Altbau Sandstein: sanieren oder verkaufen?

12.01.2008



Hallo, ich bin mir nicht sicher, ob man diese Frage überhaupt so beantworten kann, aber vielleicht kann der ein oder andere ein paar Hinweise geben, was in die Entscheidung mit einfließen muß, da ich mich mit Sandstein überhaupt nicht auskenne.
Es handelt sich um einen Altbau in der Stadt, der eng zwischen zwei anderen Häusern steht (Wand an Wand). An dem Haus wurde jahre lang fast nichts gemacht. Die Fenster müßten raus, die Heizung neu (die Heizkörper und Rohre sind wohl ok),...
Meine Frage ist:
- muß man eine 90 cm dicke Sandsteinwand dämmen? Ich habe hier im Forum was von Dämmputz gelesen: muß man das? Und wenn ja: wie teuer ist so was und was für Vorbereitung verlangt es?
- muß man Angst haben, daß das ganze Haus zusammenbröselt? Oder hält Sandstein einfach und hält und hält? Wie könnte man das herausfinden? Und wenn er nicht hält: was müßte man tun?
- kann man so ein Haus in der Regel bekenkenlos aufstocken?
- und zu guter letzt eine eher persönliche Frage auf die es wahrscheinlich keine objektive Antwort gibt: würdet Ihr sagen, es macht Sinn, so ein Haus zu sanieren zu lassen (selber machen geht nicht, da wir mit unserem Fachwerkhaus schon genug zu tun haben ;-)), wenn man es am Ende auf jeden Fall nur vermieten will, oder sollte man es besser verkaufen?
Würde mich über erfahrene Meinungen freuen,
Anja.



Fragen über Fragen,



und keine lässt sich aus der Ferne wirklich zufriedenstellend beantworten. Ihr solltet Euch einen altbauerfahrenen Architekten oder Ingenieur suchen. Dann die Ziele fixieren und eine Kostenschätzung machen lassen. Dann habt Ihr eine Entscheidungsgrundlage für Euer weiteres Vorgehen.
MfG
dasMaurer



Danke für die schnelle Antwort!



...hat jemand vielleicht noch einen Tip, wie man genau rausfinden kann, welche Variante (sanieren, sanieren+aufstocken, verkaufen) die wirtschaftlichste ist? Wer kann einem denn so was sicher ausrechnen???



Naja,



wie schon gesagt, ein Architektur- oder Ingenieurbüro. Adressen könnte man über die Architektenkammer oder die örtliche Handwerkskammer erfahren.
MfG
dasMaurer



und vermieten?



Hallo

aus eigener Erfahrung weiss ich, dass Mietobjekte am unteren Rand der Preisklasse viel nachgefragt werden (zum Beispiel von Studenten; auch von kinderreichen, aber sonst sehr armen Familien; ebenso Migranten). Die Ansprüche sind oftmals nicht sehr hoch.

Dagegen gibt es am oberen Ende der Preisskala Wohnraum ohne Ende, was die erzielbaren Mieten deutlich begrenzt. Ausserdem sind Abweichungen vom Mietspiegel nach oben nicht so leicht zu begründenn wie Abweichungen nach unten.

Wirtschaftlich gesehen mag es deshalb nicht sinnvoll sein, viel Geld in eine Sanierung zu stecken. Kommt aber SEHR auf die Wohngegend und die Nachfrage an.

Meine Meinung, andere sehen das bestimmt anders. Mal durchrechnen. Ich würde das über eine Renditerechnung in Excel machen. So schwer ist das nicht.

Einfachste Rechnung:

Variante a) erzielbare Miete ohne Sanierung (z.B. 500 €/Monat; Minimale Kosten für Erhalt (z.B. 100 € je Monat)und Basisrenovierung (z.B 5000 €) (mit 5% Verzinsen und in 20 Jahren abbezahlen). Monatliche Einkünfte Minus monatliche Ausgaben.

Variante b) erzielbare Miete nach Sanierung (z.B. 800 €; minus Erhalt; Kosten für Sanierung (nehmen sie einfach mal 50 000 € an) (mit 5% Verzinsen und in 20 Jahren abbezahlen).

Variante c) erzielbarer Verkaufspreis (dazu Makler kontaktieren; z.B. 100 000 €). Geld mit 4% Verzinsen. Monatliche Einkünfte Ausrechnen. Ich stell's mal unten rein, evtl mit eigenen Zahlen ersetzen. Vorsicht, die Spalten sind verrutscht! Bitte beachten Sie auch, dass lamgfristig - also nach abbezahlen des Kredits - Variante B sehr viel besser dasteht.

Und ja - es geht auch noch komplizierter und auch genauer; das ist jetzt erst mal eine einfache Basisrechnung.

