Kann mir jemand anhand meiner Fotos einige Tipps bezüglich der Immobilie geben?




Hallo Community ;-), als Fachwerkanfängerin brauch ich ein wenig Unterstützung und Hilfe bezüglich der Bewertung "Äußerer Eindruck" einer Immobilie. Ich habe mir heute ein für uns interessantes Objekt angesehen und versucht, das ein oder andere detailliert zu fotografieren, besonders was evtl. Schäden angeht. Da ihr alle soweit schon viel erfahrener mit der Materie seid, möchte ich euch bitten, euch mal die Fotos anzusehen und mal so grob euren Eindruck zu schildern (top oder flop?)
Kurze Info zum Objekt (mehr Infos hab ich leider noch nicht...Innenbesichtigung, bzw. Besichtigung mit Makler erfolgt in den nächsten Tagen...möchte da ein wenig vorbereitet sein...):
Baujahr 1650, Anbau um 1800...Fachwerk definitiv nicht nur optisch aufgesetzt sondern echt, zumindest an der vorderen Fassade. Die restlichen Wände um das Huas sind mit "ach so tollen Eternitplatten o.ä. verdeckt :-(...mehr gibts leider noch nicht :-(

Das Holzwürmchen ;-)



liebes Holzwürmchen,



es könnte sein, dass Du Dir da eine ganz besondere Pretiose ausgesucht hast. Das kann man aber auf Fotos beim besten Willen nicht beurteilen.

Dieses Haus wird nie und nimmer ein Schnäppchen, egal wie es von außen aussieht. Die sichtbaren "Schäden" sind vielleicht auch gar keine, schließlich sieht auch nicht jeder Rentner von hinterwärts aus wie 23 Jahre. Die Probleme sind meistens versteckt. Wenn es mal fertig ist, könnte es aber ein ganz besonderes Schmuckstück werden, vielleicht.
Könnte aber auch sein, dass es die Besitzerin in den Ruin treibt oder gar langsam verfällt.

Wenn Du überzeugt bist, dass die Sache für Dich interessant ist, hol Dir einen Sachverständigen, der für seinen Rat Geld nimmt, also keinen Gefälligkeitsgutachter. Dann hast Du eine reelle Chance neutral beraten zu werden. Und wenn der sagt es wird teuer, dann wird's noch teurer, garantiert!

Was ist mit Denkmalschutz?

Gruß Götz



Dankeschön...



...für eine erste Antwort Götz :-)

Das Haus wurde irgendwann mal unter Denkmalschutz gestellt, wann kann ich leider (noch) nicht sagen. Das Haus war bis vor kurzem bewohnt, der Anbau vermietet. Ich konnte von außen leider nicht mehr ersehen, bis auf die ein oder andere Stelle, die mir als Schaden vorgekommen ist...hab da mein Hauptaugenmerk auf Sockel, Dach, Risse etc. und sichtbare Balken gelegt und alles "verdächtige" fotografiert. Die Fenster sind alle definitiv was für die Tonne, das steht fest!

Im Allgemeinen - durch die Platten auf Rück- und Seitenwänden - sieht es nach "vorne hui hinten pfui" aus, die Platten sind nämlich mehr als hässlich und müssten irgendwann mal runter...ich kann´s mir denken: dann fängt noch mehr Arbeit an und wenn man´s wie hier in der Region dann nach altem Vorbild machen muss, nämlich mit Schiefer, auch nochmals um viel mehr teurer.

Einiges - vieles - können wir selber machen...aber eben nicht alles. Da beginnt halt die Frage: WENN das Objekt überhaupt weiter in Frage kommen soll, wieviel ist man bereit für den "Anfang" hinzublättern?

Jetzt könnte der aufmerksame Leser berechtigt fragen: Warum nicht gleich die Finger von dem "guten" Stück lassen?
Weil nun eben auch die andere Frage mich ein wenig quält: "Vielleicht ist es doch gar nicht soooo schlecht und durchaus was im bezahlbaren Bereich draus zu machen."

