Abriss? Neuaufbau?

Wir haben uns einen Vierseitenhof gekauft - Kauf erfolgte, als das Wohnhaus noch bewohnt war. Aussen (leider!!!) Mineralputz, innen teilweise Paneel-verkleidet. Seit Anfang November entkernen wir das Haus und mussten schon beim ersten Raum erschreckende Ausmasse an Holzschäden im Fachwerk feststellen. Die Wände waren mit Styropor !!! gedämmt... Gestern nun laut Gutachter das vernichtenden Urteil: "... eigentlich nicht bewohnbar...". Außer Holzwurm und Hausbock hat er auch noch Hausschwamm und Würfelbruch gefunden. Nun stehen wir da mit hängenden Ohren und wissen nicht so recht, was wir tun können. Wenn wir allerdings manche Bilder von Euch betrachten, geht es wohl nicht nur uns so. Bitte helft uns mit Anregungen, aufbauenden Sprüchen und ernst gemeinter Kritik. ;-) Übrigens war noch keine Kaufpreis-Fälligkeit, da werden wir wohl auch nochmal verhandeln müssen... Hat jemand da Erfahrungswerte?

Danke im Vorraus!
Steffen und Katja aus Leipzig

nehmen sie es sportlich,

betrinken sie sich und dann beißen sie (trotz kater) die zähne zusammen. einen anderen rat habe ich, als hoffentlich ex-schwammbetroffenene, auch nicht. in meinem fall war es jetzt nicht sooo die überraschung, da meine architektin schon vorm kauf darauf hingewiesen hat, dass da möglicherweise - in anbetracht einer seit jahren defekten dachrinne auf der wetterseite und eines geringen dachüberstandes - in den deckenbalken des dg was lauern könnte. bereits großflächig ausgetauschte dielen waren ein weiterer indikator. genaugenommen hat man es auch gerochen. für folge-immoibilien werden sie den geruch auch nicht wieder vergessen. )) möglicherweise eröffnet das ja neue berufsperspektiven, ich habe schon dran gedacht; bin ich doch derzeit mit freunden auf haussuche, die auch was sanieren wollen. ich kanns wirklich riechen. auch bei weindegustatíoenen eröffnet der geruch ganz neue perspektiven... was ist schon nasses leder gegen hausschwamm! ))
beim kaufpreis mache ich ihnen nicht viel hoffnung, so sie den üblichen vertrag haben und nicht irgendwelche eigenschaften zw. deren fehlen explizit zugesichert wurden; was heißt: gekauft, wie gesehen. von arglistiger täuschung der verkäufer gehe ich dabei nicht aus. nachverhandeln lohnt natürlich immer, nur sehe ich nicht das rechte druckmittel ihrerseits, da der vertrag ja bereits unterzeichnet ist. sollten sie wider erwarten erfolg haben, bedenken sie, dass der notarielle vertrag dann in dem punkt abzuändern ist!

2 Möglichkeiten

sehe ich.

1. Verkäufer auf den Hof bitten und die Schäden zeigen, möglichst mit Sachverständigen an Ihrer Seite. Unter dem Druck der Tatsachen sollte eine deutliche Kaufpreisminderung drin sein, wenn guter Wille seitens des Verkäufers vorhanden

2. Anwalt, der auf solche Dinge spezialisiert ist
Ziel: Aufhebung Kaufvertrag

Seid Ihr eigentlich lt. Kaufvertrag berechtigt, vor Kaufpreisfälligkeit schon zu entkernen?

Daß Ihr da sehr blauäugig 'reingestolpert seid, wißt ihr ja selber. Der Gutachter vor dem Kauf ist immer billiger als der danach.

Kopf hoch!

Thomas W. Böhme

Lage sichten

Hallo,

als erstes sollten Sie sich mal einen genauen Überblick über die Lage verschaffen. Wissen Sie denn schon, ob das ganze Haus in vergleichbar desolatem Zustand ist oder ist es z. B. "nur" die Wetterseite / Nordseite? Stellen Sie die Kosten für eine Sanierung denen für einen Abriss und Verkauf des Grundstücks oder Neubaus gegenüber. Was haben Sie noch an finanziellen Möglichkeiten?

