Verfall droht, mögliches Erbe eine Schuldenfalle?

23.07.2018 Karamba



Hallo liebe Fachwerk Community,

ich lese hier schon eine Weile mit und konnte mir dadurch schon einige Fragen beantworten.

Ein großes Fragezeichen betrifft jedoch meine persönliche Situation, die ich kurz schildern möchte:
In meinem Umfeld gibt es ein ca. 450 Jahre altes Fachwerk-Haus (tolle Lage, riesiges Grundstück).
Dieses wird wohl mittelfristig vererbt und ich frage mich, ob man sich damit nicht einen großen Haufen Probleme einholen würde.
Das Haus selbst ist zwar schon immer bewohnt, allerdings wurde nie richtig saniert oder renoviert, sondern höchstens "erhalten" und da wurde auch nie der Denkmalschutz bei baulichen Maßnahmen gefragt.

Zum Haus selbst:
-ca. 15 Zimmer
-teilweise sichtbares Fachwerk an Fassade und in den Zimmern
-viel Stuck und einige Deckenmalereien in den Zimmern (die meisten wurden von Vorbesitzern übermalt)
-Gewölbekeller

Ich kann den allgemeinen Zustand des Hauses schlecht beschreiben. Ich vermute aber, dass der komplette Dachstuhl in wenigen Jahren verfällt und zusammenbricht, wenn dieser nicht jedes Jahr aufs Neue wieder notdürftig zusammengeflickt wird.

Der Denkmalschutz gilt wohl im Moment "nur" für die Fassade, da (zum Glück) noch keiner dieser Behörde das Haus betreten hat.

Für mich stellt sich nun eben die Frage, ob man als Durchschnittsverdiener auf das Erbe dieses Hauses
nicht lieber verzichtet.

Ich kenne eben einige Häuser hier in der Umgebung, die trotz möglicher Fördermittel schon unbewohnbar oder gar teilweise eingestürzt sind, da die Besitzer keine Instandhaltung der Gebäude bezahlen können.


Liebe Grüße



Denkmalschutz



Im Prinzip gilt für die Entscheidung Erben oder nicht Erben das Gleiche wie Kauf oder nicht Kauf.
Wenn es soweit ist, und die Überlegung ob und wenn ja mit welchem Aufwand ein Fachwerkhaus sanierbar ist, gibt es Dutzende Punkte die in der Entscheidungfindung bedacht und berücksichtigt werden müssen.
Machbar ist fast alles - finanzierbar und sinnvoll eine andere Sache.

Es gibt hier im Forum eine Liste die sich das Branchenbuch nennt ...
https://community.fachwerk.de/index.cfm/ly/1/0/Marktplatz/a/searchAnbieter/0$.cfm
Da suchst du dir 2 oder 3 Ingenieure oder Architekten raus, die über Referenzobjekte nachweisen können, das sie in dem Thema seit Jahren fitt sind und engagierst einen davon für eine Kaufberatung.
Dabei sollten wenigsten grob die Sanierungskosten abgeschätzt werden und auch Fördermöglichkeiten und Umsetzungsmöglichkeiten in Abstimmung mit dem Denkmalschutz besprochen werden.

Man braucht nicht stolz darauf zu sein, das die UDB nicht ins Haus kam den deswegen, und weil die Maßnahmen nicht abgestimmt waren mit dem Denkmalschutz, sieht das Haus so aus wie es aussieht.
Der Mythos, das Denkmalschutz nur auf der Fassade liegt läßt die meisten Fachleute nicht mal mehr lächeln.
Ich rate allen vor dem Kauf/Erbe das Gespräch mit der UDB zu suchen.

Viel Glück - M.Mattonet - Ingenieurbüro Bergisches Land





Da mögen wir doch hoffen das dem Erblasser noch eine möglichst lange "Frist". verbleibt.

Erbe ist man wenn jemand stirbt. Ganz einfach. Die Erbfolge ergibt sich aus dem Gesetz oder einer höchstpersönlichen Verfügung. Mit dem Tod geht der Besitz an den Erben über, automatisch.

Einer Willenserklärung wie bei Kaufverträgen bedarf es dafür nicht. Ein Erbe wird stillschweigend angenommen, indem man die Ausschlagungsfrist (§ 1944 BGB), von sechs Wochen verstreichen lässt, oder früher schon, indem man über das Erbe verfügt. Die Annahme kann nicht rückgängig gemacht werden.

