Drohender Denkmalschutz

[hyrophania]

Ich weiss, Fragen um den Denkmalschutz wurden schon mehrmals gestellt. Dennoch hier meine Situation in Kurzform.

Aufgrund des Todes meiner Mutter habe ich deren Haus inklusive Grundstück geerbt.Das Haus besteht aus 2 Wohnungen, der später erbaute Anbau aus einer Wohnung aus jeweils drei Zimmern.

Bei dem Haus handelt es sich um ein stark verfallenes Objekt, in dem meine Mutter zwar gelebt, jedoch in dem seit Jahrzehnten keinerlei baulichen Erneuerungen stattgefunden haben. Ein weiter Teil des Gebäudes wurde bereits vor Jahren von der Wasserversorgung abgenommen, da es einen Wasserrohrbruch gab, der nicht behoben wurde. Der Keller ist befallen von Schimmel, die Wände dort feucht, teilweise nass. Auf dem Boden sammelt sich Wasser. Geheizt wurde mit rollbaren Heizungen die an des Stromkreislauf angeschlossen wurden. Eine Heizungsanlage gibt es nicht. Das Haus verfügt über keinerlei Wärmedämmung. Keines der Fenster ist isoliert. Der Dachboden hat teilweise Löcher. Es regnet herein. Auch die Decken im ersten Obergeschoss weisen Löcher auf, die über das Herunterfallen von Putz weit hinausgehen. Die Hälfte des Hauses ist mit Efeu überwuchert. Dieser hat sich mittlerweile des Weg durch einige Fester geebnet und ist nun auch innerhalb des Hauses.

In Kürze: Das Haus ist unbewohnbar.

2010 wurde das Haus samt Grundstück geschätzt. Aufgrund der maroden Bausubstanz kam der Gutachter zum Ergebnis von €175.000.

Nun habe ich das Haus zum Verkauf angeboten und auch einen Käufer gefunden. Der Käufer bot mir €200.000. Dies entspricht dem reinen Grundstückswert. Der Käufer plant das Haus abzureissen.

Im Zuge dieses Verkaufes ist nun herausgekommen, dass meine Mutter im letzten Jahr (2017) einen Antrag auf Denkmalschutz gestellt hat. Das Haus ist wohl um 1900 gebaut wurden und hat auch historisch einen gewissen Wert (in dem Haus befand sich einmal ein Tanzlokal). Die Denkmalschutzbehörde wird nun prüfen, das Gebäude unter Denkmalschutz zu stellen.

Ich selbst möchte dies verhindern und den Verkauf vorantreiben.

Die zuständige Person bei der Behörde erläuterte mir, dass sie gemeinsam mit meiner Mutter im letzten Sommer eine Begehung gemacht habe und zu dem damaligen Zeitpunkt keine Entscheidung habe fällen können. Sie schien von dem Haus angetan. Die eklatanten baulichen Mängel scheint sie übersehen zu haben. Sie ist der Meinung, dass auch mit Denkmalschutz ich einen Käufer finden könnte, der bereit ist in das Haus zu investieren. Dabei müsste ich die entsprechende Minderung des Kaufpreises in Kauf nehmen. Eine weitere Begehung ist geplant.

Den Antrag meiner Mutter habe ich zwischenzeitlich zurückgezogen.

Nun die Fragen:
1. Welche weiteren Schritte kann ich unternehmen um den drohenden Denkmalschutz abzuwenden?

2. Falls der Denkmalschutz kommen sollte, an welchen Rahmendaten wird die Unverkäuflichkeit des Hauses gemessen? Ich meine es kann doch nicht sein, dass ich evtl. eine Wertminderung von 50 -75% in Kauf nehmen muss. Also das Objekt als verkäuflich gilt auch wenn ich am Schluss lediglich €50.000 erhalte.

3. Was genau wird unter Denkmalschutz gestellt? Der IST-Zustand des Hauses? Also ein baufälliges evtl. in der zweiten Etage einsturzgefährdetes Haus? Soll ich also dafür sorgen, dass das Haus in diesem Zustand verharrt?

