Termin mit Denkmalschutz-Welche Fragen?




Hallo Zusammen,

wir haben nächste Woche in unserem, vielleicht zukünftigen, Haus einen Termin mit den Herren vom Denkmalschutz. Wir haben auch schon eine ungefähre Vorstellung davon, was wir alles ändern, zurückbauen und neu machen wollen und werden das alles vortragen.

Gibt es noch Fragen, an die man als Anfänger vielleicht eher nicht gleich denkt, die aber wichtig vor dem Kauf sind?

Das Haus ist ein Einzeldenkmal.

Vielen Dank schonmal und viele Grüße,
Daniela Saemann



Denkmalbehörde



Hallo Daniela,

bei mir lief die Besprechung sehr unspektakulär ab. Ich hatte im Vorfeld bereits eine Liste mit den geplanten Maßnahmen angefertigt, wollte aber ohnehin den Charakter des Hauses erhalten. Die Maßnahmen musst du dann noch einmal per Formular schriftlich (und kostenpflichtig) genehmigen lassen, zumindest ist das so in Ba-Wü.

Eventuell solltest du dich erkundigen, ob nur die Fassade, Fenster und Türen oder auch der komplette Innenbereich unter Denkmalschutz stehen. Bei mir ist z.B. auch der Dachstuhl geschützt und darf nicht ausgebaut werden. Wobei du, falls notwendig, auch die Frage nach einer Neueindeckung stellen solltest. Je nach geforderter Deckung können da ziemliche Kosten anfallen.
Ebenfalls kann die Frage nach einem Dämmkonzept ganz interessant sein.
Es lohnt auch die Frage nach geeigneten Fachfirmen.
Und auf jeden Fall solltest du Fördermittel ansprechen. Hoffentlich hast du damit mehr Glück als ich! :-)

Ich wünsche euch einen guten Erstkontakt und eine glückliche Kaufentscheidung!

Viele Grüße!

Elke



Ruhig Blut und langen Atem ...



Hallo Daniela,

möglicherweise ist Euch das bereits bewusst, aber ich kann Euch nur empfehlen nicht zu euphorisch und bestimmt über eure Umbaupläne zu sprechen. Fangt langsam an und tastet Euch auch entsprechend vor.

Je nach Typ Mensch auf den Ihr da treffen werdet, könnte es anderenfalls passieren, daß Ihr Euch am Ende enttäuscht eure Idee aus den Kopf streicht. In der Natur der Denkmalschützer liegt es alte Dinge so erhalten zu wollen, wie sie nun mal grade sind. Umbauten können da nur stören! Selbst Rekonstruktionen haben in Wahrheit nichts mit Denkmalschutz zu tun. ...

Lange Rede kurzer Sinn ... Wenn Ihr zu sehr auf die Pauke haut, bekommt der Denkmalschutz Angst und holt zum Gegenschlag aus. Das merkt Ihr dann spätestens daran, daß Ihr mit einem ganzen Katalog voll Auflagen bombardiert werdet. ...
Bleibt also besser unkonkret und signalisiert zumindest das sich da freilich auch ein Kompromiss ergeben könnte. Vermeidet also bei Eurem Termin nächste Woche jeglicher Art von Detaildiskussion. Klären lässt sich das meiner Erfahrung nach dann bei einem zweiten Anlauf wesentlich leichter.

Ihr solltet aber auf jeden Fall ein Protokoll der Besprechung vor Ort anfertigen und Euch dieses auch anschließend quittieren lassen. Der Denkmalschutz sollte Euch genau sagen können warum und was genau an Eurem Haus erhaltenswert ist. Dazu sollte er Euch auch Unterlagen vorweisen können, und diese Euch auch auf Nachfrage aushändigen. Skizzen, Gutachten, alte Bauunterlagen etc. pp. falls vorhanden ... Fragt nach ob und wo ihr die vielleicht bekommen könnt. Referenzlisten mit Handwerkern können freilich auch, müssen aber nicht wirklich hilfreich sein. Last Euch auch darüber aufklären wo und wie Ihr Aufwendungen zum Erhalt des Denkmals steuerlich geltend machen könnt ( ... Förderung wird es vermutlich eher keine geben ). Fragt am besten nach genauen Kontakten.

