Interessante Frage an die Baurechts-Füchse....




Moin. Ausnahmsweise texte ich mal nicht jemand anderes zu, sondern habe selber eine Frage. Interessante Problemstellung, würde mich über den einen oder anderen Rat freuen. Folgende Situation: ein Bauherr kauft ein Haus, Nebengebäude einer landwirtschaftlichen Hofanlage. Landwirtschaftliche Nutzung jedoch lange aufgegeben. Alles zusammen im Geltungsbereich eines B-Planes, jedoch als einziges Grundstück im "Allgemeinen Wohngebiet" ausgewiesen als "Fläche für die Landwirtschaft". Grundlage für den Kauf bzw. Bestandteil des Kaufvertrages war eine Teilungsgenehmigung sowie ein positiver Bescheid auf eine Bauvoranfrage ("Instandsetzung und Aufstockung des vorhandenen Wohnhauses zu 2 Vollgeschossen"). Gestellt hatte die bereits der Vorbesitzer vor 1 1/2 Jahren, also noch gültig. Der Haken kommt jetzt: trotz positivem BEscheid auf die Voranfrage ist die ganze Maßnahme unzulässig, die Umnutzung des ehemaligen Stallgebäudes zu Wohnzwecken ist nicht genehmigt und der jetzt anstehende Bauantrag wird aller Voraussicht nach abgelehnt. Hat jemand sowas ähnliches schon mal erlebt? M.E. ist der positive Bescheid auf die Voranfrage ein Verwaltungsakt, den die genehmigende Behörde bei Irrtum oder Änderung der Rechtslage zwar zurücknehmen kann - aber was dann? Freue mich auf konstruktive Kommentare. Ach ja, Fernziel bleibt dennoch die Umbaumaßnahme und Umnutzung zu Wohnzwecken. Also "Ausziehen und die Stadt auf Schadenersatz verklagen" mag wohl gehen, ist aber nur eine absolute Notlösung. Ach ja, weil´s ja Ländersache ist: Tatort Niedersachsen, 100 Jahre altes Haus aber leider kein Denkmalschutz. Schön´ Gruß!



Bauantrag



Wenn es so ist, wie Sie schildern, hat die alte Bauvoranfrage einen anderen Inhalt als das jetzige (geplante) Baugesuch. Mithin wäre das neue Vorhaben von der alten Bauvoranfrage nicht gedeckt.
Die Teilungsgenehmigung besagt nichts, weil in vielen Bauordnungen das eventuelle Entstehen baurechtswidriger Umstände durch die Teilung nicht mehr geprüft wird. Das böse Erwachen kommt dann nach der Teilung.

Wenn Sie als Architekt eine Planung gegen zwingende Festsetzungen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes betreiben, wissen Sie, daß Sie dem Bauherrn eine unbrauchbare Planung verkaufen und haben keinen Anspruch auf Ihr Honorar ! Schadensersatzansprüche bleiben außerdem bestehen.

Freilich kann man sich darüber unterhalten, ob es Sinn macht oder zulässig oder überhaupt möglich ist, im WA Flächen für die Landwirtschaft festzusetzen. Landwirtschaft stinkt und lärmt nun einmal und dem Gebot der Konfliktbewältigung genügt so eine Planung m.E. kaum: § 50 BImSchG, der leider einzigen Klammer zwischen Immissionsschutzrecht und Planungsrecht.

Ausweg könnte eventuell ein Antrag auf B-Planänderung an die Gemeinde sein, gut begründet und unterfüttert mit reichhaltig Rechtsprechung zum Verhältnis von WA und Landwirtschaft. Aber kein Thema fürs Internet, eher für einen Fachanwalt. Aber wieder ein Beispiel für die fehlende Qualität von Planung im ländlichen Raum.

Grüße vom Niederrhein



50 - 50



Moin,
zur ersten Hälfte: war alles vor dem Gebäudekauf bzw. "vor meiner Zeit". Und der Inhalt von Anfrage und Antrag ist tatsächlich identisch, nur daß die Gemeinde Ihren Fehler (den positiven Bescheid auf eine nicht genehmigungsfähige Bauvoranfrage) mittlerweile erkannt hat und von der Voranfrage nicht mehr viel wissen will. Geplant hat, wenn man es überhaupt so nennen kann, eine Küchentisch-Lusche, und ich versuche mich nun daran, den Karren einigermaßen wieder aus dem Dreck zu ziehen.
Der zweite Teil klingt sehr hilfreich - gibt es hier irgendeine Möglichkeit, die Kosten der B-Planänderung der Gemeinde - die ja einen nicht unwesentlichen Teil zum Bockmist beigetragen hat - überzubügeln? Wenn ich richtig im Bilde bin, müßte sowohl den vorhabenbezogenen B-Plan als auch die Änderung derjenige bezahlen, der ein Interesse an der Änderung / Neuaufstellung hat - also meistens der Bauherr :-( Oder?



