Fertighaus vom Streifenhörnchen Baujahr 1978

23.07.2011



Moin Moin die Damen und Herren,

zur Zeit interessiere ich mich für ein Fertighaus einer bekannten Firma (aus Überschrift wohl eindeutig) aus dem Jahre 1978. Ich habe viel, eventuell schon zu viel über das Thema, nicht nur auf dieser informativen Seite, gelesen. Da ich aus einer ganz anderen Berufsgruppe komme und daher wenig bis keine Ahnung von Fertighäusern habe, möchte ich trotzdem nicht blauäugig eine Immobilie mein eigen nennen. Handwerklich bin ich sehr geschickt und wäre auch bereit bedingte Sanierungsmaßnahmen in Eigenarbeit durchzuführen. Ich meine abreißen und Neubauen bzw. Aufstellen, je nach Geschmack, kann jeder. Aus „Kuhmist“ Gold machen, wie ich das im übertragenem Sinne in meinem Berufsfeld bereits mache, ist mehr oder weniger schon fast eine Kunst. Es ist klar das nur ein Architekt, Baugutachter und eine Raumluftanalyse 99% Gewissheit bringen.Aber zurück zur Sache bzw. Frage, vorab ein paar Fakten aus der Baubeschreibung:

Konstruktion: Stützen und Unterzüge im Erdgeschoss als Holzfachwerkkonstuktion nach statischen Erfordernissen. Sichtbare Innenstützen und außen sichtbare Konstruktionsteile in Holzbauweise, dunkel lasiert. Holzschutz nach DIN 68800

Aussenwand: (Aufbau von innen nach aussen)
12,5 mm Gipskartonplatten
Dampfsperre
10,0 mm Spanplatten
75,0 mm Holzfachwerk
75,0 mm Mineralfaserdämmstoff
10,0 mm Spanplatten
4,0 mm Distanzleisten
8,0 mm Asbestzementplatten *handschriftlich vermerkt: War im Programm schon geändert. Statt dieser Platten wurden Zementplatten aus Hartzement (90%) eingebaut.

Fußbodenkonstruktion zur Decke über Kellergeschoß/Bodenplatte
Unterbau: Polyäthylenfolie, doppellagig
30,0 mm Hatschaumdämmstoff
2x10,0 mm Druckausgleichsschicht
= 50,0mm Gesamtdicke

Decke über Erdgeschoss von unten nach oben:
12,5 mm Gipskarton-/Gipsfaserplattem
200,0 mm Holzbalken lt. Statischer Berechnung
40,0 mm Mineralfaserdämmstoff
80,0 mm Mineralfaserdämmstoff im Bereich außerhalb der Abseitenwände
2x19,0 mm Spanplatten im Wohnbereich
2,0 mm Weichschaumdämmstoff
20,0 mm Hartschaumdämmstoff
2x10,0 mm Druckausgleichsschicht
=292,5 mm Gesamtdicke

Kehlbalken bei ausgebautem Dachgeschoss (Kehlbalken sichtbar) von unten nach oben:
12,5 mm Gipskarton-/Gipsfaserplatten
Dampfsperre
40,0 mm Holzlattung oder
13,0 mm Holzverkleidung
80,0 mm Mineralfaserdämmstoff zwischen
Kehlbalken lt. Statischer Berechnung
22,0 mm Rauhspund als Laufsteg zum Schornstein


Satteldach, als 40 Grad Sparrendach im ausgebauten Dachgeschoß Kehlbakenlage. Unterspannbahn, Lattung. Eindeckung: Wellenasbestzementplatten *handschriftlich vermerkt: Auf Wunsch des Bauherren geändert. Statt dieser Platten wurden normale Dachpfannenn ohne Asbest verwendet.

Aus einer ersten Begehung, in der ich allerdings noch unwissend über Streifenhörnchens Fertighausbauweise der 70er war, hab ich folgende Eindrücke mitgenommen.
Kein muffiger Hausgeruch; keine Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss, Dachgeschoss; horizontaler Wasserfleck im unterem Mauerbereich eines Kellerraums auf knapp 1m Länge in der Ecke (gelblicher Wasserrand); Heizungsanlage von 2009

Abzüglich Bodenrichtwert (Grundstückswert) soll das Haus 60t Euro kosten. Nach meiner ersten Begehung konnte ich diesen auf 40t Euro drücken (rein informell).

Ich will hier jetzt keine allgemeine Frage, wie z.B. kann man die Immo kaufen oder lieber Finger weg, stellen. Mehr wünsche ich mir konstruktive Kritik und Informationen, die meine Aussagen evtl. stützen. Mir ist klar, dass die Immo u.U. schwer mit Schadstoffen belastet sein kann bzw. wahrscheinlich ist. Auch wenn kernsaniert wird, bleiben die Holzständer für immer belastet. Über Schadstoffe vor allem in Spannplatten und im Holzschutz aus den 70er bin ich informiert. Klar ist soweit auch, dass die Dämmung mit diesem Dreck kontaminiert ist, wenn es Feuchtigkeitsschäden gegeben hat.

