Fachwerkhaus Kauf: Haus ist gedämmt und innen verkleidet...

05.07.2020 Raven



Hallo zusammen!
ich bin neu hier und habe natürlich direkt 2-3 Fragen.Wir stehen vor einem Hauskauf, die erste Besichtigung war vielversprechend, jedoch sind ein paar Dinge unklar, die mir etwas Sorge bereiten. Sicher ist eine Begleitung beim nächsten Termin durch einen Sachverständigen sinnvoll - wenn jedoch vorher schon deutlich wird, dass das Vorgefundene SOWIESO alles schlecht ist, brauchen wir weder den Sachverständigen noch die weitere Besichtigung ;)

Eckdaten: Haus 90 m2, Baujahr unbekannt, Bruchsteinkeller (welche Steine unbekannt) und Fachwerk.
Außen verputzt Ende der 80er, "Sanierung" innenwände wohl auch Ende der 80er
Wandaufbau unbekannt, es sieht nach einer dünnen Schicht Styropor aus, darauf Putz. Ob dazwischen eine Luftschicht ist oder noch was anderes, Folien etc. kann ich nicht sagen, der Makler hat den Auftrag beim Besitzer den vorgenommenen Wandaufbau zu erfragen.
Bruchsteinwand des Kellers ist ebenfalls innen wie außen verputzt. (Sockel anders als obere Stockwerke). HIer gibt es wohl ein Feuchteproblem, Tapeten waren wellig. Kapazitive Feuchtemessung ergab aber, dass die Wand aktuell nicht feucht ist. Es ist kein Gewölbekeller, von unten sieht man direkt die Deckenbalken, zu meiner Überraschung ebenfalls trocken und augenscheinlich gut, nicht morsch. In einer Innenwand im Keller war kurzfristig ein Wasserschaden durch das angrenzende Bad, auch diese Wand zeigt nichts auffälliges bei der Feuchtemessung, ist wieder gut getrocknet, kein Schimmel.

Im EG sind alle sichtbaren Balken trocken und sehen gut aus, es handelt sich um ein paar sichtbare Stützbalken einer Innenwand und die Decke des Dachgeschosses von unten.

Die Außenwände sind innen leider mit - vermutlich - Rigipsplatten verkleidet und an einer offenen Stelle in der Küche sieht man, dass dahinter wohl Glaswolle-Dämmung ist. (zumindest an dieser Stelle). Man sieht auch, dass die Gefache mit Ziegelsteinen ausgemauert sind.

Meine Bedenken: dass vom vermeintlich feuchten Keller Wasser in die Wand aufsteigt, welche dann zwischen Styropor und Putz außen sowie Rigipsverkleidung innen vor sich hin gammelt.

Feuchtemessung innen hat ergeben, dass die Rigipswände trocken sind, es ist innen auch fast keine Feuchtigkeit zu sehen. Nur an einem Fenster gibt es oberhalb Ränder von ehemaliger Feuchtigkeit, das ist aber auch wieder trocken und nicht schimmelig.

Kann es sein, dass die Außenwand gammelt und man NICHTS innen davon sehen kann?
Wie könnte man möglichst minimalinvasiv die Balken in der Wand kontrollieren? Gibt es da was, das der Fachmann nutzen kann? Ich vermute mal, dass wir vor dem Kauf eben nicht die Verkleidung entfernen dürfen ;) Ein Sachverständiger hat ja auch keine Röntgenaugen...

Müsste nicht, bei einer nassen Wand zumindest irgendwo das Holz innen auch feucht sein und schimmeln? Oder die Rigipsplatten?
(Hoffnung stirbt zuletzt...)

Edit: natürlich haben wir vor, diese Verkleidung nach und nach zu entfernen und durch Lehmputz/Holzfaserdämmung zu ersetzen. Stichwort wäre hier: nach und nach ... und nicht als Sofortmaßnahme am Unfallort.... das würde ich vorm Kauf eben gerne weitgehend ausschließen. ;)


Gibt es jemanden der sich mit Fachwerk auskennt im Großraum Lüdenscheid/NRW zwecks Begutachtung?