Falls die Sache sich doch schwieriger gestaltet als erwartet ... schau wieder rein!
Gruß aus Berlin,



Termin vor Hauskauf?



Hallo Daniela,

ich stimme Stephan zu, man sollte sich erst einmal kennenlernen und herausfinden, welche Details besonderem Schutz unterliegen und wie der Ansprechpartner tickt, da vieles in seinem Ermessen liegt.

Wenn der Termin vor einem möglichen Kauf der Immobilie stattfindet, solltet Ihr auf jedem Fall thematisieren, ob für Euch wichtige Voraussetzungen für einen Kauf zulässig wären (z.B. Planungen in Bezug zu Dämmung, Fenster, Raumaufteilung, etc.). Ihr müsst ja nicht gleich alle Detailplanungen offenlegen, sondern die Themen zwischen andere Fragen streuen, um zu sehen, worauf sie anspringen. Nicht zu lange bei den kritischen Themen bleiben und auf die Dinge eingehen, die Ihr so lassen wollt, damit nicht der Eindruck entsteht, dass Ihr alles umreißen wollt.
Wenn absehbar kaufrelevante Umbauten nicht genehmigt werden, kann man vielleicht auch im Nachhinein noch ein bisschen handeln (wenn es keiner kauft, wird es ja auch nicht erhalten ...), noch einmal den Kauf überdenken oder mit dem Verkäufer über den Preis sprechen (da nicht mehr Traumhaus).

Vielleicht kennt Ihr auch in der Umgebung noch ein Baudenkmal, dessen Besitzer Ihr auf seine Erfahrungen ansprechen könnt.

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass die Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutz ganz gut funktionieren kann, wenn man aufgeschlossen an die Sache herangeht und eben vorher klärt, was veränderbar ist oder auch nicht, damit die Überraschung nicht zu groß wird.

Schöne Grüße,
Koarl



Denkmalbehörde



Nach meiner Erfahrung fährt man am besten mit der Denkmalbehörde, wenn man beim ersten Termin sich erst mal anhört, worauf es der Behörde ankommt. Vor allem sollten Sie versuchen herauszufinden, wie der Vertreter der Behörde gelagert ist. Ob es ein 100%er-Vertreter der Bauwerkserhaltung ist, ferner jeder Art von zeitgemäßer Ergänzung oder ob er aufgeschlossener ist.

Die Behörde ist manchmal mit Mitarbeitern bestückt, die in ihrer Qualifikation eher der Verwaltung oder der Betriebswirtschaft entstammen, oder aus dem Bereich Städtbau und weniger der Architektur oder dem Bauingenieurwesen.

Mit den Mitarbeitern der entfernteren Qualifikationen kann man u. U. besser zusammenarbeiten, da sie inhaltlich weniger dogmatisch argumentieren. Also: erst einmal kommen lassen und später psychologisch geschickt vorgehen.

Grundsätzlich: immer mit offenen Karten spielen, alles im vorhinein besprechen, alles schriftlich vereinbaren (sehr wichtig). Ggf. ist z.B. die Aussage eines beteiligten Statikers, das "etwas nicht mehr statisch verwertbar ist" hilfreich, um sich bestimmter Dinge zu entledigen. Auch die Denkmalbehörde möchte später nicht zur Rechenschaft gezogen werden, wenn "historisch wertvolle"Bausubstanz im weiteren Verlauf wegbricht.



noch'n Tip:



es könnte auch hilfrech sein, den Vorbesitzer zu fragen, ob es schon einmal Reibungspunkte gegeben hat.
Z.B. ob notwendige Sanierungsmaßnahmen nicht durchgeführt wurden, weil der DS die Zustimmung verweigert hat oder weil die Maßnahme inakzeptabel teuer war.

der entsprechende Schriftverkehr sollte vom Vorbesitzer vorgelegt werden.
Dazu gehört auch die offizielle Belehrung über die DS-rechtlichen Eigenschaften des Objekts.

Wenn ein bestimmtes Themengebiet jetzt schon 'vermient' ist, würde man damit im Gespräch vielleicht anders umgehen oder sich vorher eine Kompromisslösung überlegen, die einem dann im Gespräch ganz plötzlich spontan einfällt.