Dass der Kaufpreis noch nicht fällig war, ist allenfalls eine Formalie. Immerhin haben Sie einen Vertrag unterschrieben, der Sie zur Zahlung verpflichtet. Mit großer Wahrscheinlichkeit wird eine Kaufpreisminderung ganz vom Wohlwollen des Verkäufers abhängen. Von einem Prozess kann ich Ihnen nur abraten. Wie Frau Ingenkamp schon schreibt, haben Sie bei dem Haus keine Garantie. Die Standardkaufverträge geben für eine nachträgliche Kaufpreisminderung sehr wenig her. Und da der Streitwert aller Voraussicht nach hoch sein wird, werden auch die damit verbundenen Anwalts- und Gerichtskosten hoch sein. Schmeißen Sie also schlechtem Geld nicht noch gutes hinterher - sie können es anderweitig besser einsetzen!

Ich wünschen Ihnen einen kühlen und klaren Kopf für die anstehenden Entscheidungen!

Hallo,

danke für die Antworten.

Wir haben definitiv ein komplett defektes Obergeschoß (Fachwerk und Balkenköpfe), einen noch nicht intensiv begutachteten Dachboden, ein Nebenhaus, welches noch nicht gesichtet wurde und die Giebelwand, welche am Nebenhaus anschließt, sieht auch nicht gut aus.

Wir werden morgen erstmal mit dem Verkäufer sprechen, da Hausbock in Sachsen meldepflichtig ist und wir dies morgen beim Denkmalschutz tun werden. Da das Haus an einigen Stellen "ausgebessert" wurde, muß der Verkäufer dies gewußt haben (wir haben es beim Kauf nur eben nicht gesehen!). Klausel im Kaufvertrag: "... versteckte Mängel sind dem Verkäufer nicht bekannt..." HAHAHA!!!

Weitere Vereinbarung im Kaufvertrag war die besenreine Übergabe an uns zum 01. November - wir durften uns also schon auslassen!

Unsere Frage wäre jetzt eigentlich folgende:

Welche Kosten kommen auf uns zu, wenn wir verschiedene Möglichkeiten ins Auge fassen? Betrifft Abriss, Entsorgung, Schädlingsbekämpfung (alles melde- bzw. nachweispflichtig!), eventuelle Neubau. Reko kommt wegen fehlender Statik höchstwahrscheinlich leider nicht mehr in Frage.

Kämpferische Grüsse!

Hier sind sie wieder...

...die Grenzen des Forums. Kostenschätzungen kriegt man so natürlich nicht hin.

Beim Abriss, wenn's denn dazu kommt, kann der Bauherr i.d.R. sehr viel mit Eigenleistung sparen.

Falls Ihr neubauen wollt (müsst) und kein Fachwerk bauen wollt, kommt auch für die Erneuerung von OG+Dach vielleicht eine architektonisch frei gestaltbare Konstruktion aus Vollholzplatten in Frage (www.thoma.at). Mich hat das "Holz 100" Bauprinzip völlig überzeugt, aber ich hab schon ein Haus...

Ich bin gelegentlich im Leipziger Raum, wenn Ihr einen Rat mehr hören wollt, komme ich gern vorbei. Tel. + Anschrift findet Ihr in meinem Profil.

Grüße

Thomas

Versteckte Mängel

Was sagt eigentlich der Denkmalschutz zu einem Abriss? Ich meine, sie können nicht einfach mal so ein Haus abreißen - selbst wenn es nicht mehr zu retten ist - solange das Denkmalamt nicht sein OK gegeben hat. Preise (Gebühren, Abriss, Abtransport, Deponierung) für solche Sachen müssen Sie vor Ort erfragen. Gleiches gilt für Neubauten.

Meldepflicht für Holzbock hin oder her: Sie müssen erst einmal den Befall entdecken bzw. als solchen erkennen. Wenn ich als Laie nur ab und zu mal einen Käfer im Gebälk oder im Haus fliegen sehe, aber nicht erkenne, dass es sich dabei um einen Hausbock handelt, dann kann ich auch nichts anzeigen. Können Sie einen harmlosen Scheibenbock von einem Hausbock unterscheiden?

Bei den versteckten Mängeln sind SIE in der Beweispflicht, dass der Verkäufer ihnen die Mängel bewußt verschwiegen hat. Keine leichte Aufgabe!

