Vereinigungsbaulast oder andere Lösung?

25.04.2018 Steffi-Poss



Werte Community,
einige fiebern ja bereits mit unserem (nun baldigen) Erwerb eines Teil-Vierseithofes mit. Gestern hatten wir nun mit der anderen Partei einen Termin beim Bauamt, wo uns dringend von der Teilung des Grundstücks abgeraten wurde, weil damit alle Abstandsflächen/Brandschutzflächen gefährdet wären. Offensichtlich selbst überrascht viel dem Kollegen vom Bauamt dann ein, dass man die neuen Grundstücke auch mit einer Vereinigungsbaulast "heilen" könnte und wir damit um eure und unschöne Brandschutzwände herum kommen würden. Unser Vorhaben ist noch nicht direkt geprüft vom Bauamt, es war nur ein Infotermin.
Ich habe es jetzt so verstanden, dass im Grundbuch unterschiedliche Grundstücke mit Eigentümern bestehen bleiben, aber vor dem Amt die Flächen als ein Grundstück betrachtet werden und damit bei Bauanträgen auf die Abstandsflächen zu Grundstücksgrenzen (außer natürlich bei den Außengrenzen) nicht geachtet werden muss. Für uns klingt das genau nach der passenden Maßnahme. Hat jemand von euch Erfahrung mit einer Vereinigungsbaulast? Wir würden natürlich festlegen, dass keine weiteren Gebäude auf den Grundstücken errichtet werden dürfen, nicht dass uns dann unsere andere Partei ein weiteres Einfamilienhaus vor das Fenster setzt. Uns geht es vor allem darum eine gute Lösung zu finden, mit der alle gut leben können und wir (für Sanierung) und die anderen (für Ersatzneubau) eine Baugenehmigung erhalten können. Anbei die Skizze (wir = rot, 2. Partei = blau, GbR aus uns allen = grün). Bitte verzichtet auf Kommentare, wie dass ihr den Hof lieber ganz allein kaufen würdet, das hatten wir schonmal...ich interessiere mich für Erfahrungen/Meinungen zur Vereinigungsbaulast oder ob es andere "schicke" Lösungen für unser Problem gibt. DANKE



Vereinigungsbaulast



Die VB gehört zunächst einmal nicht euch sondern der Behörde. Sie wird ganz alleine entscheiden, ob sie bei einem Bauantrag z.B. bestehen bleibt oder sich erübrigt hat.
Sie wird vieles einfacher machen: die Erschließung ist vermutlich gesichert, nur eine Zufahrt und nur ein Kanalanschluss und eine Wasserleitung erforderlich..
Aber was ist mit gegenseitigen Wegerechten, die vor allem privatrechtlich interessant sind?
Und Abstandsflächen vor Gebäuden zu anderen Gebäuden bestehen weiterhin.
Dasselbe gilt für den Brandschutz. Gebäudeabschlusswände (in NRW) müssen ohne Öffnungen und in F90 ausgeführt werden.
Also in jedem Fall fachanwaltlichen Rat einholen!



Anwalt



ist in dem ganze Prozedere involviert. Nach dem gestrigen Bauamtsbesuch haben wir jedoch noch nicht erneut mit ihm gesprochen. Wir waren unter anderem verwundert, dass er uns diese Form der Baulast nicht vorgeschlagen hat.
Bezüglich Abstandsflächen: diese überdecken sich "nur" an den Winkeln der Gebäude zueinander, im Bereich der Einfahrt nicht. bei den Winkeln wie gehabt ist es laut Bauamt aber kein Problem (ab 75 Grad, wenn ich das richtig verstanden habe), bei Altbebauung wird da auch mit sogenannten "Abweichungen" gearbeitet. feuerschutzmäßig hieß es, dass wir damit keine Brandschutzmauern einfügen müssen. Das Grundstück ist in Sachsen. Wir werden uns weiter beraten lassen. Vielen Dank schon einmal fürs erste! Auf jeden Fall ein großer Vorteil, wenn alle Leitungen nur einmal hochkommen müssen und man eine Teilung erst kurz vor dem Hof vornehmen muss.



Baulast...oder



Hallo,
Eine Aufteilung nach Wohnungseingentumsrecht wäre auch möglich.
Dann müssten alle Flurstücke vereinigt werden.
Es wird dann nach Wohn-Nutzflächen aufgteilt.
Sondernutzungsrechte an Grundstücksteilen können dann auch vertraglich vereinbart werden.
Aber das weiss ihr Anwalt besser.
Viele Grüße



Bruchteilgemeinschaft



Die Aufteilung des Grundstückes in Wohneigentum und Miteigentum erscheint mir ebenfalls als elegantere Lösung.

