Wohnung im denkmalgeschütztem Gebäude - kaufen oder Finger weg?

07.04.2014



Hallo Zusammen,

wir stehen gerade vor einer kniffligen Entscheidung, da wir in einer denkmalgeschützte Villa uns in eine Etagenwohnung verguckt haben und nun nicht wissen, ob wir als kleine Familie damit nicht eher schlecht fahren.

Die Eckdaten: Stadtvilla aus dem Jahr 19 Jh. - 2.OG mit 170qm.
Insgesamt 3 weitere Eigentümer (EG, 1.OG und DG). Der Zustand der Wohnung ist innen in Ordnung und man kann ohne große Renovierung einziehen. Das Problem liegt eher in der Fassade, der Außenbereich ist denkmalgeschützt. Diese sieht schon ziemlich heruntergekommen aus, die Fensterläden auch. Nach Rücksprache mit den Eigentümern liegt das Problem, dass nur ein Eigentümer das Geld aufbringen könnte, eine Sanierung mitzufinanzieren - zumindest mittelfristig. Bei den anderen Eigentümer hingegen sieht es nicht so gut aus (auch langfristig) und liegt daran, dass kein Geld vorhanden ist für eine Sanierung.

Nun die Frage: Wenn eine Sanierung auch in den nächsten 20 bis 25 Jahren nur auf das Notwendigste beschränkt wird, sollten wir lieber die Finger davon lassen? Wir haben Angst, dass wir irgendwann gar kein Geld mehr für die Wohnung bekommen und unser Invest von Heute (1.200€ je qm)weg ist!

Vielen Dank für Eure Meinung!
Micha



Nicht kaufen...



Hallo,

also ich muss sagen bei diesen Randbedingungen würde ich eher nicht kaufen. Denn selbst wenn die Wohnung innen in Ordnung ist bringt das ja nichts wenn das Haus von außen aussieht wie Hund. Nicht nur bei einem etwaigen Verkauf sondern vor allem auch in täglichen Leben. Ich möchte nicht jeden Tag nach Hause kommen und mich ärgern, weil die Fassade nicht gestrichen ist. Oder mich für die Außenansicht schämen wenn ich Besuch bekomme.

Wobei ich mich jetzt nicht auf die Tatsache beziehe, dass das Haus ein Dnekmal ist sonder darauf, dass die anderen Eigentuümer kein Geld haben. Denn bei einem Denkmal ist es zu erwarten dass die Kosten für die Renovierung höher ausfallen als bei einem "normalen" Haus. Ist ja auch nicht eben wenig Geld, was ihr da auf den Tisch legen würdet.

LG,
Tina



Fachwerk-Gemeinschaft



Hallo

Rat an Sie:

Finger weg davon!

Auch wenn Sie sich auskennen würden und alles richtig machen würden8 Sie brauchen nur eine Sparfuchs in de rGemeinschaft haben … und wirklich sinnvolle und die Substanz erhaltende Massnahmen scheitern an der Borniertheit "wissender" Bremser … 

Wenn Sie Haus und Invest machen wollen und nachhaltig anlegen wollen: kaufen Sie ein Denkmal und sanieren es nachhaltig (ich helfe Ihnen gerne dabei) … dann hat das Denkmal was davon, Sie haben auch was davon und Ihre Kinder auch …

Florian Kurz





Hallo,

Die "Goldene Beteiligungsregel": Beteilige dich nur, wenn Du mindestens 51% hast.

Es sei denn, Sie bieten Ihren Miteigentümern die Fassadensanierung auf eigene Kosten an.

Grüße





1.200€/qm? Das sind 120.000 für 100qm, da kann man sich gleich ein Häuschen irgendwo neu bauen.Soll heissen, ist viel zu teuer für so ein Objekt.

Dann Teileigentum - ich könnte jetzt sagen, Finger weg von Eigentumswohnungen aber ich kaufe selbst Schrottimmobilien, also ETW, die aus den Zwangsversteigerungen rausfallen, weil sie keiner will.
Da kommt es nicht selten vor, dass ein Miteigentümer mal pleite geht oder einfach nur kein Geld hat. Bei nur 3 Eigentümern in so einem Haus kann das katastrophal enden.
Denn wenn wirklich was wichtiges gemacht werden muss und einer kann nicht zahlen, dürfen das die beiden anderen Parteien machen.
Oder schlimmer noch: Die beiden anderen Parteien versuchen einen zu nötigen, die dringend zu machende Fassade jetzt und sofort zu sanieren. Natürlich nur von Fachfirmen unter allen erdenklichen Auflagen des Denkmalschutzes.
Und dann legt man den Kaufpreis grad nochmal auf den Tisch.

Ich kann nur sagen: Finger weg, Finger weg, Finger weg
Keine Immobilie ist so schön oder verliebenswert, dass man seine komplette Existenz daran binden darf.