Die üblichen Knackpunkte sind:

Fenster, auch Dachflächenfenster oder Gauben,

Das unwiederbringliche Entfernen von historischer Bausubstanz, z.B. das Abreissen oder Versetzen von Wänden,

Das Anheben von Decken,

Dämmmaßnahmen, die die Außenansicht verändern,

Manchmal aber auch bestimmte Farbgebungen im Innenraum.

Dinge, die zum zeitgemäßen Wohncomfort gehören (Heizung, Sanitär...) sind eigentlich problemlos.

Ansonsten ist schon alles gesagt worden.

Ob es Sinn macht, ein Protokoll anzufertigen, weiß ich nicht so recht.
Am Ende Gesprächs wird man wissen, was man definitiv nicht darf, für alle anderen Maßnahmen wird der DS sagen: "Darüber kann ich erst entscheiden, wenn die detaillierte Planung schriftlich vorliegt".

Überhaupt ist das ganze erst dann wasserdicht, wenn die DS-rechtliche Genehmigung der verschiedenen Maßnahmen schriftlich vorliegt.
Wenn man vorher mit den Arbeiten schon einmal beginnt, weil die Zeit drückt und der DS lt. Protokoll anfangs schon ja gesagt hat, veliert man u.U. hinterher die Förderung!

Heutzutage besteht die Förderung zumeist auch 'nur' aus der steuerlichen Abschreibemöglichkeit der Aufwendungen für denkmalgerechte Maßnahmen (meines Wissens AfA jährlich 9% der Aufwendungen über 10 Jahre bei privat genutzten Immobilien). Zusätzlicher Wohnraum, z.B. ein neu ausgebautes Dach, fällt nicht darunter.
So kann es z.B. sein, dass der behutsame Umbau eines alten Raumes, den man sonst als Abstellzimmer verplant hatte, am Ende günstiger ist, als eine neue Dachkammer, auch wenn die Dachkammer zunächst mit weniger Aufwand herzustellen ist.

Je nach schützenswerter Bausubstanz (nur Fassade, oder auch die Innenräume), Planung und persönlichem Steuersatz kann die DS-AfA also sehr unterschiedlich ausfallen.
Es lohnt sich, sich hierüber sehr sorgfältig Gedanken zu machen.

Im Übrigen finde ich es sehr lobenswert, dass sich jemand bereits vor dem Kauf mit dem DS unterhält und davon auch evtl. seine Kaufentscheidung abhängig macht.
Ungelöst bleibt aber das Problem, dass während der Sanierung Probleme auftreten, von denen man vorher nichts gewusst hat und die nachzuverhandeln sind.

Das ist das Restrisiko.

good luck

GE



Herzlichen Dank erstmal...



... für die vielen nützlichen Tipps!

Tatsächlich ist es so, dass wir uns schon sehr viele Gedanken gemacht haben, was wir wie machen möchten.

Grundsätzlich würde ich sagen, wird der Denkmalschutz recht zufrieden mit uns sein.

Es gab bereits zwei Interessenten, die das Gebäude komplett umnutzen wollten. Einmal als Pension und einmal als Amtsgebäude. In beiden Fällen wären massive Eingriffe notwendig gewesen. Man denke nur an die vielen Nassräume und den heiklen Ausbau und Dämmung von Dachgeschossen.

Unser Plan sieht vor, nur das als Wohnraum zu nutzen, was auch vorher schon einer war.

Wir wollen lediglich ein paar Wände versetzen (von denen wir noch nicht wissen, ob sie überhaupt historisch sind) und das alte Baumaterial anderweitig verwenden (16 Zimmer im ersten Stock sind einfach zuviele! ;-)). Bei der ein oder anderen Wand würden wir nur die Ausfachungen entfernen und sie im Raum stehen lassen wollen, so dass ein Rückbau jederzeit möglich wäre. Die alten Dielen sollen auf jeden Fall erhalten bleiben und teilweise wieder eingesetzt werden (wir haben einige Eichendielen auf dem Dachboden gefunden) Ganz schlimm finde ich, dass man das ganze Haus verputzt und dann mit Latten ein vorgetäuschtes Fachwerk aufgesetzt hat... Das finde ich nur peinlich!





das Versetzen von Wänden könnte schon einmal ein Problem werden, weil es ja die ganze Anatomie des Gebäudes verändert und aufgrund der Ständerkonstruktion auch nicht so einfach ist.

