Wert eines Hauses
Lieber Herr Reitter,
Ihre Frage scheint mir doch sehr hypothetisch zu sein. Wenn beide Häuser genau identisch sind, dann würden auch beide unter Denkmalschutz stehen, oder?
Ich vermute, Ihre Frage zielt auf die Wertbeeinflussung eines Hauses durch die Deklarierung als Denkmal. Die Frage ist weder hypothetisch noch einfach zu beantworten, wenn ich noch nicht einmal weiß, welchen Wert Sie meinen. Ich vermute, Sie meinen den Verkehrswert. Das ist der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Das setzt aber voraus, das es einen Markt, also eine Reihe von Verkäufen vergleichbarer denkmalgeschützter Immobilien gibt. Die Frage ist, ob die Klassifizierung als Denkmal den Verkehrswert erhöht oder mindert. Nun, nach der denkmalgerechten Sanierung ist der Wert erhöht, die Frage ist nur, ob Sie am Markt jemanden finden, der diesen erhöhten "Liebhaberwert" auch bezahlt. Das ist eine individuelle Sache, die auch etwas mit Liebe zu solchen Sachen zu tun hat. Wer ein bestimmtes Haus unbedingt kaufen will, wird dafür auch einen Preis zahlen, der über dem Wert eines "normalen", vom Gebrauchswert her vergleichbaren Hauses liegt, denn er kauft etwas Einmaliges und nicht beliebig Reproduzierbares, nämlich Geschichte. Wenn sie die Sonnenblumen von Van Gogh haben möchten, können Sie das Original kaufen, falls das Bild gerade zum Verkauf steht. Wenn Sie nicht am Bild an sich, sondern nur an seinem Gebrauchswert interessiert sind, können Sie sich auch einen (viel billigeren) Kunstdruck kaufen, der sieht an der Wand genau so wie das Original aus. Sie haben also bei einem Denkmal einen Gebrauchswert (Ertragswert), aber auch einen Tauschwert. (Das mit dem Sachwert und der spezifischen Nutzungsdauer von Denkmälern lasse ich lieber).
Vor der denkmalgerechten Sanierung gilt der Verkehrswert, der i.d.R. durch den zuständigen Gutachterausschuß festgelegt wird, wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet mit Sanierungssatzung liegt. Es ist einfach gesagt eine Ruine wie jede andere.
Der Verkehrswert wird nach einheitlichen Richtlinien durch Gutachter ermittelt, die mindestens den Sachwert, den Vergleichswert und den Ertragswert bestimmen und daraus den Verkehrswert festlegen.
Übrigens wird im Falle einer Sanierungssatzung auch der Wert nach Abschluß der Sanierung durch Gutachter neu bewertet. Es geht darum, den durch die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen des Wohnumfeldes (Straßenbau, Lärmschutz, ruhender Verkehr, Grünflächen, Spielplätze...)erzielten Wertzuwachs des Grundstückes zu ermitteln, der dann als Ausgleich durch den Eigentümer an die Kommunne zu zahlen ist.Das Wohnumfeld ist nun einmal ein wertbeeinflussender Faktor.
Viele Grüße
Georg Böttcher