4. Für eine Sanierung (inklusive Trockenlegung des Kellers, Erneuerung von Kabeln und Rohren, Erneuerung des Daches, evtl. Erneuerung des Zwischenbodens, Austausch sämtlicher Fenster und Türen) fehlen mir die €400.000 (konservativ gerechnet) bis €600.000. Und verschulden möchte ich mich nicht. Ich werde also dann, das Haus - sofern sich kein Käufer auftut - weiter verfallen lassen müssen. Das Haus ist nicht versichert. Schon für die Überbrückung bis zum Verkauf hat man sich geweigert es zu versichern. Stellt sich die Frage einer Wirtschaftlichkeitsrechnung bzw. der Zumutbarkeit. Sollte nicht zuletzt letztere seit neuerer Gesetzgebung auch schon bei der Vergabe von Denkmalschutz eine Rolle spielen? Wie kann ich das forcieren?

5. Unter welchen Umständen ist eine Übernahme durch die Stadt möglich? Ist richtig, dass diese zur Zahlung des Verkehrswertes verpflichtet ist? Und was sind die Voraussetzungen für eine Enteignung?

Auf dem Bild ist eines der drei Löcher in der zweiten Etage zu sehen. Sorry für die Bildqualität, aber es wurde zu einem Zeitpunkt aufgenommen in dem Denkmalschutz kein Thema war.

Ich bin für jede konstruktive Rückmeldung dankbar.

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Weiteres Foto

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Und ein weiteres Bild

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Efeu

 

[Flakes]

Drohender Denkmalschutz

Ist schon eine Markante Überschrifft.
Da hat die Frau Mama wohl in die Zukunft gesehen und geahnt was nun passieren soll..

Es ist aber ein Paradebeispiel dafür warum es so wichtig ist Häuser unter Denkmalschutz zu Stellen,um eben solchen Interressen entgegenzuwirken.


Kontruktive Antworten ,zum Wiederaufbau und erhalt solcher Bausubstanz könnte ich wohl geben .Aber die sind hier wohl nicht gefragt
greets Flakes

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Tatsächlich war meiner Mutter das Haus zeitlebens nicht sonderlich wichtig. Sie war immer damit einverstanden, dass das Haus eines Tages abgerissen wird.

Allerdings ist sie in den letzten Jahren ihres Lebens psychisch erkrankt (Manie). Hierdurch hat sie selbstgefährdendes Verhalten sowie einen Alkoholabusus entwickelt. Letztendlich ist sie an letzterem gestorben. Meine Versuche, sie in die Psychiatrie einzuweisen, damit sie medikamentös eingestellt wird, hat sie als "Mordversuch" gesehen.

Der Antrag auf Denkmalschutz ist ihre Antwort auf auf meine Versuche ihr zu helfen. Es gibt da Briefe, die dies belegen. Auch steht in diesen Briefen, dass meine Mutter das Haus extra hat verkommen lassen um es bei meinen Tod so verrottet wie möglich zu ergeben. Beispielsweise hat sie über Tage das Wasser laufen lassen, Abflüsse verstopft und so für Überschwemmungen im Inneren des Hauses gesorgt. NEIN, um Denkmalschutz ging es meiner Mutter nicht.

Das heisst, dass ich nun mich nicht nur mit der Denkmalbehörde sondern mich auch erneut mit dem Seelenzustand meiner Mutter der letzten Jahre auseinandersetzen muss. Dies ist ein aussergewöhnlich schmerzhafter Prozess und ich bitte daher um etwas Pietät.

Wäre das Objekt in einem Zustand, welches mit erlauben würde mit etwas Geld es wieder Instandzusetzen und es zu vermieten, so würde ich dies tun. Aber ich habe, neben ein wenig geerbtem Geld meiner Mutter, kein Geld. Und ich habe es zeitlebens vermieden Schulden aufzunehmen. Damit werde ich jetzt nicht anfangen.