Nimmt man das Erbe an und stellt später noch eine Überschuldung des Nachlasses fest, so kann man sich noch mit einer Nachlassinsolvenz schadlos halten, hier sollte man aber sobald man von der Überschuldung erfährt rechtskundigen Rat einholen um keine Fehler zu machen und dann doch noch gegenüber Gläubigern zu haften.

Was du schreibst klingt aber danach das die Immobilie nicht völlig wertlos ist. Wenn das Haus dauerhaft bewohnt wird, kann ja der Erhaltungszustand nicht so schlecht sein auch dafür gibt es genügend Beispiele.



Erben oder nicht



Danke für eure Antworten.

Ich habe hier im Forum ja schon oft gelesen, dass beim Thema Denkmalschutz zwei Welten aufeinandertreffen. Einige Diskussionen werden wohl sehr emotional geführt.

Ich bin an das Haus nicht sehr gebunden, finde es jedoch wunderschön und habe ständig Bilder im Kopf, was man daraus alles machen könnte. Ich hätte dennoch kein Problem damit, wenn die Bude zusammenfällt und wenigstens das Grundstück erhalten bliebe.

Allerdings hätte ich auch keine Lust bei jeder kleinen Arbeit vorher die Erlaubnis bei der Behörde einzuholen.
Natürlich würde ich mir gerne Klarheit über die Kosten verschaffen, bevor ich eines Tages das Erbe ggf. ablehne.
Wenn ich das Haus mit 200.000€ wieder gut bewohnbar machen könnte, wäre ich sofort dabei.
Ansonsten würde ich mit mit so einem Kredit lieber ein kleineres Eigenheim finanzieren.
Schlecht wäre halt, wenn ich mir jetzt einen Fachmann ins Hause hole und ich (oder die jetzigen Besitzer) schon vorzeitig Probleme bekomme. Bin ich davor geschützt?



Denkmalschutz



Die Aufgabe der Behörde ist es Denkmale zu erhalten so dass eine vernünftige Nutzung möglich ist. So oder ähnlich steht es in allen Publikationen. Das setzt auf beiden Seiten Kompromissbereitschaft voraus. In der Regel wird auch das Landesdenkmalamt, in Baden-Württemberg hat man es hier mit 2 Ebenen zu tun, versuchen eine Nutzung zu ermöglichen. Die untere Ebene ist die Gemeinde, also das Bauamt der Stadt oder vielleicht sogar der Ortsvorsteher in einer Teilgemeinde. Das ist keine Einheit in Berlin oder sonst wo, die die lokalen Gegebenheiten nicht kennt. Das sind ihre Ansprechpartner vor Ort. Da dies in der Regel Baufachleute sind, gibt es eine weitere Ebene, die mittlere Denkmalschutzbehörde im Land oder in der Region. In Baden-Württemberg sind das Freiburg, Karlsruhe, Tübingen und Esslingen (für Stuttgart), also auch alle Regional verteilt. Die Leute kennen sich mit der Geschichte und den Regionen aus und können ihnen mit ihrer Fachkompetenz auch helfen. Das ist kostenlos, aber leider haben die für "normale" Häuser auch kein Geld ;-)

Bei mir wurde am Anfang eine denkmalrechtliche Genehmigung erteilt, die für die nächsten Jahre gilt und in dem Rahmen auch die Arbeiten erlaubt. Einschränkung ist immer, dass wenn unvorhergesehene Schätze gefunden werden, das Denkmalamt informiert werden muss. Falls sie als Renaissance Fresken unter ihren Bauernmalereien finden ... oder ...

Das kann etwas nervig sein und dauert manchmal auch einige Monate. Aber die dazugehörige Planungsphase ist wichtig und auch ohne Denkmalschutz notwendig. Sie müssen sich in jedem Fall überlegen was sie mit dem Gebäude machen wollen. 15 Zimmer bewohnt man nicht so einfach. Also müssen für die Zimmer Nutzungen gefunden werden oder eben vermietet werden.

Wenn ich manchmal hier so lese was die Leute alles in ihren Häusern vorfinden oder auch als Vorschläge anbieten, wünsche ich mir für alle diese Phase der Planung mit einem Partner der Hilfestellung geben kann.



Variante 3:



Erben und Verkaufen.

Oder Variante 4: Erben, Teilgrundstück abtrennen, FWH verhaufen, eigenes Haus bauen.

Wenn Sie sich nicht berufen fühlen, einen wesentlichen Teil Ihres Lebens (direkt oder per Kreditrückzahlung) der Sanierung eines Fachwerkes zu widmen, vielleicht die besseren Lösungen.