...wobei mir deine Einschätzung da schon ein grosses Stück Hoffnung genommen hat :-(

Von Innen werd ich mir das Gebäude dennoch mal ansehen...Frau ist ja - wie immer ;-) - ganz schön neugierig ;-)))...werde dann mal - bei Interesse - weitere Fotos reinstellen!

GlG Kirsten



Vermutungen



Erstmal ist s ein sehr schönes Haus,das Alter könnte auch passen.
Die Eternitfassade mag hässlich sein ,könnte aber auch das Fachwerk geschützt haben,solch ein Kauf ist immer die Katze im Sack,gerade was die Holzkonstruktion betrifft,lassen sich viele Schäden gar nicht ausmachen.
Wo im Bergischen steht das Haus?

Wie Götz schon schrieb ein Schnäppchen wirds nicht ,aber ein Schätzchen kann s werden!

Grüße





Guten morgen Grünspecht ;-),

was versteht ihr eigentlich alle unter einem Schnäppchen? ;-)

...es hat seinen gewissen Charme, wie soviele Häuser dieser Art. Ich dachte (jetzt werd ich sicher mal wieder belächelt...), wenn es bis vor kurzem noch bewohnt gewesen ist, dann wird´s drin wohl nicht so schlimm sein :-( (mag blauäugiges Anfängerdenken sein, ich nenn es Optimismus :-D...)Wie gesagt, anschauen möcht ich es mir auf jeden Fall trotzdem. Wär natürlich klasse jemanden dabei zu haben, der davon wirklich Ahnung hat und eine genauere Einschätzung geben könnte.

Das Objekt steht an der Wupper, ...Solingen...;-)...

Ich krieg grad das große Seufzen... :-(...



Hallo Holzwürmchen



Ich wohne auch in Solingen ,ich könnte dir anbieten ,mit einen Blick drauf zu werfen,bin allerdings Laie und habe auch keinen Röntgenblick,bin aber was die Fachwerksanierung betrifft alles andere als unbedarft.

Grüße





Das wär wirklich klasse!!!!

Superlieben Dank für das Angebot!!!



Eine grobe Anhaltszahl



ist: eine Denkmalgerechte Renovierung eines solchen Hauses kostet im Allgemeinen pro qm etwa so viel wie ein Neubau mittlerer Ausstattung, d.h. 1500-1800 / qm. Es kann aber auch mehr werden, billiger wird's selten.
Wenn man Teile in Eigenleistung erbringen kann, wird's billiger, allerdings verzichtet mann über lange Zeit über die entsprechende Wohnqualität, die Arbeit und auch die Materialkosten natürlich nicht eingerechnet.
Auf der anderen Seite kann man die Renovierungskosten ganz ordentlich von der Steuer absetzen, wenn die Sache mt dem Segen des DS ausgeführt wird (unbedingt vorher klären).

Das alles ist eine sehr schwierige Planungs und Rechenaufgabe, bei der auch die Denkmalschutzbehörde ein Wörtchen mitzureden hat.

Sachverständige rechnen nach Stundensatz ab, man möge mich korrigieren: etwa 80€ die Stunde. Das Geld ist in jedem Falle gut angelegt.

viel erfolg!

Götz


"(jetzt werd ich sicher mal wieder belächelt...)"
Wieso? ich glaube keiner hier ist als FW-Profi auf die Welt gekommen



Nicht nur Stundensatz



eine Kaufbegehung machen einige SV auch gegen Festpreis. Danach kennt man zwar nicht die Kosten die auf zwei Stellen hinter dem Komma auf einen zu kommen, aber man kann zu einem kleinen Festpreis abschätzen, ob das Budget und der Anspruch des Käufers zu dem passen, was bei diesem Haus notwendig ist.