Fakt ist, dass ich das Haus nicht wieder bewohnbar machen kann. Finanziell kann ich es lediglich im Ist-Zustand belassen, bzw. dadurch wird es weiter verrotten, da ich keine Möglichkeit habe, beispielsweise die Böden des gesamten oberen Geschosses auszutauschen.

Sollte der Denkmalschutz kommen, und werde ich vor Gericht scheitern sehe ich lediglich drei Optionen:

1. Verkauf - hier wäre ich an dieser Stelle dankbar über Informationen, bezüglich Internetportale etc. für denkmalgeschützte Häuser. Auch würde mich interessieren wie bei maroden, denkmalgeschützten Häusern der Verkehrswert angesetzt wird und ob ich mich beim Verkauf hierauf beziehen kann.

2. Leerstehen lassen - wenn sich kein Käufer findet.

3. Um Übernahme durch die Stadt bitten - auch hier würde mich interessieren, inwieweit der Verkehrswert als Verkaufswert angesetzt wird.

@Flakes
Ich verstehe, dass Sie mit meinen Überlegungen nicht einverstanden sind. Aber alles was ich bis jetzt über den Denkmalschutz gelernt habe ist, dass es ein Hobby für finanzstarke (!!!) Enthusiasten ist.
Ich habe aber de facto das Geld nicht um dieses Haus wieder aufzubauen. Ich kann und werde mich nicht in den finanziellen Ruin begeben.
Und gleichzeitig bin ich - verständlicherweise (?) - nicht bereit, das Haus für einen Euro anzubieten. Obwohl dies, bzw. eine Schenkung an die Stadt letztendlich, wenn alle Stricke reißen, auch eine Option wäre. Schließlich geht Seelenfrieden über Geld.

 

[Flakes]

Fachkompetente hilfe

gibt es Bezüglich "drohendem"Denkmalschutz und der Vermarktung von Denkmalgeschützten Gebäuden beim IGB Interressengemeinschaft Bauernhaus.
Ich arbeite sehr Oft in und an solchen Gebäuden und weiß aus Erfahrung Denkmalschutz ist nicht Immer der Buhmann sondern kann auch Vorteile haben und es gibt auch das Käuferklientel die eben genau solche Gebäude gerne Kaufen und auch Sanieren.

beste grüße und gutes gelingen wünscht Flakes

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Vielen Dank für die Information. Ich habe mir die Seite angesehen.

Das Problem mit dem Denkmalschutz ist, wie erwähnt, dass es eine äußerst kostspielige Angelegenheit ist.
Ich kann es mir schlichtweg nicht leisten.

 

[Klaus & Antje]

Denkmalschutz ist keine Drohung

zunächst einmal zur Information.
Und dir ist auch bekannt, dass du bei einem Denkmal zu der Instandhaltung verpflicht werden kannst?
Wenn du ein Denkmal hat, kannst du nicht einfach alles verfallen lassen, um dann später einfach abzureissen.
Ich würde einfach klären lassen Denkmal oder nicht, dazu kannst du eine Frst setzen.
Wenn kein Denkmal, dann so verkaufen.
Wenn Denkmal, dann zusammen mit dem Denkmalschutz die Substanz beurteilen und einen Weg suchen zum Erhalt und mit den Unterlagen ggF verkaufen.
Du weißt, dass bis 50% der Kosten vom Denkmalschutz bekommen kannst?

Und ein Denkmal kaufen und herrichten ist NICHT ein Hobby von dummen Geldmenschen, sondern meist von Menschen, die das Alte nicht einfach wegschieben wollen.

Klaus

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Hallo Klaus,

ich wäre Dir dankbar, wenn Du mir erläutern könntest, wie ich das mit der Frist anstelle und welche Frist akzeptabel ist. Allerdings gehe ich davon aus, dass ich hierfür einen Anwalt benötige. Richtig?

Sollte das Haus nicht unter Denkmalschutz gestellt werden, gilt der bestehende Kaufvertrag.

