Verkehrswert/Risikoabschlag

08.01.2012 De Meinweg



Schräg gegenüber unseres jetzt gekauften Hauses fiel uns seit einiger Zeit ein leerstehendes Haus auf, welches uns einfach keine Ruhe mehr ließ. Inzwischen haben wir herausgefunden, dass es demnächst zur Zwangsversteigerung ansteht.

Äußerlich sieht das Gebäude weitgehend noch recht passabel aus. Da den Gutachtern eine Innenbesichtigung nicht ermöglicht wurde, fand lediglich der einzig mögliche Blick durchs Fenster ins kürzlich renovierte Badezimmer Eingang in die Bewertung des Innenraums, dazu noch ein Abschlag wegen eines bekannten "Wasserschadens, dessen Ausmaß und Folgen jedoch nicht begutachtet werden konnten. Ansonsten folgte man dem ortsüblichen Grundstückspreis und ermittelte aufgrund der Gebäudenutzfläche den marktwirtschaftlichen Ertragswert, von dem man wegen nicht erfolgter Innenbesichtigung einen kleinen Risikoabschlag abzog. Das ganze auf über 50 Seiten, die meisten davon c&p-Zeilenfüller. So weit, so gut…

… Von Neugier getrieben konnten wir es heute beim Sonntagsspaziergang nicht sein lassen und verschafften uns durch das offenstehendes Fenster, dessen Scheiben längst von Vandalen eingeworfen waren, Zugang zum Haus:

Sämtliche Wände und Decken im EG (bis auf das Bad, dessen Fenster offen stehen), sind von Schimmel überzogen, im OG und DG ist der Boden mit einer dicken Schicht feuchten Pflanzgranulates bedeckt, überall liegen Schlauchsysteme einer Bewässerungsanlage herum, von den Decken hängen außer schimmeligen Panelenresten noch Kabelstränge von Beleuchtungsanlagen, alles ist mit Schimmel bedeckt.

Richtig geraten, wir haben die Überreste einer illegalen Cannabisplantage entdeckt. Leider ist die erste Entdeckung durch die Polizei schon zwei Jahre her, seitdem modert der ganze Kram im schon vorher und auch weiterhin leerstehenden Haus vor sich hin.

http://www.aachener-zeitung.de/sixcms/detail.php?template=az_detail&id=1041686&_wo=Lokales:Heinsberg

Inzwischen sind die ganzen Holzböden/Decken wohl mehr oder weniger durchgefault, Wände und Dachstuhl sind Schimmelnester, eine Sanierung würde auf nahezu komplette Entkernung und neue Balken, Dielen etc. hinauslaufen, aber es wäre machbar. Nicht jedoch im Rahmen des vom ermittelten Verkehrswertes in Abzug gebrachten Risikoabschlags. Ich bin mir nicht einmal sicher, dass das gutachtenerstellende Büro von der zwischenzeitlichen illegalen Nutzung des Hauses wusste.
Immerhin könnten durch den hohen Nenn-Verkehrswert Spekulanten davon abgehalten werden, das Gebäude abzureißen um dort z.B. ein 5-Wohneinheiten-Reihenhaus hinzusetzen.

Und nun zu meiner Frage: Wer hat Erfahrungen mit dem Procedere bei Versteigerungen? Beim ersten Termin ist ja von Amtes wegen das Mindestgebot 50%, je nach Anspruch der Gläubiger können es auch 70% sein. Ist es statthaft bzw. überhaupt möglich, bei der Versteigerungsverhandlung ergänzende Angaben zum tatsächlichen Zustand des viel zu hoch bewerteten Gebäudes einzubringen? Falls beim ersten Mal kein Zuschlag erfolgt (wovon ich bei diesem Preis ausgehe), wird bekanntlich ein zweiter Versteigerungstermin anberaumt, bei dem erstere Einschränkungen nicht mehr gelten. Weiß jemand, wie lange es ungefähr bis zum zweiten Termin dauert?

