Erdgeschoßwohnung im Jahrhundertwendehaus

16.02.2011



Hallo,
ich habe vor mir eine Wohnung in Wien zu kaufen. Dabei stoße ich immerwieder auf Wohnungen in einem Altbau im Erdgeschoß. Man hat mich allerdings gewarnt, dass solche Wohnungen feucht sein könnten oder werden könnten. Ich wollte fragen, bei welchen Materialien, die zu dieser Zeit verwendet wurden, dieses Problem besteht und bei welchen nicht. Ich möchte ungern bei jeder Besichtigung einen Sachverständigen mitnehmen, es sollte nur ein Richtwert für mich sein, welche Wohnung sich lohnt ein genaueres Auge darauf zu werfen und welche nicht. Vielleicht sollte ich noch erwähnen, dass ich nicht allzuviel Ahnung davon habe, was sich im Inneren von Mauern alles befinden kann.
Wäre nett wenn mir bitte jemand ein bisschen helfen könnte!
Liebe Grüße



Achtung



Reizthema... Mauerfeuchte kann hier zu extrem emotionalen Diskussionen führen.

Grundsätzlich bestehen tragende Wände in hiesigen Häusern um 1900 üblicherweise aus gebrannten Massivziegeln, im Erdgeschoß u.U. gewürzt mit dem einen oder anderen Granitbrocken.

Horizontalsperren wurden manchmal verbaut, manchmal nicht, bei Souterrainwohnungen oft erst oberhalb des Geländeniveaus, womit ein guter Teil der Wände trotzdem feucht sein kann.

Grundsätzlich weniger Probleme sind meiner persönlichen Meinung nach zu erwarten wenn das Haus einen halb oberirdischen Souterrain hat in der darüberliegenden Wohnung. Liegt das Erdgeschoß auf Geländeniveau ist eher Vorsicht geboten. Dort muß es nicht zwangsläufig Probleme geben, kann aber.

Wenn die Wohnung unrenoviert ist, sieht und eventuell riecht man Feuchtigkeitsprobleme meistens auf den ersten Blick, da blättert im unteren halben Meter bis Meter der Verputz und man sieht Flecken. Hinter diversen Panelverkleidungen kann sich so einiges verstecken, besonders Sockelverkleidungen würden mich mißtrauisch machen.

Bei frisch renovierten Wohnungen wird die Sache schwieriger, da würde ich zumindest mit den Augen sehr nah an den Wänden entlanggehen und nach beginnenden Schäden suchen - eventuell auch einmal auf die Wände klopfen, wenn sie flächig grob hohl sind spricht das für eine Gipskartonverkleidung, das könnte bedeuten, daß der alte Verputz so feucht war daß er heruntergefallen ist.

Auch ein Blick in den darunterliegenden Keller wäre nicht ganz uninteressant - oft sieht man Horizontalsperren ganz gut, weil darunter der Verputz komplett fehlt, darüber aber noch völlig in Ordnung ist. Ziehen sich im Keller Ausblühungen und Abplatzungen bis direkt zur Decke sollte man mißtrauisch sein.

Das sind ein paar Ratschläge aus meiner ganz persönlichen Erfahrung, den guten Fachmann kann aber keine noch so gute Nase ersetzen - alternativ bleibt nur die Bereitschaft, kräftig zu investieren, in Horizontalsperre, Sockeldämmung o.ä. (wieder nach Maßgabe von Fachleuten).



Tja ...,



eigentlich kann man Ihre Fragen nicht guten Gewissens beantworten, weil es auch für einen Sachverständigen oder einen versierten Menschen vom Bau schwierig ist, den Status Quo en passent einzuschätzen. Wenn Feuchtigkeit das Problem ist, dann exisitert es schon und wird nicht erst entstehen. Schauen Sie sich die Wände an, klopfen sie den Putz ab (hohl=schlecht, eventuell feucht), die Innenecken der Wände, auch der Übergang zur Decke, wenn darüber ein Balkon hinausgebaut ist (Wärmebrücke/Feuchekondensation/Schimmel). Riechen Sie (muffig/feucht/Schimmelgeruch). Welche Fenster gibt´s (Einfachverglast ?/Feuchtigkeit?/Schimmel? an der Laibung ?)Schauen Sie genau in´s BAd. Da gibt´s am ehesten Schimmelprobleme. Wenn alles frisch renoviert und gestrichen ist: Vorsicht! Hier könnte schnell mal etwas übertünc ht worden sein. Schauen Sie sich das HAus von außen an (FAssade/loser Anstrich/gerissener Putz), den Sockel, überhaupt Spuren von Feuchteschäden und MAterialauflösung außen. Neben der Feuchteproblematik gibt´s noch den Schallschutz zu bedenken (Wände/Decken), die Qualität der HAustechnik (Heizung/Elektrik/Wasser). Wann (wenn überhaupt) ist das modernisiert worden. NEhmen Sie alles in Augenschein. Wenn´s dann noch zu Ihnen spricht, gehen Sie mit einem sachverständigen Architekten o. verglb. hin, nehmen die Wohnung 1-2 Stunden unter die Lupe, studieren die Bauunterlagen etc. Kaufen Sie keine Wohnung, wie man ein Auto kauft, wenn der Lack nur schön glänzt. Investieren Sie bei echtem Interesse in eine sachkundige Beratung.



