Wie nachhaltig und zukunftssicher ist eine Fachwerkhaussanierung?

24.10.2017 Geraldine



Hallo zusammen,
wir spielen mit dem Gedanken uns ein Fachwerkhaus aus dem Jahr 1892 zu kaufen (Doppelhaushälfte, komplett sanierungsbedürftig), sind aber nicht vollkommen von dem Projekt überzeugt. Die Lage ist sehr gut die Grundstücksgröße auch, was den Preis betrifft, warten wir noch auf ein Angebot. Der Verkauf läuft aber ohne einen Makler ab, so dass wir erst mal keine Zeitnot haben.
Nach genauem Studium dieses Forums haben wir auch entschieden, dass wir falls es zum Kauf kommt einen erfahrenen Architekten zur Rate ziehen würden, der den Istzustand ermittelt, einen Sanierungsplan aufstellt und das ganze Projekt begleitet... --> dies benötigen wir auch für eine Finanzierung bei der Bank.
Jetzt zur eigentlichen Frage: Was hat man am Ende, wenn man fertigt ist? Uns geht es nicht so sehr um den optischen Erhalt des Fachwerkes (unseres Wissens nicht Denkmal geschützt), sondern darum ein möglichst angenehmes Wohnen für lange Zeit zu erreichen... Kann man das mit der richtigen Sanierung erreichen? Oder ist das ganze mehr ein Wohnen auf Zeit? Und kann mit einer fachgerechten Sanierung ein modernes Wohnen ermöglicht werden? Also modernes Bad, helle Räume und gerade Wände, normale Energiekosten?
Wir wohnen zur Zeit in einem Mehrfamilienhaus von 1988 (also eigentlich noch modern) und da bildet sich überall Schimmel an den Wänden und die Fenster usw. lassen sehr zu wünschen übrig... Wenn wir also so ein großes als auch teures Projekt anfangen, wollen wir auch wissen, ob wir dann auch einen Wert generieren der uns für viele Jahre erhalten bleibt. Natürlich ist das ohne weitere Daten zum Zustand des Hauses jetzt schwierig zu sagen, aber ist so ein Fachwerkhaus bei guter Sanierung und Pflege in der Lage mit einem moderneren Haus mitzuhalten?



Gute Frage



Ich bin jetzt seit knapp 3 Jahren an so einer Renovierung. Ich erwarte mir ein geniales Raumklima und dass ich nach dieser Renovierung erst mal ein paar Jahre gut darin leben kann. Mein Haus konnte eine Renovierung gebrauchen, hätte aber auch noch ein paar Jahre warten können.

Es gibt unzählige Beispiele für gelungene Sanierungen im Fachwerk, aber bestimmt noch mehr für nicht gelungene Sanierungen. Gutes Material und gute Handwerker sind wichtig. Damit wird die Renovierung sicher nicht billiger als die eines neueren Hauses. Sie muss aber auch nicht teurer kommen.

Ich habe Dach und Boden etwas besser als EnEv gedämmt, dafür die Fachwerkwände wie vielfach vorgeschlagen nur mit minimaler Dämmung. Die jetzt fertig gestellte Wohnung hat weitestgehend Neubaustandard mit nur wenigen Einschränkungen. Den alten Dielenboden konnte ich erhalten und Fenster und Eingangstüre habe ich nicht getauscht. Die Räume mit Dielenboden konnten vom Keller aus gedämmt werden, der Eingang erhielt einen Windfang und die Fenster ... werden wir mal sehen ob das mit den 60 Jahre alten Verbundfenster möglich ist. Ein Fenster hat ein modernes Innenfenster erhalten.

Es wird in jedem Fall im Haus warm bleiben. Für manche Punkte können mit etwas Vorstellungskraft alternative Konzepte gefunden werden. Ein modernes zeitgemäßes Bad ist keine Frage des Alters des Hauses. Man hat seinen Platzbedarf und die Leitungen und Installationen werden neu verlegt. Dasselbe gilt für die Küche.

Eine große Frage ist die Planung. Ich konnte viel selbst machen und habe in meiner Umgebung viele Leute mit denen ich diskutieren kann und mit denen ich auch einzelne Teile realisieren konnte. Was ich ganz wichtig finde, ist einen passenden Grundriss zu haben. Wenn das Haus nicht zu einem passt und an zu vielen Stellen umgebaut werden muss, dann wird der Aufwand zu hoch.

Ich empfehle einfach mit Leuten, die so etwas schon gemacht haben durch das Haus zu gehen. Ein paar hundert Euro für einen Gutachter oder Berater anzulegen ist sicher besser als nachher am Ende des Geldes immer noch kein brauchbares Haus zu haben. Ich hatte schon etwas Erfahrung und wir sind mit einigen Leuten durch das Haus gegangen, bevor wir angefangen haben wichtige Entscheidungen zu treffen. Wobei wir von Anfang an vom Haus überzeugt waren. Solides Eichenfachwerk und ein Grundriss der zu uns passt.