Nochmals meine Empfehlung, sich nicht auf einen Prozess einzulassen. So etwas dauert lange - vor allem wenn es durch die Instanzen geht - kostet viel Geld und der Ausgang ist sehr ungewiss. Rufen Sie 3 x laut Schei...benkleister, betrinken Sie sich bis zur Bewußtlosigkeit, aber dann sehen Sie zu, wie sie aus der Nummer mit einem blauen Auge wieder raus kommen.

Gutes Gelingen!

Noch ein Gedanke

ein Gutachter könnte sicher feststellen, ob die Dämmung auf einen schon aktiven und sichtbaren Befall (Hausschwamm, Bockkäfer) aufgebracht wurde und somit auch für einen Laien erkennbar ein Schaden vorlag, ferner, ob der Schädlingsbefall von den Bewohnern wahrgenommen werden konnte oder wurde und ggf. etwas kaschiert wurde. Bei mir war's vor Jahren so, daß 25 Zentner frische Kohlen auf ein fettes Hausschwammyzel gekippt worden. Die Kohlen habe ich der alten Dame sogar noch korrekt bezahlt.

Das wäre dann nachgewiesene arglistige Täuschung und die Karten würden neu gemischt.

Grüße

Thomas W. Böhme

Genau, der Gutachter, der bei uns kommende Woche gutachten soll, hat bereits bei der ersten kurzen Begehung den Hausbock-Befall (und auch alles andere) festgestellt - dabei war es bereits egal, ob noch aktiv oder nicht aufgrund des massiven Schadens. Er hat uns auch geraten, welche "Dinge" wir für ihn noch freilegen sollen und welche Fakten er festhält, um nachzuweisen, dass die Schäden bekannt waren (Nachwende-Putzart, stellenweise neue Dielung, Fachwerkteile zum Neu-Fenster-Einbau entnommen + durch Beton ersetzt usw.) Von der Beweis-Führung her haben wir wenig Bedenken, nur die Höhe der "Wellen", die auf uns zukommen kann, macht uns zu schaffen. Zumal vom Kreditrahmen nur eine Modernisierung geplant war.

Übrigens:
Unser Gutachter (für Bau, Statik und Holz IHK) kostet brutto ca. 75,- Euro die Stunde (inkl. Nebenkosten und Mwst.) - ist das (erfahrungsgemäß) ok???

Gutachterkosten

Mein Anwalt kostet 150,-netto.

Spaß beiseite, das ist ein normaler Preis (leider). Handwerker träumen davon. Wenn der Gutachter seine Sache gut macht, ist das zu verschmerzen. Vielleicht könnt Ihr für einen konkret umrissenen Leistungsumfang einen Festpreis vereinbaren?

Wichtig ist die Sicherung von Beweisen für den Fall der Fälle.

Gutes Gelingen

Thomas W. Böhme

das ist naiv,

als anwalt der gegenseite würde ich ihre argumente spielend zerpflücken. dielung ausgetauscht? na und? da war kein pilz nicht. beweisen sie das gegenteil! (was sie nicht können werden, altersbestimmungen bei pilzen sind wegen fehlender photosynthese schwierig) neu verputzt? ja bitte, welche beweiskraft hat das? und dann würde ich ihnen erhebliches mitverschulden unterstellen, haben sie doch auf einen gutachter vorm erwerb verzichtet. und am ende, nach viel geld, zeit und nerven gibts einen vergleich (vielleicht) und ihre gegenpartei ist leider gerade pleite.
ich will ihnen nicht grundsätzlich von juristischen schritten abraten, aber doch davon, sich daraus in absehbarer zeit etwas zu versprechen, erst recht kein bargeld.
bevor sie abreißen, bedenken sie denn auch, dass jedweder bestandsschutz damit flöten geht: vierseithof klingt bedenklich nach großflächiger grenzbebauung und unterschrittenen abstandsflächen...alles was sie neu bauen, muss nach heitigen vorschriften - b-pläne, abstandsflächen, brandschutz, außenbereich etc. pp. genehmigungsfähig sein! klären sie es im zweifelsfall mit einer bauvoranfrage und suchen sie frühzeitig das einvernehmen mit den nachbarn.

