Mehrfamilienhaus in erhaltenswertem Ensable in Greiz, Thüringeb

26.09.2012



Hallo!
Wir spielen mit dem Gedanken, in der schönen Stadt Greiz ein Mehrfamilienhaus (Keller, EG, 1,2,3,DG)zu erwerben, welches unter "Denkmalschutz" (Straßenseitig Fassade, Fenster, Dach komplett) fällt... Gesamt würden es etwa 500m² Wohnfläche werden... Meine Fragen wären da viele..
Generell: Hat sich wer schon mal mit solch einem Liebhaberobjekt / -projekt befasst? Und wenn man das ganze eher unter dem Gesichtspunkt Schaffung von Eigenwohnraum und vermietetem Wohnraum betrachtet, und eben NICHT RENDITE/GEWINN,findet man da "Freunde" und Unterstützung?
Es würden im Inneren umfangreiche Arbeiten anstehen (Einbau/Sanierung Sanitär, komplette Heizung/Warmwasser, neue Dacheindeckung, Fenster, Außenfassade)... Soweit mir bekannt ist, ist die Substanz und der Dachstuhl soweit in Ordnung, das dadurch weder Keller Trockenlegung noch erneuerung Dachstuhl oder Zwischendecken anfällt...
Es ist die Liebe zum Alten und der Wunsch nach Eigenem in ansprechendem Ambiente welcher uns antreibt... Wie sieht es da aber mit der Finanzierbarkeit aus? Einen Kredit, bzw Eigenkapital und Teilfinanzierung für den Erwerb sind vorhanden, Wille und Fähigkeiten im Bereich Eigenleistung ebenfalls...Jedoch möchte man sich nicht für die nächsten 100 Jahre an Kredite binden....
Kann mir wer dahingehend helfen, und Informationen geben? Wer hat mit einem solchen Projekt zu tun (gehabt) (Bauherren, Käufer, Berater, Denkmalschutzbeauftragte, Handwerker, etc)
Danke Euch schon mal!



Das ist je schon fast ...



... ein Großprojekt. - Alle Achtung!

Ich könnte mir schon vorstellen, als Berater und Planer mitzuwirken. - Erfahrung, das nötige Fachwissen und Motivation ist auf jeden Fall vorhanden.
Über eine Kontaktaufnahme würde ich mich insoweit freuen.





Irgendwie klingen die Gedanken etwas schwammig

Als erstes sollte gefragt und beantwortet werden, aus welchen Gründen der Vorbesitzer verkauft, wieviel ist investiert worden? Wenn viel investiert wurde, sollte man m. E. vorsichtig sein.
Denn dann liegt möglicherweise etwas im Argen. Ist auf den ersten Blick paradox, aber ein Objekt wird ganz selten verkauft, wenn es rentabel ist. Sonst hätte der Besitzer keinen Grund zu verkaufen oder sein Geld zu investieren gehabt. Es sei denn es ist eine Person mit Sachverstand, welche offene Fragen beantwortet und Sachverhalte erklärt,
-für einen Laien unmöglich zu erfassen. Deshalb mindestens zwei Sachverständige zu Rate ziehen.

Vorsicht bei Denkmalschutz!!
Hier will der Staat sich unbedingt in Angelegenheiten einmischen, weil die viel Geld kosten werden.
Behörden neigen dazu den Bürgern das Leben schwer zu machen.
Und darum geht es heutzutage.
Auch bei Investitionsstau sollte man mindestens zwei Fachkundige und Unabhängige zu Rate ziehen. Soviel dazu



Informationen zu diesen Fragen gibt nicht das Forum, sondern:



1. die eigene Vorstellungskraft: was soll daraus werden?

2. Der Denkmalschutz: darf man das so machen?

2. der oder die Sachverständigen, die ein belastbares Gutachten von sich geben hinsichtlich Machbarkeit und ungefährem Kostenrahmen (kein Bange, es wird teurer)

3. der Steuerberater, der einem sagt, wieviel Geld man in Zukunft nicht mehr dem Finanzamt sondern der Bank in den Rachen wirft, sofern man fleissiger und erfolgreicher Steuerzahler ist (gemischt genutzte Immobilien sind eine komplizierte Sache)

4. die Immobiliensuchmaschinen / Tageszeitungen u.v.a.m.: Was wird der Marktwert sein, wenn ich wieder verkaufen möchte / muss, wieviel Mieteinnahmen darf ich erwarten, wenn ich die 500 qm nicht alle selber nutzen möchte?

5. die Banken: findet der Kreditonkel das alles auch und stellt die nötigen Mittel für kleines Geld zur Verfügung, oder glaubt er , dass die Sache ein spekulatives Gewinnobjekt ist, dass man melken, oder gar bei Zeiten übernehmen muss?

