Vorkaufsrecht Gemeinde bei Verkauf

12.12.2008



Wir haben vor 2 Jahren im Raum Lörrach PLZ 79***
ein Haus gekauft. Damals hat die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.
Das Grundstück ist gross. Angenommen wir möchten in einigen Jahren das Haus wieder verkaufen: Welche Rechte hat die Gemeinde dann:
1. Besteht dann ein Vorkaufsrecht, wenn ja zu welchen Konditionen ?
2. Können wir ggf. gezwungen werden, einen Teil des Grundstücks (bebaut oder nicht bebaut), an die Gemeinde abzutreten
3. Können wir gezwungen werden Haus und/oder Grundstück zu einem Preis an die Gemeinde zu verkaufen der unter unserem gewünschten Kaufpreis liegt ?

Danke für Antworten und Meinungen dazu



Vorkaufsrechte nach BGB und BauGB



Hallo Herr Hoffmann,

dies ist jetzt keine Rechtsberatung, dass kann ich nicht und darf ich nicht. Ich schildere nur mal meinen Kenntnisstand:

In Ihrem Fall können zwei "Varianten" von Vorkaufsrecht greifen, es kommt darauf an, weshalb das Vorkaufsrecht eingeräumt wurde; Straßenbau, Siedlungsbau, Denkmalerhalt ...

Das Schuldrecht ausgelassen bleiben nur noch das sog. "dingliche" Vorkaufsrecht und das "gesetzliche" Vorkaufsrecht.
Das dingliche Vorkaufsrecht ist in Ihrer Grundbucheintragung festgehalten, wenn dort nichts vermerkt ist besteht nach dem letzten Verkauf, bei dem die Gemeinde verzichtet hat kein Vorkaufsrecht nach BGB mehr.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht kommt wie ein unerwarteter Regen. Nach dem BauGB kann der Gemeinde zur Sicherung der Bauleitplanung ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Aus diesem Grunde wird bei jedem Verkauf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde benötigt.

Die Gemeinde kann Sie nicht so einfach zum Verkauf zwingen, das käme ja einer Enteignung gleich und erinnert an finstere Zeiten in unserem Lande – es sei den es bestünde nachweislich berechtigtes öffentliches Interesse. Hierzu zählt im Allgemeinen nicht der Siedlungsbau oder die spätere Aufteilung und Veräußerung / Gewinnabschöpfung.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen wird ein Kaufvertrag zwischen Ihnen und einem Käufer geschlossen. Die Gemeinde kann dann in den Vertrag eintreten, zu den festgesetzten Konditionen. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt ...

Sollte das Vorkaufsrecht eingetragen sein, sollten Sie einige Vorkehrungen treffen und einige Punkte bedenken. Z. B. sollten Sie sich ein Rücktrittsrecht gegenüber dem Käufer einräumen und auch einen Maklervertrag derart gestalten, dass keine Maklerprovision vom Käufer verlangt werden kann, usw. ...

Ach ja, das Vorkaufsrecht schützt den Begünstigten auch nur im Falle der Verkaufs. Ein Eigentümerwechsel durch Erben, Schenken oder Tauschen ist nicht geschützt. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt ...
Der Begünstigte wäre in solch einem Falle in der Nachweispflicht, ob beispielsweise ein Tauschgeschäft nur stattgefunden hat um das Vorkaufsrecht zu umgehen. Das ist aber kaum möglich. Geld gegen Haus gilt im Übrigen nicht als Tauschgeschäft :-))

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer



Vorkaufsrecht



Noch eins: Im Sanierungsgebiet oder Stadtumbaugebiet kann ein Vorkaufsrecht der Gemeinde begründet sein.
Falls in der Satzung festgelegt, können auch preisrechtliche Bindungen greifen, die verhindern sollen, daß Gewinnerwartungen vor Durchführung der Maßnahme schon abgeschöpft werden.

Grüße



keine rechtsberatung



da hier keiner zugelassener rechtsanwalt ist,darf im rahmen des forums und deren mitgliedern auch keine rechtsberatung erfolgen..deshalb kann jeder nur seine persönliche ansicht mitteilen,die aber nie verbindlich sein können...wenn sie also rechtliche professionelle Beratung wünschen ,bleibt die kontaktierung eines bau-fachanwalts nicht erspart..



Grundbucheintrag fehlt?



Guten Tag zusammen,
besten Dank für eure Mitteilungen. Ich habe diesbezüglich keinen entsprechenden Grundbucheintrag auf anhieb finden können. In welcher Form müsste dort ggf. etwas vermerkt sein ? Wortlaut? Verweis auf Gesetzestext ?

Noch etwas: das Haus steht in einem schon seit Jahrzehnten
vollständig bebauten und erschlossenem Wohngebiet in einem
Kern eines kleinen Dorfes, in den keine grösseren Veränderungen wie etwa wie Strassen, Bauprojekte, Autobahnen geplant sind.



Vorkaufsrecht



Sollte ein Vorkaufrecht bestellt worden sein, so ist es in Abt. 2 des Grundbuchs eingetragen ("Vorkaufrecht für ..." oder so ähnlich). Ist hier kein entsprechender Vermerk, so bleibt es bei dem gesetzlichen gemeindlichen Vorkaufsrecht. Dies kann die Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 26 BauGB bei jedem Verkauf neu ausüben. Der Verzicht bezieht sich nur auf den einen Verkaufsvorgang.

§ 24 BauGB
Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,
2. in einem Umlegungsgebiet,
3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6. in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie
7. in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der öffentlichen Auslegung ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Wer es genau wissen will, sollte unbedingt die örtlichen Satzungen lesen (Sanierungsgebiete, Stadtumbau).

Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt der Kaufvertrag dann zwischen der Gemeinde und Ihnen unter den Bedingungen zustande, wie sie mit dem usprünglichen Verkäufer vereinbart wurden. (Kaufpreis etc.)

Nochmal: Das Vorkaufrecht greift nur im Falle eines Verkaufs. Ansonsten kann Sie die Gemeinde zu nichts zwingen.

Grüße aus Jena



Kaufpreisbindung?



>>> Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt der Kaufvertrag dann zwischen der Gemeinde und Ihnen unter den Bedingungen zustande, wie sie mit dem usprünglichen Verkäufer vereinbart wurden. (Kaufpreis etc.)

Was heisst dass genau? das Haus wurde beispielweise in 2005 für 330000Euro gekauft, zwischenzeitlich für 70000Euro renoviert und bei etwa gleichbleibender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt für 400000Euro in 2010 angeboten, kann eine Gemeinde dann eine Verkauf für 400000Euro an einen privaten Interssenten mit einem Angebot zu 330000Euro verhindern?



Vorkaufsrecht



Sorry, kleiner aber fataler Schreibfehler. Es soll natürlich "ursprünglicher Käufer" heißen. Gemeint ist der, an den Sie verkaufen wollen.

Also: Sie entscheiden sich, das Haus für 400.000 zu verkaufen. Sie lassen den Kaufvertrag beurkunden und beauftragen den Notar mit der Einholung der erforderlichen Genehmigungen. Und diesmal verzichtet die Gemeinde nicht, sondern macht von Ihrem Vorkaufrecht Gebrauch (kann sie natürlich nur wenn die schon genannten Voraussetzungen vorliegen). Dann kommt der Vertrag mit der Gemeinde zustande. Der Kaufpreis bleibt der gleiche. Auch andere mit dem Käufer vereinbarte Bedingungen (Gewährleitungsausschluss etc.) bleiben bestehen. Vereinfacht gesagt, wechselt nur die Person des Käufers. Es gibt kein Angebot der Gemeinde und auch kein Verhandeln.Die Gemeinde hat nur zwei Möglickeiten: kaufen für 400.000 oder nicht.



Danke !



Guten Tag zusammen,

besten Dank für Eure Beiträge.
Ich denke der Sachverhalt ist jetzt hinreichend besprochen worden. Dann sieht es nicht so gravierend aus, wie ich befürchtet hatte.



Vorkaufsrecht



Frohes Fest ;-)

zu Weihnachten hat die Gemeinde uns ein besonderes Geschenk gemacht!

Wir haben im letzten Jahr einen Bauernhof gekauft, zu dem eigentlich auch ein dahinter liegender Acker gehört hätte. Da die Kaufpreisvorstellungen für den Acker bei der Erbengemeinschaft zu dieser Zeit aber jenseits von Gut und Böse lagen, haben wir vorerst nur das Haus erworben.

Im Februar diesen Jahres kam die Erbgemeinschaft dann wieder auf uns zu und wir erwarben im Mai den Acker zu einem angemessenen Preis.

Der Kaufvertrag wurde im Mai vor einem Notar geschlossen und wir haben den Kaufpreis bereits vor Umschreibung des Grundbuches bezahlt.

Diese Woche erhielten wir über den Notar die Mitteilung, dass die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht nach § 24 Absatz 1 Nr. 5 BauGB Gebrauch macht und sich selbst als Käufer in den Vertrag einsetzt.

Von der Gemeinde wurde allerdings nur die Erbengemeinschaft, also der Verkäufer, angeschrieben.

Vor dem Kauf hatten wir uns natürlich, wie auch die Erbengemeinschaft, beim zuständigen Liegenschaftsamt informiert.

Wir erhielten die Auskunft, dass es sich bei dem Flurstück um Ackerland handelt.Es war wohl mal Bauerwartungsland, wurde dann aber wieder in Ackerland umgewandelt. Wir haben auch nirgendwo einen Hinweis auf ein bestehendes Bauvorhaben der Gemeinde gefunden (Archiv der Amtsblätter).

Nun reden sie von "städtebaulicher Entwicklung und künftiger Bedarf für weitere Entwicklungsstandorte, die Gemeinde beabsichtigt zur Stärkung der zentralen Funktion ein Wohngebiet für eine sozial angepasste Vorsorge zu entwickeln????".
Konkrete Pläne sind also nicht vorhanden.

Der Acker grenzt an ein Einfamilienhausgebiet, wo aber bei weitem noch nicht alle Grundstücke verkauft sich. Diese Grundstücke verkauft die Gemeinde an Familien/Privatleute.

Weiter spricht man in dem Schreiben von "der Schließung einer Baulücke"???. Da rechtsseitig nur weitere Ackerfläche folgt, ca. 50.000 qm, die auch noch in Händen von verschiedenen Privatpersonen ist, ist diese Bezeichnung "Schließung einer Baulücke" wohl mehr als Fragwürdig.

Weiterhin war der Gemeinde seit längerer Zeit bekannt, dass dieser Acker zum Verkauf steht.

Offensichtlich will sich die Gemeinde den Acker in Spekulationsabsicht über zukünftige Bodenpreise unter den "Nagel" reißen!!!

Welche Möglichkeiten haben wir, den Acker doch noch zu behalten ???

Über Anregungen, Hilfe oder Erfahrungen ähnlicher Aktionen, würden wir uns sehr freuen.

"Schöne Feiertage"

Michael W.