Das Problem ansonsten: Der Planer kostet auch dann Geld, wenn Sie sich aufgrund seiner Planungen / Berechnungen entscheiden, das Haus nicht zu sanieren. Außerdem: Erfahrungsgemäß können Sie davon ausgehen, daß im Fachwerkbereich eine Sanierung mindestens doppelt so teuer wird, wie eingangs geplant.

Das spricht überhaupt nicht gegen eine Fachwerksanierung, gerade dieses Forum ist voll von schönen Beispielen. Nur: DAS müssen Sie wirklich wollen, und es kommt eben eher deutlich zweifelnd 'rüber.

Grüße

Thomas



Danke



Ich denke auch, dass dieses Projekt einfach ein paar Nummern zu groß für mich wäre.
Es müsste ja wirklich jedes Zimmer irgendwann gemacht werden. Von der Fassade fällt ständig irdendwo der Putz ab und muss ausgebessert werden und der Dachstuhl gammelt eigentlich immer und muss geflickt werden. In vielen Räumen hat es im Winter fast Außentemperatur.

Ich mache zwar gern viel selbst und kenne auch ein paar Handwerker, die mir bei verschiedenen Arbeiten helfen würden. Doch bin ich nach Familiengründung auch so schon ausgelastet und werde mir diese Mammut-Aufgabe lieber so gut es geht vom Hals halten.

Trotzdem lese ich hier im Forum noch gerne weiter mit, da mich das Thema bestimmt nie komplett loslässt.



Option



Das mit der Nummer zu groß mag schon stimmen. Mein Haus ist auch zu groß.
Also gibt es ein paar Schritte:
1, Dach machen, damit erst mal alles trocken wird und nicht mehr weiter gammelt.
2. Das Haus in Wohnungen / Nutzungsbereiche aufteilen
3. Erste Wohnung richten ->einziehen und eigene Miete mit in die Sanierung einbringen
4. Zweite Wohnung richten und vermieten

Ich habe erst die erste Wohnung saniert, konnte sie nutzen und in der Zeit den zweiten Teil bewohnbar machen. Dann bin ich in den zweiten halbfertigen Teil gezogen und habe die erste Wohnung vermietet.

Wenn das Objekt nicht teilvermietet werden kann müssen andere Nutzungen gefunden werden, das wird dann aber schon schwierig mit der Finanzierung. Den Dachstuhl kann man sich mit einem Zimmermann ansehen. Manches was auch schlimm aussieht kann oft mit überschaubarem Aufwand wiederhergestellt werden.



Das Haus



Wie schon gesagt im Kern Bj. ca. 16Jhd. 1. Stock wären 7 Zimmer plus Küche/Bad
2. Stock sind 5 Zimmer Küche/Bad
3. Stock sind theoretisch ca. 2 Räume. Davon ist einer sehr aufwendig mit viel Stuck und Malereien verziert. Der andere Raum würde als Dachboden zählen und ist auch rießig. Allerdings gibt es dort keine richtige Böden und die Außenwände sind bald dünn wie Papier. Außerdem ist über dem Dachboden noch ein Häuboden mit ca. 50qm. Also quasi ein 4. Stock.
Dazu kommen im Erdgeschoss weitere 2 Räume als Werkstatt genutzt. Hier gäbe noch einen dritten Raum, dieser ist aber nur von außen zu erreichen.
Es gibt zwei Gewölbekeller (ohne Boden), davon einer nur von außen begehbar.

Wäre natürlich super, wenn man zwei getrennte Wohnbereiche schaffen könnte. Das ist aber nicht umzusetzen, da gemeinsam genutzter Flur, Haupteingang, Treppenhaus usw.

Ein paar kleine bis winzige Kammern habe ich jetzt gar nicht mitgezählt.

Von all diesen Räumen werden ca. 8 mit Gas beheizt.

Es wurde bis jetzt noch nie was gedämmt oder saniert.

Eventuell überlege ich mir das tatsächlich, wenigstens den Dachstuhl früher oder später mal mit einem vom Fach anzuschauen.

Wenn Ihr noch weitere Tipps habt :-) Vielen Dank aber nochmals für eure Antworten!



Zukunft



Die entscheidede Frage ist: Willst Du dort wohnen, in dieser Gegend? Und kannst Du Deinen Beruf von dort ausüben?



Ja



Ich wohne und arbeite bereits im selben Ort.
Hab jetzt kürzlich mal mit meiner Bank bzw. einem Fachmann im Bereich Bau Finanzierung gesprochen über das Thema.

Ich werde die Sache damit auch ruhen lassen, da ich eh bald mein erstes Eigenheim finanzieren werde.