vertrauenswrweckend, denkmalgeschütztes, ausgewechselt

26.06.2015 Pipa



Guten Abend, ich überlege, ob ich ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus ersteigern soll.
Ich durfte es mir vorher ansehen, und der Keller sieht nicht so vertrauenswrweckend aus, ziemlich feucht mit Salpeter an den Wänden.
Insbesondere die Eisenträger unter der Decke müssen laut der Dame von der Bank wohl ausgewechselt werden.
Ist sowas sehr teuer?
Außerdem hat der Besitzer im Haus selbst sämtliche Wände mit Holz vertäfelt, so dass man die Innenwände nicht sehen kann...
Risiko??





ein denkmalgeschütztes voll vertäfeltes FW Haus zu ersteigern, bei dem die Dame von der Bank den gesamt Pool an Sachkenntnis darstellt, wäre mir viel zu risikoreich.

Wenn das Haus nicht von einem neutralen Gutachter besichtigt werden kann (incl. der notwenigen Bauteilöffnungen) und die Belange des Denkmalschutzes nicht in jeder Einzelheit bekannt sind, ist die Sache ein Himmelfahrtskommando, auch wenn man die Bude geschenkt bekommt.
Normalerweise werden Grund-sanierungsbedürftige Häuser zum Grundstückswert abzgl. Abrisskosten verkauft.

Welchen Sanierungsbedarf dieses Haus hat, ist ja offenbar vollkommen unbekannt. (Ständerwerk, Dämmung, Heizung Elektro, Sanitär, Dach, .......)

Da man in diesem Fall das Haus sicher nicht abreißen darf, hätte man nocht nichtmal etwas von Grundstück.
Möglich sind aber durchaus Sanierungskosten, die in der Preisklasse eines Neubaus liegen. Wenn der Denkmalschutz in Hochform ist, auch manchmal noch deutlich höher!


so ein Projekt zu ersteigern macht nur jemand, der entweder sehr genau beurteilen kann, worauf er sich einlässt oder ein verrückter.

Hier ist äußerste Vorsicht geboten.

Gruß GE

p.s.:
Bei der Decke könnte es sich um eine Kappendecke handeln, da können die Träger auch mal rostig sein, ohne das alles zusammenfällt. Das kann nur ein Fachmann beurteilen.

Wenn die Decke wirklich hin ist, würde man auch nicht die Träger auswechseln, sondern eine neue moderne Decke einbauen.



Fachwerkhaus kaufen



es wäre natürlich günstig vom früheren Eigentümer oder ggf Nachbarn Informationen zum Bauzustand oder Begründung für die Wandverkleidung zu bekommen.
Mögliche Kosten lassen sich nur nach Fotos, Raumgrößen etc sehr grob angeben.

Es hängt überwiegend von deinen Ansprüchen ab-

Wenn es bisher bewohnt war wirst du auch ohne oder mit geringen Investitionen drin wohnen können, falls deine Ansprüche nicht höher als die früherer Bewohner sind.

Die Sanierungskosten bei höheren Ansprüchen an den Wohnstandard sind bei einem alten denkmalgeschützen Gebäude sicher höher als bei einem Neubau- dafür wohnst du in einem Haus mit Geschichte und Flair, was in keinem Neubau möglich wäre.
Die Sanierungskosten müssen sich dann in einem günstigen Verkaufspreis niederschlagen.

Wenn du Bilder oder weitere Infos zum Gebäude hast kannst du mir die gerne an meine angegebene mailadresse schicken -
ggf auch den Link zur Versteigerung, falls dort Infos gegeben werden.

Es wäre gut wenn ihr die Möglichkeit habt Eigenleistungen zu erbringen.
Nicht nur zur Kostenersparnis- man bekommt auch ein ganz anderes Gefühl zu dem Gebäude in dem man sein Leben verbringen wird.

Andreas Teich



FWH zwangsersteigern



Objekte im Zwangsversteigerungsverfahren (ZVV) werden meistens für die Hälfte des gutachterlich berechneten Wertes angeboten. Bei Ihnen wird es ein m.o.w. verlockend erscheinender, niedriger 5-stelliger Betrag sein.