6. und schließlich das Ego oder das alter Ego (die naive Träumerin): Will man mit diesen Bedingungen viele Jahre leben und sich ggf. weit aus dem Fenster lehnen?

Der Denkmalschutz ist natürlich kein k.o. Kriterium, der hat eine Sache zu vertreten die im öffentichen Interesse liegt. Das er das nicht immer sachgerecht macht, ist unbestritten. Dass er sich aber

"in Angelegenheiten einmischen will, weil die viel Geld kosten werden" und
"Behörden dazu neigen, den Bürgern das Leben schwer zu machen"

mag eine persönliche traumatische Erfahrung sein, meine ist es nicht. Die haben wie das Gesundheitsamt, das Ordnungsamt ...... eine öffentlichen Auftrag.
Man darf davon ausgehen, dass der DS sehr vielen Dingen ein Mitspracherecht hat, deswegen fragt man immer vorher. Dann kann man immer noch entscheiden, ob man klein beigibt, einen Kompromiss findet oder Risiken eingeht, die eine lange begleiten werden.
Vielleicht liegt man ja auch auf einer gemeinsamen Linie.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, weil es eine solche ist und bleiben soll, dem steht offen, mit dem DS zu kooperieren, wer aber alleine seinen neo-romantischen Neigungen nachgeht und gleichermaßen findet, das das alles super billig ist, wird wohl ein Problem bekommen.

aufmunterndes Schulterklopfen im Internet gibt es ja noch nicht. Jedes Bauvorhaben hat einen passenden Bauherren, wenn nicht, wird's ohnehin ein Fiasko.
Ob Du das bist, finde es heraus!

viel Erfolg wünscht Götz



Wenn Sie...



...nicht der Vielweiberei anhängen oder Ihre erweiterte Verwandtschaft täglich um sich wissen wollen (was Sie sich sehr gut überlegen sollten) ist das Haus für Sie und Ihre Familie viel zu groß.

Entweder, Sie kaufen sich was, daß in der Größe FÜR SIE passt, oder das Projekt MUSS wirtschaftlich sein. Sonst zahlen Sie noch dafür drauf, daß Sie an jemanden vermieten. Wer sollte denn Spaß dran finden, Sie dabei zu unterstützen, unrentabel zu vermieten?

Also müssen Sie vorher genau rechnen. Ich habe ein Haus in ähnlicher Größenordnung. Es hat sich vorallem wieder gezeigt (Binsenweisheit), daß die Lage der potentiellen Mietwohnung ganz wichtig ist. Der Schnitt und die Größe muss gut und gefragt sein. Ein schönes Wohnen ist mit jüngeren Mietern unter einem Dach, die Kinder haben. Die sind idR mit sich selbst beschäftigt und freuen sich, wenn die Kinder im Garten spielen dürfen. 3-4 Zimmer-Wohnungen wären dafür also gut. Wer selbst im Hause wohnt, sollte sich vor streitsüchtigen (Vor)ruheständlern hüten. Wer sich da den Falschen "eintritt", leidet im eignen Hause.

Ihrer Begeisterung für's alte Haus sollten Sie jedenfalls ohne gut unterfüttertes Zahlenwerk keinesfalls nachgeben.

Grüße

Thomas



@Mut zu Holz



Hallo Thomas, ich bin mal so frech und duze ;-)

kurze Frage zu dem "ähnlichen Haus"...
ich weiß, keiner mag sich gerne in die Karten schauen lassen, aber was sind denn in etwa die Berechnungen/Kosten..?
Ich weiß, alles recht oberflächlich und wenig Objektspezifisch..
Aber: wenn man mal 5 Stockwerke rechnet, vom Keller zum Dach, angenommen EG vermieten (auch (Teil)Gewerblich), OG1 Mietwohnung dauerhaft, OG2 möbliertes Wohnen/auf Zeit/B&B/Gäste bzw Ferienwohnung, OG3 Privatwohnung (sprich wir) und Dachgeschoß als "Ausbaureserve, evtl auch "Ferienwohnung"..
Ich weiß ja nicht mal, ob man dann als "Gewerblicher" gilt, oder einfach nur als "Selbstbewohner und Vermieter"....



Hallo,



mit Richtzahlen von 500 oder 1000 EUR/m² ist nicht viel anzufangen. Genauer geht es nur mit einem Planer vor Ort.

Meine eigenen Kosten habe ich nie aufgedröselt, wäre auch nicht verallgemeinerbar. Und soviel Eigenleistung wie hier erfolgt, bringt auch nicht jeder.

