Kosteneinschätzung Kaufentscheidung

01.09.2015



Liebe Community,
obwohl ich in einem Fachwerkhaus aufgewachsen bin, bin ich ein kompletter Neuling, was Kaufen, Sanieren, Renovieren etc. angeht.
Wir haben ein Baudenkmal (BJ zwischen 1801 und 1832) aus Fachwerk ins Auge gefasst. Wir sind keine Kapitalanleger, sondern suchen ein Einfamilienhaus für Eltern mit 3 sehr kleinen Kindern und leben von einem Gehalt. Daher sind größere Sanierungsaufwände ggf. eine finanzielle Katastrophe, wenn sie nach Kaufabschluss erst auffallen...

Wir waren gestern mit einem Fachwerk-Gutachter da. Er hat massive Fachwerkschäden festgestellt, tragende Balken sollen ausgetauscht werden. Er vermutet hinter einer äußeren Holzverkleidung weitere Mängel, die sind jedoch vor Kaufabschluss nicht einsehbar. Es könnte auch in Ordnung sein. Der Aufwand wurde mit mindestens 20.000 Euro angegeben, wenn nichts Unvorhergsehenes dazu kommt.

Außerdem fiel erst gestern auf, dass der gesamte bewohnbare Innenraum mit "Gipskarton-Vorwandplatten" (so nannte er es) ausgestattet ist, die von innen vor das Fachwerk gestellt wurden. Vermutlich wurden sie nach einem Brand in den späten 80ern eingebaut. Herausreißen und Neuverputzen (oder was immer nötig ist) ist für uns nicht bezahlbar (insgesamt angeblich 60-70.000 Euro, obwohl ich nicht verstehe, warum so teuer). Was passiert, wenn wir es so lassen? Wie groß ist die Gefahr, dass es Schäden nach sich zieht?
Können wir das Haus guten Gewissens kaufen? Abgesehen davon hat es anscheinend gute Substanz, ein gutes Dach etc.

Ich danke Ihnen für Ihre Einschätzungen!





Grundsätzlich kann man natürlich alles so lassen, wie es ist. Das ist eine Frage die man nur selbst klären kann. entscheidend ist der Wohnkomfort, die Ansprücke und die Verbrauchskosten.
Ein Haus wird durch Verkauf ja nicht plötzlich unbewohnbar.

Und dass einem die Bude über dem Kopf zusammenbricht, hat der GA ja offenbar auch nicht gesagt.

Aber:

wenn das FW massive Schäden hat werden sich mindestens im Laufe der Zeit Risse und Setzungen ergeben, die man vielleicht so nicht einfach belassen kann. Fie Füllungen werden instabil usw.
Nun ist der Austausch von FW Balken an sich kein Hexenwerk, aber die Wandflächen müssen im Innen und Außenbereiche wieder hergestellt werden (Füllungen, Neuverputz) u.U. sind auch irgendwelche Leitungen betroffen usw.

Das mit dem Gipskarton ist im FW bereich eigentlich ein kapitaler Fehler, weil sich dahinter per Kondensatausfall Feuchtigkeit bilden kann. Das hat schon viele Schwellen unbemerkt verrotten lassen. In einer solchen Kondensatfalle ergibt sich u.U. ein ideales Klima für holzzertörende Pilze.

Schließlich gibt es noch die äußere Holzverkleidung, die wohl abgebaut werden soll.
Wenn man an einer Fassade Sanierungsarbeiten vornimmt, die einen bestimmten Flächenanteil überschreiten, kann die EnEv wirksam werden, aus der sich dann ggf. die Pflicht zur Dämmung ergibt.

Ein solches Haus, dass lt. GA massive FW Schäden hat, sollte nicht mehr als der Grundstückswert kosten, oft sogar noch weniger.

Und eine goldene Regel bei der FW Sanierung lautet:
es wird mit Sicherheit noch teurer.

Gruß

GE



Kaufentscheidung



Wenn der Gutachter Schäden am Fachwerk festgestellt hat und weitere vermutet, lässt der Zustand des Hauses ggf. deutlich nicht auf eine "gute Substanz" schließen. Eine Fachwerkinstandsetzung ist zwar kein "Hexenwerk", wie mein Vorschreiber es benannt hat, aber mit einem relativ hohen Kosten-aufwand verbunden, wenn Abfangungsmaßnahmen in´s Spiel kommen. Auch sollten bei einer Kaufberatung alle Bauteile gegen Erdreich auf Vermorschung hin überprüft werden und die Möglichkeit/Notwendigkeit nachträglicher Bauwerksabdichtung und -dämmung.

Die Gebäudedämmung wird eine Rolle spielen, gleich, ob sie die Vorsatzschale belassen oder nicht. Bauphysikalisch gilt sie als bedenklich und potentiell fachwerkschädigend - auch in Kombination mit einer Glas-/Mineralwolle-Innendämmung. Einen Umfang von € 60-70.000 wird sie allerdings bei weitem nicht haben, bei einem Fachwerkhaus von geschätzt 80m2 Wohn- und Nutzfläche auf 2 Etagen = angenommene Hausgröße Ihres Objektes. Die Gesamt-Sanierungs- und Modernisierungskosten können allerdings mindestens in dieser Höhe angesetzt werden, inkl. der Kosten für die Erneuerung der Haustechnik/Heizung.

