Kaufvertrag Fachwerkhaus

Habe demnächst Notartermin. Das Fachwerkhaus, das ich kaufen werde, wurde vom unabhängigen Architekten bei einer Besichtigung für gut befunden. in einem Wohnraum (Untergeschoss), wurde 2010/11 alles entkernt wegen Feuchtigkeit. Dieser Raum ist teilsaniert, aber weitgehend im "Urzustand". Feuchtigkeit ist keine zu sehen und es fasst sich alles trocken an. Um das Haus (Hanglage) wurden Drainagen gelegt. Nichts müffelt im Haus, keine Schimmelflecken oder ähnliches sind zu sehen. Allerdings ist auch alles frisch gestrichen, im Zimmer über dem unfertigen Raum wurde ein neuer Laminatboden(Untergrund alter Teppichboden!)verlegt. Man kann sicher im Kaufvertrag aufnehmen, dass der Verkäufer versichert, dass kein verdeckter Schimmel, Hausschwamm oder Ungeziefer vorhanden sind? Aber hat das rechtliche Folgen, falls sich die Angaben dazu als falsch erweisen? Kann sich ein Verkäufer dann als unwissend darstellen, nach dem Motto, als ich sanierte, war das noch nicht erkennbar? Wer kann mir Tipps geben?

Ganz anderer Tipp...

... steht denn ein Plan, was alles wie saniert werden soll? Und was das dann kosten wird? Und passt das plus "Sicherheitszuschlag" zum Budget?

Kaufvertrag

An Sanierungsbedarf steht nur dieser Raum an, es ist an eine Gästetoilette (neues Fenster und Anschlüsse bereits neu vorhanden)und ein Esszimmer (ebenfalls neue Fenster und Deckenbalken) gedacht. Außerdem würden wir gerne die steile Minitreppe vergrößern. Geld spielt keine Rolle, das wird schon einiges kosten. Es geht mir nur darum, mich einigermaßen vor eventeullen Ärger hinterher abzusichern. Die Verkäufer, die um 25 Jahre mit Kindern das Haus bewohnt haben, haben mündlich versichert, dass alles in Ordnung wäre und sie auch immer saniert haben. Der Verkauf hat nur private Gründe.

Kaufvertrag

An Sanierungsbedarf steht nur dieser Raum an, es ist an eine Gästetoilette (neues Fenster und Anschlüsse bereits neu vorhanden)und ein Esszimmer (ebenfalls neue Fenster und Deckenbalken) gedacht. Außerdem würden wir gerne die steile Minitreppe vergrößern. Geld spielt keine Rolle, das wird schon einiges kosten. Es geht mir nur darum, mich einigermaßen vor eventeullen Ärger hinterher abzusichern. Die Verkäufer, die um 25 Jahre mit Kindern das Haus bewohnt haben, haben mündlich versichert, dass alles in Ordnung wäre und sie auch immer saniert haben. Der Verkauf hat nur private Gründe.

"Geld spielt keine Rolle, das wird schon einiges kosten"

Naja, es macht vielleicht doch einen Unterschied, ob es 20.000, 100.000 oder mehr als 200.000 kostet ;-)

Wo kam denn damals die Feuchtigkeit her? Ist das sicher abgestellt mit der Drainage? Heizung, Elektro, Dach, Dämmung, Böden, Heizung... - alles ok? Was sagt der Energieausweis?

Wenn das alles perfekt ist - super. Ich frage nur, weil immer wieder Fragen kommen, bei denen der potentielle Ärger an ganz anderen Stellen liegt als vom Fragesteller erwartet...

Vertrag

Genau das habe ich auch bedacht, danke! Die Feuchtigkeit kam vom Außen von der Hanglage, oberhalb des Hauses wurde ein neues Haus errichtet. Nachdem letztes Jahr die Drainagen gelegt wurden, ist nichts mehr feucht. Es sieht alles gut durchdacht aus (bis auf den Laminat in einem Raum). Ich habe mal zunächst ein Budget mit 50.000.-€ eingeplant für Gäste-WC, Esszimmergestaltung und Treppe. Alle anderen Teile des Hauses sind relativ neu saniert, in den nächsten 5-10 Jahren wird wohl die Heizung dransein und eventuell das Dach.

Tja, ...

... zu genau diesem Thema führe ich morgen eine Bestandsaufnahme in einem "generalsanierten" FW-Haus durch, in dem sich kurz nach dem Kauf der Hausschwamm massiv zeigte und im Grunde wohl sämtliche "modernen" Innenausbauten rückgebaut und fachwerkgerecht wieder hergestellt werden müssen. Siehe auch Forumsbeitrag 186440 "Notfallsanierung" / Westerwald vom 17.03.

Wie gesehen, so gekauft. Sie werden sich schwertun, dem ehemaligen Besitzer im eventuellen Schadensfall nachzuweisen, das er vorsätzlich die Gebrauchsunfähigkeit des verkauften Objektes verschwiegen hat bzw. in betrügerischer Absicht handelte.