Unter 500 EUR/m² wird es wohl kaum realisierbar sein, nach oben ist, je nach Zustand und Ansprüchen, wie immer viel Luft.

Grüße

Thomas





Immoscout weist ja ein paar solcher Immobilien aus, vielleicht ist es sogar:

"Interessantes MFH im Stil des Reinen Historismus in der Perle des Vogtlands", es könnte passen (Scout-ID: 66214257), als Beispiel taugt es in jedem Falle.

es ist offenbar unbewohnt, d.h. nicht zu vermieten /unbewohnbar,
es hat hübsche Details, die aber nicht darüber hinwegtäuschen sollten, dass eine Sanierung, die den Charakter des Objektes erhält (das ist ja wohl das Ziel) erhebliche Summen verschlingen wird.
Die Fenster sind teilweise vernagelt, es fehlen Scheiben, so dass das Laub (und der Regen?) eingedrungen ist, auf dem Treppengeländer ist Vogelkot.
Eine Heizungsanlage, die diesen Namen verdient, gibt es nicht und die Sanitären Anlagen dürften aus der ersten Häfte des letzten Jahrhunderts sein.
Das Dach ist mit Pappschindeln eingedeckt.
Bitte auch daran denken, dass man bei so etwas auch an andere Auflagen gebunden ist (Stichwort Energie / Dämmung))
Der Preis ist verdächtig niedrig, die Provision ist unverschämt hoch.
Dieses Haus hat schon lange niemand mehr haben wollen, auch nicht für unter 30T€.

Das kann ein Privatmensch, für den Geld eben doch eine klitzekleine Rolle spielt, nicht ohne großes Risiko stemmen. In jedem Falle braucht man professionelle Beratung und einen sehr spitzen Bleistift, bei einem solchen Objekt ist Liebhaberei unangebracht. Die Zahl der angebotenen Mehrfamilienhäuser zu ausgesprochen moderaten Preisen in dieser kleinen Stadt zeigt auch, dass es sich nicht gerade um Boomtown handelt. Mit Mieteinnahmen, die das ganze finanziell unterfüttern könnten, wird es schwierig sein.

hier ist(wäre) größte Vorsicht geboten.

Gruß G



Sanierung MFH



Natürlich geht so etwas nur mit fachlicher Hilfe vor Ort, vor allem im jetzigen Entscheidungsbereich.
Ein Wertermittler wäre da der richtige Ansprechpartner der Ihnen raten kann ob das ein Desaster wird oder machbar ist. Ein oder zwei 100 € für so eine Beratung sind gut angelegt und eine Entscheidungshilfe für die nächsten Schritte der konzeptionellen Durcharbeitung.
Was die Grundstückspreise, Mieteinnahmen und Sanierungskosten betrifft, kann eben nur ein vor Ort ansässiger Wertermittler einigermaßen verläßliche Auskunft geben.
Wie würde der beispielsweise vorgehen:
Zuerst würde er die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen für das ordentlich sanierte Objekt anhand der Lage und des Marktes abschätzen, nehmen wir an da kämen 4,- €/m²x Mo heraus. 4 x 12 x 500 wären 24.000,- €.
Davon würde er ca. 20% Bewirtschaftungskosten abziehen, es verbleiben als erzielbare Einnahmen ca. 20.000,-.
Diese Einnahme p.a. kann man kapitalisieren, es käme da je nach Immobilienzins (ich nehme mal 3,5% als Beispiel an) und an Restnutzungsdauer (ich nehme mal 80 Jahre an) ein Ertragswert von sagen wir 500,- T€ heraus.
Mehr sollte das Grundstück (Grund und Boden + Gebäude) in diesem Beispiel fertig saniert nicht kosten.
Der Gebäudewert selbst ergibt sich erst nach dem Bodensplitting, das lasse ich hier mal weg.
Dann würde er davon die Grundstückserwerbskosten (Kaufpreis, Notar, Grundsteuer, Makler)abziehen, was dann übrig bleibt sind die zur Verfügung stehende Summe für die Sanierung. Die kann er dann mit dem Bedarf vergleichen, den er nach seiner Erfahrung sieht.
Umgekehrt geht es auch: Sie rechnen vom zukünftigen Wert die ungefähren Sanierungskosten ab und erhalten den Rest, der für den Grundstückserwerb zur Verfügung steht (nennt sich Residualverfahren). Wenn ich beispielsweise mit 700,- €/m² Sanierungskosten kalkuliere komme ich auf einen Wert von 500 x 700 = 350,- T€. Der Rest wäre der Kaufpreis des unsanierten Grundstückes in diesem Beispiel inklusive Wagnis und Gewinn aus der Sanierung.
Was bedeutet das: Alleine kommen sie nicht klar.

viele Grüße