen. Aber sowohl der Dachbalken am Rand (der unsere Ziegel trägt) als auch der ebenerdige Querbalken darunter sehen nicht gut aus und müssen vermutlich getauscht werden.
Der Wohnraum bei uns endet (auf dem Dachbodenbild) bei den vorderen senkrechten Dachstuhlträgern. Der Raum bis zur hinteren Wand ist zumindest im auf dem Bild abgesperrten Bereich (unten/mitte links im Bild) bis zum Erdboden offen.
Die hinter Holzfassade ist dementsprechend bereits das Nachbarhaus.
Ich muss nochmal zwecks Argumentation mit den Handwerkern sprechen, wie genau es mit möglichen Schäden am Nachbarhaus aussieht.
Kosten laut Zimmermeister ca. 7000€, je nachdem ob und wieviel Balken getauscht werden müssen.

Was würdet ihr sagen? Muss der Nachbar mitmachen, oder sollte man den freundlich darüber aufklären und nur bitten, sich an den Kosten zu beteiligen? Der Mangel dürfte denen aber wohl bekannt sein.

 

[Holzkopf1]

Moin,
Auf den ersten Blick sehen eure Ziegel ja noch um einiges frischer aus als die vom Nachbarn. Da wurde wohl bei der eindeckung geschlampt und keine vernünftige Anbindung an die eternietfassade des Nachbarn gemacht. Meinem Leienhaften empfinden nach sehe ich den Nachbarn da nicht in der Pflicht. Bestenfalls könnte man gemeinsam die geplante Abdichtung nach der Reparatur besprechen.

 

[chris.b]

Wie meinst du das? Nach der Reparatur muss man doch nichts mehr Abdichten?! Das wird doch mittels Reparatur dann abgedichtet, oder nicht?

 

[Holzkopf1]

Reparatur war auf den Dachstuhl nicht auf die Spenglerarbeit bezogen. Der Zimmerer wird ja sicher das Vorgehen beschrieben haben. Früher hat man derartige Anbindungen ja mit Bleikragen gemacht so wie zb bei meinem Nachbarn (siehe auf dem Bild anbei)

 

[chris.b]

Achso. Also meinst du, maximal den Nachbarn bei einer Kostenbeteiligung der Spenglerarbeiten anfragen?

Der Zimmermeister meinte, wenn der Balken raus muss, dann wird halt mit Kran die Seite etwas abgedeckt und mit Kran der Balken neu gesetzt. Er hat bislang nur eine Sichtkontrolle gemacht, aber meinte, dass ein Balken definitiv raus muss. Hat er auch schon im Kostenvoranschlag mit drin. Mal sehen wie schnell das mit den Anträgen beim Denkmalamt geht.

 

[Holzkopf1]

Wie schon gesagt, ich kann keine Rechtlich verbindliche Aussage machen. Aber nach meinem Empfinden schon, mal sehen was der Rest des Forums so sagt.

 

[chris.b]

Trotzdem danke für deine Einschätzung.

 

[Ruhestand]

Der Verursacher ist ja hier wohl klar der Regen von der Nachbarwand.

Klingt, ehrlich gesagt, etwas putzig!
Verursacher ist zweifellos, wer den Ortganganschluss nicht fachgerecht ausgeführt hat.
Interessant ist sicher, abzuklären, ob es für die Eternitvertäfelung auf deinem Grundstück eine Genehmigung, Duldung oder ob sie, mangels ehemaligem Einspruch, evtl. zum Gewohnheitsrecht geworden ist.

Zwischen Nachbargiebel und deinem Dach hätte ein fachgerechter, wasserdichter Ortganganschluss hergestellt werden müssen.
Das ist hier offensichtlich nicht erfolgt.

bei der eindeckung geschlampt und keine vernünftige Anbindung an die eternietfassade des Nachbarn

Fachgerechte Anbindung heisst, natürlich an die Giebelmauer des Nachbarn und nicht an die hinterlüftete Vertäfefelung, die ganz grundsätzlich nicht wasser-, schlagregendicht ist.

Die Eternitvertäfelung, die im Regelfall auf einer Lattenunterkonstruktion
(Lattung und Konterlattung +für das Eternit ca. 2 cm => 8 cm), angebracht wurde, hätte unterschnitten werden müssen.