Viel Erfolg

Herbert



Danke!



Vielen Dank für die offenen Worte! Ich denke der Grunriss passt soweit, obwohl das Haus natürlich nicht so großzügig geschnitten ist wie ein Haus heutiger Zeit. Wir brauchen 5 Zimmer und 2 Bäder. Vielleicht wäre auch ein Anbau eine Option, obwohl das wahrscheinlich erst mal unsere Finanzen übersteigen würde... und da es dort auch kein Bauland ist, sondern landwirtschaftliche Fläche, ist eh die Frage ob ein Anbau genehmigt würde... deswegen haben wir geprüft, ob wir auch mit der jetzigen Grundfläche und Zimmerverteilung auskämen.
Warum erwartest du denn ein so gutes Wohnklima? Ist das ein spezieller Vorteil bei Fachwerk oder ein spezieller Vorteil deiner Sanierung?
Ich glaube meinem Mann graut es hauptsächlich vor schiefen Wänden und Böden, obwohl ich das nicht als Alleinstellungsmerkmal eines Fachwerkhauses sehe, da ich auch schon so manches bei „Normalbauten“ gesehen habe...



Wohnklima



Die Wände innen sind alle mit Lehm verputzt und mit Lehmfarbe gestrichen. Auch während der Bauzeit waren kaum die Gerüche von Lösungsmittel zu finden. Die Wände sind bei uns alle eben, da ich sehr großzügig ausgeglichen habe. Rechte Winkel konnte ich nicht immer herstellen, aber die Wände sind senkrecht ohne Bäuche oder Hohlstellen. Der Ökolack für die Türen und Fenster war zwar miserabel zum Verarbeiten, hatte aber kaum Lösungsmittel. Das Bad wurde mit Sumpfkalkputz verputzt und mit Kalkkaseinfarbe gestrichen. Gut der Estrich über Erdreich ist nicht ganz öko und mit Zementestrich versehen. Aber ich wollte es mit der Nachhaltigkeit nicht zu sehr übertreiben.

Für uns ist es eher der Überfluss der uns die Entscheidung leicht gemacht hat. Die Wohnfläche ist mehr als ausreichend und es gibt noch genügend weitere Flächen als Ausbaureserve im Scheunenbereich falls wir einmal ein größeres Büro oder eine Werkstatt wollen. Für den einen Bereich konnten wir leicht auf einen Raum verzichten den wir dann als Bad ausgebaut haben. Die Vorbesitzer hatten ein winziges Duschbad von der Küche abgetrennt.

Estrich, Fliesen und Wasserinstallation wurden komplett von Handwerkern übernommen. Bei der Elektrik konnte ich einige Arbeiten in Absprache mit dem Elektriker übernehmen. Beim Dach war ich Hilfsarbeiter für die Abrucharbeiten der Innenverkleidung. Isolierung der Wände, Verputzen und die ganzen Streicharbeiten wurden von uns überwiegend in Eigenleistung durchgeführt. Der Zeitaufwand für diese Arbeiten sollte nicht unterschätzt werden. Ich hätte gerne mehr selber gemacht, aber man stößt da schnell an seine Grenzen.



nachhaltig und zukunftssicher



Für mich wären die Tatsachen Doppelhaushälfte und zu kleines Grundstück Ausschlusskriterien. Raum kann man evtl. im Dachgeschoss schaffen. Ist die Raumhöhe aureichend? Die Menschen werden immer größer!
Wir haben schöne hohe Räume und 2,135er Türen, das ist auch ein gewisser Luxus.



Grundstück groß genug



Das Grundstück ist für unsere Verhältnisse (Ruhrgebiet) riesig, nur ist es halt kein Bauland, sondern liegt im Randgebiet. Da ist es, wie ich gelesen habe immer die Entscheidung der Stadt ob man anbauen darf... diesbezüglich stellt sich mir auch die Frage, ob man auch für das Anlegen von Parkplatzfläche einen Bauantrag braucht?!
Doppelhaushälfte finde ich auch nicht ideal aber tatsächlich haben wir hier keine Auswahl. Selbst für Reihenhäuser mit minimalem Grundstück (200 m2) bezahlt man zur Zeit viel zu viel.. kommt dann noch ein Makler mit 6% dazu liegt man schnell bei 450000€ und das liegt über unseren Möglichkeiten.



Fachwerkhaus Kaufentscheidungen



Wenn die Raumhöhe genügt und pinzipielle Raumanforderungen erfüllt werden ists schon ein Vorteil.

Bei Abneigung gegen schiefe Wände können Ständerwände innen vor die Wände gestellt und diese mit Zellulose ausgedämmt werden.