So nun zu meinen Fragen.
Dadurch, dass der Bauherr 1978 anscheinend mit dem Thema Asbest vertraut war, ließ dieser Hartzementplatten (90%) statt Asbestzementplatten einbauen. Weiß jemand zufällig was die restlichen 10% sind (Cellulose?). Dadurch das hinter diesen Platten Distanzleisten von 4,0mm und dann direkt Spannplatte verwendet wurden, entsteht doch eine nicht zirkulierende „Luftwand“, wobei hinter den Platten, also auf der Spannplatte dann Feuchtigkeit entsteht?! Hab ich das soweit richtig verstanden? Die Folge dessen ist dann u.U. Feuchtigkeit in den Spannplatten was dann die Kette der Schadstoffbelastung, Schimmelpilzbildung und Kontamination ins Rollen bringt.
Wenn eine Kern-Sanierung mit atmenden Wänden (heißt ohne Dampfsperre) in Frage kommen würde, kann ich die Ständer bzw. die Holzkonstruktion so versiegeln oder abdichten (womöglich sogar ohne Chemie?), dass langfristig nur geringe bis keine Schadstoffe (PCP, Lindan) abgegeben werden? Von der Ideen mit gepresster Schafwolle bin ich nicht überzeugt und auch das Versiegeln soll nicht langfristig halten.

Der Keller zeigte Anzeichen von drückendem Hangwasser. Die Mauersteine stehen auf dem Fundament und der Kellerboden ist mit 12cm dicke mit dem Fundament nahtlos verbunden. Von daher dürfte evtl. eine Drainage und ein besserer Schutz der Wand zum Hang hin, das Problem beseitigen. Meiner „Laien-Meinung“ nach ist das noch das geringste Übel.

Rein Hypothetisch:
Die Immo wurde 33 Jahre lang gut gelüftet und es gab keine Feuchtigkeitsschäden, auch nicht durch Wärmebrücken oder Wasserschäden. Dürfte sich die Schadstoffbelastung dann im Rahmen des bewohnbaren befinden? Oder ist durch die Konstruktionsart sowieso Feuchtigkeit enthalten?

Es steht demnächst noch ein Besichtigungstermin an. Da ich vorerst keine 800-1000€ für eine Raumluftanalyse ausgeben will, habe ich mich für die Analyse des Hausstaubs entschieden. Kostenpunkt 200 Euro. Mutmaßlich werden hierbei keine Untersuchungen auf Schimmelpilzsporen gemacht. Deshalb würde ich an den Steckdosen riechen (war hier mal ein Tipp im Forum). Gibt es eventuell noch weitere Tipps in Bezug auf eine gründliche Inspektion?
Da der Keller halb im Hang vergraben ist, wollte ich weiterhin versuchen den 4mm Spalt im Außenbereich augenscheinlich näher zu betrachten, um eventuelle Feuchtigkeitsschäden zu finden. Ob dies weitere Schlüsse zulässt, werde ich sehen. Weiterhin stehen Giebel und Traufe auf dem Plan.

Für jegliche Antworten, Informationen und Kritik, Richtigstellung von Fehlinterpretation wäre ich Ihnen sehr verbunden. Ich werde in jedem Fall die Werte der Analyse und meine Entscheidung hier ablegen, egal ob ich mich für oder gegen die Immobilie, oder wie einige so schön immer formulieren, Deponie, entscheide.

Mit freundlichen Grüßen und schönes Wochenende
Michael Kleedam



langer Rede kurzer Sinn



Wenn Sei was für längere Zeit kaufen wollen - lassen Sie's und suchen Sie sich ein Teil das vor 1930 gebaut worden ist und nicht saniert worden ist bis dato.

Die 200 Euro Hausstaubanalyse können Sie sich auch schenken - da gehen Sie lieber mal zum Essen - da haben Sie mehr davon.

Die Substanz: 75mm "Fachwerk" die Spanplatten ... lassen Sie's!

FK



Also



die 4mm Distanzleisten glaube ich erst wenn ich sie sehe... sind das nicht zufällig eher 40mm?

Auf jeden Fall sind die 75mm Mineralwolle nach heutigen Vorstellungen völlig unzureichend von der Dämmwirkung. Und die 75mm Ständerwerk unterbieten sogar noch US-Rahmenbau mit 4" Ständerwerk...



Vielen Dank für die Antworten



@Kellergassenkatze
Sind wirklich 0,4mm , gerade nochmal nachgeschaut, zumindest laut Baupläne. Ein US-Rahmenbau mit 4" Ständerwerk unterbietet das ganze, sehr interessant.

