Mängel im Sinne des § 35, Abs. 4 BauGB

07.01.2009



guten abend zusammen!
hier wurde schon oft über das thema "außenbereich" geschrieben...
ich hoffe, dass mir jemand zu meinem problem ein paar tips geben könnte?
ich habe ein haus im Außenbereich erworben (Bj. vor 1900, jedoch nicht unter denkmalschutz).
nun habe ich bei der Renovierung folgendes festgestellt: durch den boden dringt Feuchtigkeit in den Wohnraum und den mauersockeln, es ist kein fundament/bodenplatte vorhanden. mittlerweile bildet sich dort überall Schimmel (an den stellen, wo bekannterweise die wande am kältesten sind). da es ein alten haus ist, sind die räume relativ tief (ca. 2,15 m, ich bin 1,94 m groß). es gibt keine "moderne" heizungsanlage, nur nachtspeicher, das haus ist nicht gedämmt. desweiteren kommt hinzu, dass es von der feuerwehr nur schlecht erreicht werden kann. eine anpassung an den heutigen wohnstandard würde viel zu viel geld kosten...und ehrlich gesagt hätte ich nicht mehr die kraft das haus weiter in schuss zu halten, nachdem ich 2 geschosse bereits halbwegs fertig renoviert habe und dann die aufgeführten mängel festgestellt habe.
nun aber zu meiner frage: sind die aufgeführten mängel mängel i.s.d. § 35, Abs. 4, Nr. 2 BauGB?
ich frage deshalb, weil ich dann gerne ein ersatzbau errichten würde mit der verpflichtung das alte haus abzureissen? dieses würde natürlich den aktuellen gesetzen und richtlinien entsprechen und mit moderner Heizung usw. ausgestattet sein. zudem könnte durch eine standortabweisung von ca. 30 m die feuerwehr besser zum haus kommen.





Die Rede ist doch hier von einem Haus anno 1900 oder früher.
Und Sie fragen nun ob die aufgeführten Positionen, die schuld an der Feuchtigkeit sind, mängel i.s.d. § 35, Abs. 4, Nr. 2 BauGB sind??? Dort steht:

die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:
a) das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c) das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d) Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird

Das ein Haus dieses Alters Probleme mit Nässe hat weiß jeder, und dies nun nach dem heutigen Stand der DIN und paragrafen zu beurteilen halte ich ehrlich gesagt für Nonsens. Die ganzen Paragrafen und DIN´s gab´s vor über Hundert Jahren nicht.
Also entweder abreisen und neu Bauen, oder Sanieren





vielleicht haben sie mich falsch verstanden.
meine absicht ist der ersatzbau!
meine frage war nur, ob diese mängel die voraussetzungen des § 35, Abs. 4 erfüllen? ist es ausreichend einen Gutachter zu bestellen, der die aufgeführten mängel feststellt und mit diesem Gutachten ein persönliches gespräch mit dem bauordnungsamt zu suchen, oder sind diese mängel keine erheblichen mängel im sinne der vorschrift?
gruß



Zulässigkeit Bauvorhaben



Ihre Frage sollten Sie nicht hier im Forum, sondern bei Ihrer zuständigen Kommune bzw. Baubehörde stellen. (Siehe § 36)!
Alle klugen Ratschläge nützen Ihnen nichts, wenn die Gemeinde anders entscheidet.
Wann haben Sie das Grundstück eigentlich erworben?
Gibt es in der 2. Abteilung des Grundbuches oder im Baulastenverzeichnis eingetragene Einschränkungen zur Nutzung?

Viele Grüße





das grundstück mit haus wurde okt. 2007 erworben.
baulasten gibt es keine, nur ein wegerecht zu einem nachbargrundstück.
das grundstück ist gartenland mit wohnhaus, zudem wald.
sonstige einschränkungen gibt es nicht...
ich weiß, dass die erste ansprechperson das bauordnungsamt ist...jedoch wollte ich mich vorher eetwas schlau machen, was die mängel betrifft und ob diese im sinne der vorschrift sind...



hallo



frau oder herr poldi

eine frage, über die man bücher schreiben könnte, und für die sie sich am besten ein forum suchen, welches ausschließlich von rechtsanwälten genutzt wird - na dann viel spass -
es tut mir leid ihnen keine andere antwort geben zu können
unabhängig davon weiterhin viel spass im Fachwerk forum

mfG

c. heise



Zulässigkeit Bauvorhaben



Dann formuliere ich es mal so:
Es gibt keinen zwingenden Grund, weshalb die Baubehörde bzw. die Kommune einem Ersatzneubau zustimmen sollte.
Modernisieren und instandsetzen kann man alles.
Über den Absatz 2 hat die Kommune praktisch freie Hand, da sie selber entscheidet, ob öffentliche Belange beeinträchtigt werden.
Es ist eine Ermessensfrage!

