Wohnung, Miete, Wohnfläche, Vermietung, Nutzung

19.04.2008



Hallo,

ich weiß nicht, ob das hier reingehört...
Ich werde vielleicht bald ein Haus kaufen. Wegen der Finanzierung wird mein Partner (wir sind nicht verheiratet) offiziell Mieter. Das Haus ist durchaus als Zweifamilienhaus nutzbar, hat eine zweite Haustür etc. Inoffiziell bleibt alles wie in einem Einfamilienhaus.

Welche zusätzlichen Kosten ergeben sich durch die Tatsache, dass das Haus nun teilweise vermietet ist? Was muss man alles bedenken?
Steuer? Versicherung? Baurechtliche Bestimmungen? Müll?
Muss z.B. ein extra Stromzähler installiert werden oder kann man die Wohnung (bzw. das Zimmer) dann einfach warm vermieten?

Gruß
Tanja



Vermietung



Hallo Tanja,
auf jeden Fall müssen die Kriterien einer Wohnung erfüllt sein, also separater Zugang, Abgeschlossenheit, eigene Anschlüsse mit Zähleinrichtungen für Energie, Wasser, Nachrichten.
Und die Schallschutz- und Brandschutzforderungen müssen erfüllt sein.

Viele Grüße





Da ich keinen Rechtsrat geben darf, will ich hier nur meine eigenen Erfahrungen wiedergeben:
Baurechtlich ist eine abgeschlossene Wohneinheit eine solche, wenn sie eine abschließbare eigene Tür hat.
Der Rest ist bei einem alten Haus mit Bestandsschutz egal !
Selbst bei einer Aufteilung nach WEG, hat der BGH am Beispiel Leipzig festgestellt, sind Schall- und Wärmeschutz nach DIN nicht zwingend gefordert.
Brandschutz kann vor Bestandsschutz gehen und ist im Einzelfall zu beurteilen, spielt bei Ihnen aber keine Rolle.
Es gibt aber auch nichtabgeschlossene Wohneinheiten, z.B. in einem Einfamilienhaus mit einer weiteren nicht abgeschlossenen Wohneinheit. Solche Bauanträge habe ich schon mehrfach gestellt.
Außerdem kann selbst ein Mieter weitere Teile seiner Wohnung untervermieten. Das sieht dann so aus, daß ein (Unter)Mietvertrag geschlossen wird über z.B. die ausschließliche Nutzung des sowiesoZimmers (qm) und die Mitbenutzung zu 50% der notwendigen Erschließung, der Küche, des WC und des Bades, verbunden mit der entgeltlichen Benutzung des Gartens. Dann haben Sie natürlich anzugebende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, denen Ausgaben für diesen Teil des Hauses gegenüberstehen.
Wenn man das richtig macht, kann es sogar zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen, mit der Folge, daß einem das Finanzamt für soviel Menschenfreundlichkeit einen Bonus zahlt. Da müssen Sie allerdings einen extra Zettel ausfüllen, weil die Vordrucke das nicht vorsehen.
Kurz: Mit Ihrem Eigentum können Sie (fast) alles machen was Sie wollen. Nutzen Sie Ihren Freund, um dem Finanzamt Geld abzunehmen !

Grüße vom Niederrhein





Hallo und danke für eure Antworten.

Ich bin leicht irritiert...
Muss ich wirklich solch einen Aufwand betreiben, wenn ich ein Zimmer an einen Studenten (meinen Freund) vermiete?

Kann ich nicht einfach einen Mietvertrag machen und ein Zimmer plus Mitbenutzung von Bad & Küche mit einer Warmmiete vereinbaren? Ich habe gelesen, dass ich keinen extra Zähler für die Heizkosten haben muss, wenn ich nur eine Wohnung vermiete. Bei Strom wird das ähnlich sein - oder?

Besteht überhaupt ein rechtlicher Unterschied zwischen einem vermieteten Zimmer und einer vermieteten Wohnung?

