Fachwerkhaus sanieren

15.06.2012 robertobatscho



freundliches hallo,
meine kleine Geschichte zu meinem Vorhaben:
vor ca. 2 Jahren ist mir ein kleines leerstehendes Fachwerk-knusper-häuschen aufgefallen. vor ca 14 tagen ist mir aufgefallen das sich absolut nichts mehr dort bewegt, ich also den Besitzer ausfindig gemacht und siehe da, eine 60 jährige Männliche nette Person der vor ca. 10 Jahren mein Motorrad gekauft hatte. mein Gedanke... das Knusperhäuschen günstig als Lager mieten. gedacht und geklappt...€ 100.- mtl. sanierungsbedürftig, kein Wasser, kein Strom, aber trocken. nach vielen Gedanken bin ich wieder zu den netten Herrn hin und habe ihm den Vorschlag gemacht es unter bestimmten Voraussetzungen zu sanieren und mit meiner Familie zu bewohnen. unsere Einigung bis jetzt: ab tag des Einzugs (Fertigstellung)5 Jahre mietfrei, danach € 400.- kalt + Heizung + derzeit Nebenkosten € 97.- dazu würde ich und meine Frau lebenslanges Wohnrecht (Niesnutzung im Grundbuch eingetragen) bekommen. Für mich natürlich ein Mammutprojeckt. Strom, Wasser muss komplett neu, Sanitär muss neu, Decken teilweise neu, Dachisolierung ist ebenfals erfordrlich,sowie teilweise Fenster, Türzargen und die passenden Türen. Fußböden im Erdgeschoss soll komplett raus und alles betoniert und alles mit Estrich ausgeglichen werden, danach sollen Fliesen drauf. das Knusperhäuschen ist nicht unterkellert. es soll zum guten Ende mit Infrarot-heizungen ausgestattet werden. Handwerklich bin ich teilweise vorbelastet, jedoch leuchtet mir ein, das ich mindestens 1 Person vom fach und mind. 2 helfer dafür benötige und vor allem viel Material, was logischerweise ins unermässliche gehen kann.
Hört sich verlockend an, aber damit der Schuss nicht nach hinten losgeht frage ich nach eurer Meinung. z.B.> Materialkosten, Bezugsquellen, was für Material u.s.w
Leider habe ich die Cam falsch eingestellt und kann noch keine Bilder hochladen, werde ich aber sammt einen kleinen Grundrissplan nachher noch nachholen



Fachwerksanierung



Das wäre nur ein Geschäft für Sie wenn die Sanierung (inkl. Eigenleistung) weniger als 24.000,- € kosten würde. Das glaube ich nicht, da kann locker mehr als das 4- fache zusammenkommen.
Das eingetragene Wohnrecht ist nicht viel wert. Mit einem Mietvertrag kriegt sie der Eigentümer auch nicht bzw. nur mit viel Mühe und unter ganz bestimmten Voraussetzungen raus. Umgekehrt kann er sie auch mit Wohnrecht rausekeln (entmieten im neudeutschen).
Andererseits ist das für den Eigentümer dieses Hauses ein Bombengeschäft, warum sollte er einen Langzeitmieter der zahlt rauswerfen? Zur Zeit hat er vom Haus gar nichts, nur Kosten. Mit Ihrem "Geschäft" hat er das in den nächsten 5 Jahren auch nicht. Dann hat er kostenlos! ein saniertes, vermietetes Haus das Geld bringt. Dafür müsste er sonst mindestens um die 50.000,- € und mehr (da ist Ihr mietfreies Wohnen schon abgezogen)investieren.
Besser: Kaufen Sie es ihm ab. In dem Alter hat man nicht mehr viel von so einer Immobilie. Das Geld kann er jetzt verjubeln statt später seine Erben. Die würden ihn wegen dieses Wohnrechtes ohnehin verfluchen.

