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Nicole Schulmeyer
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Guten Abend,
mein Name ist Nicole und wir sind grade dabei ein Fachwerkhaus, Bj. 1870, in Büttelborn ( Kreis Groß-Gerau - Rhein-Main-Gebiet - Hessen ) zu kaufen.
Zuerst stelle ich, die mir bekannten Daten vor und stelle dann , meine sicher sehr laienhaften Fragen.
Also, es handelt sich um eine Hofreite im Ortskern, Bj. 1870, das Haus ist außen und innen verputzt ( lt. Verkäuferin ist nicht isoliert worden ). Am Haus befindet sich ein Fachwerkanbau, der ca. 50 Jahre jünger ist. Im Anbau befinden sich Küche/Bad/Abstellkammer im EG und 1 Zimmer im OG. Gesamt hat das Haus 4,5 Zimmer, Küche und Bad.
Es ist nicht unterkellert.
Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 120 qm. An der Seite wurden die Fenster bereits durch doppelverglaste Kunsstofffenster ersetzt, dies müssten wir an der Front noch mit 4 Fenstern machen ( einfachverglaste Holzfenster ).
Beheizt wird z.Zt. mit einem Kachelofen der im Wohnzimmer im EG steht und die 2 Räume oben im Haus über einen Schacht? mitheizt. Außerdem sind in allen Zimmern ( außer im Bad ) Nachtspeicheröfen.
Das Dach ist nicht isoliert ( ganz laienhaft Balken und darauf liegen die Ziegel ). Der Boden auf dem Dach ist mit Lehmbrandziegeln ausgelegt, darunter die übliche Holzkonstruktion. Das Dach schein Dicht zu sein, jedoch zieht es durch.
Das Haus steht mitten im Ort, hat also ein Nachbarhaus, ist jedoch nicht direkt an dieses Haus angebaut sondern es ist ca. 1/2 m. zwischen beiden Häusern, also rundum umlüftet.
Aus der Giebelwand dieser Seite sind etliche Steine aus den Gefachen gefallen. Die Besitzerin ( 80 Jahre alt ) hat die nur notdürftig mit ein paar Platten und einer Folie zumachen lassen.
Wir haben es mittlerweile nochmal mit einem Architekt besichtigt ( war nicht die beste Wahl, da er ein sehr moderner Architekt ist und mit alten Häusern nicht soviel am Hut hat aber gut ).
Folgende Aussagen wurden von ihm getroffen:
-Dachgebälk ist in Ordnung, klar kleinere altersbedingte Macken aber nichts was man machen müsste.
-Dacheindeckung älteren Datums scheint dicht ( hat beim besichtigen normal stark geregnet über längere Zeit, kein Wassereintritt sichtbar )
-die defekte Giebelseite ausmauern lassen ( die Seite ist von aussen nicht sichtbar )
-ggf. den Boden vom Dach ( Lehmbrandziegel auf Holzdecke )mit Isoliermaterial auslegen, ansonsten Dach lassen wie es ist, da irgendwelche Dämmaktionen eher Schaden als nutzen.
-sollte ein Dachausbau irgendwann angesagt sein, dann in Kombination mit komplett neuem Dachaufbau und vernünftiger Isolierung.
Im Haus ansich konnte kein Schimmel, Schwamm oder Feuchtigkeitseintritt oder irgendwelche Ausblühungen gefunden werden. ( Wände sind komplett nur verputzt und gestrichen, keine Tapeten )
Hier war die Aussage: ... das steht seit 140 Jahren, das steht auch noch 140 Jahre!
Sämtliche Rohrleitungen laufen Aufputz, die meisten Stromleitungen wohl auch. Der Sicherungskasten ist ausreichend dimensioniert.
Das Haus war immer bewohnt, wurde also immer bewohnt.
Es steht seit ca. 3 Monaten leer. Es ist kein muffiger Geruch im Haus feststellbar ( auch wenn mehrere Tage nicht gelüftet wurde ).
Die Renovierungsmaßnahmen sollen sich im kleineren Bereich bewegen. Also minimaler Standard!
Geplant ist:
- Einbringen einer Heizung und Lösung Warmwasserversorgung
- Ersetzen der alten Fenster
- Wenn nötig Austausch der Wasserleitungen
- Ausmauern der Gefache im Giebel
- Überprüfung und ggf. Anpassung der Elektroinstallationen
- Komplette Badsanierung ( wobei keine Veränderung der Räumlichkeit stattfinden wird )
- im oberen Bereich wird der alte Holboden erhalten, im UG Verlegung von Fliesen und Parkett.