Viel Spass!

stt Variante A Variante B Verkaufen
Mieteinnahmen 500 800 0
Erhalt -100 -100 0
Netto 400 700 0
Netto Jahr 4800 8400 0
Renovierung o. Verkauf -5000 -50000 100000
Kreditzinsen -250 -2500 4000
Abzahlen des Kredits -250 -2500 0
Rendite Jahr 4300 3400 4000
Rendite Monat 358.33 283.33 333.33



Wenn Ihr nicht an dem Haus hängt,



verkauft es besser. Da Ihr noch eine andere Baustelle offen habt, und die Energie des Menschen endlich ist, fort damit.

Sucht Euch einen ortserfahrenen Makler (und redet vorher besser mit 3 oder 5 Vertretern dieser Zunft).

Aus eigener Erfahrung weiß ich, daß zuviel Beton am Bein ganz schön hemmen kann. Vermieten ist auch keine reine Freude. So wie Ihr das Haus beschreibt, muß viel investiert werden, bevor die erste Miete auf Euerem Konto landet.

Wenn Ihr den Marktwert dafür bekommt, wunderbar. Laßt es Euerem Wohnhaus zugute kommen, oder legt es irgendwo an. Und genießt vor allem die viele Zeit, in der Ihr Euch nicht um ein Haus kümmern müsst, in dem Ihr nicht wohnen wollt.

Grüße

Thomas



Wenn wir über die



nächsten 20 Jahre sprechen, sollte auch die Entwicklung der Einwohnerzahl berücksichtigt werden. Wenn sie, wie bei uns, recht stark fallen soll, wird recht viel Wohnraum frei. Damit kommen die Mieten unter Druck. Weiterhin sollte man den Ärger den man mit Mietern haben kann nicht vergessen. Anwalts- und Räumungskosten können jede Renditerechnung sofort zunichte machen.

Gruß Marko



Danke!



Bleibt noch die Frage: wo kann man rausfinden, wie die ortsüblichen Mietpreise /m2 saniert /unsaniert sind?

Das Haus ist sogar zur Zeit vermietet und wird gewerblich (gastronomie) genutzt, aber genau deswegen müßte man eben auf alle Fälle irgendwas tun und kann es nicht einfach so lassen. Außerdem fragt man sich ob es nicht irgendwann gefährlich (für Mensch und Haussubstanz) werden könnte...



Mietspiegel



Hallo Anja

einen Mietspiegel gibt's üblicherweise bei der Gemeinde, und man tut gut daran, sich an diesen zu halten (v.a. bei Mieterhöhungen).

Marco hat auch Recht: in vielen Gegenden sinkt die Bevölkerungszahl. Allerdings deckt im Augenblick die Bautätigkeit nicht mehr die Nachfrage (aufgrund gestiegener Ansprüche und Abriss), sagt der Haus- und Grundbesitzerverein, so dass Immobilien- und Mietpreise vielleicht bald unter Druck geraten (will heissen: steigen).

Auch gibt es Gegenden, in denen steigt die Bevölkerungszahl - zum Beispiel an der lieblichen Ostsee, wo glücklicherweise mein Haus steht.

Es gibt also viel abzuwägen - auch die Steuerfrage usw., und ganz sichere Zukunftsvorhersagen sind gaaaanz schön schwierig.

Grüsse
stt



Solange...



die Mieteinnahmen sprudeln, ist das Haus als unsanierter Altbau eher schwer verkäuflich. Da die Mieter noch da sind, scheinen sie ja keine größeren Probleme mit der Substanz zu haben. Vielleicht würden sie die ggf. deutlich erhöhten Mieten nach der Modernisierung auch gar nicht tragen wollen?

Vielleicht muß man gar nicht so viel machen, mehr den Status quo halten? Sandstein ist ein haltbares Baumaterial, da fällt vermutlich nichts von heute auf morgen um. 90cm Wanddicke ist ja schon nahezu Festungsformat. Eine Außendämmung bringt da wohl nicht mehr sonderlich viel. Häuser sterben grob vereinfacht von unten (aufsteigendes Wasser) und von oben (Dachschäden) her. Undichte Fenster kann man abdichten. Die Heizung heizt ja wohl auch noch.

Manchmal ist weniger mehr.

Grüße

Thomas



@ S Trapp



Bei uns stehten jede Menge Mietwohnungen leer. Selbst Plattenbauten werden weggerissen. Gebaut werden praktisch nur noch Eigenheime, Pflegeheime und behinderten-/altengerechte Mietwohnungen. Normale Miethäuser stehen bei uns eine ganze Menge zum Verkauf. Obwohl wir doch eigentlich so ein schönes Städtchen haben?

Wen es interessiert:
http://www.immobilien-popp.de/main.php?page=greizgalerie&subm=6
http://www.greiz.de/
http://www.greizer-park.de/

Gruß Marko



@Marco



Hallo Marco

Danke für die Links.

Als Revanche: http://www.neustadt-ostsee.de/

Knapp 100 m links steht meine Ex-Ruine.

Bis zum nächsten Urlaub, schau doch mal vorbei !

dein Stefan