Danke und Grüße!



hauskauf



schön, dass Ihr Euch für ein altes Haus interessiert.
Aus meiner Sicht läßt sich gegenwärtig nicht viel sagen, dazu fehlen viel zu viel Informationen, auch an Basisinformationen. Ich finde, der Makler ist nicht besonders aussagefähig. Wenn er nicht mal das Baujahr des Hauses benennen kann. Desweiteren ist mir noch nicht klar, wieviel Stockwerke das Haus hat, aus welchen Materialien diese Stockwerke gebaut sind, geht das Fachwerk bis ins EG, wie ist das Dach gedeckt, die Beschaffenheit des Dachstuhls etc. Wie hat es gerochen, als Ihr ins Haus gekommen seid etc. Wie sind die Feuchtemessungen geschehen, gibt es ein Wertgutachten etc. Wichtig wäre für mich zu wissen ( als Kaufinteressent) ob der Verkäufer auch der Bauherr der Umbauten war und detailliert Auskunft geben kann. Es geht hier um wissentlich verschwiegene Mängel.
Als Eingangsliteratur empfehle ich oben unter dem Menüpunkt " Lesestoff" die PDF-Sondersammlung der Texte von Georg Böttcher. Da gibt es auch ein Papier zum Thema Tips für Hauskäufer.
Fazit: Aus Eurer gegenwärtigen Schilderung kann zumindest ich nicht einschätzen ob ( Zitat) "...das Vorgefundene SOWIESO alles schlecht ist, brauchen wir weder den Sachverständigen noch die weitere Besichtigung ;) ..."



Danke...



:-)

In diesem Haus gibt es ein Kellergeschoss, das wegen leichtem Gefälle an zwei Seiten im Boden steht und an zwei Seiten mit schrägem Hangverlauf im Freien steht. Darüber das EG und dann DG. DG ist ausgebaut und leider auch verkleidet, aus den 80ern, es gibt aber Klappen unten am Kniestock wo man ein paar Ballen begutachten kann, hier zumindest schaut alles in Ordnung und auch trocken aus. innen der Ausbau zeigt keine Ränder ider andere Feuchtigkeitsspuren, von außen für mich als Laie sieht das Dach aus "wie neu". Ich vermute Tondachziegel.

Soweit ich weiß ist auér der Bruchsteinkeller alles Fachwerk.

Es gibt kein Gutachten, die Messungen haben wir selbst durchgeführt. Allerdings natürlich nur bis zu einer Tiefe von 4 cm.

Ich habe es so verstanden, dass das Baujahr selbst dem EIgentümer nicht bekannt ist und scheinbar dem Bauamt ebenfalls nicht.... aber ich werde nochmal genauer nachhaken.

Da selbst der Makler nur "vermutet, dass es Fachwerk ist" gehe ich mal davon aus, dass der aktuelle EIgentümer die Sanierung nicht vorgenommen hat sondern seinerseits so gekauft hat. Durch die Öffnung in der Küche sieht man allerdings einen Balken der Außenwand und Ziegelsteine, daher dürfte Fachwerk wohl gegeben sein.



Öffnung in der Küchenwand



wie sah der Balken denn aus ? War das bereits eine Bauteileröffnung zum Zwecke der Begutachtung? Hab Ihr mal Fotos vom Haus und von Details gemacht ?
Wenn Du schilderst, das der DG-Ausbau in den 80-igern gemacht wurde, wäre das für mich zumindest ein Grund, die Dachdämmung mit in meine Kalkulation einzubeziehen, weil der damalige Standard nicht mehr den heutigen Anforderungen ( also meinen an z.B. sommerlichen Hitzeschutz) entsprechen könnte, zudem waren die damals verbauten Dampfsperren oft nicht sehr haltbar.
Wenn ich die Entscheidung treffen müßte, würde ich den Ausgang wahrscheinlich vom Kaufpreis für diese Katze im Sack abhängig machen und einen guten Puffer in meinem finanz. Budget für Sanierung einrechnen. Knappes kalkulieren kann hier gefährlich werden.
Ob ich da nochmal mit einem Sachverständigen reingehen würde, wäre wahrscheinlich von meinem Grundgefühl für Standort, Wohnsituation und Kompromissen abhängig.



Die Öffnung...



