Umnutzung eines Stalles zu einer Wohnung im Außenbereich

06.06.2014 Kai



Hallo zusammen,

meine Schwiegereltern haben einen alten Bauernhof im Außenbereich, der in Form einer Nebenerwerbslandwirtschaft geführt wird. Meine Frau und ich würden gerne mit auf den Hof ziehen. Da keine 2. Wohneinheit existiert, muss diese neu geschaffen werden. Unser erster Plan, ein zweites freistehendes Haus zu bauen, ist gnadenlos am Bauamt gescheitert (scheinbar vollkommen zurecht).
Die zweite Idee, die wir hatten, sah vor, eine bereits vorhandene Scheune, die direkt an der Hofstelle steht gegenüber dem Wohnhaus, höchstens 10 Meter entfernt) abzureißen und an diese Stelle ein Wohnhaus zu bauen (quasi das alte durch ein neues Gebäude ersetzen). Auch dies wurde uns vom Bauamt verwehrt.
Es blieb also die Idee, ein bereits vorhandenes Gebäude umzunutzen.
Die Umnutzung der oben genannten Scheune wurde uns ebenfalls nicht erlaubt mit der Begründung, dass die neu geschaffene Wohneinheit baulich und funktional mit der schon vorhandenen verbunden sein müsse.
Bleibt also noch der Stall, der direkt an das vorhandene Wohnhaus angrenzt.
Da der §35 auch die Möglichkeit vorsieht, anstelle einer Umnutzung einen Anbau vorzunehmen, wollten wir den Stall abreißen und an diese Stelle einen Anbau setzen. Dies wurde uns nicht erlaubt mit der Begründung, dass ein Anbau im Verhältnis zur bereits vorhandenen Wohneinheit angemessen sein muss, und man das von einem 120qm großen Haus nicht behaupten könne (Tatsächlich sagte das Bauamt, ein Anbau sei dann angemessen, wenn er nicht mehr als 30% des bereits vorhandenen Wohnraums erreiche... Diese Zahl konnte ich jedoch nirgends finden und dementsprechend auch nicht nachvollziehen).
Quintessenz: Uns bleibt nur die Umnutzung des Stallgebäudes.
Dazu habe ich einige Fragen:
1. Uns wurde gesagt, dass das Mauerwerk des alten Stalles erhalten bleiben müsse. Stimmt das? Dürfen die Mauern nicht ersetzt werden?
2. Wenn die Wände stehen bleiben müssen, ist es dann erlaubt, in das vorhandene Stallgebäude oder direkt außenherum komplett neue Wände hochzuziehen, so dass die alten Mauern zwar noch vorhanden sind, jedoch prinzipiell mit der Statik etc. des Hauses nichts zu tun haben?
3. Wenn die Wände stehen bleiben müssen, dürfen wir sie von außen verkleiden wie wir wollen? Oder muss bei einer Umnutzung die Optik gewahrt bleiben? Denn schön anzusehen ist der Stall von außen nicht gerade. Er wurde in zwei Etappen aus roten Ziegeln gemauert und man sieht ganz deutlich, an welcher Stelle der erste Teil endet und der neue beginnt. Man hat sich eben nur so viel Mühe gegeben, wie es für einen Stall notwendig ist.

Zu Guter Letzt hätte ich auch gerne noch eine Einschätzung, ob die Dinge, die uns das Bauamt sagte, korrekt sind oder ob sie da versuchen, die Unwissenheit unbedarfter Menschen auszunutzen (Speziell Abriss und Neubau vorhandener Gebäude, nicht erlaubte Umnutzung der Scheune und Anbau maximal 30% der bereits vorhandenen Wohnfläche).

Ich sage schon einmal vielen Dank für die Antworten.

Schöne Grüße
Kai



Ein Foto



von der Hofsituation wäre für uns hilfreich.





Hallo Kai,

mal darüber nachgedacht ob deine Schwiegereltern ein Altenteilerwohnhaus beantragen können (wäre hier möglich) weil sie ja noch Landwirt sind.

Umnutzung landw. Gebäude zu Wohnzwecken sind möglich, die Gesetzeslage ändert sich immer wieder, sollte aber ein Architekt kennen.