Sämtliche Leitungen ( Heizung, Wasser, Strom ) werden weiterhin Aufputz gemacht. Ich möchte so wenig wie möglich in die Wandstruktur eingreifen.
Nun meine Fragen:
Das größte Problem stellt die Heizung dar. Erdgas scheidet aus. Es liegt kein Gas am Haus an und der Weg von der Straße zum Heizraum ( Ehemalige Waschküche im Anbau, die direkt ans Bad angrenzt ) ist so weit, das alleine die Erschließungskosten rund 8-10.000 Euro wären.
Für die Heizung ( incl. Heizkörper und Installation ) liegt das Budget bei max. 18.000 Euro. Was würdet ihr empfehlen.
Im Vorabtelefonat mit dem Heizungsbauer ( Sonntag wird Vorort besichtigt ) kamen Pelletheizung ( 2. Schornstein ist im Heizngsraum vorhanden, jedoch noch nicht vom Schornsteinfeger begutachtet ), Flüssiggas und Luftwärmepumpe ins Gespräch. Das Ganze sollte mit normalen Heizkörpern betrieben werden. Fußbodenheizung scheidet für uns, unter anderem aufgrund der niedrigen Deckenhöhe, aus. Der Kachelofen soll weiterhin unterstützend betrieben werden.
Was für Empfehlungen bzw. Tipps könnt ihr mir geben?
Gibt es irgendeine Möglichkeit ( außer Putz abschlagen ) um festzustellen wie die Substanz der Hausmauern ist?
Bringt das Auslegen von Dämmmaterialien auf dem Boden des Daches etwas oder ist das kompletter Quatsch? Wenn es etwas bringt/bringen kann, was für Material könnt ihr empfehlen und in welcher Form sollte man es auslegen?
Welche Tipps bzw. Besonderheiten gibt es auf die man achten/schauen kann um gewisse Probleme/ Mängel zu erkennen?
Welche Steine kann ich beim Ausmauern der Gefache im Giebel verwenden ( von aussen nicht sichtbar ). Muss also nichts sein was dem alten Stein entspricht. Muss beim entfernen der restlichen alten Steine etwas abgestützt werden oder ist das bei den kleinen Gefachen kein Problem? Zumal einige "Fächer" eh schon leer sind!
Das Haus wird von 3 Personen bewohnt.
Über viele informative Antworten freue ich mich sehr.
LG, Nicole
mein Name ist Nicole und wir sind grade dabei ein Fachwerkhaus, Bj. 1870, in Büttelborn ( Kreis Groß-Gerau - Rhein-Main-Gebiet - Hessen ) zu kaufen.
Zuerst stelle ich, die mir bekannten Daten vor und stelle dann , meine sicher sehr laienhaften Fragen.
Also, es handelt sich um eine Hofreite im Ortskern, Bj. 1870, das Haus ist außen und innen verputzt ( lt. Verkäuferin ist nicht isoliert worden ). Am Haus befindet sich ein Fachwerkanbau, der ca. 50 Jahre jünger ist. Im Anbau befinden sich Küche/Bad/Abstellkammer im EG und 1 Zimmer im OG. Gesamt hat das Haus 4,5 Zimmer, Küche und Bad.
Es ist nicht unterkellert.
Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 120 qm. An der Seite wurden die Fenster bereits durch doppelverglaste Kunsstofffenster ersetzt, dies müssten wir an der Front noch mit 4 Fenstern machen ( einfachverglaste Holzfenster ).
Beheizt wird z.Zt. mit einem Kachelofen der im Wohnzimmer im EG steht und die 2 Räume oben im Haus über einen Schacht? mitheizt. Außerdem sind in allen Zimmern ( außer im Bad ) Nachtspeicheröfen.
Das Dach ist nicht isoliert ( ganz laienhaft Balken und darauf liegen die Ziegel ). Der Boden auf dem Dach ist mit Lehmbrandziegeln ausgelegt, darunter die übliche Holzkonstruktion. Das Dach schein Dicht zu sein, jedoch zieht es durch.
Das Haus steht mitten im Ort, hat also ein Nachbarhaus, ist jedoch nicht direkt an dieses Haus angebaut sondern es ist ca. 1/2 m. zwischen beiden Häusern, also rundum umlüftet.
Aus der Giebelwand dieser Seite sind etliche Steine aus den Gefachen gefallen. Die Besitzerin ( 80 Jahre alt ) hat die nur notdürftig mit ein paar Platten und einer Folie zumachen lassen.
Wir haben es mittlerweile nochmal mit einem Architekt besichtigt ( war nicht die beste Wahl, da er ein sehr moderner Architekt ist und mit alten Häusern nicht soviel am Hut hat aber gut ).
