Traumhaus oder Kostenfalle?

26.05.2018 Grinsekatze



Problemstellung:
Bei unserem Rundgang durch eine Altbau Immobilie ist mir in der Garage Ein Wasserfleck aufgefallen. Weder Maklerin noch derzeitige Besitzer wissen was es mit diesem Fleck auf sich hat, da dieser vor 8 Jahren als die Besitzer eingezogen sind schon da war.
Netterweise haben sie die Spanplatte, welche die Deckenkonstruktion verdeckt hat abgenommen und mir Fotos gesendet. Wir wohnen 450km weit weg und als Laie ist mir das Ausmaß des Schadens nicht bewusst.
Folgende Angaben konnten gemacht werden:

- Es tropft kein Wasser von der Decke
- Der Schaden ist alt und niemand weiß ob Maßnahmen ergriffen wurden um ihn zu sanieren.
- Laut der Maklerin die erst kürzlich ein Schimmelseminar besucht hat, ist kein Schimmel vorhanden.
- Darüber liegt ein Schlafzimmer in dem Laminatboden verlegt wurde.
- Man kann von der Garage aus bis zum Dachabschluss (?) hochschauen, da die untere Wand der Schräge ca. 1 Meter vor dem Übergang vom Dach zum Fußboden in einer vorgezogenen Rigipswand endet. Naja jedenfalls alles Trocken und die Dachziegel weisen keinerlei Beschädigung auf.
- Auch ein Abflussrohr von 2016 verlegt verläuft durch die Garage unterhalb der Decke und ist in gutem Zustand.
- Die Bretter sind aber stellenweise Feucht. Wenn man sie anfasst spürt man dass es ein bisschen feucht dort ist bei den rötlichen Flecken und dem dunkleren Balken.

Meine Frage:
Wie teuer kann so ein Schaden werden?
Es sieht mir nicht danach aus, dass Maßnahmen zur Schadensanierung vorgenommen wurden. Oben liegen noch die Originalböden und darüber Laminat. Die Decken in allen bewohnten Räumen sind abgehängt. Nur neben der Garage und darüber das Zimmer sind noch im Rohbau, sprich nur Fenster eingesetzt. Wie es unter der Verschalung aussieht lässt sich nicht sagen.

Zum Objekt: Baujahr 1913 keine Dämmung. Das Dach ist laut Dachdecker noch in Schuss man müsste es nur isolieren. In den 70ern wurde ein Bad mit Fussbodenheitzung und die Raumteilung des ehemaligen Bodens mit Einbau einer Loggia im 1. Stock vorgenommen. Wobei nur ein Raum zum Schlafzimmer ausgebaut wurde. Ebenso wurde eine 100qm Lagerhalle angebaut die wir gerne in Wohnraum umwandeln wollen. 2011 wurden die Räume isoliert und mit Rigips ausgestattet und Stromkabel neu verlegt. 2016 kam noch eine weitere Sanierung mit Durchbrüchen im EG für offene Küche und Wohnraum und die Decken wurden abgehängt. Die 2 Kellerräume sind augenscheinlich trocken. Augenscheinlich ist die Immobilie gut gepflegt lediglich über der Badezimmer Tür sind 2 Stück 30 und 12 cm Risse die durch die Wand gehen.

Links zu den Bildern:
https://imageshack.com/a/img921/3368/D75tMv.jpg (Die Decke mit Wasserschaden)
https://imageshack.com/a/img923/5143/1YKCnY.jpg (Die abgenommene Deckenplatte von unten)
https://imageshack.com/a/img924/6138/B7PaOY.jpg (Innenseite der Deckenplatte)



Informationen



Ich habe es noch nicht verstanden. Was befindet sich über der Schalung, die fleckig ist? Und ist die nun noch naß oder ist nur der Fleck von einer früheren Leckage da ? Zu Bedenken wäre auch, daß die geplanten Ausbaumaßnahmen genehmigungspflichtig sind, weil eine Nutzungsänderung geschieht, Gewerbe zu Wohnen bzw. Garage zu Wohnen.



Neugliederung



Danke Pope für den Hinweis, ich habe versucht die obere Frage neu zu gliedern. Ich hoffe jetzt ist es verständlicher. Lange her dass ich sowas seit der Schule machen musste. :/



neu gegliedert ja



aber aufschlussreicher trotzdem nicht, das geht auch nicht aus der Ferne. Die Bretter seien feucht, wenn man sie anfaßt - bereits das ist relativ. Vor Ort sollte die Ursache einer möglichen Durchfeuchtung erkundet werden. Zu den Kosten läßt sich gleichfalls nichts sagen, solange nicht klar ist, woran das liegt.



