Balken, Gutachter, Besitzer, Laminat, Fachwerk

14.06.2005



Meine Frau und ich möchten uns ein Fachwerkhaus zulegen, war früher ein Bauernhof mit separater Scheune (guter Zustand, Dach neu gedeckt) + Nebengebäuden (2 Stück, z.Teil schlechter Zustand). Das Fachwerk ist überputzt, Fenster, Aussenputz, Elektrik sowie Wasser- und Abwasserleitungen sind lt. Vorbesitzer im Zeitraum 1995 bis 2000 komplett erneuert worden. Der Keller ist aus Sandstein und etwas feucht, die massiven Balken an der Kellerdecke sind noch orginal alt und sehen bis auf einen der an der Wandauflage etwas angemorscht ist noch recht gut aus. Zwischen diesen Balken sind kleine uralte unregelmässige Bretter, zwischen diesen sind zum Teil mehrere Zentimeter luft, dahinter sieht man so ein Gebrösel wie Stroh mit Lehm, dann müsst wohl der Dielenboden des Erdgeschosses kommen, das sieht man aber nicht. Das Dach ist vor cka. 20 Jahren neu gedeckt worden, allerdings nicht gedämmt und zwischen Sparren und Aussenmauer klafft ein Spalt in Höhe des Sparrens durch den man den Garten betrachten kann (!) und das obwohl 3 Zimmer im Speicher sind die vor Jahrzehnten mal bewohnt waren. Es sind Elektro-Nachtspeicheröfen drin, zum Teil ist der Orginal-Dielenboden abgeschliffen, zum Teil Laminat. In einem Zimmer sind die alten Deckenbalken freigelegt.
Das Haus soll mit 750qm Grundstück und grossem neu verlegtem Kopfsteinpflasterhof 175tsd + Maklergebühren kosten.

Jetzt die Frage: was haltet Ihr davon? Ist das Risiko einigermassen überschaubar? In den nächsten Jahren könnten wir uns grössere Reparaturen dann nicht mehr leisten, deshalb unsere Sorgen. In den nächsten Tagen schauen wir es uns nochmal an, auf was sollte ich besonders achten?

Danke schonmal und Gruss von Marco





Hallo,

gut, je nach Region sind in Baden die Häuser und Grundstücke schon sehr teuer.
Aber ehrlich gesagt - ich würde nie ein Fachwerkhaus kaufen, wenn ich nicht wengistens ein paar Tausend Euro in der HInterhand hätte.
Vielleicht wollen Sie auch mal "modernisieren" und ne neue Heizung reinmachen oder das Laminat raus... oder das Dach ordentlich machen mit Dämmung.
Mal zum Vergleich: Wir haben für unser Haus mit 700 qm Grundstück "nur" 60 T Euro bezahlt. Auch mit Elektro-Speicheröfen drin. Auch alles eingentlich bewohnbar aber man möchte ja doch dies und jenes noch machen... Und wenn Zimmermannsarbeiten anfallen, dann wird das schon etwas teurer (Fachwerk raus, Balken rein, Fachwerk wieder ausmauern und verputzen...)...

Können Sie das Anwesen wenigstens noch runterhandeln ;-)?

Grüße Annette





175tsd ist der Ausgeschriebene Preis, da müsste auf jedenfall nochwas drin sein mit runterhandeln. von der Ausstattung her (Böden, Fenster) gefällt uns das Haus so wie es ist, ist auch erst vor ein paar Jahren gemacht worden, da wäre so schnell nichts fällig, wir würden wohl einen Gutachter nehmen um auch einigermassen sicher zu wissen das da nicht noch versteckte Mängel sind die uns in den Ruin stürzen. Ich hoffe das wir so Finanziell auf der (relativ) sicheren Seite sind, bzw. das in den nächsten Jahren nichts grösseres auf uns zukommt.





in welchen Ort ist denn das Haus *neugierigbin*... Bin "eigentlich" auch ne Badnerin.

Grüße Annette





Auch ne Gelbhaut? Soso, schön zu hören. steht in Binau, ist am Neckar in der Nähe von Heidelberg. Aber net mir vor der Nase wegkaufen ;-)



Ich finde es auch nicht gerade billig,



und die Ausstattungsbeschreibung hört sich nach arger Billigsanierung an. ESpeicher, Laminat, ungeflickte Löcher, einige Morschheiten, Gebrösel! Da darf man zu Recht skeptisch sein.

Annette hat also sehr recht!





Ich komm aus "bei Bruchsal". Zw. KA und HD.

Nö, ich hab'n schööönes Haus (sowieso das allerschönste ;-). So einfach gehen alte Häuser nicht weg, die meisten haben Angst vor so einem "Fass ohne Boden"... (das sagen die, die einen kennen, der einen kennt, der wieder einen kennt, der auch so ein altes Haus hat...).

