Worauf bei Erstbesichtigung achten?

Hallo zusammen

Mein Freund und ich besichtigen am kommenden Samstag ein Fachwerkhaus. Von dem, was wir bisher über das Haus wissen klingt es stark als könnte es unser Traumhaus werden. Die Grundstücksgröße und Lage wäre für uns Ideal und auch die Objektgröße. Nur leider eigentlich etwas zu früh, da wir kaum Eigenkapital haben, aber mal sehen. Jedenfalls habe ich etwas Angst, dass wir uns damit übernehmen könnten.

Ich habe mir schon diverse Fragen aufgeschrieben und hier auch etwas im Forum gestöbert. Wenn alles klappt kommt auch ein befreundeter Lehmbauer zur Besichtigung mit. Trotzdem wollte ich fragen, was ihr von dem Haus haltet, soweit das aus dem Exposés ersichtlich ist und worauf wir unbedingt achten sollen?


Das ist das gute Stück:
https://www.immowelt.de/expose/285654Y
https://www.immobilienscout24.de/expose/95027141?

Es ist klar, dass da viel Arbeit auf uns zukommen würde! Wir sind beide handwerklich begabt. Mein Freund ist Veranstaltungstechniker und ich bin quasi in der Werkstatt meines Vaters aufgewachsen und habe in meinem Studium u.a. eine Holzbildhauerei Ausbildung genossen. Kann also mit Kettensäge und anderen Werkzeugen umgehen. Außerdem haben wir viele Handwerker im Familien- und Freundeskreis.

Was meint ihr, welche Kosten zusätzlich zu dem Hauskauf auf uns zukommen würden, wenn wir viel in Eigenleistung machen?

-Ich rechne fest mit einer neuen Heizung. Wir dachten an eine Pelletheizung. Laut Internet 15-20.000€

-Von einem befreundeten Dachdecker sind wir darauf hingewiesen worden, dass die Deckung des Daches nicht nach Schiefer aussieht. Evtl. Eternit? Was könnte sowas Kosten? Ich habe nur grob die Entsorgungskosten geschätzt für 300qm etwa 1410€ plus Big-Bags und Schutzkleidung.

- Laut dem Nachbarn war der letzte Besitzer Zimmermann, also hoffen wir, dass die Holzarbeiten sachgerecht ausgeführt wurden. Kann man da Anzeichen auf den Bildern erkennen?
Mir gefällt die Dämmung der Scheune gar nicht. Hatte in der Schule Bautechnik Leistungskurs und sehe da schon überall Kondenswasser an den Wänden. Aber das ist lange her. Ist das in Ordnung so wie das gemacht ist?


Ich habe weitere Zahlen aus dem Internet herausgesucht. Falls die Dinge zu machen sein sollten, damit wir besser verhandeln können.
- Dachstuhl ca. 23.000€
- Wasserleitungen ca. 15.000€
- Elektrik ca. 18.000€
- Balkentausch 150€/lfm

Ich komm so auf etwa 80.000€ zusätzlich. Da sind jetzt natürlich noch keine Schönheitsreparaturen wie Böden, Wände und Badezimmer dabei. Wenn man das nach und nach macht, könnten dann 100.000€ zusätzlich reichen, oder vielleicht auch weniger?

Wir wollen natürlich so wenig wie möglich aufnehmen, weil ich Hauptverdiener bin und wir irgendwann mal Kinder wollen (In nicht allzu ferner Zukunft, man wird ja nicht Jünger ) und ich dann mindestens ein halbes Jahr Zuhause bleiben werde und anschließend mein Freund. Die Kaufnebenkosten habe ich auf dem Schirm.

Ist echt verrückt, was das Alles kostet. Hat jemand Erfahrungen mit den Nebenkosten von einem vergleichbaren Objekt? Die muss man ja Berücksichtigen, wenn man überlegt, welche Raten man zahlen könnte.


Fragen über Fragen.
Schon mal vielen Dank!