Sollte das Haus unter Denkmalschutz gestellt werden, werde ich mich darum bemühen, einen Käufer zu finden, der einen zumutbaren (!) Preis zahlt (so sieht es schließlich die Gesetzgebung vor). Dabei muss ich durch Wertgutachten und in Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde ermitteln, was nun wirklich zumutbar ist.

Die Verpflichtung der Instandshaltung habe ich so verstanden, dass man von dem Ist-Zustand zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Denkmalschutz ausgeht. Demnach muss ich lediglich einem weiteren Verfall vorbeugen. Ob ich dies kann, wird dann eine Wirtschaftlichkeitsprüfung zeigen. Was ich definitiv nicht kann, ist eine Kredit über mehrere Hunderttausend Euro aufnehmen.

Auch bin ich mir über die ermäßigten Darlehen und die Steuererleichterungen bewusst (Zuschüsse durch die Denkmalbehörde scheint es ja nur sehr vereinzelt und auch in Abhängigkeit der Bedeutung des Denkmales zu geben). Allerdings muss man dafür erst einmal in Vorkasse gehen bzw. einen Kredit bekommen.

Ich habe kaum finanzielle Rücklagen, auch kenne ich mich handwerklich nicht aus (kann also gut über den Tisch gezogen werden und am Schluss mit enormen Rechnungen dastehen) und bin - in Abhängigkeit der Höhe des Kredites - nicht in der Lage - ohne zusätzliche Einnahmen beispielsweise durch Vermietung des Objektes (was wie gesagt momentan nicht möglich ist) - die etwaigen Zinsen durch mein Einkommen zu deckeln. Darüber hinaus plane ich in mehreren Jahren ins Ausland zu gehen, sodass der Besitz eines Hauses in Deutschland nur bedingt hilfreich ist. Auch bin ich mir nicht darüber im Klaren, was ein Umzug aus Deutschland für die Steuervergünstigungen im Falle einer Auswanderung bedeutet.

Natürlich würde ich das Grundstück gerne so gewinnbringend wie möglich verkaufen. Und natürlich würde eine Unterschutzstellung hohe finanzielle Einbußen (Verkehrswert) mit sich bringen. Aber auch aus rein emotionaler Sicht: Ich möchte dieses Haus nicht. Hiermit sind viele, extrem schmerzhafte Erinnerungen verbunden...und eine Vielzahl an familiären Tragödien. Die Vorstellung dazu gezwungen zu sein, das Haus länger zu besitzen um beispielsweise einen Käufer zu finden dreht mir den Magen um. Und wie gesagt, ich würde letztendlich das Grundstück sogar verschenken - bezweifel jedoch, dass die Stadt es annehmen würde...

Auch habe ich hier niemanden als "dumm" bezeichnet. Sondern lediglich darauf hingewiesen, dass man sich ein denkmalgeschütztes Haus leisten könne muss. Und das kann ich nicht.

Es wäre schön, wenn wir wertfrei miteinander umgehen könnten. Ich bin mir darüber im Klaren, dass in diesem Forum Liebhaber von alten Häusern sind. Jedoch wäre es schön, wenn wir konstruktiv und mit Respekt miteinander umgehen könnten, ohne in die Worte des Anderen etwas hineinzuinterpretieren, was dieser nie geschrieben hat.

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Frage:
Kennt sich jemand mut der Erstellung von Verkehrswertgutachten aus. Gibt es da festgelegte Vorgehen der Werteermittlung im Fall eines denkmalgeschützten, maroden Hauses?

 

[Klaus & Antje]

Wertfrei sind solche Hinweise

hier:
[Zitat]Aber alles was ich bis jetzt über den Denkmalschutz gelernt habe ist, dass es ein Hobby für finanzstarke (!!!) Enthusiasten ist. [/Zitat]
Ist solch ein Satz wirklich wertfrei?
Denkst du so wie in meinem Fall, dass zehn Hütten zu erhalten und renovieren ein Hobby ist?

