Traumhaus gefunden. Ist es wirklich eines?

21.04.2013 SvenSchumacher



Hallo liebes Forum,
zunächst einmal vielen Dank für all die Informationen, die ich bereits aus anderen Beiträgen ziehen konnte!

Wir sind gerade im Begriff ein Fachwerkhaus aus dem Jahr 1672 zu kaufen. Es wurde in den 80ern nach streng biologischen Maßstäben kernsaniert. Die aktuellen Eigentümer modernisierten in den letzten Jahren noch die Bäder sowie die Heizungsanlage. Unsere Herzen haben sich längst entschieden, die Bank hat dem zugestimmt. Doch wenn man hier durch das Forum schaut, sieht man Bilder von Hausschwamm, verfaulten Balken, etc.

Da wir selbst keine Handwerker sind, die eine fachmännische Beurteilung durchführen können, suchen wir einen Sachverständigen/Architekten/Holzwurm der einfach Ahnung von Holz und dem ganzen drumherum hat, um auch den Kopf schlussendlich vom Kauf zu überzeugen.

Ein paar Kleinigkeiten am Rande, die mir nicht zuletzt durch dieses großartige Forum aufgefallen sind:
- Das Fachwerk besteht aus Eiche. Entgegen den Meinungen hier wurde es allerdings gestrichen.
- Die Holzfenster wurden in den letzten 7 Jahren nicht gestrichen. Von Innen sehen sie aus wie neu.
- Der Spitzboden lässt auf Grund der geringen Höhe nicht den Blick auf die ganze Dachkonstruktion zu.
- Das Erdgeschoss ist nicht ausgebaut, war früher wohl mal bewohnt. Mangels Keller wird das EG als selbiger genutzt. Hier sieht man jedoch wie das Stroh sich von der Decke herab beugt. Ist das schlimm oder normal?
- Teile der Fassade sind mit Schindeln bedeckt. Hier sehen einzelne pflegebedürftig aus. Kann man die einzeln tauschen oder macht eine neue Fassade mehr Sinn?

Sollte noch weiterer Bedarf an Bildern bestehen, so reiche ich diese sehr gerne nach.

Viele Grüße
Sven Schumacher



Traumhaus



Grundsätzlich sollte man alle Angaben des Besitzers/Verkäufers hinterfragen und überprüfen. Sanierungen sind in den meisten Fällen nicht fachgerecht ausgeführt worden und müssen idR., bei genauerer Überprüfung, zurückgebaut werden. Auch die "biologische Kernsanierung" ist ohne konkrete und nachprüfbare Belege (Handwerkerrechnungen/Planungsunterlagen eines Ingenieur- oder Architekturbüros) ggf. nur Verkaufsgeschwafel des Maklers.

Die 80er Jahre sind ja nun auch schon ein Weilchen her und die Kenntnisse über eine wirklich fachgerechte Fachwerksanierung sind zu diese Zeit noch nicht besonders weit verbreitet gewesen

Das EG ist massiv gemauert, leerstehend und sollte auf Feuchteprobleme im Boden- und Sockelbereich untersucht werden. Nicht unterkellert kann bedeuten: Dielenboden auf verrotteter Balkenlage. Aufsteigende Feuchte im Mauerwerk bis über Fussleistenhöhe. Außerdem eventuell Feuchteeintrag aus Kondensat (verdunstende Bodenfeuchte) bei längerem Leerstand und seltenem Lüften (Schimmelproblematik)

GEschwärzte Balken können von eine Bitumen- oder Teerbeschichtung herrühren. Man hat früher alles mögliche auf die BAlken gepinselt, des vermeintlichen Holzschutzes wegen. Darunter haben nicht selten Vermorschungsprozesse eingesetzt, die man nur bemerkt, wenn man mit dem Taschenmesser/Schraubenzieher eine Eindringprobe macht.

Es sollte klar sein, woraus die Gefacheausmauerungen bestehen. Könnte Bruchstein sein, meistens dann ergänzt durch einen wilden Mix aus Ziegel, Porenbetonund Bimsbetonsteinen. Die Gefachefugen zum FW sind das Problem (Schlagregen- und Winddichtigkeit).

Die Frage nach der Dämmung bleibt. Sichtfachwerk=Innendämmung. ISt sie vorhanden, woraus besteht sie, ist sie ohne oder mit Hohlräumen als Vorsatzschale gebaut worden? Wenn ja, dann schadensträchtig. Badeinbauten mit gefliesten Wänden auf Wachwerk sind ebenso kritisch zu sehen.

Ebenso sollte die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke geprüft werden (falls vorhanden). Hier führen falsche, falsch verlegte oder unsauber vearbeitete Dampfbrems-, Dampfsperrfolien, Unterspannbahnen etc. häufig zu Kondensationsproblemen in der Konstruktion.