Viele Grüße



Hallo Herr Bötscher



vielen Dank für Ihre Meinung,
Übrigens interessante "Homepage" haben Sie da !
also zu dem "Niesnutzungsrecht" wird noch ein Rückforderungsrecht im Grundbuch eingetragen, d.h. soweit ich verstanden habe, kann ich selbst bei einer Zwangsversteigerung von meiner "Niesnutzung" gebrauch machen und wir wären doch eigendlich unkündbar und geschützt, wofür den sonst die Klausel? ich lasse mich aber gerne eines besseren belehren, bevor ich auf die Nase falle ! Hierzu aber nochwas, was ich vor ein par Tagen aus dem I-net gefischt habe;

Lebenslanges Wohnrecht hat einen Haken

Damit so etwas nicht passiert, kennt die Frankfurter Rechtsanwältin Bettina Schmidt mehrere Möglichkeiten, sich abzusichern: Die häufigste: Eine Schenkung zu machen und mit einem "lebenslangen Wohnrecht" zu verknüpfen. Und zwar vertraglich festgehalten, mit einem Eintrag im Grundbuchamt: "Wenn ein Grundbuch belastet worden ist, mit einem Wohnrecht, dann ist das mit dem Grundstück fest verbunden. Und auch wenn die Kinder das eben weiter veräußern, dann bleibt das Wohnrecht haften an dem Haus. Und das Wohnrecht bleibt auf die Dauer." Mit diesem Eintrag ist also sicher gestellt, dass weder die eigenen Kinder noch neue Eigentümer die Eltern aus ihrer Wohnung jagen können. Allerdings: Auch wenn viele Experten den Eintrag des "lebenslangen Wohnrechts" ins Grundbuch empfehlen, die Sache hat einen Haken: Spätestens, wenn die Eltern sich in ihrer Wohnung nicht mehr selbst versorgen können und ins Pflegeheim müssen. Dann ist ihr Anspruch auf die dauerhaft nutzbare Wohnung für die Katz.

Alternative: Lebenslanger Nießbrauch

Rechtsanwältin Bettina Schmidt rät daher, statt auf "lebenslanges Wohnrecht" auf "lebenslanges Nießbrauchrecht" zu setzen: "Der Vorteil an dem Nießbrauchrecht ist, ich darf mich entscheiden: Wenn ich nicht mehr in der Lage bin dort zu wohnen, dann kann ich das vermieten. Und die Einnahmen, den Nießbrauch, den kann ich bestimmen. Dass heißt, ich kann den Mietzins, der dort erwirtschaftet wird, zum Beispiel für mein Pflegeheim verwenden." Regeln Sie im Schenkungsvertrag aber auch, wer die Kosten für Instandhaltungsarbeiten oder Mietnebenkosten zu tragen hat. Und lassen Sie auch das per Notar im Grundbuchamt eintragen. Eine weitere lohnenswerte Absicherung ist das Rückforderungsrecht. Denn stirbt vor den Eltern eines der Kinder oder ist es pleite - und es droht eine Zwangsversteigerung, ohne dass das Rückforderungsrecht ins Grundbuch eingetragen ist, ist das Haus und damit das Wohnrecht futsch.

Unbedingt einen Notar zu Rate ziehen

Zudem sollte auch eine Belastung des Hauses nur mit Zustimmung der Eltern möglich sein, rät Schmidt: "Ich habe einen Fall erlebt, da haben die Kinder, nachdem sie Eigentümer des Hauses waren, ganz viele Modernisierungsarbeiten in Auftrag gegeben. Haben ein superschickes Haus draus gemacht, haben sich absolut übernommen und waren dann auf einmal nicht in der Lage, diese Schulden zurück zu zahlen. Und deswegen ist das Haus zwangsversteigert worden. Und wenn die Eltern nur ein Wohnrecht vorbehalten haben, dann müssen sie leider dann ausziehen." Wer also sein Haus den Kindern schenken will, der sollte sich vorher unbedingt erkundigen, ob Nießbrauch oder Wohnrecht die bessere Alternative ist. Und vor allem über einen Notar zusätzlich klären lassen, welche Klauseln es im Schenkungsvertrag zusätzlich bedarf, damit es nicht später zu einem bösen Erwachen kommt.


Informationen von Dirk Kunze



Leider möchte der gute nette Herr aber nicht günstig verkaufen.

Übrigens kann ich schonmal das komplette Dachiso.material für umgerechnet ca.€ 350,- bekommen. Ich weis das ist schwer zu glauben, aber es ist so.



Knusperhäuschen günstig ...