Natürlich ist ein Nachweis mit Aufwand verbunden,

und ein paar Sachen müssen Bettina Ingenkamp und Thomas Böhme wohl doch dem Sachverständigen vor Ort überlassen.

Wenn beispielsweise mit Nachwendeputz in völlig zerfressene Balken geputzt worden ist, wäre das doch schon mal was, oder? Mich würde natürlich brennend interessieren, was der Gutachter als Beweise anführen wird.

Der Kaufpreis wurde noch nicht gezahlt. Solange das Geld nicht weg ist, muss man es auch nicht zurückprozessieren. Die Zurückhaltung des ganzen oder teilweisen Kaufpreises für ein Weilchen könnte erwogen werden, freilich müsste man mit Anwalt die möglichen Konsequenzen abchecken. Im jetzigen Zustand werden die Verkäufer das Haus mit Sicherheit nicht oder nur für einen symbolischen Preis an jemand Anderes verkaufen können.

Ich würde der Verkäuferseite das Angebot unterbreiten, den Hof gutachterlich neu zu bewerten. Das kostet zwar wieder Geld, in das sich beide Parteien teilen sollten und hat auch nur Sinn, wenn die Verkäufer kooperieren wollen. Gelänge das aber, könnte ein fairer Handel zustande kommen.

Nur Mut

Thomas W. Böhme

Wir werden sehen und hören...

... morgen wird´s Bauarchiv besucht - mal schauen, ob und von wann es Unterlagen zum Hof gibt. (wann aufgestockt wurde o.ä.)
Danach zum Denkmalschutz, um unter anderem finanztechnisch auf den Busch zu kloppen. Es gibt Fördermittel zur Schädlingsbekämpfung, Restaurierung usw. Wir hoffen, wenn der Verdacht von Schädlingen dort erstmal geäußert wird, bekommen wir da was ins rollen (die Leutchen waren das letzte Mal vor 10 Jahren vor Ort und haben genauso viel gesehen wie wir - da damals schon alles verkleidet war.) Vielleicht gibt´s einen Gutachter gesponsert?! ;-) Denn der komplette alte Ortskern steht unter Denkmalschutz, wäre fatal, wenn die Nachbarn auch betroffen sind.
Habe keinen Plan, wie lange so ein Gutachten eines ganzen Hofes dauern kann (über 1000 qm umbauter Raum) kann also nicht wirklich einen Festpreis verhandeln...

Mittags haben wir dann ein Date mit dem Verkäufer..., schaun wir mal, was der zu unserem Problem zu sagen hat.

Danke für die gut gemeinten Ratschläge aus allen Sichtweisen, da kann man sich schon ganz gut Für-und-Wider-Argumente zurechtlegen. :-D

Begehung?

Was ist denn nun aus der heutigen Sicht herausgekommen?
Haben sich Lösungen aufgezeigt und wie stehen die Voreigner zur Problematik?
Mitteilung hilfreich für weitere betroffene Immobilienbesitzer von Fachwerk- und Altgebäuden.
Übrigens haben wir einen sehr guten Plattformpartner in Leipzig ansässig, Martin Malangeri.

Grüße Udo Mühle

Nur "kurz"

... wir haben uns mit den Vorbesitzern erst einmal geeinigt, eine Begehung gemeinsam mit unserem Gutachter zu machen, um Ihnen das Ausmaß der Schäden direkt am Objekt vor Augen zu halten und dann sehen wir weiter. Ende nächster Woche wollen wir einen Termin vereinbaren.Über Geld haben wir dabei gestern im Einzelnen noch nicht gesprochen.

Ich glaube, es ist denen nicht bewußt, wie gefährlich das Haus bereits ist. (mal Versuch eines Fotos - Linse war wohl staubig oder ´s Auge hat getränt) Im Obergeschoß sehen alle Wände (12er Mauerziegel) so aus

NOCH können wir miteinander sprechen...

Im Bauarchiv haben wir hier nicht viel gefunden - minimale Akte mit einem ersten Eintrag um 1890 und weiteres später. Da das Wohnhaus viel eher gebaut wurde, läßt sich auch nicht nachvollziehen, wann die weitere Etage mit dem Fachwerk eingebaut wurde. Leider!