Ich würde zunächst an das Denkmalamt schreiben, dass du eine Entscheidung für die weitere Planung brauchst und du dir einen Termin in vier Wochen ab absenden des Scheibens vorgemerkt hast.
Einschreiben / Rückschein.
Wenn keine Antwort kommt, dann hilft meist eine Dienstaufsichtsbeschwerte, wieder mit Termin.
Kommt keine Reaktion, dann Anwalt mit Klageandrohung und ggF Klage.
So ist der normale Weg.

Klaus

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Sollte ich Dir mit diesem Satz zu nahe getreten sein, bitte ich um Entschuldigung.

Danke für die Information.

 

[Robert Göbel (Dipl. Ing . FH)]

Denkmalschutz

Hallo , nehmen Sie sich eine gute Fachanwältin/ anwalt .
Zum Denkmalschutz gibt es viele Urteile.
Hier ein Auszug aus einer Fortbildung.

Stellen Sie doch erstmal einen Abrissantrag, dann gibt es auch Fristen einzuhalten.

viele Grüße
Robert Göbel

 

[Klaus & Antje]

Anwalt ist immer gut

für den Anwalt.
Denn es geht ja beim Honorar um den Streitwer. Nimm 200 t€ und dann die entsprechenden Prozente.
Meine Erfahrung sagt mir, dass der von mir beschriebene Weg der einfachste, angenehmste und wichtig der Billigste ist.
So habe ich es bei Sonne auf dem Dach und so gemacht und hatte viel Erfolg.

Wenn du einen Abriss beantragst, dann kommen tausende von "Fachleuten" aus den Löchern und jeder will und muss auch verdienen und wegen Termin? Erst wenn das letzte Gutachten geschrieben und geschickt wurde geht es weiter. Das kann und wird dauern.
Ein Beispiel:
Ich wollte den eingefallenen Taubenturm hier wegschieben. Also ein Teil das nur noch mehr oder weniger ein Haufen Ziegel war. Hat erst nach dem Hochwasser, also nach 8 Jahren geklappt.

Viel Erfolg

Klaus


Klaus

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Vielen Dank Herr Göbel.
Das angefügte Bild spricht mir aus dem Herzen.

@Klaus
Natürlich hast Du diesbezüglich Recht.
Im Moment möchte ich lediglich einen Anwalt für einen Beratungstermin.
So wie ich den Vorgang verstehe, ist eine eine Untersuchung des Hauses (in vivo oder in Form einer Dokumentensichtung) nicht abzuwenden.
Auch glaube ich, dass es nicht klug ist der Denkmalschutzbehörde zum gegebenen Zeitpunkt auf die Füße zu treten. Letztendlich wird man - sollte es zur Unterschutzstellung kommen - auf diese angewiesen sein.

Auch habe ich kein Interesse daran, die Thematik jahrelang vor Gericht zu klären. Dazu fehlt mir das Geld und auch die Zeit. Ich bin voll berufstätig, lebe in einem anderen Bundesland und möchte meine wenige Freizeit genießen.

Sollte die Unterschutzstellung kommen, der Widerspruch abgelehnt werden und eine Klage wenig Aussicht auf Erfolg haben bzw. finanziell nicht realisierbar bzw. nicht erfolgreich sein, werde ich mich nach einem Käufer umsehen.

Dabei ist mir zunächst wichtig, dass ich das Grundstück nicht verschleudere, sondern zu einem angemessenen Preis verkaufe. Schließlich geht es hier auch um meine Lebenssicherung (Altersvorsorge).

Sollte das Haus zu keinem angemessenen Preis zu veräußern sein, werde ich den Weg der Wirtschaftlichkeitsrechnung und Infragestellung der Zumutbarkeit gehen müssen. Finanziell werde ich, sollte sich das Prozedere über Jahre hinziehen, nur das Nötigste stemmen können. Dies wird automatisch zu einem weiteren Verfall des Hauses führen. Das mag den Denkmalschützern misfallen, aber de facto habe ich, wie bereits erwähnt, einfach nicht das Geld um Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen, die den Verfall stoppen könnten.