Liebe Grüße
Julia

Besichtigungstermin

Nehmen Sie zum Ortstermin auf jeden Fall einen unabhängigen, fachwerkerfahrenen Gutachter mit (Architekt/Bauingenieur), der in der Lage ist, das Objekt in seiner Gesamtheit zu beurteilen. Neben dem Erhaltungszustand interessiert Sie natürlich der Sanierugs- und Modernisierungsaufwand und der sollte im Rahmen der Kaufberatung realistisch für Sie eingeschätz werden können.

Kritisch zu überprüfen sind -neben der Bausubstanz- alle Umnutzungen der vergangenen Jahrzehnte auf ihre baurechtliche Genehmigung. Die meisten Dachgeschoss- und Scheunenausbauten sind ohne Baugenehmigung vorgenommen worden. Die nachträgliche Genehmigungsfähigkeit muss dann vorKauf geprüft werden.

Auch die sog. "liebevolle Umbau- und Renovierungsarbeiten" aus den 80er Jahren müssen unter die Lupe genommen werden. Hier sind meistens fachwerkuntaugliche Materialien auch manchmal langfristig fachwerkschädlich verbaut worden.

Die realistisch anstehenden Sanierungskosten können nur nach einer Bestandsaufnahme mit anschließender Sanierungsplanung als Kostenschätzung berechnet werden. Handwerkerangebote ohne eine unabhängige Planung liefern erfahrungsgemäß keine wirklich verwertbaren Finanzierungsgrundlagen.

Weiterführende Informationen zu diesem Themenkomplex finden Sie auf meiner Homepage z.B. unter

http://pickartzarchitektur.de/beraten/immobilienkaufberatung/
bzw.
http://pickartzarchitektur.de/beraten/bauberatung/
bzw.
http://pickartzarchitektur.de/sanieren/instandsetzung/

Danke für die Antwort.

Ja zu dem Termin am Samstag kommt der Lehmbauer mit, wie ich ja bereits geschrieben habe, er meinte er wäre auch Baugutachter. Falls es mit dem Haus konkreter werden sollte fragt mein Freund seine Tante, die Architektin ist, ob sie mitkommen würde.

Das mit dem Scheuen-/Dachausbau ist ein guter Hinweis, da werden wir auf jeden Fall nachfragen.

Welche Materialien sind den als fachwerkuntauglich zu betrachten?
Auf den Bildern sieht es aus, als wäre in der Scheune Mineraldämmwolle verbaut, dies ist bestimmt nicht gut, oder?

Ich werde am Samstag wenn es klappt mal Skizzen zum Grundriss machen und alles notieren, was mir als wichtig erscheint.

Kaufberatung

Ein Lehmbauer, der "meinte er wäre auch Baugutachter."
Dann kann ja nichts schiefgehen.

Das klingt sehr sarkastisch. Oder ist das ernst gemeint? Wie gesagt, es ist das erste mal, dass wir uns das Haus anschauen, bevor es zum Kauf kommt werden wir ein richtiges Gutachten erstellen lassen. Sicher ist sicher.

Kaufberatung

http://ingenieurbüro-böttcher-asl.de/tipps-fuer-hauskaeufer.html

Ethernit

Ich denke, das Dach ist Naturschiefer. Mit den 1400 € wirst du allerdings nicht auskommen, falls es sich doch um Asbest handelt. Oder sollen das nur Entsorgungskosten sein?

mfg

Erstbesichtigung

Ich habe mich bei meinem Kauf in erster Linie auf meine Nase verlassen. Bei mir war die letzte große Renovierung 40 Jahre her. Wenn die Materialien 30 Jahre gehalten haben und es keine Spuren von "Schönheitsreparaturen" danach gibt kann man schon vom Funktionieren der Renovierung ausgehen. Ansonsten ist auch in einem modernen Haus nach 30 Jahren eine größere Renovierung fällig. Das sollte in jedem Fall bedacht werden.

