Großprojekt Innenausbau

16.03.2016 MichaelK



Guten Tag,

ich habe soeben dieses Forum gefunden und mich mal direkt angemeldet.

Nun zum Sachverhalt: Meine Frau und ich können aus Familienbesitz günstig ein Fachwerkhaus übernehmen. Das Fachwerkhaus ist aus dem Jahr 1900. Das Haus besteht aus Ziegeln und eben Holz. Größtenteils ist die Wanddicke bei vielleicht ca. 30 cm. Die Außenwände rechts und links jedoch nur ca. 15 cm. Das Haus hat insgesamt 450 qm Wohnfläche. Deckenhöhe der ersten beiden Stockwerke ist ca. 2,80 - 3,00 m, im Obergeschoss ca. 2,70 m.

Über die Jahre Hinweg wurde am Haus selbst immer was gemacht, also neues Dach, Außenfassade gestrichen, Balken bearbeitet, etc. Von Innen wurde jedoch vieles vernachlässigt. Ein Gutachten des Hauses hat gezeigt, dass im Grunde "erheblicher Sanierungsbedarf" besteht.

Wir planen ggf. dieses Haus zu übernehmen und würden gerne den Innenausbau durchführen. Ziel ist es einen modernen Ausbau hinzubekommen, d.h. Stromleitungen und Wasserleitungen neu und Trockenbauwände setzen.

Daher meine Frage... was muss bei einem solchen Ausbau alles beachtet werden? Bzw. was kann ich tun, um alle Außenwände optimal zu isolieren? Wir möchten den alten Putz (ist nach Aussage Lehmputz) nicht abnehmen, sondern würden gerne einfach neu davor bauen. Eine weitere Frage ... die wahrscheinlich etwas schwierig zur Beantwortung ist ... mit welchen Kosten muss man bei dieser Größe für eine gescheite Sanierung rechnen? Am Ende sollen 3 Wohneinheiten und eine Geschäftseinheit vermietet werden. Wir selber und Familie können einiges an Eigenleistung mit einbringen.

Würde mich sehr über Tipps und Infos freuen.

Viele Grüße



Gesamtsanierung



Ohne genaue Infos und Bilder lassen sich keine Kosten angeben-
das ist ohnehin stark vom Anteil der Eigenleistungen abhängig.

Wurden alle statisch relevanten Hölzer überprüft, Dachstuhl, Deckenbalken, Balkenköpfe, Fachwerkerkständer und Schwellen?
Sollen Förderungen in Anspruch genommen werden?
Gibt's einen Energieausweis?
Wie wurde bisher geheizt und welche Möglichkeiten gibt es?
Ist es ein freistehendes Gebäude? Ist Erdwärmenutzung möglich?

Bei Sichtmauerwerk und Fachwerk wird Innendämmung sinnvoll sein.
Wie ist der Fensterzustand?
Müssen alle Böden erneuert oder können diese saniert werden?

Zuerst baurechtliche Fragen abklären,
Nutzungsänderungen,
Zufahrt, Parkmöglichkeiten
Schallschutz, Brandschutz,
Grundrißänderungen und Wohnungsteilungen mit jeweils Bad und Küche und Treppenaufgang
Separate Verbrauchsablesung ermöglichen

Gewerberechtliche Fragen, Arbeitsstättenverordnung, abhängig von geplanter gewerblicher Nutzung.
Gibt's Wohnungsbedarf, welche Mieten werden gezahlt, welche Mieter würden sich für solche Wohnungen interessieren,
wie müßten die Wohnungen dazu gestaltet werden?
Jede Menge Fragen, die beantwortet werden müßten, die Kosten können sicher von 300 Ts bei viel Eigenleistung bis über 1 Mio gehen-
je nach Anspruch
Am wichtigsten ist zuerst eine genaue, auch wirtschaftliche Planung, die Eigenleistung ermöglicht, ggf Anleitung dazu gibt und mit möglichst geringen Eingriffen in die Bausubstanz auskommt- das spart insgesamt am meisten und verhindert Bauschäden.
Gute Dämmung und ein effektives Heizsystem spart langfristig Kosten.

Eine sinnvolle Reihenfolge aller Sanierungsarbeiten erarbeiten und ggf Sanierungskonzept in Schritten zur Fertigstellung einzelner Wohneinheiten.
IGB nach Gutachtern in eurer Gegend fragen

Andreas Teich



Weitere Details



Hallo,

vielen Dank schonmal für die Info. Vielleicht noch ein paar Punkte....

