Risse in Hauswand

23.05.2015 Friederike



Hallo,

ich interessiere mich für ein Haus. Ich habe vom Haus nur diese Fotos. Auf den Fotos sind Risse zu sehen, meine Frage ist nun lohnt es sich sich weiter um das Haus zu bemühen oder sind diese Risse so schlimm, dass es nur noch abgerissen werden kann?

Vielen Danke



Setzrisse in Hauswand



Hallo, guten Morgen,

gestern habe ich eine Frage zu diesem Thema gestellt, aber leider keine Antwort bekommen. Vielleicht hilft es, wenn ich etwas mehr dazu schreibe.
Also, das Haus soll in zwei Wochen zwangsversteigert werden. Das Haus und die Lage gefallen mir sehr gut, aber der Gutachter schreibt, dass es nur abgerissen werden kann und ob eine Neubebauung möglich ist, ist nicht sicher (Aussenbereich). Zu den Gründen für die Risse und die Möglichkeit zur Sanierung schreibt der Gutachter Nichts, da er von Abriss, als wirtschaftlich sinnvollste Lösung ausgeht
Nun habe ich versucht, mich über Risssanierung zu informieren. Ich habe verschiedene Methoden gefunden und überall scheint man der Meinung zu sein, dass eine Sanierung möglich ist. Aber wieso der Gutachter nicht?
Ich bin sehr verunsichert und hatte die Hoffnung, dass hier in der Community jemand mir einen unabhängigen Rat geben kann.
In der kurzen Zeit, die mir zur Entscheidungsfindung bleibt (2 Wochen), kann ich leider keinen unabhängigen Sachverständigen mehr einschalten.
Jetzt hoffe ich, dass mir hier jemand helfen kann.
LG
Friederike





Hallo Friederike,

selbst mit frisch polierter "Glaskugel" kann bei den dünnen Informationen niemand etwas verwertbares schreiben. Etwas mehr Input ist nötig.

Bei Zwangsversteigerungen werden oft zuvor Kurzfassungen der Gutachten im Internet veröffentlicht, wie z.B. bei Versteigerungspool.de, atrada.de oder auch auf der homepage des Gerichts selbst etc. Ein link wäre hilfreich.

Ansonsten Objektbeschreibung (Bauweise, Bj., Zustandsbeschreibung, wie lange schon leerstehend/bewohnt, offnsichtliche Schäden, frühere und aktuelle Nutzung ) und Fotos sind hilfreich.

Im Außenbereich sind grundsätzlich nur privilegierte Bauvorhaben/Nutzungen zulässig oder eine Nutzung für ein Objekt genießt Bestandschutz, weil diese Nutzung früher einmal zulässig gewesen ist und diese bis heute auch nicht aufgegeben wurde , d.h. der Bestandschutz zwischenzeitig nicht erloschen ist. Wird die Hütte abgerissen erlischt der Bestandschutz und ein Neuaufbau ist nur zulässig wenn eine sog. imaußenbereich priveligierte Nutzung vorliegt (z.B. landwirtschaftlicher Betrieb, Tierhaltung, mehr als Nebenerwerbslandwirtschaft, "Güllekraftwerk" und div. mehr) Das zuständige Bauamt hilft hier weiter. Vorsicht, bei Bestandschutzfragen und privater Wohnnutzung im Außenbereich beziehen die Bauämter oftmals sehr restriktive Positionen.