Nach den wenigen Bildern und den Expose des Maklers (Standort Leichlingen, Hofschaft Nesselrath) mit dessen Aussage "Kernsanierungsbedürftig" ist meiner Ansicht nach wichtiger heraus zu finden ob der potentielle Käufer, also das Holzwürmchen, weiss was auf sie zukommt und ob sie dazu bereit und in der Lage sind.

Alles Gute Holzwürmchen



Was mir als erstes aufgefallen ist:



Im OG hamnse beim linken Fenster 'nen Stiel geklaut! Probier mal ob das Fenster klemmt!wenn nicht, frage/ untersuche wie die da das Dach abgefangen haben. Wenn das nicht richtig gemacht wurde, könnten da Kosten auf Dich zukommen:-(
Gruß
Ralph





Gehört das noch zu Leichlingen???

...bisher ist es genau so...viel zu wenig Informationen seitens der KSK. Nach Telefonat mit der "Sachbearbeiterin" zeigte sich, dass da nicht wirklich viel "bodenständiges Wissen" - weder bezüglich Denkmalschutz noch bezüglich Objekt selbst! Da steh ich jetzt erstmal bis zur Innenbesichtigung wie der Ochs vorm Berg, danach wahrscheinlich auch noch oder sogar mehr. Ich kenn nicht einmal die Quadratmeterzahl oder Zimmeranzahl, geschweige denn Aufteilung und was oder ob übergaupt etwas bisher an dem Objekt gemacht worden ist.

Den zuständigen Menschen der Denkmalbehörde hab ich immerhin schon mal ausfindig gemacht - falls das Interesse meinerseits nach einer genaueren Besichtigung immer noch bestehen sollte. Dann werd ich mir auf jeden Fall auch einen SV suchen, der Plan und Übersicht hat...

Alles Gute und vor allem viel Glück werd ich da wohl brauchen...wie´s aussieht...



Immobilienkaufberatung



Ich kann Ihnen eine Hausbegehung mit Immobilienkaufberatung, erstem Überblick über den Sanierungsaufwand und rechtlicher Überprüfung der Objektunterlagen anbieten.

Leistungen und Konditionen dazu sende ich Ihnen gerne per Email zu. Oder wir telephonieren vorab: 02253-544310 oder 0175-1528505



Denkmal



Hallo Holzwürmchen,
Aufgrund der vorliegenden Informationen kann man das Haus nicht beurteilen.
Aus kunsthistorischer Sicht ist es erstmal ein Denkmal von überregionalem Rang.

Ständerbau 1650;-))

Um die Sanierungskosten einigermaßen sicher abschätzen zu können brauchen Sie : Technische Bestandsaufnahme , Schadenskartierung, Schadensanalyse , Kostenschätzung,
Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung des § 7i Einkommenssteuergesetz, Bezuschussung durch das Landesamt für Denkmalpflege.

Ohne Zuschuss des Staates wird hier nicht viel möglich sein.

Naja ,Denkmalschutz ist ja auch die Angelegenheit des Staates.
Wenn Sie die Innenbesichtigung machen, bitte auch die Dachkonstruktion fotografieren.
(Wo hört die Wand auf, wo fängt das Dach an??)

viele Grüße





"frage/ untersuche wie die da das Dach abgefangen haben"

Wenn man nach dem Schwung im Riegel geht, ist das mit dem Abfangen nicht so doll.

Wäre aber auch kein Drama, so ein Stück Holz kriegt Ihr Zimmerleute doch dort allemal wieder rein, oder?



Klar Herr Ehlerding,



das ist unser Lebensinhalt.





...die Sache mit dem Fenster li im OG werd ich dann bei Begehung testen :-)...Dankeschön für den Hinweis! Wo ihr Experten überall eure Augen habt, Respekt!

Herr Pickartz, Ihre Kontaktdaten sind auf jeden Fall schon mal gespeichert, vielen Dank!