Ein FWH in Kombination mit Denkmalschutz und nicht näher bekannten Bauschäden oder Schäden an der Fachwerkonstruktion kann sich nach Kauf als schwere Bürde erweisen.

Sie sollten vor dem Kauf realistisch überlegen, was Sie finanziell/zeitlich/konditionell bereit und im Stande sind, in die Sanierung/Instandsetzung eines möglicherweise stark geschädigten FWH zu investieren.

Wenn umfangreiche Instandsetzungsarbeiten am Fachwerk später festgestellt werden, nachdem die Holzvertäfelungen demontiert worden sind, kann das sehr teuer werden und die Kosten eines vergleichbar großen Neubaus übersteigen. Ein Abriss kommt so lange nicht in Frage, bis die Denkmalbehörde dem Abriss offiziell zustimmt. Bis dahin müssen aber viele und teure Vorarbeiten geleistet werden, um die Nicht-Sanierbarkeit des Objektes zu dokumentieren. Und auch dann ist ein Abriss kostspielig. Sie sollten sich vorher vergewissern, das der Bordenwert abzgl. Abrisskosten ggf. noch erzielt werden kann und das Grundstück für Sie ein interessantes Baugrundstück ergibt.

Lassen Sie sich durch den vermeintlich günstigen Kaufpreis nicht dazu verleiten anzunehmen, das Sie auf diese Weise zu preiswertem Wohnraum kommen. Außer Sie wären bereit, auf einem historisch sehr niedrigen Wohnstandard dort einzuziehen und es dabei zu belassen.

Grundsätzlich kann ich Ihnen nur empfehlen, ein 2. Mal mit einem fachwerkerfahrenen Gutachter (Architekt/Bauingenieur, kein Handwerker) das HAus zu begehen, den Erhaltungszustand und den Sanierungsaufwand überschlägig schätzen zu lassen und dann eine Entscheidung zu treffen. Ohne diese Aussage ist eine Ersteigerung ein Roulettespiel. Zu jedem Objekt im ZVV gibt es ein Verkehrswert-Gutachten; fordern Sie es an und lesen es aufmerksam. Wenn es ein Architekt angefertigt hat, sind die direkt erkennbaren Schwachstellen darin benannt.

Wo im Westerwald befindet sich das Haus? Ich führe Immobilienkaufberatungen in NRW/RLP/Hessen durch, speziell bei FAchwerkobjekten. Wenn Sie niemanden in Ihrer Nähe finden, können Sie mich gerne kontaktieren.

Wenn Sie in der Nähe von Elbtal suchen: in habe in 1-2 Wochen einen Beratungstermin zu einem FWH in Selters/Taunus.
Der Termin ist noch nicht bestätigt. Bei Interesse und passender Gelegenheit kann ich eine Kaufberatung bei Ihnen anschließen.





Noch ein Gedanke:
Bei nicht genehmigten Umbauten kann der Denkmalschutz u.u. Den Rückbau verlangen.
Ansprechpartner ist dann immer der aktuelle Eigentümer, nicht der, der das vor Jahren verbockt hat.



Danke!!



Ich danke Ihnen allen für die wirklich ausführlichen Hinweise und Ratschläge. Es stimmt, ich habe mich von dem günstigen Kaufpreis blenden lassen.
Weitersuchen ist jetzt wieder angesagt...
Liebe Grüße Petra



Fachwerkhaus ersteigern?



Hallo Petra
Es kann dir ja niemand seriöserweise vom Kauf abraten oder diesen befürworten ohne die geringste Ahnung vom Objekt zu haben.

Es ist auch möglich, daß es lohnenswert ist-
nur muß es jemand beurteilt haben der Erfahrungen mit alten Häusern hat.

Das gilt aber für jeden Kauf von Immobilien

Wieviel du investierst hängt nur von deinen Ansprüchen ab,
sofern es nicht akut einsturzgefährdet sein sollte oder stärkste Baumängel aufweist.

Nur Neubauansprüche sind teuer- im Fachwerkhaus aber eh nicht sinnvoll

Stell doch Bilder ein, dann läßt sich mehr sagen

Andreas Teich