Zimmerer/Statiker vor dem Kauf

21.02.2018 LenaB.



Hallo ihr Lieben,
Ich lese hier schon eine Weile mit. Vielen Dank schon einmal für die bereits gesammelten Erfahrungen. Wir überlegen einen Altbau Baujahr ca. 1900 zu kaufen. Wir waren bereits mit einem Sachverständigen im Objekt der uns eine grobe Einschätzung geben konnte was auf uns zu kommt. Da das ganze jetzt konkreter wird, suche ich noch jemanden der den Zustand der Holzbalkendecken und des Kellergewölbes einschätzt. Damit uns da nicht allzu große Überraschungen erwarten. Das würde unser Budget und unsere Nerven sprengen. Gibt es dazu Empfehlungen im PLZ Bereich 40/41... wer ist hierfür der Ansprechpartner? Zimmerer, Architekt, Statiker?



Statische Mängel vor Kauf beurteilen- Kaufberatung



Wenn die Gewölbe keine offensichtlichen Mängel wie Risse oä aufweisen und keine Eingriffe in die Substanz vorgenommen wurden gibt’s keine Notwendigkeit solche Bauteile überprüfen zu lassen.
Was über 100 J. gehalten hat braucht nicht angezweifelt werden.
Bei Kappengewölbe sind in aller Regel nur die Trägerauflagen in Außenwänden gefährdet.
Die meisten solcher Mängel sind auch für Laien offensichtlich.

Das bezieht sich auch auf Holzbalkendecken- erhebliche Schwingungen, Durchbiegungen, Setzungen oä können uU auch selbst festgestellt werden.

Nur solche Bereiche gründlicher begutachten, wo Wasseranschlüsse und Installationen über Holzbalkendecken lagen oder wenn frühere Undichtigkeiten vom Dach feststellbar sind.
Ein erfahrener Gutachter kann zumindest kritische Punkte besser einschätzen und bewerten.

Da vor dem Kauf Bauteilöffnungen kaum möglich sind können verborgene Mängel auch von Fachleuten nicht ausgeschlossen werden.
Dazu kann allenfalls eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag helfen.

Am besten können unsanierte Gebäude im Originalzustand beurteilt werden- bei Verkleidungen müßte die genaue Konstruktion erfragt werden und immer alle Handwerkerrechnungen zu früheren Sanierungen vorlegen lassen.
Ich habe selber einen großen Altbau aus einem ähnlichem Baujahr, der komplett saniert und umgebaut wurde.

Hast du Bilder vom Gebäude oder den evt fragwürdigen Bauteilen?
Wenn du die hier einstellst kann eine bessere Einschätzung erfolgen.
Wo befindet sich das Haus?
Was hat euer Gutachter dazu bemerkt?
Evt auch bei IG Bauernhaus nachfragen wenn es um eine Einschätzung geht.

Er müßte doch eine Einschätzung der Substanz und ggf des Sanierungsbedarfs vorgenommen haben?

Gibt’s Pläne vom Gebäude?
Ansonsten zumindest vorab Skizzen aller Räume und der wesentlichen Bauteile erstellen,
alle Bauteile eintragen mit Aufbau und evt Reparaturbedarf bzw Restnutzungsdauer.
Ggf vermerken ob und in welchem Umfang Eigenleistungen möglich sind.
Geht es um ein Massiv- oder Fachwerkgebäude?

Bei Fragen anrufen oder mailen

Andreas Teich



Zimmerer/Statiker vor dem Kauf



Vielen Dank für die schnelle Antwort. Der Sachverständige hat eine große Liste zu den offensichtlich anfallenden Sanierungsarbeiten erstellt. Dh. Elektrik, Heizung, Wasserleitungen, Abriss eines Anbaus,etc. Er hat empfohlen die zwei Stahlträger im Gewölbe zu U da diese stark korrodiert sind. Er hat erwähnt das die Holzbalkendecke stark schwingt und man diese definitiv, spätestens vor einem Badezimmer einbaus überprüfen sollte. Das hat mich natürlich verunsichert und ich möchte vor dem Kauf ungefähr abschätzen können ob da etwas gemacht werden muss. Durch ein Dachfenster hat es definitiv kurze Zeit reingeregnet.
Der Eigentümer hat uns erlaubt zumindest unter den Teppich zu gucken und im Notfall den Boden zu öffnen, ich vermute allerdings das wir daraus vor dem Kauf keine Großbaustelle machen dürfen. Standort NRW 41....
Liebe Grüsse



Zimmerer/Statiker vor dem Kauf



Stahlträger tu unterfangen sollte es heißen. Es handelt sich um ein Massiv gebautes Reihenmittelhaus.