Kann nicht verstehen



wo bzw wie die Frage ist.
Dein Traumhaus? Dann ist auch ein Eck mit feuchten? Brettern völlig egal.
Und auch, wenn da ein echtes Problem ist sein sollte, dann kann man das doch leicht und locker lösen.
Viel interessanter ist, wie du das Dach dämmen willst, auch wenn der Dachdecker sagt ist kein Problem.
Denn zuerst das Dach, dann der Keller und dann dazwischen alles gut und richtig machen, so mache ich es seit Jahren und mit viel Erfolg, wie meine Häuser es mir zeigen.

Klaus



Alte Flecken



Wenn Irgendwann einmal ein Wasserschaden vorherrschte, dann entstehen freilich Flecke im und im Holz. Wenn das damals aber normal und bald danach austrocknete, dann ist das KEIN bleibender Schaden, nur ein optischer Mangel. Deswegen würde ich mich nicht heiß machen.



Danke für die Mühe



Eure Antworten beruhigen mich. Vielleicht suche ich einfach auch den Fehler, weil sonst alles stimmt... Es wäre für uns fatal wenn innerhalb kürzester Zeit zu viele Baustellen auf uns zu kommen, dass man die Finanzierung nicht mehr stemmen kann.



Kostenfalle?



Schau wenn es euch gut gefällt, dann nehmt es.
Immer, wenn man ein altes / älteres Haus kauft, dann kommen eben Kosten zusätzlich daszu.
Aber auch bei Neubauten läift nicht immer alles glatt.
Freunden von mir wurde ein Kostenvoranschlag von 31 000€ für eine Instandsetzung gemacht.
Ergebnis: 54 000€ wurden fällig.
Es ist leider sehr schwer im Vorfeld alles zu sehen und zu berechnen.

Wenn mir ein Haus gefällt und ich es mir leisten kann, dann kaufe / kaufte ich es.

Klaus



Objektbegehung + Kaufberatung



Es ist unbedingt notwendig, das Sie vor dem Kauf das Objekt vom einem unabhängigen und fachkundigen Gutachter im Rahmen winwn Immobilenkaufberatung begutachten lassen. Der Gutachter kann nach einer 2-3-stündigen Objketbegehung eine ausreichende Analyse der Besandssituation vornehmen, in der auch die von Ihnen angesprochenen Schadenspunkte berücksichtigt werden. In dieser Kaufberatung muss auch die baurechtliche Situation der vorhandenen Bebauung zweifelsfrei geklärt werden: So bleibt zu prüfen, ob alle vorhandenen Bauten, Ausbauten und Umnutzung baugenehmigt worden sind oder prinzipiell genehmigungsfähig sind (Gewerbebau). Die Umnutzung des Gewerbebaus zu Wohnzwecken ist eine baurechtlich genehmigungspflichtige Umnutzung. Alle Aus- und Umbauten und Sanierungsmaßnahmen der Vorbesitzer müssen kritisch auf baukonstruktive Stimmigkeit geprüft werden. Die Aussagen der Maklerin und der Handwerker haben beschränkte Gültigkeit, da sie in den meisten Fällen nicht über die notwendige Sachkunde verfügen, um eine komplexere Bestanssituation einschätzen zu können. Auch die Möglichkeiten und die Kosten der energetischen Sanierung eines Altbau BJ 1913 sollten vor Ort realistisch ist der Kaufberatung eingeschätzt werden. Weitere Information zu diesem Thema finden Sie auf meiner Internetseite unter http://pickartzarchitektur.de/beraten/immobilien-kaufberatung-hauskaufberatung/
Wo befindet sich das Objekt ? Ist es ein Fachwerkbau oder Teilfachwerkbau ? Wie groß ist die Wohn- und Nutzfläche ? BEsteht Denkmalschutz ?



Gutachter



wird definitiv bestellt da wir einen guten Stufensanirungsplan für das Haus benötigen. Ich will nur nicht unnötig das Geld dafür ausgeben, wenn das Kaufinteresse durch den Wasserschaden jetzt abgeflaut wäre. Ich werde mich auf Ihrer Seite mal umsehen. Das Haus steht in der Lüneburger Heide und hat 266qm Wohnfläche und einen Anbau von 1970 mit 100qm. Kein Denkmalschutz.

Viele Grüße