Brauche bitte dringend eure Hilfe in Sachen Fassade

29.09.2012 Tanja



Hallo liebe Fachwerkbegeisternten,

wirklich dringend bitte ich euch um eine Einschätzung zu dem auf den Bildern gezeigten Fachwerk.

Ich möchte mir eine ETW in einem alten Traufenhaus von ca. 1750 kaufen, allerdings hatte ich am Montag einen Zimmermann zu Besuch, der sagte, die komplette Fassade müsse in den kommenden 5 Jahren repariert werden.
D.h.: Gefache raus, Balken befestigen, komplett neu Stein für Stein mauern, verfugen. Kosten für 20 Gefache sind mit ca. 10.000 € angesetzt, je nach Beschädigung auf Grund einer eventuell bereits eingetretenen Feuchtigkeit noch mehr. Dabei ist muss man wissen, dass er im Auftragsfall der ausführende Dienstleister wäre.

Allem Anschein nach wurden die Gefache beim Neuaufbau des Hauses im Jahr 1990 nicht mit Leisten versehen und die Balken sind untereinander nicht miteinander verbunden. Einzelne Gefache sind bereits um max. 1 cm aus dem Fachwerk herausgetreten. Man kann mit einem Messer von 30 cm Länge ins Fachwerk eindringen und ohne Widerstand durch die Fugen gehen. Es handelt sich dabei auch noch um die Wetterseite.

An Pläne komme ich nicht mehr ran, der Architekt ist nach dem Bau hinter schwedische Gardienen gewandert, nun unauffindbar untergetaucht. Ein echter Krimi :-)

Gestern sprach unser Hausmeister mit einem befreundeten Architekten und bekam den Rat, dass eine neue Verfugung absolut ausreichend sei. Das würde die Kosten natürlich wesentlich verringern.

Was sagt eure Erfahrung?

Ich bitte euch dringend um Hilfe, da der Finanzierungsantrag bereits läuft und eigentlich alles in Bezug auf den Kauf geklärt ist.

Leider kann ich nur ein Bild einfügen, wenn ihr noch Bilder benötigt, ich habe gerade welche gemacht und kann diese besser per Mail versenden, schreibt mir bitte eine Mail, wenn dieses eine Bild nicht reicht: elfentanzfilz@gmail.com

Vielen vielen Dank für eure Einschätzungen, Tipps und Kommentare!
Bitte lasst mich jeden eurer Geistesblitze wissen!
Lieben Dank :-)
Tanja





Anhand eines Bildes kann ich die Ausführungsart und die Qualität nicht wirklich eindeutig beurteilen. Die Gefache können mit zu hart gebrannten Ziegelsteinen ausgefacht sein, der Mörtel ist zementhaltig, dadurch kommt es zu einer insgesamt scheibenartigen Ablösung. Vor allen Dingen sehe ich an der Fachwerkkonstruktion keinen einzigen Holznagel, Hinweis auf Metallverbinder.
Wenn dieses Bauteil schon so aussieht, dann schwant mir nichts Gutes. Entweder das ganze Haus mal eingehender ansehen oder Hände davon lassen.

Bernd Kibies





Guten Tag Herr Kibies,
vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung. Ich war so frei und habe Ihnen kurz weitere Bilder per Mail gesendet. Die Wand von innen ist soweit trocken, allerdings hat es über der Haustür bereits reingeregnet. Die Wohnung bis auf Fassade als sehr gut bewertet.
Sehen Sie die Notwendigkeit, alle Gefache neu zu mauern?
Viele Grüße





und noch ein Bild



Die fehlenden Holznägel ...



... sind m. E. nicht das Problem, denn bei sachgerechter Ausführung der zimmermannsmäßigen Verbindungen (Zapfen usw.) und der Ausfachungen müssen sie nicht unbedingt sein. - Bei uns im Objekt finden sich Eichen-Holznägel ausschließlich an den Scheerzapfen der Rofen!

Die hier vorhandenen Ausfachung sind allem Anschein nach jedoch nicht fachgerecht ausgeführt worden.
Von daher sehe ich prinzipiell mittel- bis kurzfristigen Sanierungsbedarf, u. U. sogar Gefahr im Verzug.