Gruß
Detlef



Abbruchhaus



Hallo Frederike,
ein Wertermittler schreibt nicht so einfach "Abriss" ins Gutachten, dazu gibt es auch eine Begründung.
Wertermittler müssen nicht immer auch Bausachverständige sein aber ein fachliches Grundwissen um so etwas sachgerecht zu beurteilen besitzen sie.
Beim zuständigen Amtsgericht wo die Versteigerung stattfindet können Sie das Wertermittlungsgutachten einsehen. Da steht neben einer detaillierten Beschreibung der Konstruktion etwas über den baulichen Zustand und den Reparaturrückstau.
Ein Vorschlag zum Abriss in einer Wertermittlung muß nicht unbedingt bauliche Gründe haben, auch die Unmöglichkeit einer wirtschaftlichen Weiterverwertung kann vorliegen.
Wenn die Freilegung des Grundstückes und die Neuverwertung einen höheren Wert darstellt als eine (unwirtschaftliche) Weiternutzung des Gebäudes wird das ins Gutachten einfließen.
In das Haus kommen Sie mit Gutachter vorher i.d.R. nicht rein, die äußere Ansicht muß genügen. Das reicht bei einem guten Sachverständigen oft schon aus. Vieles kann man schon von außen sehen; ein paar neugierige Nachbarn auszufragen lohnt sich immer (wenn man weiß welche Fragen man wie stellen muß).



Glücksspiel



Viele Detail bei Umnutzung oder Abbruch wurden ja schon genannt………….

Ich kenne es hier nur so, dass, wenn man im Außenbereich ein Haus kauft es nicht abbrechen kann und anschließend eine Neubaugenehmigung bekommt.

Hier wird der Trick angewandt, dass man selber 2 Jahre in dem Gebäude wohnt und dann eine Abbruchgenehmigung und anschließende Neubaugenehmigung beantragt und in der Regel bekommt.

Im Bekanntenkreis haben es aber einige versucht und sind gescheitert, weil sie es mit dem „Wohnen“ nicht so genau genommen haben.

Der Postkasten muss da sein, Strom muss genutzt werden, ebenso der Frischwasserbezug, Mülltonnen und die Abwassernutzung. Unverhoffter Besuch von der Behörde, ob da wirklich gewohnt wird, muss auch mit einplanen werden.

Wenn sie es jetzt aus der Zwangsversteigerung so kaufen, ist es wie bei einem Glücksspiel, man kann gewinnen und auch verlieren.

Viel Erfolg wünscht
Heinz-Josef



Risse in Hauswand



Hallo zusammen
und vielen lieben Dank für die Antworten.
Das Gutachten liegt mir vor. Der Gutachter geht davon aus, dass ein Abriss die wirtschaftlich sinnvollste Lösung ist. Er geht von einem unbelasteten Grundstückswert von 17.000 € aus und Abbruchkosten von ca. 34.000 €. So kommt er auf ein Minus von 17.000 €. Das kann doch nicht wirtschaftlich sinnvoll sein.
Er listet 13 Mängel auf, bei denen mich folgende verunsichern:
1. gravierende Setzrisse/Verschiebung des Mauerwerks im Sockelbereich auf der südlichen Giebelwand und an der Traufseite
2. massive Sturzmauerwerksabrisse über Fenstern
3. Mauerwerksrisse durchgehend auch im Innern der Räume z. B. Bad
4. In Zimmern teilweise Fußböden nachgesackt
5. Durchfeuchtungsrückstände im Teilkeller aber auch in Zimmern
6. Deckenpaneele deutlich gewölbt
Hört sich das für Euch als machbar, oder eher nicht an?
Das haus ist Bj. 1968 und später. Zur Konstruktion wird nur folgende Angabe gemacht: Abbruch des Gebäude 1 normale Bauart.
Zum Aussenbereich: Ich habe noch einmal nachgelesen - Grundstück liegt nicht in einem Bebauungsplangebiet und um Planungssicherheit zu erlangen empfiehlt er eine Bauvoranfrage nach §74 NBauO, was für mich in der Kürze der Zeit nicht machbar ist.
Könnt Ihr was damit anfangen? Für Eure Mühe schon jetzt ganz lieben, lieben Dank.
LG
Friederike



Abschätzbares Risiko??



Das hört sich für mich so an, dass es abgebrochen werden muss.

Wenn es natürlich „billig“ zu haben ist, könnte man einen preiswerten Bauplatz bekommen.

Nur, es bleibt ein Restrisiko, ob sie nach 2 Jahren wohnen in der Bude, eine Neubaugenehmigung bekomme.