Paralell zu deiner Dachneigung muss zunächst eine Saumlatte unter die Vertäfelung eingebracht werden.
D.h. natürlich, die Vertäfelung entsprechend großflächig, paralell zu deiner Dachneigung vorher abzubauen.
Ist eigentlichnicht problematisch, weil diese Platten üblicherweise [vor 100 Jahren ;-)]mit robusten Dachpappnägeln befestigt wurden.
Letztere muss dann, nach der erneuten Montage, mit ca. => 2 cm Überhang (Tropfnase!) exakt paralell zu deinem Dachgefälle geschnitten werden.

Stimmt, das kostet erheblich mehr, als der vorhandene Pfusch.
Ich hab mal eine Skizze angefügt, wie man diesen Anschluss ausführen kann!
"Kann", weil es für derartige Ortgang-, Giebelanschlüsse (meines Wissens!) keine Standardlösungen gibt.

Muss der Nachbar mitmachen, oder sollte man den freundlich darüber aufklären und nur bitten, sich an den Kosten zu beteiligen? Der Mangel dürfte denen aber wohl bekannt sein.

Meine Sicht:
Nein, dem Nachbarn kann dein Problem egal sein, es sei denn, es gibt schriftliche Vereinbarungen dazu.

Auf den ersten Blick sehen eure Ziegel ja noch um einiges frischer aus als die vom Nachbarn.

Wenn es zutrifft, dass die Vertäfelung des Nachbarn vor der Deckung deines Daches schon vorhanden war, würde ich lieber mit ihm ein Bier trinken als ihn auf eine Kostenbeteiligung anzusprechen.
Aktuell geschieht die Hinterlüftung seiner Eternitvertäfelung [hoffentlich für dich, keine Asbestfasertafeln, (was fast anzunehmen ist)] über deinen Dachraum.
Bei ordnungsgemäßem Anschluss (mein Vorschlag nur z.B !), müsste er sich möglichst umgehend künftig selbst um die notwendige Hinterlüftung seiner "tollen" Verkleidung kümmern, die Lösung mit dir absprechen.

Andernfalls wird es bei ihm in Folge irgendwo bald Tauwasserproblem geben!

 

[chris.b]

Danke für den ausführlichen Beitrag.
Die aufgezeichnete Lösung klingt nach einer sehr guten Lösung. Leider sind es tatsächlich Eternitplatten, die in der Gegend sehr gängig sind (wurde nicht viel erneuert bislang in der Ecke).
Wieso muss sich der Nachbar dann künftig selbst um die Unterlüftung kümmern? Liegt das rot eingezeichnete Blech direkt auf seiner Hauswand, wodurch von unten keine Luft mehr zirkulieren kann? Darf ich das dann überhaupt so machen? Gut, ich muss mein Haus ja iwie schützen dürfen. Aber wie soll der Nachbar dann sein Problem lösen, wenn ich einfach deinen Vorschlag verbauen lassen kann?

Von Oben einfach ein Blech gegen bauen und irgendwie zukitten ist tatsächlich eine Lösung die wohl wieder nur kurz halten dürfte, oder?

ABER da die Ziegel auf der Seite vermutlich eh abgenommen werden müssen um den Balken zu tauschen, kann man deinen Vorschlag ja eigentlich auch mit einbauen.
Was würdest du sagen, was das preislich für eine Differenz macht?

EDIT:

Hier nochmal die Rückseite. Die Schäden in dessen Wand müsste der Nachbar aber dann selbst reparieren? Dadurch wird ja unser Haus direkt geschädigt.
Und hinten muss man ja auch die Konstruktion wie von dir vorgeschlagen dann anbauen.

 

[Ruhestand]

Leider sind es tatsächlich Eternitplatten,

Wieso leider Eternit?
Problem wäre, wenn es Asbestzementplatten wären.