Folgende Aussagen wurden von ihm getroffen:
-Dachgebälk ist in Ordnung, klar kleinere altersbedingte Macken aber nichts was man machen müsste.
-Dacheindeckung älteren Datums scheint dicht ( hat beim besichtigen normal stark geregnet über längere Zeit, kein Wassereintritt sichtbar )
-die defekte Giebelseite ausmauern lassen ( die Seite ist von aussen nicht sichtbar )
-ggf. den Boden vom Dach ( Lehmbrandziegel auf Holzdecke )mit Isoliermaterial auslegen, ansonsten Dach lassen wie es ist, da irgendwelche Dämmaktionen eher Schaden als nutzen.
-sollte ein Dachausbau irgendwann angesagt sein, dann in Kombination mit komplett neuem Dachaufbau und vernünftiger Isolierung.
Im Haus ansich konnte kein Schimmel, Schwamm oder Feuchtigkeitseintritt oder irgendwelche Ausblühungen gefunden werden. ( Wände sind komplett nur verputzt und gestrichen, keine Tapeten )
Hier war die Aussage: ... das steht seit 140 Jahren, das steht auch noch 140 Jahre!
Sämtliche Rohrleitungen laufen Aufputz, die meisten Stromleitungen wohl auch. Der Sicherungskasten ist ausreichend dimensioniert.
Das Haus war immer bewohnt, wurde also immer bewohnt.
Es steht seit ca. 3 Monaten leer. Es ist kein muffiger Geruch im Haus feststellbar ( auch wenn mehrere Tage nicht gelüftet wurde ).
Die Renovierungsmaßnahmen sollen sich im kleineren Bereich bewegen. Also minimaler Standard!
Geplant ist:
- Einbringen einer Heizung und Lösung Warmwasserversorgung
- Ersetzen der alten Fenster
- Wenn nötig Austausch der Wasserleitungen
- Ausmauern der Gefache im Giebel
- Überprüfung und ggf. Anpassung der Elektroinstallationen
- Komplette Badsanierung ( wobei keine Veränderung der Räumlichkeit stattfinden wird )
- im oberen Bereich wird der alte Holboden erhalten, im UG Verlegung von Fliesen und Parkett.
Sämtliche Leitungen ( Heizung, Wasser, Strom ) werden weiterhin Aufputz gemacht. Ich möchte so wenig wie möglich in die Wandstruktur eingreifen.
Nun meine Fragen:
Das größte Problem stellt die Heizung dar. Erdgas scheidet aus. Es liegt kein Gas am Haus an und der Weg von der Straße zum Heizraum ( Ehemalige Waschküche im Anbau, die direkt ans Bad angrenzt ) ist so weit, das alleine die Erschließungskosten rund 8-10.000 Euro wären.
Für die Heizung ( incl. Heizkörper und Installation ) liegt das Budget bei max. 18.000 Euro. Was würdet ihr empfehlen.
Im Vorabtelefonat mit dem Heizungsbauer ( Sonntag wird Vorort besichtigt ) kamen Pelletheizung ( 2. Schornstein ist im Heizngsraum vorhanden, jedoch noch nicht vom Schornsteinfeger begutachtet ), Flüssiggas und Luftwärmepumpe ins Gespräch. Das Ganze sollte mit normalen Heizkörpern betrieben werden. Fußbodenheizung scheidet für uns, unter anderem aufgrund der niedrigen Deckenhöhe, aus. Der Kachelofen soll weiterhin unterstützend betrieben werden.
Was für Empfehlungen bzw. Tipps könnt ihr mir geben?
Gibt es irgendeine Möglichkeit ( außer Putz abschlagen ) um festzustellen wie die Substanz der Hausmauern ist?
Bringt das Auslegen von Dämmmaterialien auf dem Boden des Daches etwas oder ist das kompletter Quatsch? Wenn es etwas bringt/bringen kann, was für Material könnt ihr empfehlen und in welcher Form sollte man es auslegen?
Welche Tipps bzw. Besonderheiten gibt es auf die man achten/schauen kann um gewisse Probleme/ Mängel zu erkennen?
Welche Steine kann ich beim Ausmauern der Gefache im Giebel verwenden ( von aussen nicht sichtbar ). Muss also nichts sein was dem alten Stein entspricht. Muss beim entfernen der restlichen alten Steine etwas abgestützt werden oder ist das bei den kleinen Gefachen kein Problem? Zumal einige "Fächer" eh schon leer sind!
Das Haus wird von 3 Personen bewohnt.
Über viele informative Antworten freue ich mich sehr.
LG, Nicole