Wenn die Fassade nicht erhaltenswert sein sollte können zB Stegträger mit Holzfaserplatten und Zellulosedämmung aufgebracht werden- dann entweder Verputz oder Holzverkleidung oder beides kombiniert.
Damit lassen sich leicht Passivhausanforderungen erfüllen- ob es sinnvoll ist hängt u.a. vom Heizsystem und möglichen Förderungen ab.

Parkplätze sollten genehmigungsrechtlich kein Problem sein- Anruf bei der örtlichen Baubehörde hilft weiter, auch ob das Gebäude in einer Denkmalliste steht oder bestimmte Auflagen zu erfüllen sind.

Die Grundsubstanz muß in Ordnung sein, um unkalkulierbare Risiken ausschließen zu können.

Haustechnik, Elektrik etc müssen bei kaum sanierten Häusern ohnehin erneuert werden- bei o.g. Dämmsystemen probemlos möglich.
Bäder mit Vorwandmontage installieren.
Funktionsfähigkeit des Schornsteins mit dem Schornsteinfeger abklären.

Alles auf durch Wasser/Feuchtigkeit verursachte Schäden hin überprüfen.

Heizsystem hängt von den Lieferbedingungen ab (Gas), Erdwärme ist bei großem Grundstück evt als Grabenkollektor wirtschaftlich, aber nur bei guter Dämmung und Flächenheizung sinnvoll.

Energieausweis oder die Verbrauchsangaben der letzten 3-5 J vorlegen lassen.
Wer Eigenleistungen zumindest teilweise erbringen kann hat viel Einsparpotential.
Am besten mit Checkliste das gesamte Objekt überprüfen und jeweils Zustand, Restnutzungsdauer aller Bauteile, notwendige Maßnahmen in der Reihenfolge der Dringlichkeit mit Kostenansatz vermerken.

Alles sorgfältig dokumentieren und von Fachmann/-frau begleiten lassen, wobei 2 unterschiedliche Gutachter evt günstig sind, da jeweils ganz verschiedene Ansätze möglich sind.

Andreas Teich



Vielen Dank!



Vielen Dank für die hilfreichen Antworten! Dieses Forum ist echt toll! Viele der Hinweise helfen mir weiter und ich bin gespannt, ob wir uns für das Fachwerkhaus entscheiden. Egal wie es bei uns weitergeht ich werde diese Seite weiterverfolgen. Und sollten wir uns dafür entscheiden, werde ich bestimmt noch den einen oder anderen Beitrag posten. Jetzt heißt es erst mal abwarten, wie hoch der Kaufpreis angesetzt wird...



Potential einer Fachwerksanierung



Sie sollten ganz richtig von Anfang an die Zusammenarbeit und die Beratung eines fachkundigen Architekten suchen. Das beginnt bereits bei der Immobilienkaufberatung und einer ersten Aussage zum Erhaltunsgzustand des Fachwerkhauses, den anstehenden Sanierungs- und eventuellen Instandsetzungskosten, den Umbaumöglichkeiten, der bau-, planungs- und eigentumsrechtlichen Situation usw.

Die Struktur des Fachwerkhauses kann und sollte man respektieren und nicht vollständig auf den Kopf stellen. Statisch komplizierte Eingriffe, die mit umfangreichen Veränderungen des Hauses verbunden sind, die aus dem Haus ein ganz anderes machen wollen, sind nicht sinnvoll und meistens auch extrem teuer.

Wenn Sie sich mit der Struktur des Hauses prinzipiell anfreunden können und mit den unveränderlichen Gegebenheiten wie z.B. niedrige Decken, teilweise krumme, schiefe Wände auch nach der Sanierung leben können, würde ein solches Projekt Sinn machen. Die Sanierung eines Fachwerkhauses mit Ansprüchen an einen zeitgemäßen Wohnstandard ist heute machbar, auch ohne die Sanierungssünden der vergangenen Jahrzehnte zu wiederholen.

Wenn Sie trotz alledem in Ihrer Vorstellung ein modernes, gradliniges, großzügiges, minimalistisches Haus haben sollten, ist ein FWH bestimmt nicht die richtige Wahl, sondern ein Neubau.

Die Grundsanierung eines FWH inkl. der Modernisierung etc. wird von den Kosten mit großer Wahrscheinlichkeit nicht günstiger werden als ein vergleichbarer Neubau - manchmal sogar deutlich teurer. Der Grund, es doch zu tun -die finanziellen Möglichkeiten dazu vorausgesetzt- ist: ein sehr individuelles Haus mit Geschichte zu bewohnen, in einer gewachsenen Umgebung, in der eventuell keine andere Möglichkeit besteht, ein Haus auf anderem Wege realisieren zu können.

Sie solllten also das Projekt in Ruhe angehen und in verschiedenen Szenarien durchspielen und durchrechnen.



Die Variante



Abbruch und Neubau an alter Stelle gibt es auch noch bei ganz hoffnungslosen Fällen! Bei einem Doppelhaus allerdings schwieriger.