B-Planänderung



Man könnte vielleicht meinen, das Interesse an der B-Planänderung sei ein beiderseitiges: Hat die Gemeinde vielleicht Geld und Lust sich auf eine Normenkontrollklage einzulassen ?
Vielleicht kann man sich den Aufwand ja teilen:
- weil der Bauherr Nutzen in Form von Baurecht davon hat
- weil es sonst schlecht um die Gemeindefinanzen steht.

Mit einem nichtigen B-Plan kann man doch schlecht Grundstücke verkaufen.

Es ist eine Frage des Verhandelns. Wenn noch Grundstücke zu verkaufen sind, können die Kosten ja nach dem Flächenmaßstab umgelegt werden.

Grüße vom Niederrhein



ich



schieß mal fix ins blaue, ohne das jetzt nachgeschaut zu haben: mit der Bauvoranfrage wird der bauplanungsrechtliche aspekt geprüft, antwort: va eindeutig ja. ist der va bestandskräftig, kann und darf bei der Baugenehmigung der bauplanungsrechtliche teil (baugesetzbuch) nicht mehr geprüft werden, nur noch der bauordnungsrechtliche (lbo, nachbarschaftsgesetze etc.) da liegt der feine unterschied. scheitert der baunatrag am bauordnungsrecht, wie es zu sein scheint, haben sie nix in der hand, denn bauordnungsrecht wird in einer bauvoranfrage eben nicht geprüft, da geht es hauptsächlich nur um die §§ 34,35 baugb. insoweit entsteht mit einer bauvoranfrage keine abschließende rechtssicherheit, da nur teilmengen geprüft werden.
ich hoffe, dass war jetzt verständlich? ich fühle mich ein wenig wirr heute :-)))
b-plan-änderung: da sehen sie chancen? haben sie so was schon mal erlebt? das verursacht ziemliche kosten, wenn ich schon mal nur an die bekanntmachung denke.
aber wie heißt es: kein b-plan ohne ausnahmen. hier würde ich am ehesten die chance sehen. außerdem versthe ich den hintergrund nicht, zumindest heute abend nicht: was hat die landwirtschaftliche fläche mit der Scheune zu tun??? die fläche bleibt doch bestehen und auch in landwirtschaftlicher nutzung?
und noch eins: satzungen haben die schöne angewohnheit, unwirksam zu sein: formfehler, verstöße gegen alle möglichen grundsätze (bestimmheit, verhältnismäßigkeit etc.) das wäre ein weiterer ansatzpunkt. und wo kein b-plan, da kein problem vermutlich. aber auch das wird einen längeren atem benötigen.



Das Ende vom Lied



Danke für die Antworten. Es war am Ende (trotz anfänglichem, immensen Widerstand bei der Stadt) zumindest für den Bauherren ganz einfach. Das Bauamt hat eingesehen, daß es mit dem (falschen) Vorbescheid Riesenmist gebaut hat, und nachdem sich der Bauherr in Sachen Art und Maß der baulichen Nutzung ein wenig bewegt hat, wurde eine Genehmigung erteilt. Aus der weiteren Planung habe ich mich dennoch verabschiedet, weil die Baugenehmigung zwar zu Gunsten des Bauherrn, aber entgegen den Festsetzungen des B-Plans und damit definitiv zu Unrecht erteilt wurde. Und die gängige Rechtssprechung sieht in solchen Fällen interessanterweise folgendes vor: bei Baugenehmigungen, die zu Unrecht erteilt wurden, trägt - falls vorhanden - der Architekt die volle Haftung, z.B. wenn das Haus aufgrund der Klage eines Nachbarn verändert werden muß. Das Bauamt ist merkwürdigerweise fein raus aus der Haftung. Weil den Bauantrag ein Anderer unterschrieben hat habe ich den Kunden ziehen lassen. Falls die Sache mit der Haftung jemanden ernsthaft interessiert, krame ich gerne das Urteil (ziemlich aktuell) mit AZ raus.

Schön´ Gruß,

Johannes Langfermann



Interessante Frage an die Baurechts-Füchse....



Hallo. Das muss man sich zunächst mal auf der Zunge zergehen lassen. - Gedankenstrich -
-BauGB
-Gibt es auch einen FNP-Plan?
-B-Plan WA, rechtsgültig seit .., Plan + Textfestsetzungen?
-1 x landwirtschaftl. Nutzung
- Umgebungsbebauung, wie?
- Denkmalschutz auch nichts zu machen
- Ausnahmen und Befreiungen...?
- Hessen: Widerspruch >Anhörungsausschuß des Kreises > RP
- Muss ich erstmal drüber schlafen, dann irgendwas vergleichbares finden.
Zunächst mal mfg HG Spahn