Danke



Vielen Dank!!
Eine letzte Frage noch. Wie lange braucht die Feuchtigkeit in etwa, bis sie sich nach einer Renovierung wieder deutlich sichtbar abzeichnet?
(Bei einem konkreten Fall ist die Renovierung von Haus und Wohnung 13 Jahre her, Erdgeschoß auf Geländeniveau, keine Horizontalsperren)



Nach



13 Jahren habn sich Schäden unter Garantie wieder gezeigt. Schlimme Probleme tauchen schon nach 6 Monaten wieder auf (sehe ich in den Geschäftsräumen meiner Eltern nach jeder "Reparatur" durch den Eigentümer), wenn alles neu verputzt wurde usw. tauchen meiner Erfahrung nach Schäden nach spätestens 10 Jahren wieder gut sichtbar auf.

Fenster: Einfachverglasung ist in Wien eigentlich nur in WCs zu erwarten, ansonsten Kastenfenster, die ich nach Möglichkeit erhalten würde.

In allen solchen Wohnungen die ich bislang erlebt habe waren die Knackpunkte immer im Sockelbereich, Schäden im Deckenbereich kamen von Wasserleitungen oder Abflüssen.

Zur Haustechnik/Elektrik: es ist durchaus noch mit Bleiwasserleitungen zu rechnen, die vermutlich bis Ende 2013 ausgetauscht werden müssen, um die neuen Bleigrenzwerte einhalten zu können, wenn nicht in der Wohnungsinstallation dann zumindest die Steigstränge sind sogar mit hoher Wahrscheinlichkeit noch Bleirohre. Darauf sollte man im Keller achten - Bleirohre sind meistens mattgrau, nicht geschraubt sondern mit dicken Wülsten verlötet und üblicherweise in eleganten Wellen verlegt (im Gegensatz zu verzinktem Stahlrohr, das in geraden Stangen verbaut wird).

Elektrik: da gibt es ein paar Knackpunkte. Seit 2009 schreibt die Wienstrom neue Schlösser bei den Gangsicherungskästen vor, seit 2005 schon müssen bei Änderungen am Zähler die Gangsicherungskästen getauscht werden, im schlimmsten Fall kann eine Leitungsverstärkung einen kompletten Steigleitungstausch erforderlich machen. Will man das vermeiden, sollte man entweder Wohnungen bevorzugen die schon in den letzten Jahrzehnten aufgerüstet wurden (Drehstromzähler, das steht auf dem Zähler drauf) oder mit Wechselstrom leben - das bedeutet, daß man keinen Elektro-Vollherd oder Elektro-Kochfeld sinnvoll verwenden kann, ansonsten gibt es keine groben Einschränkungen (ich lebe hier seit ich denken kann mit einem Wechselstromanschluß und uns ist noch nie eine Gangsicherung wegen Überlastung durchgebrannt).

Wenn allerdings der Zähler auf einem Holzbrett montiert ist und darunter/darüber eine knappe Handvoll weiße Schraubsicherungen ist die Wahrscheinlichkeit hoch, daß man auch den Zähler neu machen muß.





Aha! Das macht das ganze ja schon einfacher, dass das Zeug hartnäckig ist. Oder eben nicht.. wie man's nimmt!
Mit dem Bleirohrproblem bin ich vertraut, die Konzentration kann ich mir zum Glück auf's Mikrogramm/Liter selbst messen.
Und mit der Elektrik kenne ich mich auch ein bisschen (ausreichend) aus.
Danke nochmals,
Sie haben mir wirklich sehr geholfen!