Oder:
An wen kann man sich bei Fragen zum Vorgehen bei Auktionen am besten wenden?
Sollte man einen Anwalt zu Rate ziehen?

Danke für die Antworten

Grüße
Christian



imho



Zu den Versteigerungs-Fragen kann ich leider nichts beitragen.
Aber die Herangehensweise zur Wertermittlung ist bestimmt so nicht richtig.
Wenn der Zustand wiklich so katastrophal wie beschrieben und der Aufwand zur Wiederherstellung eines nutzbaren Zustandes so aufwendig ist(und dafür muß man Kostenvoranschläge von Firmen zugrundelegen,keine Eigenleistung),errechnet sich meines Wissens der Wert aus dem ortsüblichen Grundstückswert abzüglich Abrißkosten.
Falls dies einen sehr geringen oder sogar negativen Wert ergibt,ist das Mindestgebot die Gerichtskosten.
Christian,Du kannst ja mal zum Termin hingehen,mußt ja nicht bieten. Aber dabei siehst Du einmal,wie es im Einzelnen abläuft und ob überhaupt noch Jemand kommt. So bist Du zum zweiten Termin schon schlauer.
Aber lasse Dich nicht aus Liebhaberei dazu hinreißen,mehr als den realen Wert zu bieten,die Sanierung kommt ja auch noch!
Oder Du gehst rückwärts dran: Was wäre ein reeller Verkehrswert,z.B. aus dem Ertragswert-Gutachten oder besser noch Herstellungskosten + Baujahr (Sachwert) abzüglich Sanierungsaufwand.

Oliver



Liebhaberei…



… ist selten ein guter Ratgeber, schon klar. ;-)

Wir haben ja bereits ein zu sanierendes Haus am Hals, da wäre es ja Wahnsinn, sich noch ein zweites Sanierungsobjekt an die Hacken zu binden. Es wäre halt einfach nur zu schade, wenn das andere Haus quasi vor unseren Augen immer weiter verfällt und irgendwann abgerissen würde, womöglich am Ende von der Gemeinde selber, aus Gründen der Sicherungspflicht.

P.S.:
Inzwischen habe ich herausgefunden, dass das Haus zwischen 1874 und 1877 errichtet wurde und nicht, wie im Gutachten aufgeführt, zwischen 1930 und 1950. Aus letzterem ergibt sich nämlich bei für diesen Gebäudetyp angenommener wirtschaftlicher Nutzungsdauer von 80 Jahren eine Restlaufzeit von ca. 20 Jahren, wogegen selbige beim tatsächlichen Alter des Hauses längst "abgelaufen" wäre.



übliche Schätzung



Hallo,

für Zwangsversteigerungen ist es üblich, den Wert anhand vergleichbarer Objekte zu schätzen, wenn der Gutachter (was durchaus vorkommt) das Objekt nicht betreten kann. Das steht dann im Gutachten. Man muss sich bewusst sein, dass man die Katze im Sack kauft, wenn das Haus vor der Versteigerung nicht besichtigt werden kann.

Der Besitzer kann dem Gutachter den Zutritt verwehren, und irgendwie muss man ja an einen Wert für die Versteigerung kommen. Und sowohl Gläubiger als auch Schuldner haben natürlich auch ein Interesse daran, dass die Versteigerung möglichst viel bringt.

Wenn man dann eine Ruine zu einem völlig überteuerten Preis gekauft hat ist das persönliches Pech. In der Regel ist es Kauf wie (nicht) gesehen ohne die Möglichkeit, nachher noch irgendwelche Forderungen zu stellen. Entsprechendes sollte in den Infos des Amtsgerichts zu Zwangsversteigerungen stehen.

Falls ihr Interesse habt würde ich mal mit dem zuständigen Mensch beim Amtsgericht reden. Keine Ahnung, ob eine Wert-Neuermittlung vor dem Versteigerungstermin möglich ist, wenn neue Fakten auftauchen. Verweist auf den Zeitungsartikel. Dass ihr eingebrochen seid würde ich allerdings unerwähnt lassen. ;)

Viel Glück.