Wie heißt dieses Formular, um evt. einen Bonus vom FA zu erhalten?
Wer kann mich in dieser Hinsicht gut und günstig beraten?
Aus der Mietersicht kenne ich mich halbwegs aus, aber bei den Vermieterfragen muss ich passen.

Gruß
Tanja



Mietvertrag



Sicher ist das einfach.
Aber geerntet wird bei der Steuererklärung, und wie gesagt,es ist nur die Anlage "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung" auszufüllen und in einer Anlage darzulegen, welche Ausaben man hatte.

Gruß



Selbstverständlich...



...kann im Rahmen eines Untermietvertrages und auch im Rahmen eines Mietvertrages eine Warmmiete vereinbart werden, sonst mußt Du ja auch noch eine Betriebskostenabrechnung durchführen. Damit wären zusätzliche Zähler überflüssig.

Im Altbau ist die Abgeschlossenheit der Wohnung kein Kriterium für die Gültigkeit eines Mietvertrages. Beschreibe im Mietvertrag einfach genau, welche Räume der Mieter alleine nutzt, und welche gemeinsam genutzt werden. Am besten wärs freilich, Dein Freund nutzt auf dem Papier eine Wohnung alleine, und Du halt die andere.

Die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung können zu dem prozentualen Anteil, den die vermietete Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche ausmacht, steuermindernd geltend gemacht werden-soweit sie das Ganze Haus gleichmäßig betreffen. Kosten, die nur die vermietete Wohnung betreffen, werden zu 100% geltend gemacht. Wichtig ist hierbei, daß die vereinbarte Miete ortsüblich, oder wenigstens 80 (oder75?)% des ortsüblichen ausmacht. Solange alles in einen Topf landet, ist das ja auch problemlos machbar.

Vorteilhaft ist natürlich, wenn Dein Freund die größere Wohnung mietet.

Ein ergänzendes Gesprächmit einem Steuerberater, um alles von Anfang an in der richtigen Tüte zu haben, erscheint mir sinnvoll.

Grüße

Thomas





Hallo Thomas,

ok, ich kann mir Dank Warmmiete alle Zähler und die Betriebskostenabrechnung sparen. Das ist schon mal gut.

Das Haus ist von 1914, aber neu saniert. Theoretisch sind 2 getrennte Wohnungen möglich, da zwei Eingänge, zwei Bäder und zwei Küchen vorhanden sind. In Wirklichkeit wird eine Küche anderweitig genutzt, es gibt einen gemeinsamen Kühlschrank u.ä. Zudem weiß ich nicht, ob das jemand kontrolliert - obwohl, wer soll das kontrollieren? Wir begehen ja keinen Betrug o.ä. Ich kaufe ein Haus, mein Freund zahlt Miete.
Dann wäre die Miete aber m.E. viel zu billig für die Häfte der Gesamtwohnfläche. Ich werde mich mal informieren, was ortsüblich ist.
Muss ich die Nutzung als Zweifamilienhaus "beantragen" oder "anmelden".
Müssen wir bezüglich Müll, Versicherung, Grundsteuer o.ä. mit höheren Abgaben rechnen?

Das mit dem Steuerberater ist wohl wirklich sinnvoll.

Ich habe noch eine Frage:
Was zählt offiziell zur Wohnfläche? In dem Objekt befindet sich eine Ausbaureserve (Ausbau angefangen, Dämmung vorhanden, noch nicht bewohnbar) und eine Werkstatt. Das gehört zur Nutzfläche und nicht zur Wohnfläche - oder?

Gruß
Tanja



Beantragen mußt Du da nichts,



das Haus wird ja nur so wie bisher genutzt.

Soweit zusätzliche Flächen, die vorher nie Wohnflächen waren, einer Wohnnutzung zugeführt werden, bedarf es wohl hinsichtlich der Nutzungsänderung eines Bauantrages, und nach Fertigstellung der Maßnahme schlägt das Finanzamt zu, und erhöht die Grundsteuer.

Aber hier gilt: Wer viel fragt, geht viel irre. Hinsichtlich Ämterkontakten ist weniger oft mehr.

Grüße

Thomas