Architekt war da. Kosten für umbau realistisch?

05.09.2008



Hallo Leute,

wir beabsichtigen ein altes Fachwerkhaus (Nebengebäude), gebaut in den 1930er Jahren als Tischlerwerksatatt und Heu/-Fruchtboden in Erdgeschoss und Dachgeschoss, sowie Nutzräumen im Souterrain umzubauen. Nun, wir haben um die Realisierbarkeit zu beurteilen, einen namhaften Architekten mit der Beurteilung der grundsätzlichen Durchführbarkeit und der Abgabe eines Leistungsangebotes beauftragt.
Wohlgemerkt haben wir keine Kostenrechnung bestellt.

Das Ergebnis war für uns eine gute und eine schlechte Nachricht:

Die gute Nachricht:
Das Haus ist noch von sehr guter Substanz, Wände, Böden, Decken und Dachstuhl sind in noch so gutem Zustand, dass man einen Planungsstand "Rohbau" hätte. Zudem ist es komplett mit Wasser, Abwasser und Strom bereits erschlossen. Die Fassade wurde bereits vor zwei Jahren im Zuge der Sanierung des nebenstehenden Wohnhauses saniert.

Die schlechte Nachricht:
Er meinte, man müsse für einen Ausbau mind. 1000 € /qm der zu erwartenden Wohnfläche rechnen. Uff. 150 qm = 150.000 €!
So einen Kredit wollten wir nicht aufnehmen. Nun gut, er sprach auch gleich von Zwerggauben, ERkern etc...

Wir haben in der Familie einen Elektroinstallateurmeister und einen Tischlermeister sowie einen Gas- Wasser- u Heizungsinstallateur. Insofern hatten wir geplant, mit Eigenleistungen und Verzicht auf Gauben etc. mit der Hälfte hinzukommen. Denn eigentlich kann es doch garnicht so teuer sein ein Geschoss und ein Dachgeschoss umzubauen.

Daher nun meine Frage - ganz allgemein - mit wieviel Euro pro qm sollte man realistischerweise einen solchen Ausbau in einfacher Ausstattung planen, selbst wenn man keine Eigenleistungen erbringen würde?

Wer ausführlicher Antworten möchte: falls ihr selbst grad in so einem Projekt steckt, oder hinter euch gebracht habt, dann schildert doch mal bitte kurz eurer Vorhaben, euere Eigenleistungen und wieviel euch das kostet.

(Allen, die sich die Mühe machen, auf meine Frage zu antworten an dieser Stelle schon einmal recht herzlichen Dank)



Kostenrahmen



Den geschätzten Kostenrahmen halte ich für realistisch, soweit man das aus der Ferne überhaupt kann.
Wie die Leistungen dafür erbracht werden, ob durch finanzielle Mittel oder als Sachleistung, ist erst mal nebensächlich.

Viele Grüße



Kommt drauf an...



... wenn man wirklich fast alles selbst macht, kann man eine Meinge Geld sparen. Wenn ich für jede Kleinigkeit eine Handwerksfirma kommen lassen müßte, könnt ich mir meinen Umbau sicher auch nicht leisten. Es gibt aber auch Sachen da sollte auf jeden Fall der Fachmann ran, da sollte man nicht am falschen Ende sparen. Balken wechseln zum Beispiel.
Bei mir wars bisher nicht sehr kostenintensiv. Aber teure Sachen wie komplett neue Fenster, oder komplett neue Küche /Bad kommen erst noch. Bin gerade so mittendrin...

Gruß,
Bernd



Wenn Sie den jetzigen Zustand als "fertigen Rohbau" bezeichnen



sind 1000 Euros/qm für die Fertigstellung sehr realistisch kalkuliert. Wenn Sie den Endpreis ermitteln wollen, müssen Sie Ihre Eigenleistung realistisch einschätzen und dann in Abzug bringen.



Kostn Umbau



Hallo,
1000 €/m² klingt nach viel, ist es aber nicht.
Wie sieht es mit Nebenkosten und Mehrwertsteuer aus: macht manchmal bis zu 40% auf die reinen Baukosten obendrauf.

Eigenleistung ist eine Art der Finanzierung, ändert aber nichts daran, das Kosten entstehen.
Schließlich berechnet der Architekt auch auf den Gegenwert der erbrachten Eigenleistung sein Honorar.

Grüße



hallo



diese kosten sind ohne das objekt gesehen zu haben realistisch, sicherhalber empfehle ich ihnen noch mal mindestens 10% aufzuschlagen, wenn das dann für sie finanzierbar ist können sie die Baumaßnahme in angriff nehmen und werden auch zügig fertig sein
wenn sie vieles mit verwanden und bekannten machen wollen, müssen sie sich damit abfinden, das ihr bauvorhaben
1.länger dauert als man denkt / 2.im nachgang vielleicht doch nicht so billig wird wie sie sich es dachten
man kann nun mal keinen mercedes fahren und nur einen trabant bezahlen wollen

viel spass





also im Gegensatz zum Mercedes Luxusluder würde ich min.10% Abziehen.
Wie oben schon erwähnt verdient ein Architekt mit steigenden Baukosten auch selbst mehr Geld.
Seine Kostenschätzung ist sicher nicht falsch und marktgerecht. Ihre Eigenleistung jedoch, bei soviel Handwerkspersonal in der Familie, liegen hier wahrscheinlich bei 40% der Schätzkosten.
Macht raundebaund 80Td invest.

gruß jens
(es geschieht nix gutes außer man tut es!)