 

[chris.b]

Ohh... Verständnisproblem. Ich habe Eternit mit Asbest gleichgesetzt, was ja aber nur für eine bestimmte Zeitspanne gilt.
Aber wir haben auf der anderen Seite auch diese Platten, da wurde bereits gesagt, dass es sich um Asbest handelt. Zumindest hingen die schon in den 90ern da. Und neu sahen die nicht aus.
Also in der Gegend wurde scheinbar bei Außenverkleidungen viel mit Asbest gearbeitet.
Nur möchte ich da nicht auf dem Dach Herumturnen um die Platten mit Schutzkleidung anzunehmen. Dann muss so wohl ein Spezialbetrieb dran.
Oder kann man das von außen nicht genau erkennen, ob die Platten mit Asbest versetzt sind?

 

[chris.b]

Hier hab ich mal ein Bild von 94 aus der Denkmalakte. Vielleicht kann jemand etwas aus dem Bild oder dem Anschluss ableiten.
Das älteste Bild ist von 91, ebenfalls mit der selben Eindeckung.

 

[Ruhestand]

Wieso muss sich der Nachbar dann künftig selbst um die Unterlüftung kümmern? Liegt das rot eingezeichnete Blech direkt auf seiner Hauswand, wodurch von unten keine Luft mehr zirkulieren kann?

Ja, er müsste sich selbst kümmern, wenn es keine anderslautende Beleg gibt, die eine Verantwortlichkeit des ehemaligen Eigentümers für diesen Dachanschluss gibt.
Siehe nachfolgendes Zitat.

Interessant ist sicher, abzuklären, ob es für die Eternitvertäfelung auf deinem Grundstück eine Genehmigung, Duldung oder ob sie, mangels ehemaligem Einspruch, evtl. zum Gewohnheitsrecht geworden ist.

Ja, die Ortgang- / Giebelverblechungmuss direkt an der Giebelmauer deines Nachbarn verankert/angebracht werden.

 

[Ruhestand]

Also in der Gegend

Welche Gegend?

 

[Ruhestand]

kann man das von außen nicht genau erkennen, ob die Platten mit Asbest versetzt sind?

NEIN, DAS KANN MAN NICHT !

 

[chris.b]

Ja, er müsste sich selbst kümmern, wenn es keine anderslautende Beleg gibt, die eine Verantwortlichkeit des ehemaligen Eigentümers für diesen Dachanschluss gibt.
Siehe nachfolgendes Zitat.

Ja, die Ortgang- / Giebelverblechungmuss direkt an der Giebelmauer deines Nachbarn verankert/angebracht werden.

Muss ich dann mal abklären demnächst. Und die Verkleidung des Nachbarhauses ragt schon in mein Grundstück? Ist das so bei Anbauten?

 

[chris.b]

Welche Gegend?

Südniedersachsen, Harzrand

 

[chris.b]

NEIN, DAS KANN MAN NICHT !

Seltsam.... Bei unserer Außenfassade mit den Platten haben alle Handwerker und Gutachter direkt gesagt, dass das Asbestplatten sind. Also muss ich das quasi mal an etwaigen Bruchkanten defekter Platten kontrollieren bzw. labortechnisch untersuchen.

 

[Ruhestand]

Nur möchte ich da nicht auf dem Dach Herumturnen um die Platten mit Schutzkleidung anzunehmen.

Du wirst nicht umhin kommen, mit einer Leiter mal ne kleine Ecke als Materialprobe abzubrechen und die dann labortechnisch analysieren zu lassen.
ASBESTFASER ist erwiesenermaßen extrem karzinogen!
Falls das für die Vertäfelung des Nachbarn zutrifft,
müssten Arbeiten an dieser Verkleidung, lt. gesetzlichen Betimmungen, eine zertifizierte Fachfirma vornehmen.

Nur du hast ein Dilemma (Teufel oder Belzebub).

Machst du den Dachanschluss nicht absolut schlüssig, ist es ja sinnlos den Streichballken und die Schwelle für 7k austauschen zu lassen.
In wenigen Jahren musst du die Hölzer wieder erneuern!

 

[Ruhestand]

Bei unserer Außenfassade mit den Platten haben alle Handwerker und Gutachter direkt gesagt, dass das Asbestplatten sind. Also muss ich das quasi mal an etwaigen Bruchkanten defekter Platten kontrollieren bzw. labortechnisch untersuchen.

Ich versteh jetzt deine Frage nicht!