Wobei ich auch ein wenig verwirrt bin, da ich über mehrere Rechtssprechungen gelesen habe, in denen von einem zweistufigen Vorgang bei der Unterschutzstellung gesprochen wird, bei der auch die Zumutbarkeit und die finanzielle Situation des Eigentümers in Betracht gezogen werden muss (Artikel ist anhängig).

Edit:
Da der Artikel nicht hochgeladen werden kann hier der Link:
https://www.google.com/url?sa=t&sou...FjABegQICBAB&usg=AOvVaw22uqtlByFROIo72PSvg2Oq

 

[Klaus & Antje]

Rechtsprechung

ist immer etwas schwer.
Wie heißt es? Auf See und vor Gericht liegt alles in Gotteshand.
Und wegen Wirschaftlichkeit und ähnliches, das kann dauern und was noch besch... ist, es kostet.
Im Ernst:
Macht es nicht Sinn einfach loszulegen?
Das machen damit nichts zusätzlich einfällt?
Wo ist denn die Hütte? Ich habe schon zehn, aber bevor ein Haus das vielleicht gut zu dem Dorf / Stadt passt, kann man nachdenken dies zu erhalten.

Wieviele Menschen fahren in Städte und schauen sich diese an und freuen sich an den schönen alten Häusern. Das sollte man doch erhalten für die uns und unsere Kinder und so weiter.

Daher ist auch ein Forum wie dieses hier sinnvoll ind wichtig.
Danke an den Betreiber..

Klaus

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

Hallo Klaus,

bis jetzt ist ja noch keine Entscheidung gefallen bezüglich der Unterschutzstellung und somit bin ich weiterhin an den schwebenden Kaufvertrag gebunden.

Solange muss ich also noch mit weiteren Schritten warten.

Falls der Denkmalschutz kommen sollte, möchte ich das Haus und Grundstück einfach nur so schnell wie möglich verkaufen, zu einem Preis der akzeptable ist und mir die Möglichkeit gibt zumindest ein wenig Altersvorsorge zu leisten. Falls ich keinen Käufer finde muss ich den Rechtsweg gehen.

Das Haus ist in Hilden bei Düsseldorf. Altbau (also nicht Fachwerk). Zweistöckig mit ausbaubarem Dach und einem hässlichen, später gebauten Anbau. Grundstück ist 550 qm, wobei davon 228qm auf Garten- und Freilandfläche entfallen.

Sollte die Unterschutzstellung kommen, wäre ich für einen schnellen, fairen Verkauf mehr als dankbar

 

[hyrophania]

Drohender Denkmalschutz

P.S.: Einfach loslegen kann ich nicht. Hierfür habe ich das Geld nicht. Und ich habe Zeit meines Lebens vermieden einen Kredit aufzunehmen. Hiermit werde ich nun nicht anfangen, v.a. da meine Arbeitssituation nur bedingt stabil ist. Darüber hinaus lebe ich 350 km von dem Haus entfernt, bin nicht mobil (kein Führerschein) und habe nicht vor in Deutschland für mehr als weitere 3 - 5 Jahre zu leben.

Eine Sanierung auf eigene Kosten ist einfach nicht möglich.

Und aufgrund der schwierigen emotionalen Verbindung zu meiner Mutter, möchte ich das Haus auch so schnell wie möglich nicht mehr mein eigen nennen. Gerne würde ich mit dem Trauerprozess beginnen und in der Lage sein mit meinem Elternhaus abzuschließen.

 

[Historia1]

Entscheidung

Also in einem Jahr sollte das Denkmalamt eine Entscheidung treffen können. Falls nicht würde ich, wie es in deutschen Behörden üblich ist, den Vorgesetzten der nächsten Ebene mit der Bitte um Überprüfung ansprechen. Dann gibt es auch eine Basis für weitere Diskussionen und nicht das bisherige, wenn-vielleicht-aber.

Ansonsten auch mal das Denkmalschutzgesetz für das zuständige Bundesland konsultieren.