Danke für alle eure Antworten!



Vielen Dank an alle, die sich die Mühe gemacht haben, auf meine Frage zu antworten. Sie ist damit eigentlich weitestgehend beantwortet.

Mir erschien 1000€/m² doch allerdings schon recht viel, da man, wie ich meine, für diesen Betrag schon in einfacher Ausführung neu bauen könnte.
Die Dauer der Arbeiten ist eigentlich nicht so sehr das Problem. Wenn wir jetzt ein Jahr oder etwas länger Raten und Miete parallel zahlen müssten, würde uns das jetzt nicht finanziell aus der Bahn werfen.

Interessant finde ich besonders die Schätzung von Jens. Wenn man z.B. mal die Trockenbauarbeiten oder die Heizungsinstallation nimmt, wieviel Prozent der Rechnung macht denn da erfahrungsgemäß der Anteil der Materialkosten aus?





Also bei der Heizungskiste kann ich nix zu sagen.
Ist sehr abhängig von dem was Ihr bekommt.

Beim Trockenbau ist das Verhältnis ca.80-20.
80% eines m² Preises sind Lohnkosten.

Allerdings sind diese Zahlen mit Vorsicht zu genießen.
Ich hab andere Einkaufspreise wie du!
Geh mal zu Baustoffhändler und Frag deinen m² EK Preis ab dann weist du es genau.

gruß jens



Kostenauswertung



Eine Kostenauswertung für einen einzelnen Umbau, noch dazu einen relativ kleinen, zu erstellen, ist nicht möglich.
Dafür ist die Varianz zu groß.
Wenn "man sagt" ein Drittel Rohbau, zwei Drittel Ausbau, ist auch dies nur ein Gesetz der großen Zahl und kann im speziellen Einzelfall eben genau nicht zutreffen.

Gruß



Ihr werdet nicht umhinkommen,



die Aufgabenstellung genauer zu definieren. Wenn der eine mit Gauben plant, und der andere das nicht will...

Mit den möglichen Eigenleistungen durch die Familie wirds mit Sicherheit billiger. Kauft Euerem Architekten doch eine Teilleistung für die Planung ab. Einige Gewerke könnt Ihr ja vermutlich selbst koordinieren und ausführen.

Grüße

Thomas



Es können auch mehr werden als 1000 Euronen...



...je nach dem, was noch anfällt oder wie es später aussehen soll, und trotz viel Eigenleistung.
Bei mir ist das Problem, daß es allein wegen dem Wirtschaftsbereich des Bauernhauses höher kam (z.B.: ein Dach, das keine Wohnfläche überspannt, aber trotzdem neu gemacht werden mußte).
Der Thomas hat schon recht, wenn er sagt, daß es etwas detaillierter sein muß, um konkreter zu werden.
Und Material kostet, ich habe glaube ich allein über zehn Riesen für "Zeug" in Säcken ausgegeben, das man mit Wasser anmacht und irgendwo einbaut (Wand, Boden, Decke).
Und viel davon sehen tut man nicht mehr...
Besser ihr rechnet mit den tausend und freut euch, wenn es je weniger wird.

Gruß Patrick.



Kosten genau hinterfragen



Hallo zusammen,

wir haben einen Umbau in einer Stadtwohnung vor. Hier sagte der Architekt ebenfalls (zunächst) etwas von 750-1100€ pro qm!.
Und schockierte uns gestern nachträglich mit der Aussage:
Auf diesen Preis kommt zusätzlich die MwSt UND die Architektenkosten von ca. 42 Tsd € bei ca. 150 qm !!!
Allerdings sind hier keine Eigenleistungen geplant.
Viel Glück beim Umbau,

... wir sind jedenfalls erstmal schockiert und kippen das Projekt wahrscheinlich!



zusammenfassung



hallo
also grundsätzich muss man sagen sind die kostenschätzungen schon recht realistisch. auch wenn der bau vielleicht günstiger durch eigenleistung wird, lohnt es sich dies nicht in die kostenplanung mit einzurechnen. nicht weil der architekt dann mehr oder weniger verdient, sondern weil man keine böse überraschung während der bauzeit oder danach erlebt.
normalerweise setzt man je nach ausbaustandart einen wert von 240-300 euro für einen qm3 umbauten raum an.

das honorar für einen architekten bei einer bausumme, kann und darf nicht bei 45.000 euro liegen.