Eingerechnet werden müssen natürlich die Abräumkosten.

Wer aber unbedingt im Außenbereich wohnen möchte, kann so ein Risiko eingehen.

Viel Erfolg



Hauskauf



Bei dem Baujahr und den geschilderten Mängeln kommen eigentlich nur zwei Ursachen in Frage:
1. Das Haus wurde auf untauglichem Baugrund mit einer dafür untauglichen Gründung errichtet.
2. Es befindet sich in einem Bergbausenkungsgebiet.

In beiden Fällen nützt eine Sanierung des Hauses allein nichts da die Schadensursache nicht abgestellt ist.
Bei 1. wäre das grundsätzlich möglich aber sehr teuer. Ob sich das bei so einer Ruine lohnt ist fraglich.
Bei 2. kann man nichts machen.



Ist das wirklich so schlimm?



Ich denke es gibt überhaupt kein Haus ohne Risse.
Ob dieser Riss nun so problematisch ist, dass alles abgerissen werden muss - ich habe da meine Zweifel.
Hier wären auch erstmal mehr Bilder hilfreich und noch wichtiger ein Statiker mit Gefühl.
Weil bei einigen Menschen viel zu viel Geld vorhanden ist werden sagar solche Häuser abgerissen!



Nun nach einen Tag schaut das dann so aus...



..Baujahr 1983.
Das in Zeiten der Energieeinsparung.



Risse in Hauswand



Hallo und einen wunderschönen Pfingstmontag
Zunächst herzlichen Dank.
Bodenbeschaffenheit: "im Rahmen des Gutachtens war eine übliche Bodenbeschaffenheit ohne Besonderheiten zu unterstellen. Es waren jedoch dementsprechende Besonderheiten nicht zu erkennen", so der Gutachter.
Es gibt Höfe in der Nachbarschaft, die nicht solche Probleme aufweisen. Zwar sind dort auch Risse erkennbar, aber nicht so stark.
Die Firmen, die ich kontaktiert hatte, boten zwar verschiedene Methoden zur Risssanierung an (Spiralanker, kraftbündige Verschlüsse, Epoxidharz), waren aber guten Mutes. Allerdings auch ohne Preis und immer mit der Aussage, zunächst muss die Ursache geklärt und behoben werden. Und es muss geprüft werden, ob die Risse sich noch vergrößern oder vielleicht zum Stillstand gekommen sind.
Ich habe mir das Haus gestern noch einmal angesehen. Bis auf diese Risse sieht es wirklich gut aus und wird auch noch bewohnt. Irgendwie sträuben sich bei mir die Nackenhaare beim Gedanken an Abriss.
Allerdings möchte ich mir auch kein Haus kaufen, das über mir zusammenbricht, oder mich finanziell ruiniert.
Ich habe keinerlei Ahnung und kann das Risiko überhaupt nicht einschätzen.
LG
Friederike



link zum Gutachten?



Hallo,

ist das Gutachtn irgendwo im Internet veröffentlicht und können sie hier den link einstellen?





Hi,
also da das Haus schon über 40 Jahre steht, hat es sich meines erachtens soweit gesetzt das sich da nichts mehr tut. Wenn sie mit den Schäden leben können und die Sanierung für sie wirtschaftlich tragbar ist, glaube ich ist das alles halb so wild.Was sie vlt noch klären sollten ist, ob im Zuge eines Bauvorhabens in der Umgebung mit Pumpen in einer Bugrube der Grundwassserspiegel abgesenkt wurde.....das ist auch häufig ein Grund von nachträglichen Setzungen......also wie gesagt,das Haus steht bald ein halbes Jahrhundert, das bricht nicht zusammen sobald sie es gekauft haben.lg





Hi nochmal,
wenn sie rausbekommen könnten wie lange die Risse schon vorhanden sind, wäre das sehr hilfreich.also wenn die schon 30 Jahre alt sind würde ich mir keine Sorgen machen....dann hat sich ein Streifenfundament gesetzt aber da tut sich dann nichts weiter.lg





Hallo zusammen,
lieben Dank für Antworten.
Das Gutachten ist leider nicht im Internet veröffentlicht. Es kann nur beim zuständigen Amtsgericht bzw. der betreibenden Gläubigerin angefordert werden. Aber, zu den Ursachen und der Behebung der Mängel verliert der Gutachter kein Wort.