Viele Grüße





Hallo,

das Ermessen ist allerdings gebunden. Ein öffentlicher Belang, der dem Ersatzneubau entgegenstehen könnte, wäre schon eine Darstellung im Flächennutzungsplan wie z.B. allgemeiner Freiraum, Grünfläche, Fläche für die Landwirtschaft, Fläche für den Forst oder Ähnliches.
Die Bezeichnung im Liegenschaftsbuch und im Grundbuch sind nichts weiter als beschreibende Geographie.

Im Übrigen glaube ich, daß man den festgestellten Mängeln leicht abhelfen könnte.
Feuerwehr: z.B. Löschteich oder Zisterne.
Reparieren läßt sich fast alles.

Meine Antwort wäre ein klares nein zum Neubau, aber man weiß ja nie. Probieren Sie mal Ihr Glück !

Grüße vom Niederrhein



zwingende gründe für genehmigung



@ Georg Böttcher:
mir ist klar, dass man ALLES renovieren, modernisieren und instandsetzen kann...die frage ist nur, ob sich das finanziel und evtl. zeitlich lohnt. also ist das eine frage der verhältnismßigkeit...zur verhältnismäßigkeit habe ich während der Ausbildung genug gehört. hier wäre zu prüfen, ob der aufwand für die Sanierung (nach heutigem stand der technik usw.) nicht im verhltnis zu einem neubau stehen würde.
und die weitern punkte, die ich noch aufführen möchte, warum die gemeinde doch ein interesse an der erteilung einer baugenehmiogung htte: in erster linie geld einnehmen. fast jeder gemeinde in nrw geht es schlecht, sie wollen so viel geld wie möglcih einnehmen und eine Baugenehmigung kostet schließlich geld. zudem will die gemeinde ihre bürger bei sich behalten...ich könnten ja genausogut eine stadt weiterziehen, wo die häuser und grundstücke ca. 1/3 günstiger sind. hinzu kommt der demographische wandel, evtl. weitere steuereinnahmen und wenn ich noch weitersuchen würde, würde ich einige punkte mehr finden.
somit hat die gemeinde zwar keine zwingenden gründe für die erteilung der baugenehmigung, jedoch ein berechtigtes interesse an der ganzen sache.

meine frage war ja eigentlich nur, ob sich jemand damit auskennt, welche dinge eine "normale" baubehörde als erhebliche mängel ansieht...

danke schon mal für die zahlreichen antworten





@ Dietmar Beckmann:
werden gerade aufgrund des § 35, Abs. 4 bestimmte öffentliche belange (insb. die darstellung im FNP) nicht "außer acht" gelassen, da es sich um teilprivilegierte bauvorhaben handelt?

und wie schon oben beschrieben: natürlich lassen sich bestimmte mngel "leicht" beheben, wobei das "leicht" nicht unbedingt günstig ist...und einige andere mängel lassen sich nicht mehr so leicht beheben...und da ist der finanzielle aufwand doch viel höher...



Zulässigkeit Bauvorhaben



Ich will ihnen ja nicht zu nahe treten, aber die Frage, ob es sich finanziell und zeitlich lohnt, hätten Sie sich beim Kauf des Grundstückes stellen sollen, auch die, ob ein Ersatzneubau genehmigungsfähig ist.

Übrigens verdient die Gemeinde auch bei einer Baugenehmigung für die Sanierung.

