Utopie oder machbar?

Hallo Ihr Lieben!
Ich bin neu hier und muß mich erst mal durch das wahnsinns Informationsangebot durchackern, das ihr hier zusammengetragen habt! Aber auch wenn ihr die Frage wahrscheinlich schon ein paar mal gehört habt, würde ich trotzdem vorab mal vorfühlen, ob ich mich in völliger Utopie bewege oder ob es sich lohnt, in das Thema tiefer einzusteigen...

Ich möchte mir einen lang gehegten Traum erfüllen und ein altes Gebäude renovieren und ausbauen. Meine besondere Liebe gilt dem Fachwerk, das ich immer schon extrem toll fand. Meine Lieblingsvorstellung wäre, eine alte Fachwerkscheune auf einem passenden Grund zu finden, die man zu Wohnraum umbauen/sanieren kann. Am Liebsten ohne viel Innenwände, offen bis in den Dachstuhl, daß man die Balken sehen kann. Ansonsten nicht viel Schnickschnack, eher spartanisch.
Es hat doch bestimmt hier in der Community jemand so was schon mal gemacht und könnte mir vielleicht eine ungefähre Vorstellung geben, was man in so ein Projekt finanziell investieren muß? (Ganz klar, jedes Objekt ist anders, nur über den Daumen gepeilt) Ich bin handwerklich nicht ganz ungeschickt und könnte viele Sachen selber machen.

Vielen Dank schon mal und eine schöne, produktive Woche,

Caro

Der Scheunenausbau ...

... ist immer wieder ein beliebtes Thema. Wenn Sie ein passendes Objekt gefunden haben, gilt es zunächst bau- und planungsrechtlich zu klären, ob Sie die Scheune in der jeweiligen Lage (Außenbereich?, Grenzständigkeit?, Grundstücksausnutzung ? Denkmalschutz? etc.) überhaupt zu Wohnzwecken ausbauen dürfen.

MEistens stehen die Scheunen nicht separat im Gelände - dann befinden sie sich im Außenbereich (§35 BauBG, zum Einlesen) und der Ausbau wird mit Sicherheit nicht möglich sein- sondern Sie erwerben einen ganzen Hof mit Wohnhaus und Nebengebäuden.

Ob die Scheune dann konstruktiv/statisch gut umgenutzt werden kann, hängt vom Erhaltungszustand ab, also dem individuellen Einzelfall und vielen weiteren Faktoren, die das ganz konkrete Objekt vorgibt und die nicht pauschalisiert werden können.

Grundsätzlich sind solche Umbauten eine recht teure Angelegenheit, die durchaus den Kosten eines Neubaus gleicher Größe entsprechen können ggf. auch übersteigen, wenn´s an die Fachwerksanierung geht - den Austausch maroder Fachwerkteile- oder an Nachfundamentierungen im Zusammenhang mit dem Ausbau, weil die vorhandenen Fundamente nicht ausreichen oder eben auch manchmal einfach nicht vorhanden sind.

Gehen Sie bei den Umbaukosten mal von rund brutto € 1.500,-/m2 BGF aus (BGF=Bruttogeschossfläche = Außenmaße des Gebäudes) für jede voll und ganz zu Wohnzwecken ausgebauten Etage, zzgl. der Baunebenkosten von 20-25% auf die Nettobaukosten (Honorare Architekt, Statiker, Vermesser, Bodengutachter etc. + Gebühren) + Kaufpreis des Objekts.

Wenn Sie das finanzieren können + wollen, können Sie auch mit der Suche beginnen. Nehmen Sie bei der Besichtigung sofort einen fachwerkerfahrenen Architekten oder BAuingenieur als Gutachter mit, der Ihnen zu den beschriebenen Punkten sofort + vor Ort eine eindeutige Aussage liefern kann.

Ein anderer Ansatz: Nehmen wir an die Scheune ist nur 2-Geschossig und hat eine Grundfläche von 10x10m, dann hat das Dach über 100m². Da dies kaum jemand selbst macht können Sie allein für den Dachdecker locker 30.000 EUR veranschlagen wenn keine Komplikationen dabei sind.
Nun fehlen Böden, Fundamente, Dämmungen, Fenster, Erschließung, Sanitär und Strom. Keiner dieser Posten geht unter 10.000 EUR (außer Strom bei verlegter passender Zuleitung).
Nehmen wir einen Superschnäpchenpreis von 50.000 EUR dann liegen wir bei 150.000 EUR und wegen der garantiert auftauchenden Überraschungen werden es mindesten 200.000 EUR. Wenn Sie diese Summe auftreiben können und auch noch ruhig schlafen können wenn es 350.000 EUR werden, dann ist das Projekt machbar. Es gibt auch viele Hilfen wie z.B. KfW-Kredite aber dann muss genau klar sein wo die Reise hingehen soll, und zwar VOR Beginn.

die Frage könnte auch lauten: ich will was exotisches kochen, wieviele Kalorien hat das?

Unbekannt ist:

1. wie groß
2. was ist mit "spartanisch" gemeint
3. was muss man reparieren
4. ist der Umbau erlaubt
5. ist die neue Nutzung erlaubt
6. welche Vorschriften sind noch einzuhalten
7. wieviel Leute wollen da wohnen
8. hat man eine realistische Chance so einen riesen Raum warm zu bekommen
9. was darf man unter "handwerklich nicht ganz ungeschickt" verstehen
10. will man noch vor 2020 einziehen
......