Ich würde klare Verhältnisse schaffen und kaufen. Wenn der "nette Herr" nicht günstig verkaufen will, dann Abstand nehmen. Evtl. überlegt es ich der nette Herr noch einmal und wird dann doch günstiger bevor er keinerlei Mietertrag hat und das Haus nur vor sich hingammelt.

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de



Fachwerkhaus



das klingt theoretisch alles sehr schön, hat aber mit der Praxis nicht viel zu tun.
Erst mal: Sie schrieben von einem Mietrecht als (persönlich beschränkte) Dienstbarkeit. Das heißt das ist nur eine Art festgeschriebener, unkündbarer Mietvertrag. Der einzige Unterschied zu einem normalen, unbefriststen Mietvertrag ist der Ausschluß des Kündigungsrechtes durch den Eigentümer.
Wie schon gesagt, einem zahlenden Mieter kündigt man nicht.
Aber auch ein grundbuchlich gesichertes Mietrecht schützt nicht davor, wenn der Eigentümer mit allen Mitteln dagegen vorgeht. Dann können Sie sich auf ein paar Jahre mit einem Dutzend und mehr Gerichtsverfahren einrichten, die Sie führen müssen um Ihr Recht zu behalten.
Zum Beispiel: Ein geschickter Rechtsanwalt konstruiert eine Klage wegen positiver Vertragsverletzung Ihrerseits und daraus resultierend die Aufhebung der Vereinbarung inklusive Wegfall der Dienstbarkeit. Nebenbei erleben Sie statt Fachwerkidylle die Hölle auf Erden.
Ständige Mieterhöhungen, Handwerker die das Haus angeblich renovieren aber nicht bewohnbar machen, Schadenersatzklagen wegen mangelhaft von ihnen ausgeführter Sanierungen (und da finden sich Mängel, glauben sie mir), nicht bezahlte Wasser- und Stromrechnungen, Zahlungsaufforderungen wegen nicht bezahlter Mieterhöhungen usw. Irgendwann werden sie weich und stimmen einer gemeinsamen Aufhebung der Dienstbarkeit mit Ausgleichszahlung zu.
Aber wie gesagt ich glaube das nicht; mit Ihrer Eingangs geschilderten Vereinbarung hat der Eigentümer das große Los (auf Ihre Kosten!) gezogen. Es kann aber sein das in 10 Jahren dann neue Eigentümer da sind die die Sache anders sehen. Deshalb sollten sie sich nicht mit dieser Grundbucheintragung in Sicherheit wiegen.

Andere Formen der Dienstbarkeit sind Wohnrecht und Nießbrauch. Sie unterscheiden sich erheblich vom Mietrecht bzw. diesem "Dauermietvertrag", die haben sie aber Eingangs nicht erwähnt.
Was immer noch offen ist: Das augenfällige Missverhältnis zwischen der eingesparten Mietsumme und den Sanierungskosten die auf sie zukommen.

viele Grüße



Fachwerkidylle



Robert


Georg hat schon alles gesagt, kaufen oder Hände weg.
Sanierungskosten sind egal ob "Normalbau" oder Fachwerk, viel zu niedrig angesetzt.
Fachwerk ist bekannt dafür, Überraschungen dort zu präsentieren, wo man sie zuletzt erwartet...
Und wenn Du irgendwann vor Verzweiflung die Flügel streckst, verklagt Dich der Eigentümer auf Wiederherstellung des Ursprungszustand...


Andreas



Keine gute Idee



Hallo,

ich habe gerade sowas gekauft und weiß daher, welches Geld man in so ein Haus stecken muss. Allein Strom, Wasser und Sanitär dürften schon teurer werden als das, was ihr in 5 Jahren an Miete spart. Und das sind die Posten, die in der Regel gut zu kalkulieren sind. Aber neue Decken, Türen, Fenster etc. und vor allem Reparaturen am Haus selber (morsche Balken) gehen stark ins Geld.

Deiner Beschreibung nach ist das Haus ja gerade nicht in einem Premium-Zustand. Ich weiß ja nicht, wie groß das Häuschen ist. Aber für die Sanierung geht mal von mindestens 1500 Euro pro m2 aus. Mit viel Eigenleistung kann man sparen, aber dann sollte man genau wissen, was man tut, und unter Umständen ist dann der Besitzer dahingeschieden, bis ihr einziehen könntet.