Und ob eine Sanierung sinnvoll ist -hätte diese Frage nicht mindestens geklärt sein müssen, als Sie anfingen die oberen beiden Geschosse zu sanieren?
Ob Gutachter oder nicht, erklären Sie mal einem Beamten, auf dessen Wohlwollen Sie angewiesen sind, folgenden Zusammenhang:
- erst kaufen Sie ein Haus, um es zu bewohnen,
- dann beginnen Sie mit einer umfangreichen Sanierung,
- dann stellen Sie fest, das Sie nun doch nicht sanieren,
sondern abreißen und neu bauen wollen.

So wie ich Baubehörden kennenlernen durfte (ich habe Beamte erlebt, die halten jeden Antragsteller für potentielle Lügner und Störer der behördlichen Ruhe), kann es sein, das Ihnen unterstellt wird:

Sie haben das Grundstück im Außenbereich nur gekauft, um es als Bauland für einen Neubau nutzen zu wollen und
Ihre Sanierungsbemühungen dienen nur der Verschleierung.
Es gibt natürlich auch andere Beamte, mit denen man anständig arbeiten kann.
Mit welchem Typ sie es zu tun haben werden, sollten Sie selbst herausfinden.

Viele Grüße





ich kann sie als Ingenieur verstehen, dass sie viel mit beamten zu tun haben, und dass es doch irgendwo "schwierige" menschen sind. sie versuchen überhaupt nicht ihren gesetzlichen ermessensspielraum zu nutzen, sondern handeln so, als ob es kein ermessen gibt...
nur zur info: ich bin selbst beamter ;-) aber nicht in diesem fachgebiet...zum glück...
sie haben zwar recht, dass man sich über solche sachen eigentlich schon vor dem kauf gedanken macht, nur es hat alles "vernünftig" ausgesehen, von außen, wie von innen. erst als wir angefangen haben die holzpaneele runterzureißen haben wir die mängel festgestellt.
erst nachdem wir diese mängel festgestellt haben, haben wir uns gedanken über den (neu)ersatzbau gemacht.

und zu den gedankengängen der beamten beim bauamt: ich kaufe mir mit mitte 20 kein haus, um es evtl. gewinnbringend wieder zu verkaufen. ich habe es mir gekauft, weil die lage super ist, der preis war in ordnung und ich natürlich auf lange sicht plane und auf keinen fall spekulieren wollte/will.
und noch etwas zu den herren im bauamt:
mündlich wurde mehreren nachbarn in der gegend gesagt, dass es der gemeinde EGAL wäre, was da oben passiert, solange sich keiner beschwert. schriftlich liegt mir ein schreiben der geminde vor, wo es kein problem gibt, die häuser zu renovieren, modernisieren und zu erneuern...nur was ist mit "erneuern" gemeint?



Außenbereich



Hallo ,
Wie weit ist denn der "Innenbereich" der Gemeinde entfernt?
Sie sprechen von Nachbarn, handelt es sich um eine Splittersiedlung oder um eine "Kolonie"?

Die Gemeinde ist in der Regel nicht der "Bremsklotz" bei Außenbereichs-Vorhaben , sondern die untere Naturschutzbehörde.

Nach meiner Erfahrung ist ein Mangel nach § 35, (4)BauGB
etwas , das in Ihrer Beschreibung nicht vorkommt:
Löcher im Dach , Bäume im Erdgeschoß, abgefaulte Dachüberstände, durchgefaulte Decken, eingeschlagene Fensterscheiben usw.

Trotzdem : Gehen Sie zu Ihrem Bauaufsichtsamt (Amtsleiter)
und reden Sie ganz offen mit Ihm.

Sie schreiben ein Neubau wäre billiger als eine Sanierung:

Haben Sie das rechnen lassen , oder will Ihnen ein Bauträger einen Neubau verkaufen?

Haben Sie die Abrisskosten kalkuliert?

Was haben Sie inzwischen investiert?

Wenn das Haus weg ist , haben Sie nur noch das Grundstück.

