Hausschwamm verschwiegen ,was kann ich tun ?

12.03.2008



Hallo ,ich brauche da mal eure Hilfe.
Habe 2005 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben.
Der Kauf lief über eine Immobilienvertriebsfirma, gesehen habe ich die Wohnung vor dem Kauf nicht nur in einer Exposee .
Super Bilder ,Grundsaniert und beste Lage.
Das Haus hat 6 Wohnungen ,alle Wohnungen wurden von der gleichen Firma verkauft.
Diese Firma hatte selbst das Haus erst 5 Monate vorher erworben.
Das Haus hat den echten Hausschwamm und zwar vom Keller
bis zum Dach.
Wie ich jetzt erfuhr war der Hausschwamm schon da bevor mein Verkäufer gekauft hat.
Im Keller ist und war es besonders gut zu sehen (Fruchtkörper)nach Aussage eines Gutachters der 2 Tage nach meinem Kauf den Befall gesehen hat war es für einen Laien klar erkennbar.
In einer anderen Wohnung hebte sich der Boden auch dies war zu diesem Zeitpunkt zu erkennen.
Es heißt jetzt nicht das überall der Schwamm zu sehen war, jedoch gab es viele weitere Stellen und man hat es gerochen beim betreten des Hauses
Genau aber diese Stellen hat er nicht gesehen.
Kurz und gut ,der Verkäufer leugnet den Schwamm gesehen zu haben,keine Post vom Gutachter bekommen zu haben usw.
Da wir Zivilrechtlich klagen ,müssen wir beweisen das er von dem Hausschwamm Kenntnis hatte.
Wie denn ,wir alle klagen gegen ihn aber keiner hat einen Beweis das er es gesehen hat.
Traurig aber wahr denn das wollen unsere Gerichte ,einen Beweis.

Wäre sehr dankbar über Urteile oder Fachmännischen Rat



Wie (nicht gesehen) so gekauft



Hallo Melanie,

auch wenn dir das jetzt nicht viel helfen wird:

Bei der Beweisführung werdet ihr wohl schlechte Chancen haben. Ihr könntet nur mit der Offensichtlichkeit des Schadens argumentieren, dazu müsstet ihr aber beweisen, daß der Verkäufer tatsächlich in den betreffenden Räumen war.
Man könnte aber auch euch die Fahrlässigkeit unterschieben, denn ganz ehrlich: Wer kauft eine Immobilie, egal ob er sie selbst bewohnen will oder nicht, ohne sie gesehen zu haben?!

Gruß,Anne



Moin,



hmm, das liest sich so, als hätten Sie die Wohnung mal eben so gekauft. Tja, der Verkäufer wollte doch nur Ihr Bestes und das hat er jetzt. Sie werden denke ich den Klageweg bestreiten müssen, ewig auf ein Urteil und Verhandlungen warten usw.

.....drum prüfe wer sich ewig binde.................



Hausschwamm verschwiegen



Auch beim Verkauf von Immobilien gibt es Gewährleistung.
Der Ablauf wird übrigens mit Mängelanzeige bis zur Klärung außer Kraft gesetzt.
Wenn Ihr den Mangel innerhalb der Gewähreistungsfrist dem Verkäufer angezeigt habt, ist es egal, ob der davon vorher Kenntnis hatte oder nicht.
Dieser Fall ist nur wichtig, wenn der Mangel nach Ablauf der gesetzlichen Gewährleistungsfrist angezeigt wurde und Vorsatz (das wäre die Kenntnis des Mangels beim Verkauf) vorliegt.
Vielleicht kann man über ehemalige Angestellte oder Subunternehmer, die beim Bau beteiligt waren, eine Beweiskette schaffen.
Wenn der Verkäufer selber 5 Monate vorher gekauft hat, kann man mal den Erstbesitzer (steht in der Abtg. II des Grundbuches) fragen, ob der Schadensfall damals schon vorlag und dem Zweitkäufer bekannt war.

Dies ist keine Rechtsberatung, sondern nur meine persönliche Meinung!!!

Viele Grüße
Georg Böttcher



Kennenmüssen reicht eventuell!



Es reicht eventuell aus, nachzuweisen, dass der Mangel vor Verkauf für den Verkäufer (Firma=Fachmann) erkennbar war(sogenannter Anscheinsbeweis). Ihr müßt dann nicht nachweisen, in welchem Raum der Verkäfer wann war. Der Gutachter wird euch sagen können, wie alt die von ihm nach Übergabe vorgefundenen Fruchtkörper bereits waren.

Der Käufer hat das Problem beweisen zu müssen, dass der Mangel bereits vor Vertragsabschluss existierte und der Verkäufer den Mangel zumindest für möglich hielt. Für letzteres reicht jedoch aus und ist u.U. mit den Mittel des so genannten Anscheinsbeweises zu beweisen, soweit der Verkäufer das Haus bewohnt oder hier saniert hat und die Mängelsymtome objektiv bzw. für einen Fachmann wahrnehmbar waren( Zuletzt entsprechend durch OLG Koblenz, Urteil vom 09.02.2006 - 5 U 1111/05 so entschieden).