So eine Scheune ist kein Wohnraum. Also wird man die Gebäudehülle (wenn's überhaupt erlaubt ist) so umbauen müssen, dass sie heutigen Anforderungen an Wohnraum entspricht, und zwar sowohl hinsichtlich der eigenen Anspüche (z.B. Fenster und Türen) als auch der amtlichen (Dämmstärke, Heizung, Medien usw.).

Ob schließlich von der ursprünglichen Idee noch ausreichend viel übrig bleibt, muss man sehen, dann hat man aber auch nicht mehr, als vier Außenwände mit Dach, alles weitere kommt "on top".

Bei solchen Startbedingungen, die hinsichtlich der Ausgangslage (Scheune) soweit vom Ziel (Wohnraum) entfernt sind, wird das sicher kein Schnäppchen.

Auch wenn diese Zahlen weit nach oben oder unten abweichen können hat die Sanierung unseres bis dahin bewohnten Hauses etwa 1500€ / qm gekostet, war allerdings auch nach 10 Monaten fertig.

Normalerweise sucht man lange bis sehr lange in den üblichen Immobilienangeboten,

wenn etwas in Frage kommt, schaut man es an und
überlegt, was daraus werden soll,

klärt bei den zuständigen Behörden, ob sich an diesem Ort die Wunschvorstellung überhaupt realisieren lässt, manche konkretere Fragen kann aber nur ein Fachmann mit den Ämtern klären,

dann erarbeitet man einen möglichst detaillierten Plan

und wenn man den hat, kann man in etwa über den Preis reden, der in der Regel hinterher noch etwas höher ausfällt.

Dann schaut man in's Portemonaie und spricht mit der Bank.
Die entscheidet, ob sie eine solche Immobilie als Sicherheit für den gewährten Kredit akzepiert. Da kann es ausschlaggebend sein, ob das Objekt im schlimmsten Falle zu für einen, der Kreditsumme entsprechenden Preis, zu verscherbeln ist.

(wer finanziell unabhängig ist, kann den letzten Absatz vergessen)

Alles andere ist Träumerei (mit der die Sache allerdings meistens beginnt)

Gruß GE

Scheune suchen und ausbauen

Hallo Caro,
es ist wohl günstiger erst einmal etwas zu suchen, über dieses Forum, IG Bauernhaus, die üblichen Internetportale,Immobilienversteigerungen, Denkmalschutzämter bei Städten und Gemeinden etc.
Manchmal gibts was nur zum Grundstückspreis oder noch darunter

und dann hier den Zustand, Beschreibungen, Bilder etc einstellen.

Die Frage wäre dann auch was an finanziellen Mitteln in Kauf und Sanierung investiert werden kann, ob das Umbauprojekt als Hobby betrieben werden soll, wieviel Zeit zur Verfügung steht etc.

Wer tatsächlich vieles selbermachen kann (was machst du denn beruflich ?)und nicht Neubauansprüche an das fertige Objekt stellt wird sicher etwas günstiges finden können, was bei üblichen Sanierungen über Firmen viel zu teuer werden würde.

Das braucht aber langen Atem, Durchhaltewillen, fachlichen Beistand und Anleitung wozu 'übliche' Architekten und Handwerker nicht unbedingt willens oder in der Lage sind.
Und teurer wirds auch meistens oder es dauert eben länger...
Aber dafür hat man dann ein ganz anderes Verhältnis zu seinem Bau, der viel origineller als jeder Neubau sein kann.

Du kannst dich aber gerne melden wenn du etwas passendes gefunden hast.
Andreas Teich

Hallo zusammen, ist die Firma empfehlenswert?

Scheune suchen

Hallo Renate
welche Firma meinst du denn oder falscher Thread ?

Andreas Teich

Vielen Dank!

... Für die informativen Antworten! Jetzt komm ich mal dazu, auch zu antworten und mich zu bedanken!

Vieles hab ich mir schon gedacht und naürlich lassen sich die meisten Parameter nicht festlegen, solange die Eckdaten noch nicht mal stehen. Ich wollte nur mal hören, was Ihr so an Zahlen in den Raum werft. Mit 200000 hatte ich eigentlich sowieso gerechnet und viel kommt natürlich auf die Größe, den Zustand und das Grundstück an. Mit Spartanisch meine ich tatsächlich eigentlich vier Wände und ein Dach, mit abgetrenntem Bad und Anschlußraum/Waschküche und einer einfachen, auch relativ offenen Schlafempore. Die größten Posten sind mit Sicherheit das Dach, die Dämmung und die Heizung. Ich selbst kann Fliesen verlegen, Böden sowieso, Malern, Dämmen, Trockenbau, Türen setzen, Elektrik verlegen (zumindestbis zum Anschluß;-) und in meinem Bekannten- und Freundeskreis ist es üblich, Dach miteinander zu decken. Aber natürlich muß ich jetzt erst mal was geeignetes finden, was auch genehmigungsfähig ist.

Vielen Dank jedenfalls schon mal für die Einschätzungen!

Grüßle, Caro