Bei mir im Ort steht ein Fachwerkhaus, Bj 1400 rum, Denkmalschutz, aufgeteilt in 6 vollsanierte Wohnungen, jede Wohnung (jeweils 80qm) steht zum Verkauf für jeweils 9.999,-
Seit 3 Jahren. Die Leute wissen, warum sie nicht kaufen, da muss nämlich auch "nur noch" die Fassade gemacht werden.



und wenn..



Vielen Dank für die Antworten.
Ist viel Wert und macht die Entscheidung natürlich sehr schwer - auch wenn eure Meinungen alle gegen Nein tendieren. Es gibt noch eine Info - die Gemeinschaft hat über die Jahre bereits 100TSD Euro zurückgelegt, was für mich heißt, dass ein Sparwille vorhanden ist. Jedoch reicht das Geld für die Fassade nicht. Habe mal grob schätzen lassen - liegt so bei 200-250TSD.

Das Problem bleibt aber...dennoch in der heutigen Preisentwicklung und für den zumindest aus meiner Sicht günstigen Preis - meint ihr wirklich, es lohnt sich nicht? Könnte allein schon durch den Zins billig drin wohnen, was ich für eine vergleichbare Größte nicht bekommen würde...

In Bezug auf die Rücklagen und den Preis - meint ihr immer noch Finger weg von der Immobilie?

Grüße
Micha



Euer Geld...



Hallo,

nimm es mir nicht übel, aber du versuchst dir das gerade schön zu reden. Kann man machen, ist ja auch euer Geld. Aber im tiefsten Inneren sollte man sich dessen bewusst sein.

Die Gemeinschaft hat also ÜBER JAHRE 100K gespart. Es fehlen aber immer noch 150K, Das sind knappe 40.000 pro Partei. Das ist viel Asche für jemanden, der kein Geld hat. Außerdem ist das nur die Fassade. Was ist, wenn noch was anderes gemacht werden muss? Dach? Leitungen? Mit anderen Worten, das ist zwar einerseits viel Geld, andererseits aber bei weitem zu wenig.

Der Preis mag günstig sein, aber es gibt a) einen Grund dafür und b) sind für die meisten 200.000 immer noch sehr viel Geld. Ich würde wirklich weiter suchen und lieber was kleineres kaufen bei dem dann die Randbedingungen stimmen. Ich bin aber auch ehrlich gesagt kein Typ für eine Eigentumswohnung.

LG,
Tina





Ein Foto von dem Haus würde uns mehr Informationen bringen.

Ich sehe das ganze nicht ganz so schwarz wie meine Vorredner. Man kann nicht alles nur zuerst am Geld festmachen. Zum Leben in einem Denkmal gehört auch Idealismus. Wichtig ist, daß sich die Wohnungsgemeinschaften = gemeinsame Eigentümer untereinander verstehen und dazu einig sind. Dann finden sich auch Lösungen für komplizierte Aufgaben und begrenzte Möglichkeiten.
Die Entscheidung wird Euch letzendlich niemand abnehmen, Micha kugelblitz. Wo kämen wir hin, wenn überall die Parole ausgegeben wird: Hände weg von einem Denkmal. (?) Es muß Idealisten wie Euch geben.



Denkmalschutz ist nicht das Problem



Hallo Herr Fröhlich,

es hat keiner hier geschrieben "Finger weg vom Denkmal". Nicht der Denkmalschutz ist das Problem, sondern die klammen Miteigentümer. Der Denkmalschutz verschärft das Ganze nur noch weil uU Auflagen anstehende Arbeiten verteuern und eventuell auch das Gebäude ein Denkmal ist weil es aufwändige (und somit teure) Details wie Stuckfassade, Sprossenfenster etc. aufweist.

Ich besitze selber ein Denkmal welches sich nicht "lohnt", aber ein ähnliches Projekt nicht als Haus sondern als Eigentumswohnung: Nein Danke.



Es ist eben nicht einfach...



uns beunruhigt die Situation natürlich auch, und mit jedem weiteren Gespräch und Rat ist unser Bauchgefühl nicht mehr so eindeutig. Vielen Dank für die Ratschläge...

Wegen Bilder - hier habe ich einen Link mit drei Bilder von außen - es ist die Wohnung im 2 OG: https://plus.google.com/photos/102053500053114210135/albums/6001842413738797441?authkey=CIHYgqCdoZGYlgE

Leider keine Profibilder - aber für einen ersten Eindruck...
vg micha



Fassadensanierung



Also ich sehe, soweit das mit den Fotos überhaupt geht, sind auf keinen Fall 200 T€ oder mehr für eine Fassadensanierung.



Nicht akut



Den gleichen Gedanken wie Georg hatte ich auch. Was soll an der Fassade so viel Geld kosten ?
So schnell fällt dieses Haus bestimmt nicht ein. Das kann doch alles noch warten - oder es wird erst einmal nur der Sockel saniert.





