Altbau, keine Baugenehmigung. Bestandsschutz für Nutzung als Wohnung?




Hallo, ich habe mal eine Frage:

Ich habe ein Mietshaus, Altbau, Baujahr 1907, geerbt. In meinen Unterlagen ist keine Baugenehmigung vorhanden. Im Archiv des Bauamts auch nicht.

Alle Wohnungen des Hauses waren schon immer bewohnt. Das Bauamt verlangt jetzt dass wir für eine bestimmte Wohnung einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen (also eine Baugenehmigung beantragen sollen), da ich die Genehmigung als Wohnraum nicht beweisen kann. Ansonsten werden sie die Nutzung als Wohnraum untersagen und der Mieter muss innerhalb von ein paar Tagen raus.

Gibt es für die Nutzung dieser Wohnung als Wohnraum Bestandsschutz?
Ich kann wie gesagt nicht die originale Baugenehmigung von 1907 aus dem Hut zaubern, aber ich habe z.B. noch alte Fragebogen zur Berechnung des Einheitswerts, da ist natürlich die Wohnung auch als Wohnraum angegeben.

Was muss ich für einen Bestandsschutz nachweisen?

Könnte die originale Baugenehmigung vielleicht in irgendeinem anderen Archiv schlummern?

Ich bin für jede Hilfe dankbar!



als



mögliche Archivquelle sind die Bestände der Gemeinde und des Finanzamtes noch zu prüfen. Die Gemeinde erhielt meist eine Info und das Finanzamt müsste ebenso Angaben zu wohnflächen haben. Das ist aber mehr nur ein Indiz, da Baurecht nicht gleich Steuerrecht ist, so die Aussage aus einem hiesigen Regierungspräsidium in Sachsen. Außerdem sind mögliche Wohnraumeinweisungen nach dem Krieg noch ein beleg für die Nutzung als Wohnraum. Oder die originalen Bauzeichnungen, wo die Wohnung ausgewiesen ist. Wo das Archiv nun wiederum zu finden ist, ist von Ländle zun Ländle verschieden.





Gibt es einen Anlass dafür, weshalb die das gerade jetzt wollen?
Falls nicht, können Sie ja einen Artikel dazu unter der Rubrik "Neues aus Absurdistan" in der Lokalpresse einbringen.



Bestandsschutz



Wenn dieser Nachweis verlangt wird, bestehen berechtigte Zweifel ob diese Wohnung überhaupt die Voraussetzungen für Wohnraum erfüllt. Diese Kriterien zur Belichtung,Belüftung, Schallschutz, Raumhöhe, Abgeschlossenheit, Bauweise usw. finden Sie in Ihrer Landesbauordnung. Wenn diese Kriterien nicht erfüllt sind, können Sie sich auch nicht auf Bestandsschutz berufen.

Viele Grüße



Moin Frank,



inwieweit das Bauamt verklagbar wäre, wenn sie Wohnnutzung ohne erbrachte Eignungsnachweise duldet und dein Mieter z.B. die Decke aufs Hirn fällt, weiss ich nicht genau.

I.d.R. geht es den Ämtern aber um solche Geschichten.

Was hindert dich daran, den Nachweis zu liefern?

Die Kosten kannst du komplett absetzen, also wo genau ist dein Problem?

Problematisch wirds m.E. nur, wenn sich herausstellt, dass du umfangreiche Nachbesserungen vornehmen musst und deinen Mieter solange woanders unterbringen.

Viel Erfolg, Boris



Da scheint mir...



...ein Fachanwalt für Baurecht eine sich schnell amortisierende Investition zu sein.

Gegen amoklaufende Ämter sieht der Bürger allein meist blaß aus.

Grüße

Thomas





Hallo,

natürlich gibt es Traditionsgebäude, die vor 1871, dem Datum der Reichsgründung und hier in Duisburg dem Gründungsdatum der Hausaktenverwaltung existieren.
Aus dem Fehlen einer Bauakte auf das Nichtbestehen einer Baugenehmigung zu schließen ist einfach falsch. Es gab neben dem Bombenkrieg auch noch Akten, die "so einfach" verschwunden sind, z.B. bei einem Umzug.
Ausserdme sollte geklärt werden, ob das Haus zum Zeitpunkt der Errichtung im fraglichen (alten) Land (Lippe? Rheinland ? Westfalen ? Preussen ? überhaupt in dieser Nutzungsart und Größe genehmigungspflichtig war.
Bei 1907 Mietshaus ist das aber anzunehmen.