Bei den Hölzern (nicht alle) wurde nur eine Sichtprüfung gemacht. Die Hölzer sind alle im guten Zustand und ohne Wurmbefall.

Ein Energieausweis liegt aktuell nicht vor. Es wird aktuell mit einer Ölheizung aus dem Jahr 2006 geheizt. Diese wurde jährlich gewartet und ist in einem guten Zustand. andere Heizmöglichkeiten sind mir aktuell nicht bekannt. Erdwärme wird eher nicht möglich sein. Das Haus steht nahe des Marktplatzes. Im gesamten Marktplatzgebiet sind unterirdische Gänge, die für Führungen etc. genutzt werden. Es ist ein freistehendes Gebäude. Zu erwähnen ist auch, dass eine Ziegelscheune auf dem Grundstück steht.
Fensterzustand ist grundsätzlich gut. Es müssen jedoch ggf. 8-10 Fenster erneuert werden. Böden müssen nicht erneuert werden. Was hier jedoch gemacht werden muss ist das auffrischen der Böden, also komplett Abschleifen und neu versiegeln. Aktuell liegen auf den alten Dielen (Ochsenblut, Weiß lackiert) noch Teppiche etc.

Nutzungsänderungen müssen nicht beantragt werden. Der gewerbliche Teil ist schon in der Nutzung verankert. Alle Änderungen im Haus und Änderung nicht zur Straßenseite müssen nicht abgeklärt werden. Einzig Änderungen zur Straße müssen mit dem Rathaus besprochen werden. Es besteht keine Afa.

Wohnungsbedarf besteht, vor allem ordentliche Wohnungen werden gesucht. Mieteinnahmen (erwartete) für 3 Wohnungen und eine kleine Gewerbeeinheit bei ca. 1500,- € Netto.

Das noch zu den Details :-)

Beste Grüße



Innenausbau



Hallo Michael,
Wenn das Haus in der Nähe des Marktplatzes steht , ist es mit Sicherheit Teil einer geschützten Gesamtanlage.Oder ist ein Einzelkulturdenkmal ?
Kennen Sie die steuerrechtlichen Möglichkeiten ?

Gibt es ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet ?

Zu Kosten kann man an dieser Stelle noch nichts sagen.

viele Grüße Robert Göbel





Guten Tag,

soweit mir bekannt ist gibt es für das Haus keinen Ensembleschutz bzw ist es auch kein Einzelkulturdenkmal. Veränderungen zur Straßenseite hin müssen jedoch zunächst mit der Stadtverwaltung besprochen werden.

Wir haben uns heute bei einem in Kassel ansässigen Unternehmen einen Termin machen lassen. Es wird dann ein Kostenvoranschlag gemacht.

Werde gerne weiter berichten.

Viele Grüße



Innenausbau



Wie soll der Ihnen einen Kostenanschlag machen wenn er gar nicht weiß WAS er alles machen soll oder überlassen Sie der Firma die Entscheidung welche Baumaßnahmen wie durchzuführen sind?



Kostenvoranschlag



Hallo,

es geht mir aktuell und zunächst um die Dämmung der Außenfassade für das gesamte Haus. Welches Material sinnvoll wäre, wo genau wie gedämmt werden müsste und wie teuer die Dämmung wäre.

Welche Baumaßnahmen hinzu kommen müssten wir dann noch entscheiden. Einen guten Überblick habe ich selber darüber. Was das Ganze aber kostet ist die andere Frage.

Viele Grüße



Ist doch egal



Anhand der Zahlen von Ihnen und Herrn Teich, ist die Investition doch so oder so in spätestens 60 Jahren wieder drin ;-)
Internetforen sind für sowas wirklich nicht geeignet.





Hallo Michael,
wie ist dein Termin bei einem Unternehmen in Kassel verlaufen?



Termin



Hallo Michi,

der Termin wird noch stattfinden. Ich habe heute erst angefragt und werde morgen zurückgerufen. Sobald ich was weiß melde ich mich.

Viele Grüße





Ach so, alles klar. Viel Spass Dir dann!



Außendämmung



Welche Außendämmung soll denn angeboten werden?
Was für ein Betrieb kommt zur Angebotsabgabe- können die verschiedene Dämmvarianten ausführen?
Dann müßte geklärt werden wieweit die Dämmung auf öffentlichen Grund überstehen kann, sofern das der Fall ist.

Die Fenstermontage in die Fassadendämmung müßte mit allen Anschlüssen und der Positionierung geplant werden-
- ebenso die Sockeldämmung
Ein Bild würde helfen

Andreas Teich