Toll, dass so schnell Rückmeldungen kommen, wirklich klasse!

Zapfen wurden nach kurzem Messertest nur vereinzelt gefunden.

Anbei noch ein Bild auf dem zu sehen ist, wie weit einige Gefache bereits aus dem Fachwerk treten.

Hat von Ihren jemand beirets Gefache komplett neu aufbauen lassen und kann einen Schätzwert abgeben, was die Sanierung kosten würde?





Bei der Qualität der ausgeführten Arbeiten würde ich jedoch einmal die Verbindungen überprüfen. Ich werde schon hellhörig bei, „beim Neuaufbau des Hauses im Jahr 1990“. Da hier ohnehin große Fugen vorhanden sind, kann man dort einmal mit einem schmalen Messer ö.ä. prüfen, ob man auf einen metallischen Widerstand trifft. Ansonsten gibt es ja auch Prüfgeräte dafür.

@Tanja Nielsen
Danke für die Bilder, eine Ertüchtigung der Gefache werden Sie nicht hinbekommen. Langfristig empfehle ich Ihnen eine Erneuerung. Es stellt sich die auch die Frage, inwieweit hier schon weitere Schäden durch eine Bewitterung der Fassade vorliegen. Das Gebäude befindet sich in der Beanspruchungsgruppe III nach DIN 4108-3.
Wenn Sie möchten, dann können Sie mich am Montag gerne einmal anrufen.

Ein schönes Wochenende wünscht

Bernd Kibies





Sehr gerne nehme ich das Angebot wahr, Sie direkt am Monatg zu kontaktieren. Weitere Meinungen helfen mir momentan wirklich sehr weiter. Passt es gegen 17:00 Uhr?
Vielen Dank schonmal vorab!

@ all: Freue mich über weitere Beiträge
Ich bin gerne bereit in dieses besondere Objekt mein erstes verdienstes Geld zu stecken, allerdings ist es für mich essentiell vorher die Kosten soweit wie möglich einschätzen zu können.
Ich wünsch allen schonmal ein schönes Wochenende!



Eigentumswohnung im Fachwerkhaus



@tanja

Habe ich das richtig verstanden, dass sie nur eine Eigentumswohnung in dem Haus erwerben wollen?

Wenn ja dann sollte ihnen klar sein, dass Arbeiten an der Fassade eines gemeinsamen Beschlusses der Eigentümer bedürfen. Ich stelle es mir schwierig bis unmöglich vor, hier einen Konsens unter den Eigentümern herzustellen. Falls das Angebot sehr günstig ist, dann muss es noch nicht einmal mit den Bauschäden zu tun haben, sondern kann auch Ausdruck einer komplizierten Eigentümersituation sein.



ETW - Anteil



Hallo

Wenn ich das richtig verstanden habe ist es eine Wohnung bei mehreren Miteigentümern?

Wenn Ja - lassen Sie es!

Aufgrund der von Ihnen beschriebenen Sachen ist es wie so oft völlig falsch aufgebaut - schaut gut aus!
Aber im Grunde eine Schrotthalde!

Suchen Sie weiter!

Florian Kurz
www.slow-house.de





In dem Haus befinden sich insgesamt 8 Wohnungen, die meisten direkt vom Eigentümer bewohnt. Die Stimmung zwischen den Eigentümern ist sehr gut. Ich wohne seit fast drei Jahren in der Wohnung, die Stimmung im Haus ist sehr harmonisch. In der Teilungserklärung ist nicht explizit die Fassade als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen. So wie es jetzt aussieht, müssen Kosten für die Fassadensanierung von dem Besitzer der Wohnung hinter der betroffenen Fassade getragen werden. Das wären denn die besagten 10.000 € für meinen Bereich. So wurden zumindest vorherige Reparaturen kostentechnisch aufgeteilt. Allerdings mussten noch keine Reparaturen in der Höhe durchgeführt werden.....
Bin nun natürlich verunsichert, da ich gerade ausgelernt habe und gut haushalten muss, um mir diesen Traum zu leisten...





