Altes Bauernhaus von 1912




Guten Tag,

bin schon seit längeren auf der Suche nach einem neuen Zuhause!
Heute hatte ich ein Besichtigungstermin eines alten Fachwerk Bauernhaus von 1912. So jetzt meine Frage bin noch recht Jung und möchte mich nicht gleich Übernehmen :)
Als ich mir das Haus angeschaut habe, ist mir als erstes aufgefallen, dass die Treppe ein Holzwurmbefall hatte oder nocht hat. Man sah sowohl unter der Treppe, als auch auf der Treppe die charaktersierende Sägemehlhäufchen :(

Bis auf der Treppe hatte man nichts mehr offensichtliches gesehen. Dachstuhl sag super aus keine Löcher keine kaputte Ziegel.
Mein Problem ist das Haus stand jetzt seit 5 Jahren leer, und man möchte immer noch ein stolzer Preis von 130k

Was haltet Ihr davon, oder was sind so Eure erfahrung?



Zu ungenau



Hallo, Deathshade,

ich glaube kaum, daß hierauf jemand eine erhoffte Antwort geben wird.
Die Angaben sind viel zu unpräzise.
Gehört zum Haus auch noch ein Grundstück? Wie groß ist das Haus? Was gehört sonst noch dazu? Was ist verhandelbar? - usw.

Nachdenkliche Grüße



Hauskauf



Meine Empfehlung wäre, jemanden aus dem Bekanntenkreis Deiner Eltern (diese auch ...) der Ahnung vom Bau hat und einen sachkundigen Baumenschen, der für diese Besichtigung ein kleines Honorar bekommt, zu einem neuen Termin mitnehmen. Viele Augen sehen viel. Auch ein paar Fotos machen. Sooooo können wir Dir nicht helfen, der eine hat gute, der andere hat schlechte Erfahrungen. Anbei ein 4-WE-Wohnhaus (alte Dorfschule), soll(te) etwa 24.000 kosten .....



5 Jahre Leerstand



ist immer verdächtig, es gilt herauszubekommen, warum das so ist.
In dieser Zeit ist das Gebäude wahrscheinlich nicht beheizt worden, d.h. dass ein höheres Risiko für Feuchteschäden vorliegt.
Holzwurmlöcher wird man in einem alten Haus immer finden, die Frage ist, ob der Befall aktiv ist. Holzmehl kann auch aus alten Löchern fallen, z.B. wenn man die Treppe begeht.
Da der Holzwurm nur aktiv bleibt, wenn das Holz mindestens 10% Restfeuchte hat und es einigermaßen kühl ist, ist der aktive Befall in ausreichend beheizten Räumen eigentlich ungewöhnlich.
Nebenbei sind 130 k€ eine stolze Summe, da müsste schon ein größeres Grundstück dabei sein oder das Haus hätte nur unwesentlichen Renovierungsbedarf.

Zur Orientierung kann man rechnen:
Grundstückspreis (Bodenrichtwert erfragen) +
Neubau gleicher Größe und in gewünschter Ausstattung (grob 1000 - 1500€ / qm)

abzüglich

Renovierungskosten für das alte Haus um die gewünschte Ausstuung zu erreichen (Komplettsanierung grob 1500€/qm)

dazu könnten noch irgendwelche Fördergelder kommen, sofern es die gibt. (Denkmalschutz AFA o.ä.)

Im Ergebnis: wenn das Haus Sanierungsbedarf hat, stellt es selbst häufig gar keinen Wert mehr dar.

Ob Sanierungsbedarf besteht, sieht man ja nicht nur an Treppe und Dach.
Wie alt sind Heizung / Sanitär / Elektro?
Ist das Haus gedämmt / kann das so bleiben / muss man eine Dämmung einbauen (Vorschriften beachten).
Was ist mit Fenstern und Türen?
Gibt es in der Vergangenheit "Reparaturen", die zum Erhalt des Gebäudes zurückgebaut werden müssen?
Wie ist die Bausubstanz überhaupt, das ist möglicherweise am schwierigsten zu bewerten.

Man benötigt dafür einen Gutachter, den man bezahlt! Dann haftet der im Zweifelsfalle auch und arbeitet entsprechend koorekt. Dazu natürlich soviele Informationen / Unterlagen / Handwerker-Rechnungen aus der Vergangenheit wie aufzutreiben sind.

Wenn Geld keine Rolle spielt, ist das alles sekundär, wenn man aber noch "recht jung ist und sich nicht übernehmen will", ist besondere Vorsicht geboten!

good luck

Götz



Weiteres



Danke an alle für die Antworten!

Um alles etwas einfacher zu Gestalten und jeder mal einpaar Eckdaten zu dem Haus bekommt hier die Anzeige:

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So wie mein Vorredner gesagt hat, mit 5 Jahren Leerstand ist das Haus "eig." wertlos.
Ich mein bis auf die Treppe ist mir kein weiterer Befall aufgefallen, der Dachboden weist nichtmal Löcher auf.