Das Amt für Denkmalschutz war 2003 das erste und auch letzte Mal vor Ort - nur zur Registrierung, nicht zur Begutachtung! Auch nicht schön! Das Leipziger Amt hat die Herrschaften aus Dresden informiert, da hier keine Spezialisten im Amt sitzen - mal sehen, wann das zur Besichtigung kommt. (Erfahrungswerte, Herr Böhme? ;-)) Nach deren Auskunft ist jedoch so ein popeliger Bauernhof nicht unbedingt förderwürdig - in der Bewertungstabelle punktemäßig sozusagen auf den Abstiegsplätzen..., ja wenn wir eine Kirche gekauft hätten oder ein Schloss oder so, ständen die Chancen vermutlich besser. Außerdem haben wir die Antragsfrist verpasst (gekauft 06.10., Fristende für 2007 war 30.09.! SUUUUPER!).

Das war erstmal der neueste Stand.

Möglichkeiten

Unseres Erachtens müßte es aber für sanierungen von 3- bzw. 4-Seit-Höfen Fördertöpfe über das Amt für Ländliche Neuordnung gebe.
Einfach einmal kundig machen!
Leider sollte dabei aber auch die Füllmenge dieser Töpfe beachtet werden.
Zu fachlichen Unterstützungen stehen wir Ihnen aber ebenfalls jeder Zeit mit zur Verfügung.
Sie dürfen uns zu jeder Tages- und "Nachtzeit" kontaktieren.

Grüße aus Oppach
Udo Mühle

Wie wärs mit Vergleichsangeboten?

Auch bei Gutachtern und Sachverständigen gibt es (z. T. eklatante) Preisunterschiede. 75€/h können viel sein, viele hier im Umfeld arbeiten aber günstiger, weil in Wahrheit die Konkurrenz in Leipzig ziemlich hoch ist. Wesentlicher ist aber was Sie für das Geld bekommen, lassen Sie sich doch mal ein Referenzgutachten zeigen, achten Sie auf Aussagekraft, Übersichtlichkeit und Allgemeinverständlichkeit.
Wenn beim historischen Backround das Denkmalamt nicht viel weiterhelfen kann, dann mal bei Pro Leipzig e. V in der Waldstraße 19 versuchen, die haben zu jedem Stadtteil ein dickeres Heft mit der ortsgeschichtlichen Entwicklung herausgebracht, diverse Historiker arbeiten für den Verein und freundlich sind sie auch noch...
Grüße von umme Ecke
Martin Malangeri

Danke

für die weiteren Vorschläge. Ich werde morgen mal zu Pro Leipzig "hirschen" und noch mit diesem oder jenem telefonieren.
Sagt jemandem der Name Matthias Voigt aus Leipzig (unser Gutachter) was? Mein erster Eindruck: Holzwurm mit Leib und Seele - schaun wir mal.

Ich glaube fast nicht, daß wir aus dem Fördertopf der Ländlichen Neuordnung etwas abbekommen können, da auf dem Hof bereits ein Kleingewerbe ansässig ist.

Wir versuchen aber weiter alles mögliche. Eventuell haben wir ins Auge gefasst, eins der Nebengelasse zum Wohnraum umzubauen - ist aber eben auch eine Frage des übrigen Geldes und ob sich da nicht auch schon Schädlinge niedergelassen haben.

Viele Grüße a.L.

Katja

"Mangelkosmetik" reicht für Kenntnisnachweis Verkäufer u.U. aus

Ich würde hinsichtlich eventueller Ansprüche gegen den Verkäufer nicht von vornherein die Flinte ins Korn werfen. Sollte es so sein, wie es klingt, das nähmlich Bauschäden zur Aufrechterhaltung der Bewohnbarkeit nur kaschiert wurden, reicht für den Nachweis eines arglistig verschwiegenen Mangels u.U. die Aufnahme des gegenwärtigen Zustandes unter diesem Gesichtspunkt durch einen Sachverständigen, um ein ausreichendes außergerichtliches Drohpotential aufzubauen.

Der Käufer hat das Problem beweisen zu müssen, dass der Mangel bereits vor Vertragsabschluss existierte und der Verkäufer den Mangel zumindest für möglich hielt. Letzteres reicht jedoch aus und ist u.U. mit den Mittel des so genannten Anscheinsbeweises zu beweisen, soweit der Verkäufer das Haus bewohnt hat und die Mängelsymtome objektiv wahrnehmbar waren( Zuletzt entsprechend durch OLG Koblenz, Urteil vom 09.02.2006 - 5 U 1111/05 so entschieden) .