... geht zu der Wasserleitung im unteren Bereich, diente also quasi als "Revisionsöffnung" laut Makler.... der Balken war nur "ums Eck" durch diese Öffnung zu sehen, der Teil der sichtbar war war trocken und fest. Aber... ja das waren vielleicht 10 cm2

Fotos haben wir leider noch keine, es gibt nur die Fotos aus dem Exposé

Da ich gerne auch die Querbalken oben im Dachgiebel sichtbar hätte, wäre für mich eh eine neue Dämmung und Verkleidung im Dach auf der Liste gewesen. Aber "irgendwann"... wenn der Rest fertig ist.

Aktuell habe ich für die Sanierung 60.000 veranschlagt, wobei wir viel selbst machen wollen und unser Standard eher Richtung ökologisch sinnvoll sowie bauphysikalisch sinnvoll geht, wir brauchen innen weder gerade Wände noch elektrische Rolläden... ich denke an einen Ofen mit Wassertasche und Fußbodenheizleisten (Nachtspeicher raus), Dielenboden neu weil jetzt OSB Platten und Teppich drin sind, Keller trocknen, wobei ich diverse Möglichkeiten recherchiert habe und Elektrik neu. Wasserleitungen wahrscheinlich auch neu (wobei ich Kunststoffleitungen in der Wand gesehen habe) und Bäder neu - da sind wir aber auch "speziell"... mit gesammelten antiken Fliesen etc. also nicht der typische Fall von Bad ausm Katalog für 10.000 Euro.

Ich hab hier ne Werkbank im Wohnzimmer stehen und bin eher der Typ "abends mal im Nebenzimmer die Wand neu verputzen, während drüben der Fernseher läuft" ;) also gemütlich, nach und nach, eher nciht der Typ "Großbaustelle"... klar vorab stehen Kabel/Leitungen an und der Ofen...



Ankaufgutachten



Unterschiedliche Wandmaterialien können ggf mit einem Wallscanner ermittelt werden.
Ansonsten zB neben Fenstern/Türen dünne Löcher bohren.
Am Bohrmehl erkennst du die Materialien in der jeweiligen Dicke.
Wenn Holz vorliegt kann die Holzfeuchtigkeit mit langen Sonden gemessen werden und zB durch Klopfen Verrottungen festgestellt werden.
Ich hatte in der Gegend schon Gebäude untersucht, kann aber nicht sagen wann ich wieder dort bin..
Gutes Polster bei unbekannter Bausubstanz einkalkulieren ist immer sinnvoll, wobei die Gegend ohnehin nicht hochpreisig ist.
Du kannst ja den Link und ggf weitere Infos einstellen zur besseren Beurteilung



Fachwerkhaus kaufen?!



Hallo Raven!

Meine Vorredner haben das Wichtigste schon erwähnt... einen wichtigen Satz von Pope möchte ich hervorheben:
"Ob ich da nochmal mit einem Sachverständigen reingehen würde, wäre wahrscheinlich von meinem Grundgefühl für Standort, Wohnsituation und Kompromissen abhängig."

Wenn Euch das Haus an sich, das Grundstück, die Lage etc. gefällt, wenn Euer Grundgefühl stimmt, dann schaut Euch alles nochmal mit einem erfahrenen Sachverständigen an.

Bei einem Fachwerkhaus kann man eigentlich immer alles irgendwie reparieren. Zugegeben: manchmal kann's auch wirklich ausarten. Aber dass ein Fachwerkhaus nur noch dem Abriss geweiht ist kommt selten vor.

Stellt Euch vor, Ihr kauft das Haus, weil Euer Grundgefühl stimmt. Stellt Euch vor, die Sanierung artet aus. Am Ende steht dann zwar Euer "Traumhaus", aber bis dahin kostet alles erstmal wesentlich mehr Zeit, wesentlich mehr Geld und wahrscheinlich auch wesentlich mehr Nerven. Könntet Ihr damit glücklich Leben?

Viele Grüße

Lehmbauer Marc

PS: So wie Du's beschreibst dürfte auf dem Haus kein Denkmalschutz sein? Klär das auf jeden Fall ab bzw. lass das vom Makler abklären... der darf sich ruhig ein Bisschen Arbeit machen für seine Provision.
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Danke Marc :)