Zur Austattung fast wie vor 100 Jahre, bis auf die Nachtspeicheröfen, wurde mit Holz geheizt.
Wasser gibt es nur in der Küche und in der Toilette, es ist keine Bad vorhanden.

Der Zustand der Wände ist durch das nicht Lüften schlecht sämtliche Tapeten sind herunter!!!

Die Fenster selber sind schonmal gemacht worden, sind aber wohl auch schon älteres Baujahr(kein Verbundglas mehr)

Pläne würde es schon genügend geben, laut meine erste Hochrechnung werde da wohl locker zwischen 50-60k reinfließen um ein normalen Wohnzustand zu bekommen!!!
(Zentralheizung, Badezimmer, Küche, Tapezieren, Wasserleitunge/Heizungsleitungen, Abwasserrohre und und und.)



Habt Ihr…



… bezüglich der veranschlagten Sanierungskosten mal eine genaue Einzelaufstellung der Gewerke gemacht und mit einem Planer/Architekten durchgesprochen?

Es kommt mir sehr wenig vor, ich kann mir kaum vorstellen, dass Ihr damit auskommen werdet.

Der Gedanke an Tapeten ist so ziemlich der Allerletzte, den man bei der Sanierung haben wird. Ich prophezeihe Euch, dass Ihr am Ende sowieso gar keine Tapeten mehr haben wollt.



Hm



Guten Morgen,

mit den Kosten, habe ich eig. bloß die einzelne Gewerke überschlagen!
Hierzu hab ich Materiallisten im Internet zusammen gestellt, dabei bin ich
auf diese Summe gekommen.
Sanierung werde ich wohl, wenn es das Haus wird, versuchen alles in Eigeninitiative zu machen.



das reicht nie und nimmer!



Das Geld wird alleine für Sanitär, Abwasser und Elektro 'draufgehen.
Wenn Wasser nur in der Küche und im Klo ist, weden die Zu- und Abwaasserleitungen das letzte mal gemacht worden sein, als ein Badezimmer noch ein Privilag des gehobenen Bürgertums war. Das ist eine Weile her. Man wird also Wände und Fußböden aufmachen müssen.
(stichwort Bleirohre / Abwasserdichtigkeitsprüfung)

Dazu kommt eine komplette Zentralheizung

Dazu der Ersatz / die Ertüchtigung von mind. 9 Einscheiben Fenstern, die Rückseite kann man auf den Fotos nicht sehen.

Bis hierhin ist nur wenig Eigenleistung drin!

verbleibt:

feuchte Wände, von denen die Tapete heruntergefallen ist
(was sind das eigentlich für Wände: Fachwerk / Ziegel ?)

offenbar ist das Haus völlig ungedämmt, darf / kann / soll das so bleiben (Stichwort enEV)

Fußböden ?

Decken ?

Türen innen und außen?

Malerarbeiten ?

Was versteht der Makler unter diesen Voraussetzungen unter einer ordentlichen Bausubstanz?

offen gesagt, finde ich die Preisgestaltung mehr als mutig, dafür soll man noch 4500€ Maklerprovision zahlen.
Ich kann mir schon vorstellen, warum das Haus so lange leersteht.

In der Annahme, dass das Haus nichts wert ist, ginge es hier nur um den Grundstückspreis. das wären knapp 160 € / qm. Entspricht das in etwa dem Bodenrichtwert?

Dafür bekommt man ein mittelgroßes Grundstück, das aber wohl in wesentlichen Teilen von Nebengebäuden bebaut und zugepflastert ist (So siehts jedenfalls auf den Fotos aus). Soll das so bleiben, brauchst Du drei Garagen und eine Scheune, gibt's noch irgendwo Garten? Dürfte / kann man die Nebengebäude abreißen, oder muss man die erhalten?
Was würde der Abriss kosten?

Ich möchte nicht missverstanden werden: Das Haus mag seinen Reiz haben, aber obwohl in BW die Preise natürlich anders sind als bei uns im Norden, stimmt das finanzielle Konzept m.E. nicht.

Was man bekommt:
nach Deiner Einschätzung 120 qm Wohnfläche -die Zimmer dürften überwiegend klein sein- für 190.000 € und jahrelange Arbeit,
nach meiner Einschatzung wären es eher 250.000 - 310.000€, in Abhängigkeit vom Eigenanteil.

Gib diese Daten noch einmal bei Immoscout ein, da gibts eine Menge Treffer.

Das mindeste, was Du tun musst, ist einen Gutachter mitnehmen. Und bitte auch daran denken, dass die Banken nur dann Geld bereitstellen, wenn sie davon überzeugt sind, dass sich das Objekt wenigstens halbwegs für den Preis der Grundschuld wieder veräußern lässt oder der Schuldner so solvent ist, dass er trotz Verlustes der Immobilie seine Schulden abstottern kann.

dieses war ein langer (sorry) aber gut gemeinter Text von

Götz.