Kenne mich nicht gut aus mit Eigentumswohnungen, aber Teile die ganz offensichtlich für das Gebäude notwendig sind wie Dachfläche, Fassade oder Fundamente werden doch in keiner Teilungserklärung erwähnt.
Wenn Sie bisher nur als Mieter in dem Haus gewohnt haben, dann haben Sie nur einen einseitigen Eindruck von der guten Stimmung. Die sieht in einer Eigentümerversammlung, in der es um notwendige Investitionen an der Substanz des Hauses geht, plötzlich ganz anders aus. Wenn einer Person die Mehrheit des Hauses gehört, hängen fast alle solche Entscheidungen im Wesentlichen von ihr ab.
Ich habe so das Gefühl, dass der Kauf der Wohnung keine gute Idee für Sie ist.



Das ist doch...



... sinnentleert wennn jeder für "seine" Gefache zuständig ist...

Ich würde abwarten/& tendenziell abraten... es sei denn, es ist ein "Schnäppchen"...

Gute Wünsche,
sh





ich wollte mich nochmal für die Hilfe bedanken, genau diese Unterstüzung brauche ich momentan :-)

Die letzten Protokolle der Eigentümerversamlung habe ich gelesen, es sind keine umfangreichen Investitionen geplant.
Es handelt sich um 8 Eigentümer, jeder eine Wohnung, Stimmen sind also ausgeglichen, Stimmung sehr gut.

Und was die Entscheidung leichter macht: Es handelt sich um einen wirklich guten Preis, Innenstadtlage und die innere Substanz ist in sehr gutem Zustand, zudem möchte ich momentan das Geld nicht auf der Bank bunkern, die Zinsen sind unschlagbar und insgesamt wäre die Investition ein guter Zwischenstep bis ich mit ca. 30 ein gemeinschaftliches Resthofprojekt realisieren werde.

Ziegel und Dachaufbau wurden für sehr gute befunden. Schwamm-oder Hausbockbefall, Schimmel sind bisher nicht aufgetreten. Feuchtigkeit bis auf einen kleinen Teil im Eingangsbereich bei Starkregen auch nicht.

Erschwert wird die Entscheidung durch den Denkmalschutz und die damit verbundenen Auflagen bei der Sanierung.

Der Rechtsanwalt der Vermieterin prüft gerade die Teilungserklärung hinsichtlich einer evtl. Zahlungsaufteilung.



Zum Zustand der Fassade



kann ich nicht viel beitragen. Aber bei einem Wiederaufbau 1990 wäre ich vorsichtig. Schnell und schön aber oft nicht nachaltig gebaut und daher nach 20 Jahren reparaturbedürftig.
ETW - Recht
Dringend in die Teilungserklärung sehen und die letzen Versammlungsprotokolle bzw. die sogenannte Beschlusssammlung verlangen. In den Protokollen und der Beschlusssammlung kann man gut ablesen, wie sich die Gemeinschaft um das Eigentum kümmert, und ob größere Arbeiten geplant sind.
In der Teilungserklärung wird bei den Außenwänden in der Regel zwischen gemeinschaftlichem Eigentum an den tragenden
Bestandteilen incl. Außenputz, und den nicht tragenden Bestandteilen wie Innenputz und Innenwände unterschieden. Ob in eurer Teilungserklärung auch die Ausfachungen als Sondereigentum gelten - kaum vorstellbar und müsste dann auch ganz genau so drin stehen.
Ohne Einblick in diese beiden wichtigen Unterlagen + Wirtschaftspläne der letzten Jahre, würde ich keine ETW kaufen. Der Verkäufer sollte diese auch auf Verlangen vorlegen - tut er das nicht.... noch mehr Vorsicht.
Zur Beschlussfindung über Baumaßnahmen reicht übrigens so viel ich weiß mittlerweile die einfache Merheit der Eigentumsanteile ( nicht der Eigentümer ).

Also wirklich noch einmal gaannzz genau hinsehen - vor Allem, wenns schon an einer Stelle durchregnet....