Eventuell mal in diese Richtung prüfen.

Problem ist:

"Im Keller ist und war es besonders gut zu sehen (Fruchtkörper)nach Aussage eines Gutachters der 2 Tage nach meinem Kauf den Befall gesehen hat war es für einen Laien klar erkennbar."

Verzichtet der Erwerber auf eine Besichtigung, so haftet der Verkäufer nicht aus Arglistgründen für solche offenkundigen Mängel, die bei Besichtigung erkennbar waren (BGH, Urteil vom 08.04.1994 - V ZR 178/92; NJW-RR 1994, 907).

Gruß Eckard

Keine Rechtsberatung; nur Denkanstöße





"Wie ich jetzt erfuhr, war der Hausschwamm schon da bevor mein Verkäufer gekauft hat." Von wem denn? Wenn der vorherige Verkäufer den jetzigen nachweislich vom Befall unterrichtet oder gewarnt hat, oder irgend ein Mieter auf den Pilzbefall aufmerksam gemacht hat, reicht das für Sie doch schon.
Die Geschichte klingt etwas nach "Hausschwammbefall mitgeteilt bekommen, nicht mehr hingehen - dann hab ich es ja nicht GESEHEN - und möglichst rasch einen Dummen suchen, der Wohneigentum nur nach Hochglanzpapier kauft.
Scheint bis jetzt geklappt zu haben.





Hallo
Noch eine kurze Ergänzung
Der Vorbesitzer unseres Verkäufer hat nach seiner Aussage auch keine Ahnung vom Hausschwamm gehabt.

Diese Vertriebsfirma hatte Kenntnis nachweisbar 2 Monate nach dem Kauf,wir erfuhren aber erst 3 Jahre später davon.
Post an diese Firma über die Feststellung ging schon einen Monat vor unserem Kauf an diese Firma,aber wie soll es auch anders sein? Sie hat keine Post bekommen.
Auch die Hausverwaltung hat uns nicht informiert.
Grundbuch Eintragungen wurden viele Monate später erst vorgenommen.(Warum wohl)
Es ist alles sehr kompliziert ,wir sehen was da ab ging aber der Richter muss es sehen und der will eben Beweise.

Gruß
Melanie Holz



Aber auch darüber nachdenken - Streit kostet viel...



nicht nur Geld.
Was kostet eine Sanierung?
Ich kenne keinen Rechtsanwalt und auch keinen Richter (und dazu noch die vom Gericht bestellten Sachverständigen*) die den Schaden beseitigen.
Wenn mehrere Leute den Schwamm nicht erkannt haben - was ja denkbar wäre, dann ist die Frage: ist der Schwammschaden zu beheben?
.
* Es gibt natürlich SV die solche Arbeiten auch ausführen - woher sollte sonst der Sachverstand auch kommen.
Diese sind hier nicht gemeint!





Falsch

Ich habe Mieter befragt die zu diesem Zeitpunkt dort gewohnt haben,jeder sagt :wer ins Haus kam hat es gesehen (Braune belegt Flächen im Eingangsbereich an Türen,Feuchtigkeitsflecken,abgeblätterte Farbe, muffig,faulig gerochen)Türen verzogen usw.
Der Vor-Vorbesitzer muß es gewusst haben (belegbar)tut aber auch so als wenn nicht.Ist aber auch nicht unser Gegner und zu holen ist bei dem auch nichts.
Wir müssen gegen unseren Verkäufer ran aber wie?
Wenn eine Immobilienfirma angeblich keine Besichtigung vorgenommen hat:vor Ihrem eigenen Kauf und vor dem Verkauf.
Lachhaft aber wie gesagt wir sind in der beweispflicht.
Ich betone nochmals das es offensichtlich und unübersehbar war.



Moin,



ich denke mal, dass das ganze ausgehen wird wie das Hornberger schiessen. Der Verkäufer wird schon einen Weg finden sich abzusetzen. Sie haben es ihm aber auch leicht gemacht.



Mit solchen Angaben, haben es auch Fachleute schwer



Wenn Zeugen aussagen - Ihr Zitat: Braune belegt Flächen im Eingangsbereich an Türen,Feuchtigkeitsflecken,abgeblätterte Farbe, muffig,faulig gerochen - Türen verzogen usw.
Das ist sicher noch kein Beweis für "Echten Hausschwamm".
.
Ich möchte Sie nur vor unsinnigen Prozesskosten warnen.
Es wird nicht einfach werden.





Beim Immobilienkauf gibt es den Begriff Versteckte oder verdeckte Mängel, ihr Gutachter hätte im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens feststellen können inwieweit ihr Verkäufer einen Mangel im Bereich Feuchte ist Voraussetzung für den Befall von Hausschwamm hätte erkennen können. Normalerweise machen wir das so und dann können Sie ja versuchen ob Sie ihren Verkäufer zur Vertragsaufhebung bewegen können oder der Gerichtsweg. Wir versuchen an dieser Stelle als Mediator zwischen den Parteien zu vermitteln wobei man ehrlich sagen muss, es gibt auch Beratungsresistente..
Roland Schneider