Das mit dem Grundwasser könnte ich versuchen zu klären. Das Haus steht in Nordfriesland. Hier gibt es doch grosse Moorgebiete. Ich glaube, ich habe mal was über Grundwasserabsenkungen durch Torfabbau gehört. Sollte eine Grundwasserabsenkung die Ursache sein, wäre das schlimm?

Wie lange die Risse schon vorhanden sind wollte ich auch wissen, aber Nichts genaues weiß man nicht. Den jetzigen Besitzer zu kontaktieren habe ich Hemmungen (ich glaube, dem geht es nicht gut), den Gutachter hat diese Frage nicht interessiert und die Nachbarn sind der Meinung, dass das Gutachten eine Unverschämtheit ist und nicht stimmt.

Eine Mutmaßung ist, dass die Rissbildung mit der Erstellung des Anbaus begann. Die Anschlüsse sind (lt. Gutachter) laienhaft und nicht fertiggestellt.
Könnte das denn überhaupt ein Grund für Wandverschiebungen, Rissbildung und Absenkung des Fußbodens sein?

LG
Friederike



was ich tun würde



1. Mit dem Gläubiger reden der die Versteigerung betreiben lässt. Erstens kann man ausloten was der "letzte" Preis ist, zweitens kann man eventuell mehr über das Haus erfahren.
2. Natürlich mit dem derzeitigen Besitzer reden. Vielleicht gibt der ehrlich Auskunft.
3. Versuchen im im Außenbereich schnellstmöglich paar Gipsmarker zu setzen und die vor der Zwangsversteigerung noch einmal zu kontrollieren.

Achso liegen alle Medien an? Also Wasser, Abwasser und Strom? Im Außenbereich manchmal sehr problematisch.


Wir hatten bei uns auch eine Setzung. Die war wahrscheinlich ewig her und liegt eventuell an der Grundwasserabsenkung wegen der Braunkohle.
Weder bei den Gipsmarkern gab es Riss noch bisher nach der Sanierung.





Hey,
also wenn nachträglich angebaut wurde, kann es sehr gut sein dass die Risse dadurch gekommen sind.Normalerweise wird wenn ein Anbau im Nachhinein gebaut wird eine Dehnungsfuge eingebaut da dies eigl ein unabhängiges Bauwerk ist und aufgrund der anderen Datierung natürlich ein anderes Setzungsverhalten hat.Wenn die Bauwerke also verbunden wurden und der Anbau sich gesetzt hat(was normal ist), hatt dies zu den Rissen geführt.Wie gesagt, gut wäre zu wissen wann angebaut wurde....wenn der Anbau schon 10 Jahre steht tut sich da nix mehr.Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Haus dadurch einsturzgefährdet ist, höchst warscheinlich alles rein kosmetischer Natur.....was jedoch nicht heißt das die Sanierung billig wird.Zu den Setzungen durch Torfabbau: Also wenn sonst davon keiner in der Gegend betroffen ist, glaube ich kann man das ausschließen.
Fazit: Soweit per Ferndiagnose möglich, würde ich sagen das die Risse durch das unterschiedliche Setzungsverhalten von Anbau und Haus kommen....wenn der Anbau schon paar Jahre steht, wird meines erachtens nichts weiter passieren, das Schadensbild also unverändert bleiben.
lg