LG
anna

Upps, da wa die TE schon schneller ;)



Vorsicht vor dem Bocksgärtner



Hallo

Zitat:
Der Rechtsanwalt der Vermieterin

der wird nicht FÜR die Mieter oder Käufer arbeiten!

Lassen Sie es einfach - das macht die wenigeren Probleme!

Schauen Sie sich nach anderen Sachen um - so lange es nicht "brennt" … bei der augenscheinlichen Betrachtung geht das auf lange Sicht nicht gut!

Florian Kurz
www.slow-house.de





Hey Anna :-)
Danke für deine Antwort.
Ich ärger mich über den Fakt, dass die hinteren Teile des Hauses von 1750 im Vergleich gut aussehen und vorne mit schneller Nadel genäht wurde. Aussehen ist nicht alles, Substanz zählt. Meine Überlegung ist, dass man einmal invetiert und dafür eine solide Fassade für die kommenden Jahrzehnte hat. Wenn der preis nicht so gut wäre, würde ich nicht so darauf rumdenken.

Anscheinend wurden nicht komplett durchgetrocknete Balken verwendet, die mit der Zeit an Volumen verloren haben.

Das Verhältnis zur Vermieterin ist super, war 5 Jahre meine Schwiegermutti in Spee, von daher vollstes Vertrauen.
Die Wirtschaftspläne bin ich im Detail mit dem Eigentümer und gleichzeitig Verwalter / Hausmeister durchgegangen, alles einwandfrei.

LG





http://www.google.de/imgres?um=1&hl=de&safe=off&client=firefox-a&sa=N&rls=org.mozilla:de:official&biw=1280&bih=637&tbm=isch&tbnid=aKrZADszgkQJ3M:&imgrefurl=http://www.geolocation.ws/v/W/File:Itzehoe%2520Sandkuhle%25203%2520IMG%25203783.JPG/-/en&docid=uGC1qp5qpZ03PM&itg=1&imgurl=http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/2/27/Itzehoe_Sandkuhle_3_IMG_3783.JPG/1024px-Itzehoe_Sandkuhle_3_IMG_3783.JPG&w=1024&h=768&ei=aVBnUNLhMIbCswbG0YC4Dg&zoom=1&iact=hc&vpx=307&vpy=159&dur=561&hovh=161&hovw=213&tx=143&ty=50&sig=109785593023766095567&page=1&tbnh=138&tbnw=182&start=0&ndsp=17&ved=1t:429,r:1,s:0,i:74

Es handelt sich um die vordere Eckwohnung und die Gaube an der Kopfseite. Erdgeschoss und drei Etagen.





@ Herrn Kurz: es geht lediglich darum, ob andere Parteien ebenfalls investieren müssten, unabhängig davon, ob ich oder die Vermieterin die Kosten tragen würde. Der "Rechtsanwalt" ist ein jahrelanger Freund der Vermieterin, die ich ja ebenfalls schon lange kenne und für sehr fair und ehrlich einschätze.

Ich habe bereits lange gesucht um wenigstens etwas verlgeichbares zu finden, allerdings ist der Kreis Steinburg kein Fachwerkmekka und ich habe keine Wohnung gefunden, die auch nur im Ansatz den gewohnten Charme bietet. Zudem stehe ich zeitlich leider ein wenig unter druck.
Danke vorab für Ihre ehrliche Meinung.
Schönen Abend .... oder vielleicht kann ich mich noch über eine weitere Nachricht von Ihnen freuen :-)



Eigentumswohnung



Zur Zeit lebt es sich doch gut in Familie,lassen Sie es doch so.
Investieren Sie da doch jetzt schon in die Suche nach dem renovierbaren Resthof. Wenn da was gefunden wird, sollte man dort mit dem Eigentümer in Vorfinanzierung verhandeln.Dann hat der die Möglichkeiten sich zu Lebzeiten eine neue Bleibe zu suchen und früher zu räumen.Denn die Eigner haben oft nur geringe Finanzreserven.