Wir sind am WE 25./26.06. bei meiner Schwester in Kronau. Vielleicht können wir Euch "ein Auge leihen", was das Haus betrifft. Immerhin haben wir schon ein bisschen Fachwerk-Erfahrung (an eigenem Leib erfahren ;-) und sehen vielleicht auch Dinge, die Ihr nicht seht. Ein Gutachter oder Zimmermann sollte aber trotzdem vor dem Kauf immer noch ein Auge draufwerfen!

Aber ich weiß ja net, oh ihr so lang noch warten wollt?
Habt Ihr Bilder?

Grüße Annette





@Herr Fischer

jou, alles eine Frage des Preises... ;-)
Wenn man die Mängel den Verkäufern unter die Nase reibt und denen vorrechnet, was man noch reinstecken muss (das wissen die ja oft selber!), dann geht da schon noch was...

Ich meine, was soll man machen, wenn man sich verliebt hat????

Probieren kann mans ja mal... (runterhandeln mein ich jetzt).

Grüße Annette

PS: Steht das Ding unter Denkmalschutz??? (immer gut für eine Sanierung!)





Ja mit dem Preis muss noch was gehen, auf jedenfall, wir gehen heut nochmal mit dem Schwiegervater hin, der ist in einem alten Bauernhaus aufgewachsen und ist in der Baubranche, der hat halt mehr Ahnung als ich. Ich denke dann werde ich neue Erkenntnisse haben die ich euch morgen gleich berichten werde. Ausserdem würden wir uns noch einen Gutachter holen, sollte ich da am besten einen nehmen der auf Fachwerkhäuser spezialisiert ist oder? Ich denk wenn da ein Gutachter kommt der kein Sinn für Fachwerkhäuser hat bringt das nichts.
Ach und vielen Dank Anette, ist super nett das Du mal ein Blick drauf werfen willst, aber wir fahren am 24. Juni in Urlaub (vielleicht unser letzter vor unserem finanziellen Ruin), aber wenn wir das Haus nehmen bist Du schonmal eingeladen! Ein Aussenbild hab ich, wenn Du mir Deine Mail-Addi gibst kann ich es Dir mal schicken.
Wegen der lieblosen Renovierung: teilweise könnte das stimmen, bei der ersten Besichtigung war nur die Frau und der Makler dabei, die Renovierung hat aber der Mann gemacht, deshalb konnte man nicht viel über den Umfang der Renovierung erfahren, das werden wir heute nacholen. Teilweise sind ja die alten Dielenböden und die Deckenbalken freigelegt und sehr schön restauriert, ind den Kinderzimmern ist halt Laminat, naja heut abend werd ich mehr wissen!

Gruss Marco





Hallo,

na ja, wenn Ihr n Fachmann in der Familie habt, ist doch super! Wir hatten zur Begutachtung nen Zimmermann, der uns Kostenvoranschläge machen sollte. Nen "richtigen" Gutachter hatten wir nicht. Die Bank hat aber verlangt, dass, wenn man schon so'n alten Schuppen kauft, für alle Renovierungsarbeiten zumindest entweder n Gutachten vorlegt oder Angebote für die Reparaturen. Man will ja selber auch nicht auf die Nase fallen. Manchmal ist auch ein Zimmermann "besser", der versteht sich halt auf die Konstruktion. Nicht jeder Gutachter (oder Architekt) ist auf Fachwerk spezialisiert...

Meine Mailadresse: monetti@gmx.de

Laminat machen unsere Neubau-Nachbarn auch. *brrr*. Manche schrecken vor garnix zurück *lach*. Na ja, ist halt auch eine Frage des Geldes...

Grüße und viel Erfolg

Annette





Hallo Anette
Ja Ja die Banken, iss doch immer wieder erstaunlich, ich habe mir meine sämtlichen vorraussichtlichen Kosten selbst ausgerechnet und dem netten Mann von der Bank vorgelegt, auch das ging, wie es Ausschaut scheint es sogar zu stimmen mit der Berechnung, was mich bei meinen Rechenkünsten ehrlich gesagt wundert.
Gruß
Hartmut





