Beratung Außenputz bei einem

[Binga]

Guten Tag,

wir sind gerade in der Überlegung uns ein Fachwerkhaus von 1834 zu kaufen. Leider ist dieses Haus vor über 20 Jahren mit einem Zement-Außenputz versehen worden. Wie ich gelesen habe ich das absolut suboptimal.

Mir stellt sich nun die Frage, wie groß die Gefahr ist, dass durch den Putz die Feuchtigkeitsregulierung des Fachwerkes gestört ist und dadurch Feuchtigkeitsprobleme am Fachwerk entstehen.

Von innen ist das Fachwerk leider nicht zugänglich, da die Wände mit Rigips Platten verkleidet worden. Eine Messung konnte ich daher leider nicht durchführen.

Anbei ein paar Bilder. Es waren ein paar wenige Risse im Putz zu erkennen. Ich hatte schon eine Architektin zur Besichtigung hinzugezogen. Aufgrund der schlechten Zugänglichkeit konnte sie die Situation leider auch nicht genau einschätzen.

Daher wäre ich an Meinungen interessiert, von Menschen, die mit ähnlichen Objekten bereits Erfahrungen gesammelt haben.

Vielen Dank schon einmal im Vorraus

p.s.: Das Objekt ist für uns wegen der einmaligen Lage interessant. Perspektivisch überlege ich das Fachwerk wieder freizulegen.

 

[Binga]

weitere Bilder

Hier noch ein Bild von der Südseite

 

[Binga]

Bild Nordseite

Nordseite

 

[Binga]

Bild Ostseite

Bild Ostseite

 

[Binga]

Nachtrag

Hier noch ein paar Infos:

Leider hat es der Besitzer nicht erlaubt, dass wir eine Probebohrung vornehmen konnten, oder uns von innen an das Fachwerk heranarbeiten konnten.
Das hätten wir natürlich gerne getan.

Der Außenputz wurde nicht vom jetzigen Besitzer aufgetragen, sondern vom Vorbesitzer. Alte Bilder des Hauses existieren leider auch keine mehr.

 

[Mario]

Dann Nein, oder?

Weil....wenn ich etwas zu verkaufen habe zu dem ich stehe habe ich nichts zu verstecken. Oder einfach mal 1/10 des Preises bieten.

 

[Binga]

Das wollen viele Besitzer nicht

Hallo Mario,

vielen Dank für Deine Antwort, das war allerdings nicht meine Frage. Ich habe schon ein paar Besichtigungen gemacht, Bohrungen oder Öffnung von Verkleidungen stehen die meisten Hausbesitzer nicht besonders positiv gegenüber.

Daher finde ich die Ablehnung des Hausbesitzer jetzt nicht als allerhöchstes Warnsignal.

Eigentlich würde ich gerne wissen, ob und was Ihr für Erfahrungen mit einer solchen verputzten Fassade habt.

Vielen Dank dennoch

 

[alexander_klutzny]

Jetzt noch ok, aber---?!

Sieh es mal so: Die Belasung des Fachwerks durch Nicht-Atmungsaktivität kannst du so oder so erstmal nicht beurteilen. Klar verstehe ich den Verkäufer, dass nicht jeder Interessent irgendwelche Löcher bohrt und forscht und tut.

Das liegt nur daran, dass viele, zufällige, Fachwerkbesitzer sich sowieso unklar darüber sind, welche Auswirkungen so ein Putz auf Fachwerk überhaupt haben kann. "Haus steht doch, ist trocken, ist immer OK gewesen, was wollen Sie denn eigentlich? Gipskarton machen doch alle, und mein Schwager macht Trockenbau schwarz, der weis was gut ist."

Manche wissen vielleicht gar nicht dass sie in einem Fachwerkhaus wohnen. Viele Hausbesitzer fühlen sich dann natürlich angegriffen, wenn man ihren Besitz etwas differenzierter betrachtet als "Dach ist dich".

Naja seis drum.

Noch eine Frage: Wer sagt denn dass es ein reiner Zementputz ist? Gut, "vor über 20 Jahren" lässt das sehr wahrscheinlich werden.

Solange der Putz (egal welcher) intakt ist, d.h. keine Risse, Bröckelstellen, Feuchtigkeit aufweist, ist von der Außenseite her erstmal kein Schaden zu erwarten (wie gesagt, wenn ich die Innenraumsituation dabei ignoriere).