Tina



Was genau...



...willst Du mit der (Fast)Ruine anfangen? An 2 Fronten gleichzeitig bauen und nebenbei noch einem Broterwerb nachgehen? Wenn's nur schade ist, daß irgendwer anders das kauft oder abreißt - das wäre kein Kaufgrund, egal wie billig.

Im Vorfeld der Auktion wird sich am Informationsstand wohl nichts ändern. Und wenn nicht jemand blind kauft, geht's auch nicht weg. Wie schon beschrieben: Grundstückswert minus Abrisskosten, solange sich nicht eine Ersteigerungsmöglichkeit auf so einer Basis bietet, besser Finger weg. Es ist davon auszugehen, daß das Haus vollständig entkernt werden muß, incl. Hausschwammbekämpfung im Mauerwerk. Vielleicht hat's der Dachstuhl überlebt. Mehr als Dachstuhl und Mauern bleiben aber ganz gewiss nicht stehen, wenn's Häusele völlständig wie beschrieben genutzt wurde.

Grüße

Thomas



Leider werden...



... bei uns in der Gegend sehr viele schöne alte Häuser von vorneherein als Abrissobjekte verkauft. Anderseits stehen überall Schilder "Baugrundstücke zu verkaufen" herum, die ihrerseits schon längst wieder Patina angesetzt haben. Ähnlich sieht es mit Vermietung/Verkauf von Wohn- oder Geschäftsräumen aus.
Viele Neubaugebiete erstarrten halberschlossen, man fährt seit Jahren auf Schotterstraßen, Slalom um leicht erhöhte Gullideckel, manchen Doppelhaushälften fehlt dauerhaft die andere Seite, statt dessen Plastikfolie an Hauswand und Unkrautgrundstücke. Viele vormals charmante Ortschaften haben auf diese Weise Charakter und somit Lebensqualität verloren.
Solange es hier keine raumplanerischen Prioritäten zum Bestandserhalt oder gar Förderprogramme (wie in Sachsen) gibt, kommt man um private Eigeninitiative nicht herum.

Natürlich wollen wir uns nicht an einem zweiten Haus überheben, insofern Danke für besorgte Antworten, aber der Erhalt dieses Gebäudes käme indirekt auch uns zugute, weil ebenfalls Teil eines historischen Gebäudeensembles in einem landschaftlichen Umfeld (grenzüberschreitender Naturpark/Nationalpark) von hoher touristischer Bedeutung.

Ich bleibe auf jeden Fall an dem Haus dran, vielleicht findet sich ja eine Lösung, die auf Erhaltung statt Abriss setzt. Bisher war bei mir geplant, im Garten des jetzigen Hauses einen neuen Pavillon als Atelier zu errichten (Stichwort Brotwerwerb), jetzt überlege ich aber, ob es nicht attraktiver wäre, statt dessen das andere Haus dafür zu nehmen. Man hätte einen größeren Garten, Wohnen und Arbeiten wäre etwas getrennter und die Kosten? Vielleicht dreht meine Frau Finanzministerin mir ja noch den Kopf gerade...



Verkehrswert



nochmal zu deiner eigendlichen Frage zurück,
der Gutachter ermittelt augenscheinlich (in dem Fall nur von aussen) den Wert abzüglich Summe x (Risikoabschlag).

Klar, das meiste was im Gutachten steht ist reines c&p.

Spätere Erkenntnisse die wertmindernd sind, interessieren für die ZV nicht weiter. Du kaufst IMMER die Katze im Sack...

Sollte im Ersttermin kein Gebot über 50% Verkehrswert eingehen, gibt es einen 2. Temin in dem auch darunterliegende Angebote berücksichtigt werden können.
Wohlgemerkt KÖNNEN, die Bank kann auch nein sagen und die Immobilie erstmal ins Eigenbuch übernehmen. Meist in der Hoffnung, später doch etwas mehr zu bekommen.