Wenn Sie nachweisen, das zu einem sehr frühen Zeitpunkt Versicherungsschutz für das Haus als Wohngebäude bestanden hat, genügt dies meistens.
Quelle ist das Versicherungsarchiv.

Es macht mich aber stutzig, das nur eine Wohnung fraglich ist. Ist das ein Schwarzbau ?
Sie dürfen ehrlich sein, weil auch Schwarzbauten nachgenehmigt werden dürfen.

Ihr Aktenaufbewahrungsarchiv ist das Hausaktenarchiv der Unteren Baubehörde (Gemeinde oder Kreis).

Grüße vom Niederrhein





Also:
Beim Amt vorbeigehen und dort den Chef oder Amtsstellendienstleiter höflich fragen, was das soll.
Oder es wird uns hier etwas verschwiegen.



Danke für Eure Beiträge



Danke für die zahlreichen Antworten, es waren ja viele hilfreiche Hinweise dabei!

Ich werde als nächstes mal verschiedene Archive kontaktieren ob dort vielleicht Unterlagen zum Haus vorliegen (Stadtarchiv, Finanzamt, Einsicht in die Akten beim Bauamt, Gebäudeversicherung). Ich hoffe, dass dort die Nutzung der einzelnen Wohnungen vermerkt ist und nicht nur das gesamte Haus als Wohnhaus.

Zur Erklärung: Weder das Haus als solches noch einzelne Wohnungen oder andere Bestandteile sind Schwarzbauten.
Es sind jedoch für das gesamte Haus keine Baugenehmigungen mehr vorhanden, weder bei mir noch beim Bauamt, deswegen kann ich keinen Nachweis der Genehmigung erbringen. Es geht auch nur um die Nutzungsart dieser einen Wohnung. Die Wohnung wurde schon immer zu Wohnzwecken genutzt und ist auch bei Finanzamt, Gebäudeversicherung, Denkmalamt etc. schon immer als Wohnraum gemeldet. Das Bauamt besteht jedoch auf einem Antrag auf Nutzungsänderung, da sie auf dem Standpunkt stehen dass dort kein Wohnraum genehmigt ist und ich das Gegenteil nicht beweisen kann.

Die Wohnung dürfte auch den Anforderungen der Landesbauordnung NRW genügen, da es die gleiche Deckenhöhe wie in allen anderen Wohnungen ist und die Bauweise, Belüftung, Belichtung etc. auch in Ordnung sein sollte.
Meine Befürchtung ist jedoch, dass das Bauamt im Wege des Genehmigungsverfahrens eine Stellplatzablöse verlangen wird, da bei der Nutzungsänderung ja formell neuer Wohnraum entsteht. Deshalb wäre es mir am liebsten, wenn ich das gesamte Genehmigungsverfahren vermeiden könnte und da habe ich an den Bestandsschutz gedacht.

Mein Gedankengang war, dass wenn ich die Nutzung dieser Wohnung als Wohnraum schon vor sehr langer Zeit beweisen kann, dass dann das materielle Baurecht dieser Zeit Anwendung findet, und wenn die Nutzung der Wohnung als Wohnraum diesem alten Baurecht entsprach, dadurch Bestandsschutz entsteht.

Vielen Dank für Eure Beiträge!





Wenn Sie glaubhaft machen können, dass die Wohnungen schon sehr lange bestehen (Steuer- und Gebäudeversicherungsbelege), dann kann meines Erachtens das Amt nicht Sie dafür verantwortlich machen, dass auf dem Amt keine Akten dazu auffindbar sind.
Möglicherweise hat ein "typischer" Beamter zu papiernah agiert (Es existiert nur, was aktenkundig ist), und Sie sollten im Gespräch mit dem Chef dort versuchen, die Sache beizulegen, ohne dass jemand das Gesicht verliert. Man kann billigerweise nicht verlangen, dass ein Vorgesetzter seine Untergebenen vor einem Aussenstehenden desavouiert, man muss aber auch nicht alles mit sich machen lassen.
Stellt sich immer noch die Frage, warum kommen die gerade jetzt, und warum nur für diese eine Wohnung, wenn es im (nicht aktenkundigen) Haus doch mehrere gibt.



Stadtarchiv, Finanzamt, Bauamt...



Naja, bevor ich Stadtarchiv, Finanzamt, Bauamt und co. aufsuche, würde ich in dem Fall vermutlich wie Thomas Böhme vorschlägt schnell den Fachanwalt aufsuchen. Den vorher fragen wie viel Geld er für eine Erstberatung möchte - das wird hoffentlich deutlich günstiger sein als eine Stellplatzablöse, ein rausgeworfener Mieter, eine monatelang nicht vermietbare Wohnung...

Dirk