Besser auch den Archtikt zum Bauamt schicken, er kennt sich besser aus und kann kontern!!!

Ist deine Mailadresse korekt??? Hatte versucht dir eine Mail zu senden.

Viel Erfolg
Heinz-Josef Burhorst



Foto



Hallo zusammen,
schon einmal vielen Dank für eure Antworten.

@Heinz: Wir haben eine genehmigte Bauvoranfrage für eine Umnutzung des Stalls, der an das Wohnhaus angrenzt.
Ein Altenteiler ist leider nicht möglich, da es sich um einen Nebenerwerbsbetrieb handelt. Für einen Altenteiler müsste es sich jedoch um einen Haupterwerbsbetrieb handeln.
Wir haben das alles mit einem Architekten gemacht, aber ganz ehrlich... Ich glaube, der hatte nicht mehr Ahnung als wir.
Deine Mail ist im Übrigen angekommen, vielen Dank!

@Dietmar: Ein Foto ist angefügt. Da ich nicht gesehen habe, dass man auch 2 Fotos anfügen kann, werde ich noch eine weitere Antwort mit dem 2. Foto anhängen. Ich bitte schon einmal um Entschuldigung für den Doppelpost :)

Hat jemand eine Ahnung, wie das Bauamt darauf kommt, dass ein Anbau, der 30% der schon vorhandenen Wohnfläche übersteigt, nicht mehr als angemessen im Sinne des §35 gilt? Ich habe diese Zahl wirklich nirgends finden können. Stattdessen fand ich ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 1981 (Bundesverwaltungsgericht Urt. v. 23.01.1981, Az.: BVerwG 4 C 82.77
). Hier steht, dass selbst eine Verdoppelung der Wohnfläche noch als angemessen gelten kann, wenn dies der angemessenen Versorgung des Eigentümers und seiner Familie mit Wohnraum dient. Weiter steht in diesem Urteil, dass "angemessen" nicht metrisch einheitlich bestimmt werden kann.





und hier nun das zweite Bild...

Auf dem ersten Bild sieht man das Wohnhaus mit dem angebauten Stall, für dessen Umnutzung wir eine genehmigte Bauvoranfrage haben. Man sieht sehr deutlich (an der Wand und am Dach), an welcher Stelle der Stall erweitert wurde. An den Stall schließt sich noch eine Remise an.
Auf dem 2. Bild sieht man die Scheune, die direkt gegenüber vom Wohnhaus steht und für deren Umnutzung wir keine Genehmigung erhalten konnten.

Ich hoffe, die Bilder helfen :)

Schöne Grüße
Kai



Hallo Kai



Bei uns sind im allgemeinen alle Landwirte Mitglied im Landvolkverband. Der Verband hat eine Kreisgeschäftsstelle die Buchführung und auch Rechtsberatung anbietet. Sie werden öfter mit solchen Fragen konfrontiert und können daher die beste fachliche Auskunft geben.

Es gab mal eine Reglung, dass nach Aufgabe des Hofes die Gebäude mit bis zu 4 Wohnungen weiter genutzt werden können.

Die aktuelle Gesetzeslage und evtl. ihre Landesgesetze sind mir nicht bekannt.

Einige Landkreise haben eine Baubehörde, andere eine Baubehinderungsbehörde und wundern sich weshalb es bei ihnen im Landkreis wirtschaftlich nicht rund läuft.

Deshalb den Landvolkverband (oder Bauernverband) einschalten. Er vertrit IHRE Interessen.
Ein Architekt der vielleicht Reihenhäuser baut ist in ihrem Fall nicht der richtige Ansprechpartner.

Auch wenn der Hof langfristig nicht mehr landw. genutzt werden sollte, sollte man bauliche Maßnahmen im Gesamtzusammenhang sehen und nicht das Hofambiente städtischen Wohnideen opfern. Vielleicht kann ihnen der Landvolkverband auch einen Architekten nennen, der im landw. Bereich schon gute Arbeit abgegeben hat.

Lieben Gruss
Heinz-Josef Burhorst