Verhältnis Grundwert zu Stockwerkseigentum

02.01.2017



Hallo,

ich suche Bewertungsrichtlinien von Stockwerkseigentum, bei dem die Grundfläche des Kellergeschosses größer ist, als die Fläche der Wohngeschosse. Wird immer die Grundfläche zugrunde gelegt oder wird die Fläche ins Verhältnis gesetzt?
Beim anderen Eigentümer des Stockwerkseigentums ist es umgekehrt - verhältnismäßig wenig Grundfläche im Kellergeschoss, viel Fläche in den Wohngeschossen.

Wo bekomme ich verbindliche Auskunft,bzw. Sachverständigen?

Vielen Dank,

U. Kasberger



Wertermittlung



Damit werden Sie allein nicht viel anfangen können, außerdem gibt es keine festgeschriebene Regelung dafür. Es gibt die alte (nicht mehr geltende) DIN 283, die II. BV, die DIN 277 usw. Die wurden alle nur für jeweils einen bestimmten Zweck verfasst.
Kellerräume zählen im Mietrecht nicht zur vermietbaren Fläche, bei der Wertermittlung gehen Nebenräume die nicht für Wohnzwecke nutzbar sind nur zu einem Teil der Fläche in die Nutzflächenberechnung ein.
Außerdem: Die Richtlinien und Verordnungen zur Wertermittlung sind nur für die öffentliche Hand bindend, nicht für den privaten Geschäftsverkehr. Da gilt Vertragsfreiheit.
Wenn Sie Ihre sehr allgemein gehaltene Frage etwas präzisieren würden gibt es vielleicht auch eine präzisere Antwort.



Wertermittlung bei Stockwerkseigentum



Vielen Dank für die erste Antwort!

Präzise:
Grundfläche Haus (lt. Grundbuch v. 1949) 164 m²
Wohnfläche EG: 77,7 m²
Wohnfläche OG: 37,75 m²
Nebenflächen "Holz-& Wagenschuppen, Gemüsegarten u Hofraum 87 m²
Nebenflächen Keller, Heizungsraum, Heizöllager, Werkstatt, Dachboden/Bühne sind vorhanden, flächenmäßig nicht aufgeführt.
Das Treppenhaus u d Flur sind gemeinschaftlich.
Der Verkäufer (eine Erbengemeinschaft) setzt nun für die gesamte Grundstücksfläche von 253 m ² den Grundwert an.
Daher meine Frage, ist so zu verfahren, oder werden die Geschosse getrennt gewertet.



Wertermittlung



Natürlich können die so verfahren. Die können den Grundstückswert auch auswürfeln wenn Sie wollen. Das ist freie Marktwirtschaft. Jeder kann sich den Wert einer Sache selber zurechtbiegen; die Frage ist nur ob er damit dann ein Geschäft machen kann denn Käufer und Verkäufer müssen sich letztlich einigen- oder der Markt bestimmt letztendlich den Wert.
Wenn ein Gebrauchtwagenhändler Ihnen einen angeschimmelten Benz anpreist: Guck Effendi, schönes Auto kost`nur 15.000,- und Sie der Meinung sind die Spätzleschüssel ist nur 3.000,- wert müssen Sie sich halt einigen oder Sie lassen es. Natürlich kann man in den Schwacke schauen aber wissen Sie ob die Angaben des Verkäufers stimmen?
Bei Ihrem Grundstück wäre es natürlich möglich sich am Verkehrswert zu orientieren; das ist der Wert der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" zu erzielen wäre. Um den zu ermitteln brauchen Sie einen Wertermittler; der hält sich dann an die Wert R und die WertV und zwar weil es nicht Besseres gibt und nicht weil sie amtlichen Charakter haben.
Wenn beide-Verkäufer und Käufer- sich vorher einigen und den Wertermittler gemeinsam beauftragen haben Sie ein relativ objektives Ergebnis; jedenfalls das beste was Sie kriegen können. Die Frage ist dann nur ob beide Partner den Preis auch akzeptieren.
Warum schreibe ich das:
Sie werden hier niemanden finden der Ihnen mit den paar dürftigen Angaben einen Wert nennen kann. Das geht nicht.
Das Nebengelass wird bei der Wertermittlung ohnehin nur pauschal im Sachwertverfahren beurteilt; es hat auf den Verkehrswert normalerweise kaum Einfluß.