Da legt ihr einen Aufteilungsplan an.
Die Wohnungen sind "echtes" Sondereigentum. Das Grundstück und Bauteile die für den Bestand der Anlage erforderlich sind oder gemeinsam genutzt werden sind Gemeinschaftseigentum.

Grundstücksteilen könnt ihr Sondernutzungsrechte zuordnen.

Das Gemeinschaftseigentum wird gemeinsam verwaltet und instand gehalten. Die Rechtstellung der Eigentümer untereinander und Verwaltungsgrundsätze sind im Wohneigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Jeder hat dann Eigentum an seiner Wohnung und einen ideellen Anteil am "Rest".

Alles weitere regelt ihr vertraglich in der Teilungserklärung. Hier legt ihr auch die Gestalt und Charakter der Anlage fest

Der Hof bleibt dann organisatorisch eine Einheit, der (festgelegte) Bestand auf "ewig" erhaltenund ihr tretet als Gemeinschaft nach außen als rechtsfähiger Verband auf.

Baurechtlich ist das wie ein Mehrparteienhaus mit verschiedenen Nutzungseinheiten und die Gemeinschaft ist verpflichtet.



Vorsicht



ist bei solch einem Projekt wichtig.
Mein Nachbar? hatte auch einen direkte Verbindung zu einem Grundstück, für das wir beide zuständig waren, das an meins grenzte.
Das war noch auch Zeiten der DDR.
Unser Problem begann, als es darum ging wer was wie mit den gemeinsamen Grundstückteilen geschieht und und wer diese Instand hält.
Nach Besuch beim Anwalt und im Gericht wurde das gelöst.
Ich bin kein Schwarzseher, doch es kann so ab und an schwierig werden und das sollte man im Vorfeld bedenken.

Eine eingehende Unterhaltung mit dem neuen Nachbarn und dem Anwalt kann hilfreich sein und vermeiden dass ihr euch einen Klotz ans Bein bindet.

Viel Erfolg und eine gute Zukunft wünsche ich euch.

Klaus



Eigentümergemeinschaft



Ich glaube, es ist gute Lösung zu Eurem Plan, wenn Ihr das Grundstück und die Gebäude, wie eine Eigentümergemeinschaft behandelt und mit Sondereigentumsrechte. Es gibt rechtliche Vorgaben, wie sowas geregelt wird. Natürlich seid Ihr noch frei in Euren Entscheidungen. Dies regelt eine WEG.



Teilung nach Wohneigentumsrecht



ist mir noch nicht ganz greifbar, habe ich auch noch nichts von gehört...Aber wenn ich es richtig verstehe, ist hier vor allem das Problem, dass die Bank uns ja eine Grundschuld eintragen wird und die andere Partei kein belastetes Grundbuch will. Auch daher scheint eine reale Teilung notwenig.



normale Sache



Im Grundbuch wird doch die Teilung aufgeführt. Mit der Grundschuld wird nur eurer Eigentumsanteil belastet.

Ob ihr nun in einer GbR oder WEG "verheiratet" seit, jedefalls ist das Auftreten gegenüber Dritten einfacher, da ihr ein rechtsfähiger Verband seit.

So wird jede Wohneigentumsanlage in Deutschland verwaltet, mal mehr oder weniger gut, wie es so halt läuft im Leben.

Ich frage mich halt wie ihr sonst mögliche Rechtsnachfolger eurer "Baugruppe" rechtlich binden wollt. MIt den Baulasten sehe ich kritisch, sowas kann doch ein ganzes Grundstück abwerten.



Grundbuch



ist der springende Punkt.
Wenn ihr aus einem Grundstück zwei machen wollt / müsst, dann ist auch eine neue Vermessung notwendig. Mit diesen Daten muss / wird das Grundstück aufgeteilt, wenn es möglich ist.
Also Grenze der Bebauung und Ähnliches muss passen.

Ich würde mich genau auch bei der Gemeinde informieren, ob das so machbar ist.
Ich wünsche euch von Herzen, dass es gut geht.

Klaus



Bitte keine Idelle Teilung



Jedes Haus mit Eigentumswohnungen wird so aufgeteilt.
Dazu hat jede Wohnung ein eigenes Grundbuch, in der die Hypothken eingetragen werden.

Meine Freundin und ihr Mann hat ein Haus mit ihrem Schwager und Ihrer Schwägerin. Jeder hat in diesem Haus eine eigene Wohnung. Es ist eine idelle Teilung. Wenn eine Partei Geld durch eine Hypothek braucht, muss die andere Partei mit unterschreiben und entsprechend haften. So etwas würde ich Euch nicht Vorschlagen.




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