Hallo,

ganz grob über den Daumen sind das 1000 m² Fassaden, das ist viel, rechtfertigt aber keine 200-250 €/m². Mit einem Drittel sollte es doch auch gehen.
Was macht es denn so teuer ? Gibt es da Details zu ?

Grüße



Es war eine grobe Schätzung...



Hallo,

vielen Dank für die schnellen Kommentare.
Im Grunde war es eine Schätzung eines Bau-Ingenieurs, der sich die Wohnung und das Haus kurz angeschaut hat.
Er gab an, für die Fensterläden ca. 20TSD und für die Fassade ca. 200 TSD - also als Richtwert.

Sorry - dass die Bilder nicht so gut sind...

Grüße
micha



Bauchentscheidung und Geldfrage



Hast du dich denn auch mal mit den anderen Eigentümern unterhalten, wie tickt das Haus denn so? Die Tatsache, dass es Streitpotenzial in Eigentumsgemeinschaften geben kann, ist in meinen Augen kein schlagendes Argument, das betrifft Hausbesitzer ähnlich, wenn es um Gehwegsanierung, Straßenreparaturen oder sonstetwas geht. Die streiten sich eben mehr mit der Gemeinde. So wirklich frei ist man doch niemals.

Ein Altbau ist eben kein Neubau. Und ein Neubau ist oft schneller als man glaubt ein Altbau. Die "Sorgenfreiheit", muss ein Neubaubesitzer sehr teuer bezahlen, und wenn er Pech hat stehen trotzdem schneller Sorgen vor der Tür als ihm lieb ist. Insofern würde ich persönlich immer zum Altbau greifen, wenn sich auch am Preis ein Vorteil dadurch ergibt. Die Fassade sieht auf den Fotos durchaus noch gut aus und macht es noch einige Jahre. Da sehe ich keinen akuten Handlungsbedarf, zumindest dann nicht wenn ein Altbau auch wie ein Altbau aussehen darf. Ihr hättet noch Zeit eine gemeinsame Strategie für die künftige Sanierung zu entwickeln.

Ob ihr die Wohnung kauft müsst ihr anhand eurem Bauchgefühl und eurem Portemonnaie entscheiden. Mir persönlich ist die Tatsache lieb, am Monatsende einiges Geld übrig zu haben und günstig und gut zu wohnen, allerdings mit dem Wissen dass demnächst saniert werden muss. Von dem Gedanken eine Kreditfinanzierung auf Jahrzehnte einzugehen, die mich finanziell auch grenzwertig fordert, bekäme ich Alpträume. Manche verschulden sich für 30 Jahre. In 30 Jahren passiert viel, in 30 Jahren kommen auch Neubauten arg in die Jahre.



Danke für die Kommentare...



Hallo bonatho,

vielen Dank für dein Kommentar - gilt natürlich auch für die Anderen.

Meine Frau und ich sehen es genau so, dass uns zuerst die Wohnung von innen gefallen muss. Von außen sollte sichergestellt sein, dass keine immensen Summen anfallen bzw. das Haus auseinanderfällt - was ihr ja schon berichtet habt.

Unser Bauchgefühl hat ja gesagt - viel Platz, hohe Decken, und wir finden auch von außen hat das Gebäude einen gewissen Scharm. Wir stehen nicht so auf perfekt - und wie du schon gesagt hast, darf ein über 100 Jahre altes Haus auch so aussehen - natürlich mit einem kleinen Facelift.

Zur Hausgemeinschaft hatte ich schon kurzen Kontakt. Die Eigentümer, die eine Sanierung befürworten, leben eigentlich gar nicht drin, sondern haben dort ihr Büro. Da kam es so rüber, dass sie gerne möchten, aber eben nicht alle mitziehen - jedoch sich das Eichhörnchen langsam nährt und abwarten.
Die mit dem etwas klammen Geldbeutel warten eher auf Zuschüsse von der Stadt. Aber solche wird es wohl nicht geben - aber auch hier denke ich, dass Eigentümer auch nicht wollen, dass ihr Gebäude nicht mehr standhält. Ich denke, man kann sicherlich langfristig eine gemeinsame Strategie fahren, also gegen 10 bis 15 Jahre und evtl. gegen Erhöhung der Rücklagen. Aber ja, wenn man nie was riskiert, werden wir wohl nie was kaufen. Denn ein Standardhaus gefällt uns nicht...und schöne renovierte Altbauwohnungen sind unbezahlbar geworden.

Tanja - auch dir vielen Dank für deine Kommentare. Man muss sich natürlich dem Risiko bewusst sein. Wir wollen ja auch kein Gewinn machen (machst du ja auch nicht) und hoffen einfach darauf, dass wir gemeinsam eine Lösung finden.

Viele Grüße
Micha