ABER: Du kaufst das Haus und es hat schon ein "paar wenige Risse" (20 Jahre alt). Du musst also so oder so ran, UND du weist nicht wie viel Regenwasser, Kondensation, Feuchtigkeit etc. in diese Mini Risse schon reingezogen ist. Und bei Putzen, egal welcher Art, bleibt sie dort auch sehr lange.

Rechne das auf jeden Fall mit ein, wie du schon erkannt hast, wirst du bei einer Sanierung den aktuellen Putz nicht dran lassen, also komplett neu verputzen, Sichtfachwerk o.Ä. (mit Kalkputz versteht sich).

Viele Grüße aus einem in den 90ern asbestplattenbefreitem Sichtfachwerkhaus,
Alexander

 

[Binga]

Putz entfernen

Hallo Alexander,

vielen Dank für Deine Antwort.
Ja, den Putz würde ich definitiv entfernen. Unsere Architektin hatte den Putz genauer begutachtet.

So wie es aussieht werde ich dem Eigentümer einen niedrigeren Preis bieten und dadurch Puffer für evtl. auftretende Sanierungen schaffen.

 

[Christiane]

Putz ab

Guten Morgen,

wir haben das gleiche Problem, ein Fachwerkhaus gekauft mit Betonputz außen und innen. Durch ein Stromproblem haben wir innen die alte Holzpaneele entfernt und den Putz abgehackt. Kostet Zeit und Nerven, aber was zum Vorschein kam, waren wirklich schöne Gefache mit Lehm und gut erhaltene Balken. Wir haben uns dazu entschlossen, die Balken aufzubereiten und die Gefache mit Lehmputz zu verputzen und im Frühjahr die Außenfassade in Angriff zu nehmen. Diese ist, wie gesagt, aktuell großflächig mit Betonputz versehen, die Gefache sollen dann ebenfalls sichtbar bleiben. Wenn Fachwerk, dann richtig. Das Problem ist, wenn das Haus nicht atmen kann und sich Kondenswasser zwischen Betonputz und Gefachen innen bildet, modert das schöne Gebälk weg. Am Ende macht es nicht nur Dreck und Mühe und Arbeit, sondern auch Spaß, sich etwas "ansehnliches" und sinnvolles zu schaffen. Ich wünsche Euch, solltet ihr kaufen, viel Spaß.

 

[Mario]

Wobei halt...

...erst innen schön machen, dann außen schon einige in Ruin getrieben hat. Ich würde immer Aussen anfangen um eine Aussage zu treffen. Bei der Bausweise von meinem Haus kann ich die Schwelle innen gar nicht Beurteilen.

 

[Christiane]

Haus verputzen

Na gar keine Frage. Es war so eigentlich nicht geplant. Aber da wir permanent Stromausfall zu beklagen hatten, mussten wir die Fehlerquelle finden und die lag nun mal drinnen. Also haben wir damit begonnen. Jetzt, wo wir wissen, was "im Haus" steckt, trauen wir uns selbst an die Fassade. Wir sind immer davon ausgegangen, dass der Betonputz draußen eine Lösung für immer darstellen muss. Jetzt wissen wir, er geht ab, im schlimmsten Fall bedeutet es für uns, Gefache ausbessern zu müssen. Wir hatten zahlreiche Fassadenbauer anfangs zur Besichtigung, hätten wir einen davon beauftragt, hätten wir nun einen Dekorputz auf dem Beton. Selber machen heißt Lernen und Erfahrung sammeln. Und nichts ist schöner, als am Ende sagen zu können, das haben wir gemacht. Es gibt tolle Möglichkeiten, mit natürlichen Materialien zu bauen und zu dämmen. Es gilt ja, den Charme des Fachwerkes zu erhalten.

 

[Binga]

Vielen Dank

Vielen Dank für Eure Einschätzungen.
Ich denke wir werden es mit dem Objekt versuchen mit einer entsprechenden Sicherheitsrücklage.

 

[Andreas Teich]

Verputztes Fachwerk beurteilen

Darunter kann sich eine Ruine verbergen- bei uns im Dorf wurde ein Fachwerkbau wegen Baufälligkeit durch starken Holzwurmbefall stillgelegt und für unbewohnbar erklärt-vorher hat das niemand gesehen.
Die Frage ist warum der Bau verputzt wurde- vielleicht gibts Infos von älteren Nachbarn oder nahen Handwerksbetrieben.
Sicherer wäre es, bei statischen Mängeln zB einen möglichen Kaufrücktritt zu vereinbaren.
Der Risikoabschlag oder eure Rücklagen müßten ziemlich hoch sein, um damit gravierendere Schäden abdecken zu können.