Es ist definitiv kein Denkmalschutz vorhanden.
Im Jahr 88 wurde zwischen Keller und Erdgeschoss auf etwa 1/4 der Fläche eine Betondecke einzezogen wie ich erfahren habe und mindestens ein Deckenbalken ausgetauscht, alle Fenster getauscht und die Fassade von Eterniplatten und Schieferplatten "befreit", ausgebessert und dann wieder verkleidet/verputzt. Treppen komplett neu, weil die laut den Unterlagen "faul und nicht mehr zeitgemäß" waren... Also hat sich damals bei der Sanierung jemand alle Balken angeschaut und die faulen Balken wurden schonmal entfernt. Dach damals neu gemacht.
Sprich die Wände sind jetzt 32 Jahre in dem Zustand. Auf der einen Seite NUR 32 Jahre, das heißt sie gammeln nicht seit 200 Jahren unbemerkt vor sich hin.... auf der anderen Seite schon 32 Jahre Zeit für eine Bausünde, sich in die Substanz zu fressen ..
Übrigens ist eine Hauswand sehr sehr viel dicker als die restlichen drei Außenwände. Wir vermuten, da ist eine Bruchsteinmauer drunter. Ich bin auf die Hintergründe dazu gespannt, keine Ahnung ob es häufiger so üblich war oder ob es mal ein komplettes Bruchsteinhaus war und das Fachwerk quasi nur "Wiederaufbau" ist.

Wir haben uns im Grunde ja schon für das Haus entschieden, Makler hats reserviert, der Finanzmensch ist informiert aber jetzt im Urlaub, der Eigentümer im Urlaub - daher alles auf Warteposition. Ich denke nämlich, ich werde vom Eigentümer auch nochmal einiges an nützlichen Infos bekommen. Es kann jetzt nur noch passieren, dass wir von einem Supergau im Haus erfahren, was unsere Pläne umwirft.

Ab einem gewissen Kostenlevel wird es ein wenig ungemütlich muss ich gestehen. Klar, die Finanzierung frisst bei der aktuellen Planung von 59.000 plus erstmal grob geschätzten 50.000 Sanierung monatlich etwas weniger als Fünftel nur meines Einkommens. (und wir sind zu zweit). Stemmbar wären noch "ein-zwei Schippen drauf" bis 220.000 insgesamt, dann wirds doof. Daher hoffe ich, dass ein so kleines Häuschen nciht mit so horrenden Kosten aufwarten kann.

p.s.: wir planen auch keine Sanierung zu einem "geleckten Katalogzustand optisch wie Neubau" Natürlich müssen erstmal ganz grundsätzliche Sachen gemacht werden wie Bestandsaufnahme, Elektrik, Wasser und Heizung, der Rest ist eher nach und nach geplant. Nach dem Motto "fällt das Haus ohne die Maßnahme zusammen oder kanns auf die to-do-Liste der kommenden 5-10 Jahre"



Fachwerkhaus sanieren



... zu gerne würde ich mal ein Bild von dem Häuschen sehen! Klingt so, als könntet Ihr bei der Sanierung nicht nur die ein oder anderen negativen, sondern auch einige positive Überraschungen erleben!
Ein Haus mit Geschichte, mit verschiedenen Bauabschnitten, verschiedenen (historischen) Materialien, das ist oftmals sehr spannend! Wenn man sowas im Zuge der Sanierung nicht versteckt, sondern vielleicht sogar demonstrativ zeigt... sowas kann ein Haus sehr besonders machen!

Ich höre heraus, dass Ihr keine "falschen" Vorstellungen von einer Fachwerksanierung habt, Ihr scheint zu wissen, worauf Ihr Euch einlasst. Das ist gut :-)

Euer Budget scheint doch nicht so knapp zu sein, wie es sich anfangs angehört hat.
Eine Sanierung für 60.000 Euro ist nicht unrealistisch, aber ein großzügiger Puffer ist im Altbau immer gut.
Viel Eigenleistung wird Euch viel Geld sparen. Wenn Ihr dann an den richtigen Stellen nicht auf den Rat (und teilweise die Ausführung) eines Fachmannes verzichtet spart Euch das nochmals viel Geld.
Für ein altes Fachwerkhaus bietet sich auch gebrauchtes Material an, und wenn man viel Zeit hat kann man ja die Augen offen halten.
Am wichtigsten sind von Anfang an eine gute Planung, erfahrene Ansprechpartner in den benötigten Gewerken und ein gut abgestimmter Bauablauf.

... ich glaube das hast Du alles sowieso auf dem Schirm :-)

Falls Ihr das Haus kaufen solltet wünsche ich Euch frohes Bauen!

Viele Grüße

Lehmbauer Marc