- Haus trocken, keine Gerüche nach Moder oder Chemie?
- Altlasten im Holz durch vorbeugenden Holzschutz vorhanden? (PCP, Formaldehyd)
- Keller trocken bzw. leicht feucht ohne sichtbare Nässe
- Spuren von Bauschaum? der ist extrem zeitaufwendig zum Entfernen
- Schimmel
- Elektrische Anlage von welchem Jahr

Auch ich hatte in weiten Bereichen alukaschierte Glaswolle. Bei mir hat es funktioniert, da der allgemeine Luftaustausch hoch war (undicht nach außen und innen aber Wettergeschützt), aber für eine brauchbare Isolierung musste ich mich dennoch für den kompletten Austausch entscheiden.

Eine Renovierung wird nach 30 Jahren in jedem Fall notwendig sein. Bei mir sind neben dem Dach die höchsten Kosten für die Verlegung von Bad und Küche angefallen. Beim Rest konnte viel in Eigenleistung gemacht werden. Wenn man mit dem vorhandenen Grundriss leben kann, kann man viel Geld sparen.

Ein erfahrener Begleiter bei der Besichtigung ist wichtig, aber man sollte in jedem Fall jemand nehmen der Verständnis für die eigenen Wünsche aufbringt.

Gutachter

Der Gutachter sollte unabahängig sein und in der Lage, das Gebäude in seiner Gesamtheit inkl. der Haustechnik zu bewerten. Ein Handwerker kann das mit Sicherheit nicht, wenn sich seine Erfahrungen auf das jeweilige Gewerk beschränken.

Sie sollten sich ausschließlich einen Architekten/Bauingenieur für den Ortstermin suchen, der nachweislich Erfahrung in der Begutachtung und der Umbauplanung von historischen Gebäuden/Fachwerkbauten hat.

Und gehen Sie davon aus, das alle Bautätigkeiten in diesem Objekt bis jetzt i.d.R. ohne den notwendigen Sachverstand durchgeführt worden sind. Ausnahmen davon sind möglich, aber selten. Mein Erfahrungswert.

Ja, mit den 1400€ bei Eternit habe ich nur die Entsorgung gerechnet. Soweit ich weiß, darf man das ja nicht mehr selbst machen, sondern muss das von einer Firma machen lassen. Außerdem muss man wohl alles auch als Sondermüll entsorgen, was damit in Berührung gekommen ist und das Dach natürlich auch neu eindecken. Das habe ich im Hinterkopf.

Jetzt sind ja wirklich noch ein paar hilfreiche Tipps zusammen gekommen, danke!

Und danke Herr Böttcher für den Link!

Off topic: Ihr solltet

auch mal zu einer Bank gehen. Einen Kredit über 250.000 EUR mit fast keinem Eigenkapital und beruflich nicht gerade Beamtenstatus bekommt man nicht an jeder Ecke. Wenn dem Bänker das Objekt nicht zusagt, wirds noch schwieriger.

Mit verschiedenen Banken habe ich telefoniert. Die meinten, dass ich vermutlich nur einen Kredit von 200.000€ bekomme. Wenn ich Glück habe, werde ich diesen Sommer noch verbeamtet, aber der Schulleiter verhandelt noch mit den Behörden. Kann auch erst in einem halben Jahr oder nächstes Jahr soweit sein. Das ist halt extrem doof wegen des Kredits

Kaufberatung

Immer dasselbe mit Kaufinteressenten.
Sich noch vor der eigentlichen Kaufentscheidung in zu dem Zeitpunkt nichtige Details verrennen statt sich um die wirklich wichtigen Fragen zu kümmern.

Das verstehe ich nicht ganz. Was sind denn nichtige Fragen? Ich muss doch wissen, wie viel ich vermutlich noch in die Immobilie investieren muss, bevor ich einen Kredit aufnehme. Bzw damit ich weiß, ob ich mir das Haus wirklich leisten kann..

Und was verstehen Sie unter wirklich wichtige Fragen? Die Sache mit der Finanzierung?

Ehrlich gesagt sind wir zufällig über das Haus gestolpert und hatten eigentlich noch gar nicht vor etwas zu kaufen. Deshalb konnte ich mich noch nicht ausgiebig mit der Finanzierung beschäftigen.