So, gestern haben wir das Haus nochmal genauer betrachtet, Herr Fischer lag mit seiner Vermutung wohl richtig das hier zumindest zum Teil billig saniert wurde, der Sandsteinkeller ist etwas feucht und unangetastet, die darin befindlichen Deckenbalken zum teil leicht angemorscht oder von kleinen Würmern angefressen, das hält wohl noch ne weile, aber...
Das EG ist vermutlich auch aus Sandstein (der Besitzer wusste das nicht) die Fassade hat vor cka. 10 Jahren neuen Rauputz ohne Dämmung bekommen, die sieht auch noch ok aus, aber von innen ist im EG an den Wänden erst Styropor und dann Rigipsplatten und dann Tapete angebracht, ausserdem Iso-Holzsprossenfenster, und an allen Fenstern ist an den inneren Silikondichtungen schwarzer Schimmel! Der hat das Haus zu dicht gemacht. Ausserdem ist in einem Zimmer auf den Holzdielen Teppichboden mit Laminat drüber verlegt, wenn man sieht das der Keller darunter feucht war ist das alles eine ungute Konstellation finde ich. Die Bäder sind in einem Anbau im EG und im 1. Stock, dieser Anbau sieht sehr provisorisch aus und ist cka. 50 Jahre alt, ob die Rohre neu sind weiss der Besitzer auch nicht.
Der 1. Stock ist Fachwerk, jedoch weiss der Besitzer auch hier nicht mit was die Wand verkleidet ist. In einem Zimmer im 1. Stock hat er die Deckenbalken freigelegt und die zwischenräume mit styropor und Rigips zugemacht. Doch das ist wohl schon vor 20-30 Jahren mit neuen Tonziegeln gedeckt worden, die Lattung da auch gemacht worden, die Sparren sind alt und auf einer Seite ist bei der Auflagefläche auf der Aussenwand auf 4 Meter ein cka 30 cm breiter Spalt auf dem man nach draussen sehen kann, find ich auch ungewöhnlich.
Nun zu den Pluspunkten: Scheune ist letztes Jahr neu gedeckt, Grundstück gross und trotz Ortskern kaum einsehbar, Hof neu mit Kopfsteinpfalster gemacht, Ein paar Orginaldielen frisch abgeschliffen, Deckenbalken in einem Zimmer freigelegt, uralter Emaille-Küchenherd (funktionsfähig und angeschlossen), neue Iso-Holzsprossenfenster aber leider schon schimmlig, Elektrik komplett neu, tja das wars wohl!
Was meint Ihr dazu? Meine anfängliche Verliebtheit in das Haus bröselt langsam in sich zusammen...

Gruss Marco





Hi Marco,

na ja, finde ich jetzt persönlich alles nicht sehr schlimm, aber man bräuchte dazu halt doch das "nötige Kleingeld" zum sanieren.

Feuchter Keller ist in so einem alten Haus normal - ist auch suppi, ist ein prima großer Kühlschrank (und Stauraum hättet Ihr ja in den angrenzenden Scheunen). Dass das Holz da unten mit den Jahren leidet, das ist auch normal. Bei uns wurde das zusätzlich vom Zimmermann abgestützt (kostet aber...).

Laminat und Teppichböden könnte man entfernen, ein Dielenboden ist ruckzuck abgeschliffen (wenn er noch "intakt" ist). Wir haben unsere Kellerdecke kürzlich mit Schilfrohrmatten gedämmt, es hat doch ein wenig durch die Ritzen gezogen ;-)

Wenn man die Styropordämmung und Rigips rausmacht und dafür diffusionsoffen dämmt (ja Herr Fischer, ich weiß, Sie sind nicht für ne Dämmung), dann schimmelt es vermutlich an den Fenstern auch nicht weiter.
Das hieße erstmal: Alles rausreißen, ggf. dämmen, aber zumindest einen Untergrund für einen neuen Verputz (Lehm?)schaffen.

Neue Heizung legen?!

DAs mit dem Dach ist seltsam... Statik??

Bad kann man auch später mal komplett neu machen...

Trotz allem finde ich 175 T viel zu viel Geld! Da muss man wirklich noch n Haufen Arbeit und Geld reinstecken. Also wie gesagt, wir sind momentan bei über 100 TE Sanierungskosten (inkl. Zimmermann, Elektrik, Heizung Fenster, Anbau, Badezimmerausstattung - ohne das würd ich sagen bei 50 - 60 TE). Und die ca. 50TE beziehen sich nur auf Material, weil wir alles selber machen. Es "läppert" sich halt. Hier ne Kreissäge, da ne Kelle, dort der Lehm, mal ne Schuttmulde, mal Müllsäcke...