Hey,
also wenn nachträglich angebaut wurde, kann es sehr gut sein dass die Risse dadurch gekommen sind.Normalerweise wird wenn ein Anbau im Nachhinein gebaut wird eine Dehnungsfuge eingebaut da dies eigl ein unabhängiges Bauwerk ist und aufgrund der anderen Datierung natürlich ein anderes Setzungsverhalten hat.Wenn die Bauwerke also verbunden wurden und der Anbau sich gesetzt hat(was normal ist), hatt dies zu den Rissen geführt.Wie gesagt, gut wäre zu wissen wann angebaut wurde....wenn der Anbau schon 10 Jahre steht tut sich da nix mehr.Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Haus dadurch einsturzgefährdet ist, höchst warscheinlich alles rein kosmetischer Natur.....was jedoch nicht heißt das die Sanierung billig wird.Zu den Setzungen durch Torfabbau: Also wenn sonst davon keiner in der Gegend betroffen ist, glaube ich kann man das ausschließen.
Fazit: Soweit per Ferndiagnose möglich, würde ich sagen das die Risse durch das unterschiedliche Setzungsverhalten von Anbau und Haus kommen....wenn der Anbau schon paar Jahre steht, wird meines erachtens nichts weiter passieren, das Schadensbild also unverändert bleiben.
lg



Risse in Hauswand



Hallo und guten Abend,
danke für Eure Antworten.
Dass der Anbau für die Schäden verantwortlich sein könnte, war gar nicht in meinen Überlegungen. Aber wenn doch, dann ist mir das eigentlich die liebste Vorstellung von Allem. Es gibt keine Angabe, wann der Anbau erstellt wurde, denke aber, dass das so Ende der 70er Jahre gewesen sein muss. (Es gibt ein Bild vom Bad im Anbau mit hellblauen Fliesen).

Der jetzige Eigentümer ist schon alt und möchte mit niemanden reden und heimlich Marker auf die Risse setzen erscheint mir unmöglich.

Die Sachbearbeiterin bei der Bank ist über das Gutachten empört und sagt, sie habe mit mehreren Leuten gesprochen die das Haus kennen. Sie geht davon aus, dass es deutlich höher als zum Verkehrswert versteigert wird. Was auch immer das heissen mag.

Ich habe ja noch 2 Wochen Zeit und werde wahrscheinlich einfach nur soviel bieten, wie ich im Zweifelsfall verschmerzen kann. Zur Not stelle ich dann einen Wohnwagen auf das Grundstück und verbringe den Rest meines Lebens die Ferien dort.
LG
Friederike



Hauskauf



In den zwei Wochen haben Sie noch genügend Zeit, sich die fehlenden Informationen zu beschaffen. Wissen ist hier bares Geld (Ihres) wert.
Es gibt eine Menge Quellen die man anzapfen kann. Die wichtigsten- das sind die Nachbarn- habe ich schon erwähnt. Schon der Flurname oder die Form des Grundstückes lässt Schlüsse auf den Baugrund zu.
Baugrundbüros und Tiefbaufirmen verfügen über Aufschlußarchive, es lohnt sicher da mal anzurufen und ein paar Euro für eine Auskunft zu investieren.



Risse in der Hauswand



In der Zwangsversteigerung bestellt das Gericht einen Gutachter, der den Verkehrswert für die Versteigerung festlegen soll.
Das Gutachten kann man bei Gericht einsehen und sich auch eine Kopie (gegen Kostenerstattung) machen lassen.
Die Kosten für die Beseitigung der Schäden, die der Gutachter per Augenschein festgestellt hat, sind offensichtlich höher, als die Abrisskosten.
So kommt er zu der Bewertung: Grundstückswert minus Abrisskosten:
Das ganze sagt nichts darüber aus, ob eine Sanierung möglich ist und was sie kostet. Das war nämlich nicht sein Thema.
Eine Besichtigung vor dem Termin ist nur möglich, wenn der jetzige Eigentümer zustimmt. Wird er vermutlich nicht, da der bevorstehende Verlust seines Eigentums und – noch schlimmer – seiner Wohnung, ihn schon genug belastet.
Sollte das Objekt unter Zwangsverwaltung stehen, kann man mit dem Verwalter reden.
Ansonsten mit dem Bauamt die rechtlichen Fragen im Vorfeld abklären.
Über mögliche Ursache und Beseitigung wurde ja schon ausreichend geschrieben.