Begutachtung



Massive Reihenmittelhäuser sind nicht sehr gefährdet
Kurzzeitig undichte Dachfenster sind kaum ein Problem-
Feuchtigkeit kann bei diffusionsoffenen Konstruktionen schnell abtrocknen.

Träger sind äußerst selten komplett korrodiert- fast immer nur die Auflager.
Eine untergestellte Baustütze beseitigt evt statische Probleme für ein paar Euro- wenn’s stört gibt’s kostengünstig andere Maßnahmen.

Bei der schwingenden Decke müßte die Lage, Dimension und Zustand der Balken beurteilt werden-
dazu im Randbereich bzw dort wo Wasserinstallationen sind eine Diele entfernen.
Wenn im Bad Holzdielen verlegt werden sind Schwingungen kein Problem,
schwere Einbauten müssen ggf unterbaut werden.

Andreas Teich



Ich würde es lassen



wenn du nur Schwachstellen suchst und nur das negative sehen willst.
Wie konnten früher Häuser gekauft werden ohne die vielen Nachfragen im Netz?
Das Erste bei mir, wenn ich mir eine Hütte anschaue, ist / war gefällt mir das Haus, dann wie wird / soll es in zehn Jahren aussehen.
Ein Sachverständiger ist immer gut und hilft bei der Entscheidung, aber zuerst muss man wissen was man erreichen will.

Klaus



Hallo Klaus



Da dies unser erstes Haus ist und unheimlich viel zu tun ist, sollte man schon einige Eventualitäten durchgehen. Ich möchte mich nicht in den Ruin treiben und blauäugig an die Sache dann gehen.
Das Haus ist wunderschön, keine Frage. Sonst würde ich hier nicht fragen. Früher hätte ich mir wahrscheinlich einen Haufen Bücher gekauft und einen erfahrenen Zimmerer in der Dorfgemeinde gesucht ;)



Zimmerer



Falls die Dorfgemeinde einen hat, würde ich dies auch heutzutage noch tun. Wie ist der Fußboden im "schwingenden" Zimmer beschaffen? (Im Übrigen ist "stark schwingen" auch relativ; die Wetterfrösche bezeichnen neuerdings -5 grd Außentemperatur auch als "extrem eisig"). Falls Dielen dort liegen, kann man anhand des Nagelbildes oft erkennen, welchen Balkenabstand man in der Decke hat. Wie alt scheint der Boden zu sein? Bei Sanierungen in den 70/80-igern hat man gerne diesen "Dreck" (massebringende Lehmschichten) aus den Balkenzwischenräumen entfernt und durch leichte Mineralwolle ersetzt. Zu den Trägerauflagen im Keller mal ein Foto einstellen, dazu kostenfrei in der Community anmelden. Pro Beitrag geht ein Foto.



Fragen



sind gut und richtig.
Doch es ist schwer ein haus ohne es gesehen zu haben zu beurteilen.
Du hast geschrieben, dass schon Fachleute das Haus gesehen haben.
Dann hast du doch schon einen Überblick und Einschätzung was es kosten wird.
Mein Hinweis ist eigentlich dafür gedacht, dass es dir klar sein muss, dass ein altes Haus seinen Charme hat und eben nicht jede Wand und jeder Boden gerade und fest und wie neu ist.
bei mir ist es so, dass wir das Haus gesehen haben und wenn dann der Funken überspringt, dann ist man am Ziel und wird bestimmt glücklich, auch wenn es noch viel Zeit und Nerven und Zeit kostet.
An den Kauf eines alten Hauses herangehen und nach Schwachstellen zu suchen macht wenig Sinn, du wirst immer etwas finden, was nicht optimal ist.

Aber solche Häuser sind es wert erhalten zu werden.

Aber ich bin sicher, wenn ihr nicht nur auf Fachleute hört, dass ihr eine für euch gute Entscheidung treffen werdet.

Klaus



Frage lesen ist auch wichtig!