Also eine Menge Punkte, die überprüft werden sollten. Neben den bau-, planungs- und eigentumsrechtlichen Gegegebenheiten, die für als Käufer ggf. nach dem Kauf eine Rolle spielen könnten. Und einer Kostenschätzung für eventuell anstehende Sanierungs- und Umbauarbeiten.

Ich führe solche Begutachtungen mit anschließender Beratungs- und Planungsleistung häufig durch, insbesondere bei Fachwerkbauten.

Unterfranken ist zwar nicht gerade meine Region, aber mein "Einzugsgebiet" vergrößert sich beständig. Ich kann Ihnen eine Begutachtung anbieten, wenn sich kein Fachmann in Ihrer Region findet. Wäre eine Frage der km-Pauschale.



Glück oder Pech



Das ist hier die Frage …

HAbe schon so einiges gesehen … super Sanierung in den 80er Jahren … nach einigen Jahren hats noch mal 70Tsd gekostet die auftretenden Schäden zu sanieren …

Falls Bedarf bitte melden, dann mach ich Ihnen ein Angebot …

Florian Kurz



Traumhaus



Ich will nun wirklich keine Panik machen aber schon auf dem Foto sind da einige Sachen zu sehen die mit einer ordentlichen Kernsanierung wenig zu tun haben.
Unten wurde vor den Sockel irgendwas vorgestellt oder vorgemauert, Plastikschale, Klinkerriemchen o.ä.- Absatz Nr. 1 mit fast waagerechter Verblechung.
Oben am EG- Mauerwerk Absatz Nr. 2, wieder eine fast waagerechte Verblechung, offene Spalten zur Mauer und zum Holz in die Wasser eindringen kann sind auf dem Foto erkennbar.
Die Außenfensterbank aus Blech ist ebenfalls fast waagerecht verbaut- Absatz Nr. 3.
Dort kann überall Wasser dahinterlaufen, nur der passable Dachüberstand kann das etwas abschwächen.
Der Dachüberstand ist auch deshalb so groß weil die Außenwand des OG eine deutliche Neigung nach außen hat. Das kann etwas mit den Binderbalken und dem Dachtragwerk zu tun haben. Über die optische Qualität der Fachwerksanierung lasse ich mich nicht aus.
Sie sehen das sich das wirklich jemand vor Ort anschauen sollte.

Viele Grüße



Danke...



...für die Antworten! Zum Thema Dämmung unter dem Dach habe ich hier ein weiteres Bild angehängt.

Dass das Haus nach ökologischen Grundsätzen saniert wurde, wissen weder Makler noch Verkäufer. Denn das Haus gehörte einst einer Freundin meiner Mutter. Diese wurde stets dafür belächelt das sie einen so großen Wert darauf gelegt hat.

Das mit dem nach außen kippenden Obergeschoss ist allerdings nicht ganz so. Es täuscht auf dem Bild, da es mit 18mm sehr weitwinkelig aufgenommen wurde. Es handelt sich hierbei um eine perspektivische Verzerrung. Was allerdings den Winkel der Bleche anbelangt, so muss ich sagen dass mir diese noch gar nicht aufgefallen sind.



Der Putz



ist kissenförmig an die Fachwerkbalken angeputzt. das gefällt mir. Da konnte ich schon des Öfteren ganz andere Lösungen sehen.
Dass die Wand nach außen kippt sieht man auch an der Fensterlaibung.
Ralph Schneidewind



Traumhaus



Es soll sie geben Häuser die vor zwanzig ,dreißig Jahren tatsächlich korrekt saniert worden sind....kann,könnte ,muß aber nicht...die Spitzbodendämmung kann nicht viel....der Schiefstand kann schon zwei Hundert Jahre alt sein..alles Vermutungen aus der Ferne.

Grüße Martin



Wenn gewünscht ...



... könnten wir das Objekt gemeinsam mit Ihnen "unter die Lupe nehmen".

Mehr über uns ist auf unserer Website (Homepage) zu erfahren. Unsere Kontaktdaten finden sich im Übrigen im Profil.


Grüße aus dem benachbarten Thüringen

i. V. Dirk Meisinger



ich habe sehr sehr gute erfahrungen



mit dem büro trafektum (hr Viezens, hr podelko) aus nürnberg gemacht. habe selber vor kurzem ein fachwerkhaus gekauft. die beiden sind in der region meiner meinung nach spitzenklasse. das blfd denkt nach meiner einschätzung genauso.



ökologische Sanierung ...



... bei der "Dachdämmung" scheinen die "streng biologischen Maßstäbe" aber aufgehört zu haben. Bzw. andersherum: wenn die Dachdämmung das konsequente Handeln der Sanierer belegt, dann werden noch ein paar "Eingentore" bei der Begehung gefunden werden.

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de