Danke für die vielen Tips und Hinweise, wir werden berichten wie es ausgegangen ist!

Herr Böttcher scheint etwas rau um die Ecken zu sein, aber ist bestimmt n Guter ;-)

Hauskauf

Ich gebe mal ein paar Denkanstöße von Themen die ich für wichtiger erachte als die Entsorgung von Eternit:
Wofür brauchen Sie über 3.000,- m² Grundstücksfläche (bitte nicht jetzt anfangen darüber nachzudenken ein paar Pferde zu halten)?
Wofür brauchen Sie ca. 170 m² Wohnfläche?
Ich empfehle Ihnen sich mal hinzusetzen und diese beiden Fragen SCHRIFTLICH zu beantworten. Wenn man etwas schreiben muß fängt man an intensiver nachzudenken.
Das nennt sich übrigens Nutzungskonzept.

"Mein Freund und ich ..."
Sie sind also (noch) nicht verheiratet.
Wer von Ihnen soll das Haus kaufen? Beide als Eigentümergemeinschaft?
Wer die finanziellen Mittel beantragen?
Was ist wenn das nicht mehr Ihr Freund ist oder Sie seine Freundin?
Haben Sie mal daran gedacht was dann mit den finanziellen Belastungen wird?
Wenn Sie wissen wollen was dann passiert fragen Sie mal in der Verwandschaft bei Ehescheidungen herum.

Der Herr Böttcher

Danke für Ihr Interesse and unserem Privatleben, aber ich würde es bevorzugen wenn Sie bei Ihren Leisten bleiben und unsere Familien- und Lebensplanung uns überlassen.

Das mit dem Lifecoaching sollten sie vielleicht jemandem mit mehr Sozialkompetenz überlassen.

Trotdem nochmal Danke für das Interesse und den link zu Ihrer Webseite!

Hauskauf

Sie haben mich nach den wichtigen Dingen gefragt.
Ich habe Ihnen dazu geantwortet.
Ihrer Reaktion nach zu urteilen habe ich genau den Kern der Sache getroffen, trotz meiner geringen Sozialkompetenz.

@Herr Böttcher: Nein, haben Sie nicht. Für uns ist es lediglich selbstverständlich, dass man solche Dinge im Vorfeld bespricht. Wir sind nicht völlig naiv... auch wenn das Haus früher kommt als geplant.

Ich glaube eine Heirat ändert an der Tatsache nichts, ob man sich vielleicht irgendwann trennt, was wir nicht hoffen. Andere Paare heiraten bereits nach einem halben Jahr, da würde ich mir größere Gedanken machen.

Da ich mich schonmal in einem Formum angemeldet hatte, als das Kind bereits in den Brunnen gefallen war (ich hatte einen VW Bus gekauft, jetzt kann ich wenigstens schweißen) wollte ich diesmal im Vorfeld ein paar Tips zum Kauf haben. Auch wenn ich beim Bus gute Beratung bekommen hatte und ihn auch wieder herrichten konnte, hat es mehr Schweiß, Geld und Tränen gekostet, als nötig gewesen wäre. Diesen Fehler möchte ich nicht begehen, wenn ich mich über Jahrzehnte verschulde. Ein Fehler könnte meine Existenz, die meines zukünftigen Mannes und unseren noch nicht vorhandenen Kindern gefärden.

Seine Reaktion liegt darin begründet, dass ihre antworten leicht herablassend klingen. Vielleicht wäre das nicht der Fall, wenn man sprechen würde. Das geschriebene Wort klingt manchmal recht hart. ;-)

Ich setze mich jetzt wieder an meine SCHRIFTLICHEN Überlegungen, damit wir später gut vorbereitet sind!

Trotzdem vielen Dank an die vermutlich gut gemeinten Tips und das PDF auf ihrer Website ist wirklich sehr hilfreich, da stehen ein paar Punkte drin, über die wir noch nicht nachgedacht hatten.

Wir werden fleißig fotografieren, wenn der Besitzer uns lässt