kosteneinschätzung für scheuenumbau

23.10.2012 realist



hallo.
ich bin auf der suche nach hilfe in folgender angelegenheit:
ich stehe vor der entscheidung, ob ich eine Scheune mit großem Grundstück kaufe und diese zu einem Wohnhaus umbaue. für den kompletten Umbau (also bezugsfertig) habe ich 115 000 euro zur verfügung. ich muß vor dem Kauf herausfinden, ob dies realistisch ist oder eben nicht. dazu nun folgende daten:
scheunenaußenmaße: 6 x 9 m, ca. 9 m hoch
backsteinmauerwerk 36 cm mit großem Scheunentor und wenigen kleinen fensteröffnungen
dachgebälk muß sicherlich zum teil ausgebessert/erneuert werden;
dach mit Biberschwanz eingedeckt; ziegeln in gutem zustand, können also wieder aufgelegt werden.
scheunenboden besteht zur hälfte aus gestampfter erde und betoniertem boden

und so habe ich mir das vorgestellt:
es muß praktisch ein haus in der scheunenhülle entstehen:
ständerkonstruktion aus holz; es soll ein eg, 1. og und 2.og geben
außenwände innenseitig in lehmbauweise (ziegelmauer mit Leichtlehm hinterfüllt?) „verstärken“
heizung: holz-/pellet- Heizung unterstützt durch solarkollektoren; wand- und fußbodenheizung
für fenster, türen, Elektrik und sanitäre einrichtungen ist kein luxus vorgesehen
beim innenaußbau würde ich gerne hauptsächlich holzdielen verwenden

das haus soll von zwei erwachsenen und einem kind bewohnt werden.

ich bin zwar kein häuslebauer, aber doch Handwerker (steinmetz); möchte gerne so viel selbst machen, wie es geht. fenster- und türeneinbau würde ich wohl machen lassen, ebenso wie die arbeiten, die vom fachmann ausgeführt werden müssen (bestimmte bereiche bei elektro, heizung, holzständer), bzw. wo ich alleine nix ausrichten kann (wie zb Dach ab- und wieder eindecken, gebälk usw).

nun suche ich also hilfe für eine realistische einschätzung.

danke schon mal im voraus.
pierrot



Nutzungsumwidmung bereits geklärt ??



Hallo,
bevor mit dem m.M. nach doch recht knappen Budget solch ein Umbau geplant werden kann, muss geklärt sein, ob das Gebäude überhaupt zu Wohnzwecken umgebaut werden darf.

Liegt es im Innenbereich mit Baurecht - oder als Scheune im Außenbereich ( dann wirds baurechtlich schwierig bis unmöglich ). Welche Bedingungen stellen Gemeinde und Bauamt an einen Umbau. Es gibt vielllee Vorschriften von Belichtung und Belüftung über Deckenhöhen, Abstandsflächen,Statik,Brandschutz, die gliebte EnEv ( denn es ist ja faktisch ein Neubau ), was ist mit den Erschließungskosten und und und....

Wir haben eine zu DDR Zeiten umgebaute Scheune - die genoss als Wohnung einen Bestandsschutz - aber bei der notwendigen Sanierung waren lange Diskussionen mit dem Bauamt angesagt. Eine Genehmigung für eine erstmalige Nutzungsumwidmung hätten wir definitiv nicht bekommen.
Und die auszuführenden Arbeiten wurden bei uns auch oft teurer - alte Wände und alte Zimmermannsstatiken passen halt nicht in die genormten Rechnungen der hiesigen und heutigen Prüfstatiker....
Also bitte wirklich gut im Vorfeld prüfen.Und wenn der Umbau rechtlich möglich ist , dann einen wirklich erfahrenen Planer im Vorfeld zu Rate ziehen.
Ich persönlich würde mich mit 115000 € also bei geschätzten 120 qm einem Herstellungspreis von unter 1000 €/qm nicht an das Abenteuer heranwagen.
LG
anna



Was hier geplant wird ...



... entspricht mehr als dem Aufwand eines Neubaus. Da sind diese 1000,-- Euro/m² tatsächlich etwas knapp bemessen.

Umso wichtiger wäre eine exakte Bestandsaufnahme und die Absicherung der o.g. Unwägbarkeiten durch Behörden.

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de



Das Projekt ...



...bedarf sicherlich einiger Eigenleistung und der "Verschlankung" mittels konkreter Planung.

Ideen dazu: Wegfall der Holzständerkonstruktion, Dämmung der Außenwände innen mit Holzweichfaserplatten in Lehm angesetzt, darauf Wandheizung in Lehmputz.

Fußbodenheizung sehe ich bei einem fußwarmen Belag (Dielung) und einer Stahlungsheizung (Wand) als überflüssigen Aufwand. Der Verzicht darauf birgt erhebliches Einsparpotenzial.

Grüße

Thomas



Zuallererst ...



... die bau- und planungsrechtliche Situation klären: eine Umnutzung ist bauauntragpflichtig. Wenn die Scheune im Aussenebreich steht, ggf. auch nicht zulässig.

Dann muss eine Bauaufnahme durchgeführt werden, um die Substanz bewerten zu können,eine Schadenskartierung vorzunehmen und die vorhandene Konstruktion hinsichtlich ihrer Eignung für den Umbau auch statisch zu untersuchen.

Danach erfolgt eine Vorplanung, die mit einer Kostenschätzung abschließt. Dann wissen Sie ungefähr, wie Sie Ihren Kostenrahmen inkl. der ganzen Baunebenkosten (ca. 20-25% der anrechenbaren Netto-Baukosten) ansetzen müssen.

Dieses Projekt können Sie nur mit fachkundiger, planerischer Untertsützung angehen.

Realistisch können Sie für € 115.000 inkl. der Baunebenkosten vielleicht das
EG ausbauen, keinesfalls aber 2 Etagen.



ich danke allen,



die sich mit meiner frage befaßt haben und entschuldige mich, dass ich so zeitverzögert antworte. hatte zuerst nicht wahrgenommen, dass es schon reaktionen auf mein anliegen gibt.

das mit der Baugenehmigung wäre laut zustäniger Behörde wohl kein problem. das mit dem zu kleinen budget ist wohl wahr. bin nun auch durch gespräche mit anderen fachkundigen zu der entscheidung gelangt, das grundstück mit scheune nicht zu kaufen.

ganz herzlichen dank für eure einschätzungen.

gruß
pierrot