Zu bedenken sind auch die Auflagen der Denkmalbehörde.

Ob sich der Kauf des Hauses für Sie lohnt. hängt vom verlangten Kaufpreis, dem realistischen Sanierungs- und Modernisierungsaufwand und Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Alle drei Bereiche sind bisher unbekannt. Banken sehen Grundsanierungen solcher FW-bauten recht kritisch und finanzieren i. d. R. nur bei einem erhöhten Eigenanteil.

Bei weiteren Fragen können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen. Ich führe u.a. Immobilienkauf- und Bauberatungen in der Region NRW/RLP und Rheinhessen durch. Wenn Sie sich auf Fachwerk.de anmelden, können Sie mein Profil einsehen.

Will Pickartz | Architekt | 53902 Bad Münstereifel
Fon 02253. 544310 | Email: pickartz.architektur@t-online.de



negativer Wert ?



Die Denkmalbehörde wird fordern, dass das Denkmal erhalten wird. Das kann mit erheblichen Kosten verbunden sein, wesentlich mehr als bei einem Neubau.

Massive Fachwerkschäden bekannt, mehr sind möglich.

Unbekannte Brandschäden - das kann die Struktur weiter geschwächt haben.

"Gutes Dach" - ist es anständig gedämmt ? Sonst aus meiner hartherzigen Sicht wertlos.

Was bleibt am Schluss noch an historisch wertvoller Substanz ?

Unter diesen Bedingungen, und ohne ausreichende finanzielle Reserven, würde ich sagen, Finger weg. Nicht jedes Haus kann und muss erhalten werden.





Vielen Dank für Ihre bisherigen Einschätzungen!

Zur Größenangabe: das Haus, das ja für 5 Leute passen soll, hat eine reine Wohnfläche von 180m² auf zwei Voll-Etagen. Dazu Gewölbekeller unterm ganzen Haus, ein unausgebautes Dachgeschoss und einen Spitzboden. Mein Mann meinte, mit "massiven Schäden" hätte ich wohl übertrieben... der Gutachter hat die Kosten grob eingeschätzt und ist selbst vom Fach und Spezialist für Holz. Er hat eine mehrstündige Hausbegehung gemacht. Daher nehmen wir nun an, dass er auch alles Nachprüfbare gesehen hat...?



immer noch negativer Wert



Der Kaufpreis sollte wegen den Auflagen der Denkmalpflege trotzdem unter dem Landwert liegen.

Unser Haus hat etwa 50 bis 70% des Werts eines "unbelasteten" Grundstücks gekostet. Den grössten Teil der Umbaukosten kann ich bei den Steuern absetzen.

Es kann sich also rechnen - fertig wird das Haus etwas wert sein - aber man braucht einen langen Atem und entsprechende finanzielle Reserven. Es sind jetzt etwa 3 Jahre seit dem Hauskauf, und die Umbaukosten werden sich am Schluss wahrscheinlich in der Gegend von CHF 1 Mio. einpendeln...
(die Baukosten sind hier enorm)



Kaufentscheidung II



Um eine Kaufentscheidung treffen zu können, brauchen Sie einen klaren Blick auf Ihre finanziellen Möglichkeiten und eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes nach dem SachwertV, angepasst an die jeweilige regionale Marktlage. Die Auflagen der Denkmalbehörde müssen ebenfalls realistisch eingeschätzt werden. In den meisten Fällen sind es Sanierungsvorgaben, die im Zusammenhang mit einem Fachwerkgebäude naheliegend sind und bei einer fachkundigen Sanierungsplanung automatisch gewählt würden.

Als Nachrüstverpflichtung nach EnEV müssen Sie bis spätestens 2 Jahre nach Erwerb entweder die oberste Geschossdecke nach EnEV-Vorgaben dämmen oder das DG ausbauen und das Dach dämmen. Ein DG-Ausbau ist bauantragspflichtig.

Sie müssen bei einem unrenovierten, nicht modenisierten FWH -ohne Instanbdsetzungsmaßnahmen am FW und ohne Umbaumaßnahmen- mindestens mit einem finanziellen Aufwand von brutto € 750 - 1000/m2 Wohnfläche rechnen für Gebäudedämmung, Bauwerksabdichtung, Haustechnik, Badmodernisierung oder -neubau.

Wenn Sie die ganze Sanierung durch ein Architektur-/Ingenierubüro planen lassen -was anzuraten ist, wenn Sie in einem festgelegten Zeitraum zu einem definierten Ergebnis zu kalkulierbaren KOsten wollen- müssen Sie noch einmal zwischen 20-23% an Baunebenkosten zu diesen anrechenbaren Baukosten addieren (Honorare, Gebühren etc.)

Sie sollten sich also rechtzeitig neben einer Abschätzung der Gebäudesubstanz und eventueller Gebäudeschäden mit einer möglichst detaillierten Kostenberechnung zu den zu erwartenden Sanierungs- und Modernisierungskosten beschäftigen. Erst recht, wenn Ihr Budget -wie in den meisten Fällen- begrenzt ist und keine Überraschungen nach Kauf verträgt.

Zur Abschätzung der Kosten nach Gewerken oder BAuteilen bedarf es einer Betrachtung aller Maßnahmen im Gesamtzusammengang des Gebäudes und aller Gewerke. Der Bereich "Zimmerer-Restaurator/Holzbau/Innenausbau" ist nur ein Teilbereich.