Wer lesen kann ist eindeutig im Vorteil. Ich dachte es ging um das ganze Haus, die ETW habe ich völlig überlesen, ändert an der grundlegenden Situation aber nicht wirklich etwas.
Wie sieht es denn im Innenbereich aus?
Sind die Aussenwände a) fachwerksichtig, b)verputzt oder c) mit einer Vorsatzschale verkleidet (z.B. Gipskarton)?
Bei den vorhandenen Ausfachungen würde bei Variante a) der Wind nur so durch die Räume pfeifen, bei Variante b) der Putz stark gerissen sein und bei Variante c) wohl eher als problematisch anzusehen sein. Die Konstruktion würde ich dann gerne einmal auch von innen in Augenschein nehmen.
Ich kann vor dem Kauf, nach den weiteren Infos, nur warnen. Im Leben ergeben sich immer wieder mal neue Gelegenheiten und Chancen, deshalb nicht verzagen.

Bernd Kibies



Ich würde auch eher abraten.



habe zwar auch keine ETW-Erfahrung, aber auch wenn es noch so harmonisch ist, kann sich das im Ernstfall schnellstens umkehren.

(Das Gesicht erkennt man bei Licht, die Seele erkennt man im Dunkeln) ;-) Keine Ahnung von wem das Zitat ist, passt aber, und sollte bei ach so harmonischen Verhältnissen gern mal berücksichtigt werden.

Eine Teilsanierung der Fassade im Bereich der eigenen Wohnung würde ich bei einem Gebäude unter Denkmalschutz auch ausschließen.

@A. Meisinger:

"Die fehlenden Holznägel ...
... sind m. E. nicht das Problem, denn bei sachgerechter Ausführung der zimmermannsmäßigen Verbindungen (Zapfen usw.) und der Ausfachungen müssen sie nicht unbedingt sein"

Ich staune immer mehr über ihre Statements. Der Fachwerkverbund hat was mit Statik zu tun. Ich glaube kaum, dass zimmermannsmäßige Verbindungen ohne Fixierung (der Holznagel eben) der Statik genüge tun würden. Die Ausfachung lasse ich da mal ganz außen vor. Grübel!!

Grüße
Martin





@ Tanja Nielsen
Die Post ist unterwegs.

Bernd Kibies



mal unabhängig von irgend einer konkreten Teilungserklärung



solange man nicht der Eigentümer ist, hat man auch keine Risiken zu fürchten, die durch anderer Leute Bockmist entstanden sind. Wenn man Eigentümer ist, kann mglw. die Eigentümerversammlung mehrheitlich beschließen, dass man sich an ebensolchen Sanierungskosten beteiligen muss.
Wenn man dann auch noch privat verflochten ist, prost Mahlzeit.

Wenn man dort ohnehin nicht auf Dauer wohnen will, würde ich nicht kaufen, sondern zur Miete wohnen bleiben, und das gesparte Geld für mein späteres Vorhaben zurücklegen. Das ist risikoarm und ein wirtschaftlicher Verlust wird nicht eintreten.
Man stelle sich vor, Du möchtest Dein späteres Vorhaben irgendwann verwirklichen und bist gezwungen diese Wohnung zu verkaufen. Wenn es noch andere Schönheitsreparaturen dieser Art gibt, kann das schwierig werden.

Bei diesem Giebel ist so manches merkwürdig. Nicht nur dass die Holznägel fehlen und die Gefache auf Wanderschaft sind,
Die Ziegel haben ein ganz anderes Format als unten, die Streben sind irgendwie ungewöhnlich angebracht und die Geometrie der sichtbaren Seite stimmt nicht mit der Geometrie der behängten Seite überein (Siehe Link, Brüstungshöhe unter den Fenstern).
Oben ist überwiegend im reinen Läuferverband gemauert, d.h die Wand dürfte kaum dicker sein als eine Steinbreite, oder ist da noch etwas 'Modernes' dahinter, z.B. eine Innenwand aus Porenbeton und dazwischen MiWo o.ä.? (30 cm 'Messertest'!)
Die Bilder machen für mich eher den Eindruck von Blendwerk als Fachwerk.
Da das ganze ja wohl denkmalrechtlich genehmigt worden ist, sollte es hinsichtlich der Ausführung detaillierte Unterlagen geben. Die würde ich mir mal zeigen lassen.

Gruß G