Beseitigt der Verkäufer dann auch noch notdürftig oder kaschiert er diese Mängel und sind diese Beseitigungsarbeiten (Mangelkosmetik) nachweisbar, wird es sehr schwer für den Verkäufer.

Alte, bewohnte und nicht bereits vor Verkauf grundlegend instandgesetzte Häuser sind nach meinen Erfahrungen ein Sammelsurium gerade derartiger nur notdürftig instandgesetzter Bauteile, was von einem Sachverständigen ohne weiteres mit entsprechender Zielstellung herausgearbeitet und dokumentiert (!) werden kann.

Zwar besteht auch hiernach noch die Möglichkeit, dass sich der Verkäufer einen Anwalt sucht, der ausschließliches Interesse an einem Prozess hat, es hängt insoweit von der Qualität der Dokumentation durch den Gutachter ab, ob er dazu dann tatsächlich noch Lust verspürt. Am Ende entscheidet nur Ihr, ob Ihr das Risiko eines Prozesses eingeht.

Am Ende entscheiden auch in einem Prozeß meißtens die gutachterlich festgestellten Tatsachen. Nach meiner Auffassung und ohne hier eine juristische Diskussion lostreten zu wollen dürfte es vielmehr dem Anwalt des Verkäufers sehr schwer fallen, nachzuweisen, dass objektiv bemerkbare und gar schon "behandelte" Mängel unbemerkt geblieben sind.

Man sollte sich gegenwärtig jedoch alle Optionen offen halten. Sich nur besaufen und dann Augen zu und durch brigt nichts.

Gruß Eckard

P.S. Sobald es jedoch auf einen gerichtlichen Streit hinausläuft, braucht Ihr einen mit der Materie vertrauten Anwalt, da dann weitere Maßnahmen (gerichtliche Beweissicherung vor Sanierung ) notwendig werden. (Wenn Ihr eine Anwaltsempfehlung im Leipziger Rum insoweit benötigt schickt mir eine Mail)

Prozessrisiko

Ein Prozess ist für mich allenfalls die ultima ratio. Folgende Dinge sollte man vorher in Betracht ziehen:

- Nicht nur man selbst, sondern auch die Gegenseite kann einen sehr guten Anwalt haben.
- Selbst wenn man meint, ganz tolle Beweise und Gutachten zu haben: Die Würdigung all dessen liegt ganz allein beim Richter! Und der kann die Sachen schon mal ganz anders sehen.
- Bedenken Sie immer den zeitlichen Horizont. Auf Termine am Amtsgericht kann man hier mal ein halbes Jahr warten. Dann werden neue Gutachten gefordert, die von der Gegenseite angezweifelt werden oder mit einem Gegengutachten gekontert werden, usw. Da sind 1-2 Jahre schnell rum. In dieser Zeit können Sie aus Gründen der Beweissicherung natürlich nichts am Haus machen. Die vorhandenen Schäden werden in dieser Zeit in aller Regel immer schlimmer.
- Keditzinsen interessiert es nicht, ob das Haus schon genutzt wird oder nicht. Im Zweifelsfall läuft sogar die Miete für eine alte Wohnung weiter, weil sie nicht in das Haus einziehen können. Aber wenn sie den ersten Prozess gewinnen, können sie solche Kosten ja über einen zweiten Prozess einklagen...
- Unterschätzen sie nicht die psychische Belastung, die ein jahrelanger Prozess mit sich bringen kann.
- Anwälte und Gutachter wollen in aller Regel ihr Geld auch sofort und nicht erst, wenn der Prozess gewonnen ist.
- Recht haben und Recht bekommen sind zwei ganz unterschiedliche Paar Stiefel.

Hier in der Aachener Umgebung kenne ich 2 Häuser, die verfallen sind, weil sich die beiden Parteien vor Gericht so lange blockiert haben, bis schließlich von den Häusern nichts mehr zu retten war. Daher würde ich in jedem Fall versuchen, einen Prozess zu vermeiden. Es gibt günstigere, schnellere und bessere Wege.