Ich bin mittlerweile soweit zu sagen, das ich kein "saniertes" Objekt zum Kauf empfehlen kann, dessen Sanierungsmaßnahmen nicht explizit im Detail dokumentiert werden können. Mit Nachweis einer vorausgegangenen Sanierungsplanung durch ein erfahrenes Planungsbüro und einer dokumentierten Abrechnung und einer Abnahme der Maßnahmen nach Ausführung durch Fachbetriebe.

Alle "Sanierungen" in Eigenleistung seitens der Besitzer, die ohne diese Voraussetzungen durchgeführt worden sind, haben sich als überwiegend unbrauchbar bis substanzschädigend erwiesen.

Der Hausschwamm hatte sich übrigens unter dem frischverlegten Laminatboden und einigen sorglos aufeinandergepackten Schichten von Spanplatten / OSB / Kunststoffbodenbelägen / alten + neue Dielen
weiträumig ausgebreitet.

" ... haben mündlich versichert, dass alles in Ordnung wäre und sie auch immer saniert haben..."

Im Zweifelsfalle Wortgeklingel.

das Eine und das Andere

Hallo

die Verkäufer werden deren Werk immer loben und preisen.

so lange nichts schriftlich nieder geschrieben ist, wird das mündliche immer sehr vage sein und bleiben.

Geht ein "Sicherheitseinbehalt" oder eine Bankbürgschaft bei Schadensfall?

Der Satz:
"wurde vom unabhängigen Architekten bei einer Besichtigung für gut befunden"
Was heisst das genau?
Was hat er untersucht?
Was hat er festgestellt?
"gut" ist sehr weit gefasst!

"alles entkernt" sit für mich suspekt - vor allem wenn man nicht weiss mit was dann "saniert" wurde!

Laminat und Teppichboden hört sich auch nicht so überzeugend an!

Viel Erfolg

FK

Hauskauf

Die hier geäußerten Bedenken hinsichtlich in Eigenleistung ausgeführter Sanierungen teile ich in vollem Umfang.
Ich ergänze Sie noch um die "Dränage". Ich habe noch keine in Eigenleistung ausgeführte Dränanlage gesehen die diesen Namen verdient hatte. Die meisten waren einfach nur verbuddeltes Geld, einige Ursache für Bauschäden.
Trotzdem haben Sie gewisse Sicherheiten:
Die Entscheidung sich fachliche Hilfe zu holen ist die erste.
Wenn Sie von dem Architekten eine schriftliche!!! Einschätzung des Bauzustandes bzw. eine Kaufberatung erhalten haben und er dafür ein Honorar kassiert hat können Sie bei einer Falschberatung den Architekten zur Kasse bitten.
Die zweite Sicherheit ist unser Vertragsrecht: Der Verkäufer steht Ihnen gegenüber auch in der Gewährleistung für nicht erkannte Mängel, soweit sie nicht offensichtlich bzw. zu erwarten waren (altersbedingter Verschleiß).

Viele Grüße

wenn nachträglich festgestellt wird, daß verdeckte

Mängel vorhanden sind (oder waren) ist die Möglichkeit von Kaufpreisminderung oder sogar Kauf-Rückabwicklung erstreitbar.
Das ist immer recht Zeit-, Geld- und Nervenraubend. Deshalb ist eine äußerst gründliche Untersuchung des Hauses vor dem Kauf das allerwichtigste.

Hallo

uns ging es ja erstmal ähnlich. Hübsches Haus recht neu renoviert und (angeblich fachmännisch, aber Freundeskreis der Verkäufer) saniert zum Teil.
Im Moment sind wir bei der außergerichtlichen Preisminderung angelangt, da das Elend nur überputzt und übertapeziert wurde und statt dessen das eh schon faulende Holz gut eingepackt worden ist.
Ich kann nur aus Erfahrung sagen, schaut lieber 3mal hin und besser noch lasst gucken, bevor man den Kaufvertrag unterschreibt. Alles andere ist sehr anstrengend für die Nerven.

Viel Glück, muss ja nicht immer nur hübschverkleidet bzw. -vermurkst sein

Herzlichen Dank für die wertvollen Ratschläge

Hab mir schon gedacht, dass das nicht so einfach geht. Ich werde auf alle Fälle noch einen Fachmann hinzuziehen, beim Notarvertrag dementsprechende Sicherheiten verlangen. Und der neue Laminatboden wird als erstes rausfliegen. Aber ganz blauäugig bin ich nicht, ich habe bereits ein Haus entkernt und generalsaniert: Dauer 10 Jahre und 3 gewonnene Gerichtsprozesse mit Fachleuten sprich Handwerkern. Aber auch mit genauso vielen guten Erfahrungen mit Spitzenfachleuten und tatkräftigen Freunden.