Überbau bei Altbau und Hausverkauf

30.06.2014 Toetouch



Hallo,
vielleicht kann unshier jemand weiterhelfen.

Es geht um folgenden Fall:

Wir stecken derzeit mitten in den Vorbereitungen eines Hauskaufs. Um die gesamte Sachlage zu verstehen, beginne ich mal ganz von vorne.

Es gibt "unser" Haus (das weiße Haus, nachfolgend A benannt) und das Haus des Nachbarn (Klinkerhaus, B).
1894 scheint A und B einem Besitzer gehört zu haben. Es wurden auf einem Grundstück zwei Häuser gebaut, mit Grenzabstand. Dies wurde auf Flurkarten gesehen.

Die Bauakte von Haus A ist leer, in die Bauakte von B haben wir keinen Einblick.

Irgendwann wurde zwischen A und B ein "Tunnel" oder Durchgang gebaut (nicht klar zu erkennen). Mit Türe, ähnlich einem Gartendurchgang.
Danach (?) wurde von Haus A aus ein Überbau auf diesen "Tunnel" gebaut, so dass die Häuser nicht mehr freistehend sondern Reihenhäuser wurden.

Ohne Jahreszahl wurde dann aus dem großen Grundstück zwei Grundstücke. Mit der Konsequent, dass Haus A einen Überbau auf Grundstück B oberhalb des Tunnels des Hauses B hat.

Von außen gesehen steht die "Gartentunneltüre" (rechte Türe im weißen Haus) in der Fassade des Hauses A.

Wir versuchen nun bisher erfolglos mit dem Besitzer des Hauses B zu sprechen, um einfach nachzuhören, wie er der gesamten Situation gegenüber steht. Hausbesitzer B hat das Haus 2002 gekauft. Haus A ist seit 40 Jahren im Besitz der Verkäufer.
Beide Besitzer sprechen kein Wort miteinander, da Besitzer A zu Unrecht erzählt, dass der Vorgänger des Besitzer B das Grundstück "geklaut" hat.

Laut BGB kann uns der Besitzer lediglich zu einer Überbaurente heranziehen (Höhe unbekannt, da Baudatum unbekannt).
Laut Hammer und Leiterrecht, dürfen wir die Fassade von Haus A auf seinem Grundstück durchführen.

Aber:
Wir können auf der Gatenseite nicht an die Fassade ran, ohne auf seinen Anbau zu klettern (demnach nur mit Einwilligung des Besitzers möglich).
Und dürfen wir die Fassade auf der Straßenseite auch komplett machen, obwohl im Erdgeschoss 2 m (Tunnel mit Türe) dem Nachbarn gehört.

Kann der Besitzer des Hauses B bei einem Besitzerwechsel (Haus A) den Überbau zurück verlangen?

Ich weiß wirr, aber wir wissen echt nicht weiter...

Lieben Dank
Toetouch



Hauskauf



Nein, er kann keinen Rückbau verlangen.
Aber Sie können vom Verkäufer verlangen das er das Problem bis zum Kauf klärt.
Wenn er das nicht macht wirkt dieser Überbau (nach den Wertermittlungsrichtlinien her strenggenommen werterhöhend) wertmindernd, zumindestens aus Ihrer und hoffentlich auch der Sicht des Verkäufers. Handeln Sie einen ordentlichen Preisnachlass heraus, der sollte etwa das Doppelte der ausstehenden Überbaurente und Ihren sonstigen Ausgaben (Gutachter, Anwalt...) betragen. Wenn er nicht verkaufen will, vergessen Sie das Haus und suchen Sie was Besseres- das sollten Sie dem Verkäufer so klipp und klar sagen.
Wenn es zum Kauf kommt:
Machen Sie Ihrem neuen Nachbarn das Angebot einer pauschalen Einmalzahlung und einer folgenden jährlichen Überbaurente (das rechnet Ihnen ein Wertermittler in einem Gutachten aus). Wenn er das ablehnt zahlen Sie trotzdem.
Das wars dann für Sie.
Wenn er mehr haben will muß er klagen; was in diesem Fall für ihn aussichtslos wäre.



Überbau



Vielen Dank für Ihre Antwort!

Ein Rückbau ist sicherlich nicht möglich, aber gibt es nicht bei geduldeterm Überbau nicht für den Überbauten die Möglichkeit das Grundstück mitsamt den Gebäudeteilen zurück zu fordern.
Davon habe ich irgendwo gelesen.

LG
Toetouch



Vorkaufsrecht



Ein dingliches Vorkaufsrecht ergibt sich nicht automatisch, es muß im Grundbuch eingetragen sein. Selbst dann bedeutet es nicht das der Nachbar auch kaufen muss bzw. wird.
Das ist alles Sache des Verkäufers, er muß so etwas vorher klären. Sie sollten sich vorher das Grundbuch ansehen.