@ Herrn Kurz
Bedeutet mutmaßlich so viel wie, auch Massiv-Häuser aus den entsprechenden Jahren könnten/sind mit einem entsprechend giftigen Holzschutzmittel behandelt worden.

Danke Ihnen für die Antworten und Tipps.
Trotzdem werde ich mir das nochmal anschauen, auch um die Dame über die Problematik in Kenntniss zu setzen. Eventuell rechnet sich dann noch eine Abrissbirne und Neubau. Da das Grundstück sehr interessant und noch ein Objekt Bj 1951 in unmittelbarer Nähe steht, nehme ich die Tagesreise nochmal auf mich.

Mfg
Michael



Antwort - Antwort



Hallo

Sie schreiben:

Bedeutet mutmaßlich so viel wie, auch Massiv-Häuser aus den entsprechenden Jahren könnten/sind mit einem entsprechend giftigen Holzschutzmittel behandelt worden.
erstens das und zweitens geht die Qualität der Bauten und die der realen Qualität der verbauten Materialien seit dem rapide bergab!

Trotzdem werde ich mir das nochmal anschauen, auch um die Dame über die Problematik in Kenntniss zu setzen.
Ich denke, dass die Verkäuferin nur verkaufen will und das zu einem guten Preis - Vielleicht findet sich ein Käufer der nicht lange nach Schadstoffen fragt sondern dessen Frau sagt, dass sie es schöööööön findet!

Suchen Sie sich ein hübsches altes Haus und lassen es sich wieder gut herrichten - dann haben Sie mehr davon.

FK



russisches Roulette



Hallo,

wieso wollen Sie sich bei der Vorkenntnis das wirklich antun zu sanieren? Ich kann Ihnen gerne mal ne Telefonnummer geben von Menschen die in solch einem Haus krank geworden sind. Die Dämmung ist nicht nur unzureichen, sondern sowieso schon eigentlich Sondermüll. Einzige vertretbare Variante, wenn Ihnen das Grundstück gefällt, Bodenrichtwert minus Abriss- & Entsorgungskosten = Kaufpreis.

Schöne Grüße



Einfach weil,



das Grundstück überaus interessant ist (Baumbestand, Lage, etc). Wirklich Schade das es in den 70ern verunstaltet wurde.
Den Bodenrichtwert - Abriss und Entsorgung vorschlagen, würde vermutlich nur ein nettes Grinsen beim Eigentümer verursachen. Ich probiere es trotzdem und denke, dass mit der Zeit ein unwissender Käufer zuschlägt, und sich später "tot" ärgern wird.

Mfg
Michael



Nein,



umgekehrt - die 75mm Ständerwerk sind noch dünner als die 4" (etwas über 100mm) älterer US-Holzständerbauten (inzwischen werden dort überwiegend auch stärkere Ständer verbaut um in den Außenwänden ausreichend Dämmung unterzubringen).

Mir hat zwar der ArchiPhysik-Bauteilrechner für 75mm Holzkonstruktion mit Steinwolle einen U-Wert von knapp unter 0,4 (0,039 wenn ich mich richtig erinnere) ausgespuckt, allerdings weiß ich über die Berechnungsverfahren dieses Programms relativ wenig und bin auch absolut kein Fachmann - vor allem habe ich keine Ahnung, in welcher Form das Ständerwerk in diese Rechnung eingegangen ist, oder ob überhaupt. Das entspräche in den meisten österreichischen Bundesländern noch gerade so eben der aktuellen Bauordnung, keine Ahnung wie die entsprechenden Werte in Deutschland sind, vermutlich niedriger.

Meine ganz persönliche Meinung: haben wollen würde ich die Hütte auf keinen Fall, es sei denn der Grundstückswert würde mir einen höchst gewinnbringenden Weiterverkauf ermöglichen, für dessen Erlös ich mir dann ein wirklich schönes altes Haus kaufen kann.



@Michael



...wenn Dich das Grundstück so überzeugt und die Eigentümer über den rechnerischen Wert nur schmunzeln, dann musst Du Deinen idiellen Wert herausfinden =). Ein Bodenrichtwert ist ja nur ein RICHTWERT und kein Gesetzt der sich aus einer Reihe an Kaufpreissammlungen ergibt. Also trotzdem mal Klartext:

Grundstück ist für Dich klasse = Extra-
Pluspunkt
Haus ist Sondermüll(sorry ist so) = Minuspunkt
Abriss notwendig = Minuspunkt
Du hast die Bereitschaft den Abriss zu zahlen = Pluspunkt
Du kannst Dir einen Neubau leisten = Pluspunkt

Du kannst Dir einen Neubau nicht leisten = K.O.
Kriterium

Dies stellt nur einen guten Rat dar denn:
Deine Gesundheit ist unbezahlbar

Beste Grüße aus Hessen