Grüße Annette





Hallo Marco
Nur nicht zu früh aufgeben, wenn es ein Traumhaus ist.
Der Besitzer sollte ja in anbetracht der Schäden die du gefunden hast nichts dagegen haben wenn du nochmals mit einem Planer bzw Gutachter deiner Wahl zurückkehrst, und wenn dabei Mängel festgestellt werden solltest du versuchen den Preis zumindest im bereich der zu erwartenden Materialkosten nach unten korrigieren können.
Was dann auf euch zukommt ist natürlich mehr Arbeit wie ihr erwartet habt, wenn aber Preis und Lage stimmen nimmt man es evtl gerne in kauf.
Kommt halt drauf an wie Stark die Schäden sind, mit etwas Glück ist es noch ein paar Jahre bewohnbar so das ihr zug um zug reparieren könnt.
Gruß und viel Glück
Hartmut





Der Preis ist natürlich viel zu Hoch, der Besitzer denkt aber er hat alles toll gemacht und man hat erstmal seine Ruhe, er ist sehr überzeugt von dem was er gemacht hat, zuerst wollten die über 200tsd Öre, der Makler hat ihn aber auf 175tsd runtergestutzt, aber der Besitzer hat schon signalisiert das er keinen Cent mehr runtergeht...

Gruss Marco





... Und, habt Ihr Euch schon "entschieden"?
Vielleicht bringt "warten" was, auch wenns schwerfällt...

Wenn's das Haus für Euch sein soll, dann geht er in ein paar Wochen vielleicht doch noch mit'm Preis runter...
Wenns weg ist, dann greit die Regel "es gibt nix, was nicht für was anderes gut ist..."...

Muss er es dringend verkaufen?

Grüße Annette





ich würde nur zugreifen wenn der preis stimmt.

nach all dem was ich da gelesen habe, ist dieser vermutlich viel zu hoch

mache doch mal folgende Rechnung auf:
kaufpreis plus nebenkosten
+ 500 euro x Wohnfläche (für sanierungskosten)
= gesamt

sanierungskosten nur überschlagsweise (komplettsanierung nicht unter 900 euro/m²). besser mit versiertem architekten/bauingenieur oder Handwerker hausbegehung und kostenermittlung für sanierung zusamennstellen ( kostet aber geld)

entspricht dieser preis der preislage für Gebäude in diesem ort

dann zugreifen ansonsten runterhandeln oder finger von lassen

gruss aus münster



Die Bausubstanz



ist das Wichtigste: Wände, Decken, Balken etc.
die "Innereien" können die Schäden an dem Bau noch verstärken - und die wird man im Moment noch nicht sehen, da sich diese Schäden gerne verstecken! Dei kommen dann langsam oder schnell nach dem Kauf zu Tage, wenn man "genau" hinschauen kann!
Bei der Elektrik kann man in den Inst-Verteiler reinschauen (wenns darin drunter und drüber geht - schaut die gesamte Installation meist ähnlich aus)
Gerade die "Selfmade-baumarkt-Sanierer" machen sich gerne das Leben schwer in dem sie durch den Einsatz von falschen oder unpassenden Materialien die Substanz schädigen!
Kaufen oder nicht kaufen - Das Risiko wird bleiben! Meistens wirds schlimmer als man denkt und auch teurer. Ist leider ein Erfahrungswert!
Aus dem Bauch heraus - und der ist nicht zu klein - würde ich die Finger davon lassen.
Wie sagte die Anette: "das ist eine Frage des Preises"

Florian Kurz



In solchen Fällen muß man genau sein,



ich würde eine auf Bauteile bezogene Bewertung und Kostenprognose zusammenstellen inkl. zu erwartender Nebenkosten. Wenn ich die Mängel schön schriftlich in Gutachtenform anzähle, und der Hausinteressent das dann mit der detaillierten Kostenprognose dem Verkäufer schriftlich unter die Nase reibt, wird dessen Preisbeharrungsvermögen echt auf die Probe gestellt.

Aber egal - als Erwerber blickt man dann viel besser durch und kann seine eigene Position besser untermauern. Das hilft sowohl beim Runterhandeln wie auch bei einer ggf. notwendigen Verabschiedung von genau diesem Traum.

Und beugt jedenfalls großen Katstrophen vor, die den Laien hier blühen. Fast jeder zweite private Bauherr geht in die Insolvenz, vermeine ich mal gelesen zu haben, da er seine Finanzkraft überschätzt. Daran zerbrechen viele Partnerschaften.

Glück auf!





Danke an alle für die guten Tipps! Da auf jedenfall eine Teilsanierung notwendig wäre, dies aber der Vorbesitzer nicht so sieht ("Hab ich alles neu gedämmt, ist prima, jetzt hat man erstmal ruhe" "Das schwarze an den Fenstern ist kein Schimmel, das kann man mit Essig wegmachen") und deshalb überhauptnicht mit dem Preis runtergehen will werden wir es nicht kaufen und weitersuchen, schade den das Grundstück und die Scheune wären perfekt gewesen.

Wenn wir was gefunden haben meld ich mich wieder!

Gruss und Danke von Marco