Sowas lohnt sich schon eigentlich nicht, wenn man das kauft, und niemals nicht, wenn man als Mieter so eine Komplettsanierung macht. Vor allem hat man dann noch das Problem, was passiert, wenn ihr bei der Sanierung was falsch macht. Gerade wenn ihr als Laien viel selber machen wollt kann es schnell passieren, dass ihr Materialien verwendet, die dem Fachwerk schaden.

Ich kann mich den anderen nur anschließen, wenn er nicht verkaufen will dann nutzt das Haus meinetwegen als Lager aber sucht euch was anderes zum Wohnen.

Tina



und



in der Umkehrung - angenommen, ihr zieht ein und macht nichts - oder zu wenig nach Ansicht des Besitzers (oben wurde bereits von Fehlern in der Sanierung geschrieben). Wie seid Ihr gegen den vorwurf angesicht, dem Eigentümer Schaden zuzufügen durch eine unzureichend oder falsche Sanierung. Euch könnte ja durch Geldmangel oder Krankheit mittendrin die Puste ausgehen. Was ist bei einer Scheidung - wer von Euch bleibt drin. Eigentum ist ja hier nicht zu teilen ?

Fragen über Fragen - ich würde mir als Eigentümer bw als dessen Erben freuen, wenn es so jemanden gäbe, der meiner
Eigentum mehrt und sichert.



Moin Robert,



kleiner "Scherz" am Rande:

Nießbrauch ist u.U. als Schenkung vom Vermieter an euch zu bewerten - der ist nur bis 20 000 € steuerfrei.

Also auch die Finanzamtseite klären, sonst dürft ihr Schenkungssteuer blechen....

Wie siehts denn aus mit Vorkaufsrecht?

Gruss, Boris



Da bin ich nochmal...



Ihr habt mich doch glatt verunsichert...
trotz allem, vielen DANK an die rege Anteilnahme !

Nun wenn ich kaufen würde, dann wäre ich pleite weil Grunstückspreis zu teuer für mich. Ca. € 300,- pro qaudratmeter, wären auf 520 laut meiner Rechnung € 156.000,-
plus die kleinen Nebenzahlungen plus Sanierung.
Bilder werde ich Heut aber noch mit meiner neuen cam machen und hochladen.



wenn



zu teuer- dann weitersuchen oder ein passendes Angebot machen und abwarten. Vielleicht überlegte es sich der freundliche Herr bei der nächsten geplanten Geldausgabe.



Grundstückspreis vs. Miete



Irgendwie passen Grundstückspreis und Miete nicht so ganz zusammen. Wären 400 Euro kalt eine angemessene Miete? Denn das würde man hier bei uns auch in etwa zahlen, die Grundstückspreise sind aber etwa 80% niedriger. Wenn das auch ein Vorzugspreis ist könnte das auf lange Sicht auch zu Problemen führen, wenn der nette ältere Herr (oder seine Erben) irgendwann die Miete auf ein übliches Niveau bringen wollen.

Aber ich kann weiterhin nur abraten. Bei deinem Plan ist es quasi vorprogrammiert, dass da was schiefgeht. Und falls ihr euch nicht davon abbringen lasst bitte eine Begehung mit einem erfahrenen Architekten machen, bevor ihr irgendwas unterschreibt. So teuer ist ein derartiges Gutachten nicht, und es könnte euch vor einem sehr teuren Fehlschlag bewahren. Denn ich glaube nicht, dass in dem Gutachten Zahlen stehen werden, die euch gefallen.



Nach



österreichischem Mietrecht würde ich sofort zuraten, sofern die Mittel vorhanden sind. Möglichkeiten bei Eigentümerwechsel gibt es auch hier, aber die sind an der Grenze zu kriminell - die erwähnten Handwerker, die mehr kaputt machen als sanieren. Eine Mietzinsanhebung ist soweit ich weiß bei bestehenden Verträgen praktisch nur als Inflationsausgleich möglich.

Aber in DE sieht die Sache deutlich anders aus, und es ist auch ein Unterschied, ob man eine Wohnung im 1. OG (mit 2 weiteren Stockwerken drüber) so behandelt oder ein Einfamilienhaus, bei dem man sich auch noch Sorgen um Dach, Fundamente und und und machen muss.