Ist es den Kaufpreis + Invest + Abbruchkosten wert?

viele Grüße





@Robert Göbel:
das hört sich nach einer richtigen info an:-)
also die häuser befinden sich zwischen wald und "innenbereich", es sind insgesamt 6 wohngebäude und 5 kleingarten-hütten entlang einer straße. der innenbereich ist ca. 150 - 200 m vom wald entfernt (von unserem gebäude sind es ca. 100m). diese "siedlung" zwischen wald und der Bebauung im innenbereich besteht schon viel länger als die gesamte bebauung im innenbereich.

ehrlich gesagt habe ich nach über einem jahr renovieren und sanieren keine kraft mehr noch das untergeschoss zu machen, nachdem ich gesehen habe, dass die mängel noch vorhanden sind. das Obergeschoss wurde fertig gemacht und 2 wchen später hatten wir wieder schimmel an der wand...an solchen sachen geht man irgendwann kaputt und denkt sich, dass man alles hinschmeißen will.
daher, und auch aufgrund der noch ansthenden Modernisierung (heizung, dämmung, dach) haben wir uns überlegt, dass ein neues niederenergiehaus mit viel Eigenleistung möglicherweise genauso viel kosten würde, wie das bestehende haus auf den heutigen stand der technik zu bringen und an ein gesundes wohnen anzupassen.

wir haben uns schon überlegt zu einem Anwalt zu gehen und uns von ihm beraten zu lassen...jedoch ohne grundlagen (abgelehnte bauvoranfrage/genehmigung) macht das keinen sinn.
ein weiterer schritt wäre es einen architekten aufzusuchen, der sich mit bauvorhaben im außenbereich auskennt.
jedoch wollten wir zu allererst das bauordnungsamt aufsuchen...
nur wenn man keine mängel im sinne des § 35 hat, dann kann man es auch sien lassen

nochmal vielen dank für die abgegebenen antworten



Außenbereich



Hallo,
Es gibt noch den politischen Weg:

Gehen Sie zu Ihrem Bürgermeister und besprechen Sie alles.

Die Gemeindevertretung kann durch eine Abrundungssatzung den Außenbereich zum Innenbereich machen. (Planungshoheit der Gemeinde).
Wenn es bei Ihnen einen Ortsbeirat gibt, würde ich auch mit dem Ortsvorsteher reden.(oder gibt es sowas nur in Hessen?)

Auch würde ich mit Gemeindevertretern reden.

Die freuen sich immer , wenn Sie etwas für die Bürgerinnen und Bürger tun können. (Wollen ja wiedergewählt werden :-)))

Viele Grüße





unser bürgermeister ist der bruder eines guten (verstorbenen) bekannten...nur will ich erstmal den "normalen" weg gehen...
also meinen sie, dass man erstmal mit dem bezirksvorsteher reden solle? bezüglich der abrundungssatzung: was für voraussetzungen müssten dafür vorliegen und mit wieviel aufwand wäre die verbunden (welche beteiligten, zustimmungen usw). das würde dann bedeuten, dass das bauen in diesem bestimmten bereich nach § 34 festgelegt wird, oder nicht?
hat denn die gemeinde ein interesse daran diese abrundungssatzung zu erlassen? oder ist es für sie mit finanziellem aufwand verbunden. soweit ich weiß, gibt es in der schönen stadt hagen keine einzige abrundungssatzung...und wenn diese mit finanziellen aufwendungen für die stadt verbunden wäre, wird die stadt mit sicherheit davon absehen, da sie schon hoch vershculdet ist...





Hallo,

aus meiner Erfahrung mit Großstädten in NRW, speziell Ruhrgebiet, muß ich Ihnen sagen, daß dort wenig Kompetenz im Umgang mit dem Außenbereich vorhanden ist. Man ist schließlich Großstadt und hat scheints wichtigere Probleme, was ich verstehe. Erschwerend kommt hinzu, daß in NRW bei großen kreisfreien Städten die Bezirksregierung obere Bauaufsichtsbehörde ist (nicht der Kreis!). Ich kann Ihnen da wenig Hoffnung machen, und der OB wird da nichts bewirken können. Dazu sind die Instanzen zu lang.
Ein Rat: Sprechen Sie mal mit Herrn Grothe (Baudezernent) und schildern Sie ihm ihr Problem. Die Antwort wird verbindlich ausfallen, da bin ich mir sicher.

Grüße aus Duisburg





@ Dietmar Beckmann:
vielen dank für den tip!
wäre es denn besser vorher einen architekten mit ins boot zu nehmen, bevor man das bauordnungsamt oder herrn grothe aufsucht, oder kann man erstmal ganz unverbindlich ohne architekten ein gespräch mit dem amt suchen?
grüße aus hagen