Fachleute aus PLZ 4.... gesucht und nicht eine Gesprächstherapie, kopfschüttel...



Schwierige Entscheidung ...



Erstens, es wurde schon geagt, kann man den baulichen Zustand eines Hausen nur dann seriös beurteilen, wenn man selber drin war.
Zweitens hat nicht jeder die gleichen Ansprüche. Was für den einen unzumutbar ist, ist für den anderen kein Problem oder sogar Kaufanreiz.
Wenn man mit dem Haus, wie es ist, grundsätzlich nicht zurechtkommt (alle Wänder "müssen" raus und anders, Raumhöhen ändern, mehr und andere Fenster usw.), dann sollte man es lassen.
Ansonsten nur Mut und los!
Ich würde bei ernsthaftem Kaufinteresse darauf bestehen, vor dem Kaufvertragsabschluss mit einem Sachverständigen persönlich nochmal durch die Liegenschaft zu gehen. Solche Experten wollen gefunden werden, denn es ist Teil ihrer freiberuflichen Existenz. Das Honorar dürfte gut angelegtes Geld sein, zumal sich noch das eine oder andere Argument für die Kaufpreisverhandlung ergeben dürfte.
Wenn der Verkäufer das nicht will, dann eher Finger weg, er wird seine Gründe haben.
Achtung: Dem Alter entsprechender Zustand ist kein Mangel!

Ansonsten gilt wie für jedes grössere Bauvorhaben:
Es wird teurer
Es dauert länger
Es gibt den einen oder anderen Ärger
Also nichts, was beim Neubau nicht auch kommt.



Hauskauf



ist auch ein Bauchgefühl.
Natürlich muss man sich Hilfe und Unterstützung und Beratung sichern.
ABER und das speziell an Methusalem man muss auch andere Seiten betrachten. Bei uns sind Klugscheisser nicht der echte Hit.
Ich möchte aufzeigen, dass man nicht allein mit Gutachtern und deren Einschätzung ein Haus kaufen soll.
Eine Erfahrung habe ich mit BAKA gemacht.
Da wurden mir hunderttausende Euro als Kosten erklärt? vom Kauf abgeraten und jetzt? die ersten 4 Häuser sind fertig und das mit knapp 80 t€ und wir sind zufrieden und glücklich und freuen uns auf die weiteren Hütten.
Daher mein Einwand / Hinweis nicht nur "Schwachverständige" befragen sondern einen Mittelweg suchen und auch finden.

Ein altes Haus kostet Zeit und Geld, aber auch neue Häiser kosten oft mehr als geplant und haben die eine Seele?

@TE: überdenke deine / eure Entscheidung. Wenn das Haus zu dir / euch passt, dann kauft es.
Leicht wird es nicht, aber es macht Spass und es macht Freude.

Viel Erfolg

Klaus



Danke



Vielen Dank. Jetzt haben wir die Finanzierungszusage. Ich bin schon sehr gespannt auf das was hier auf uns zukommt.

@Klaus
Jetzt hast du mich aber ein bisschen neugierig gemacht. Mehrere Häuser mit insgesamt 80t saniert? Wie geht das? Das soll nicht negativ klingen.

Liebe Grüße



Wie gut und preiswert renovieren?



Diese Frage ist eigentlich relativ einfach zu beantworten.
Als wir das Anwesen gekauft haben, haben wir uns bei den Nachbarn und Bewohnern des Dorfes vorgestellt. Erklärt warum ein Wessi im Osten solch ein Objekt kauft und was der daraus machen will.
Da kamen ohne viel Aufwand Leute / Handwerker, also Maurer und Zimmerer und Installateure, und haben geholfen. Man bekam auch Hinweise wo man was wie preiswert bekommen kann. Auch der Nachwuchs hat seine Aufgaben übernommen.
Auch war es hilfreich im Netz nach Hinweisen und Material zu suchen.
Ein Beispiel sind z.B. Fenster aus Polen, ca 40% der deutschen Preise und aus Echtholz, denkmalgerecht und mit fünf Jahren Garantie.
So kann man solch ein Projekt wie unseres stemmen.

Fast jeder freut sich, wenn man alte Häuser, die bewohnt sind und genutzt werden, sieht.
Ich wünsche euch viel Erfolg und freue mich, wenn es Menschen gibt die sich um alte Häuser kümmern.

klaus