Herr Göbel: auch an Sie herzlichen Dank für die sicher sehr hilfreichen Hinweise!
"Technische Bestandsaufnahme , Schadenskartierung, Schadensanalyse , Kostenschätzung,
Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung des § 7i Einkommenssteuergesetz, Bezuschussung durch das Landesamt für Denkmalpflege" sind jedoch alles noch böhmische Dörfer für mich, wobei ich bezüglich Bezuschussung schon mal die Fühler Richtung zuständigen Beauftragten ausgestreckt habe. Dieser Mensch dürfte mir diesbezüglich hoffentlich weiterhelfen.

Herzlichen Dank und ebensolche Grüße,

Kirsten





...das Ganze lässt mir nun keine Ruhe mehr...werde nun doch "mal eben" wieder mal das Objekt mit Kamera aufsuchen....


...mal sehen, was ich noch so entdecken kann...



Schönes Haus



Das ist (zumindest von vorne) ja ein wirklich schönes Haus. Das dürfte allerdings wohl sehr kostspielig werden, ich würde von Gesamtkosten von etwa dem drei- bis vierfachen Kaufpreis ausgehen. Sind denn die Immobilienpreise bei euch so hoch?

Aber wenn die Sparkasse schon was von Kernsanierung schreibt würde ich mich bei der Besichtigung auf einiges gefasst machen. Auf jeden Fall aber auf sehr niedrige Decken und, so wie es aussieht, unterschiedliche Deckenhöhen in Haus und Anbau. Es könnte auch eine etwas düstere Angelegenheit sein, da der Stall(?) mittig hinten an das Haus angebaut ist und der alte Teil des Hauses sehr wenig Fensterfläche hat. Wenn du auf luftige, helle Räume Wert legst wäre das wohl das falsche Haus für dich. ;)

Und was ist eigentlich der Versatz im Balken unter dem linken Fenster unten im alten Hausteil? Auf deinem Foto steht das Auto davor, aber in der Anzeige sieht man das.

Auf jeden Fall viel Spaß bei der Besichtigung.

Ich rechne auch immer noch, ob ich mir "mein" Haus wirklich kaufen will oder nicht.

Tina





Hi Tina :-),

ich mach mich auf so ziemlich alles gefasst .-)...und du hast schon recht, sowas kann und soll man gedanklich nicht überstürzen. Ich lass mich mal überraschen von der Innenbesichtigung...berichte dann ob es gefühlsmäßig überhaupt in Frage kommt....



Was



ist denn das Problem mit den Fenstern?
Zumindest auf den Fotos sehen die Kastenfenster im EG eigentlich gar nicht so übel aus, auch wenn sie vermutlich nicht original 1650 sind ;-)



Erstmal Dankeschön an alle...



...aber nach der Innenbesichtigung hat sich das Objekt für mich erledigt ;-)....

...jetzt heißt es weitersuchen :-)



Von innen...



so schlimm? Jetzt bin ich aber auch neugierig, wie schaut es denn aus?



Der innere Eindruck...



... kann täuschen.

Da ich selber bei einem "Horror-Fachwerkhaus" mithelfe, habe ich mir noch etliche weitere Häuser der Umgebung angeschaut, und teilweise die Sanierung begleitet.

Innen kann es total heruntergekommen und verwohnt aussehen, das Haus aber gerade deshalb in gutem Zustand sein. Die "verwohnten" Fachwerkhäuser haben manchmal den Vorteil, dass hier kein Geld für Umbauten und Modernisierung war und darum z.B. die fachwerkzerstörenden Sünden der 80er etc. nicht gemacht worden sind.

Kann natürlich auch das Gegenteil passiert sein (z.B. "Reparaturen" der Gefache mit Bauhausmörtel - dem Karies der FWHs).

Hast du ein paar Bilder gemacht? Würde mich mal interessieren? ... Tina auch. Also, bist überstimmt ;-)