Gefache offen zu lassen ist nach meiner Erfahrung gänzlich unkritisch. Wenn es gelingt durch das Entfernen von einzelnen Riegeln Durchgänge zu schaffen, ist das Ziel ja meist schon erreicht.

Für den Denkmalschützer ist es manchmal auch unerheblich, ob Bauteile aus der Bauzeit stammen oder später hinzugefügt wurden.
ich hatte so ein Problem mit einer Treppe, die im Rahmen eines Umbaus in den 20er Jahren in die Diele eingebaut wurde und eigentlich völlig unpassend war.
Die sollte eigentlich bleiben und hat mich viel überredungskunst gekostet.

Die Fassade bedarf aber noch einer Extrabetrachtung.
Zunächst muss geklärt werden, ob das Haus früher überhaupt Sichtfachwerk hatte.

Wenn nicht, gehört das Haus m.E von außen verputzt. Diese Bretterlösungen finde ich immer unpassend und sie sind auch schadensträchtig.

Wenn das Haus Sichtfachwerk hatte, muss geklärt werden, warum dieses Bretterfachwerk jetzt da drauf sitzt.

War (ist) das Origalfachwerk so schlecht, dass man es nicht mehr vorzeigen wollte?

Hat man eine unsachgemäße Dämmmaßnahme vorgenommen?

Ist diese Maßnahme vom DS genehmigt gewesen (das kann man sich eigentlich gar nicht vorstellen), oder fällt der Denkmalschützer demnächst aus allen Wolken?

Pikant ist, dass der DS bei ungenehmigten Eingriffen den Rückbau verlangen kann und zwar vom derzeitigen Eigentümer, und nicht von dem, der die Sache versaut hat.

Das könnte empfindliche Folgen für den Kaufpreis nach sich ziehen.

Dass man vom Urheber der nicht genehmigten Maßnahme irgendwann sein Geld zurückbekommt, dürfte die Ausnahme sein, zumal wenn man das Haus mit diesem offensichtlichen Mangel wissentlich gekauft hat.
Bei der Fassade dürfte man schwer argumentieren können, dass es sich um einen verdeckten Mangel gehandelt habe.

Diesbezüglich würde ich den DS mal ganz genau nach seiner Ansicht fragen und die Konstruktion von einem Sachverständigen vor dem Kauf ansehen lassen.

G

gibt's ein Foto oder eine immoscout Nr?





Für den Denkmalschützer ist es manchmal auch unerheblich, ob Bauteile aus der Bauzeit stammen oder später hinzugefügt wurden.
Der alte Langenberger Bahnhof hatte im Original immer eine rote Ziegelfassade,Anfang der sechziger Jahre wurde der Bahnhof Kackgrün gestrichen,der Denkmalschutz hat den Bahnhof zum Denkmal erklärt und das Kackgrün ist jetzt schützenswert...so kann s auch gehen.

Grüße Martin



Der Denkmalschutz hat hier...



meines Wissens praktisch alle 4 Wochen einen Ortstermin um den Zustand des Gebäudes zu überwachen. D. h. so Dinge wie das gefälschte Fachwerk usw. sind sicher bekannt.

Hier der Link zur Anzeige in Immowelt: http://www.immowelt.de/immobilien/immodetail.aspx?id=32339577

Im Moment sind wir uns noch nicht mal sicher, dass es im ersten Stock überhaupt schon Fachwerk gibt...

Gruß





ein stattliches Gebäude!

wobei man sich mit dem Fachwerk in der Tat nicht so ganz sicher ist.

Könnte aber sein, dass die Gaststube schützenswert ist -

nicht das der DS nachher noch verlangt, dass man im Monat 5 Hektorliter Pyraser Bier ausschenken muss!



Hahaha... :-)



Das Bier bekommen wir auf jeden Fall los! Wir möchten tatsächlich die Gaststube erhalten und ich glaube gehört zu haben, das die geschützt ist. Ich stamme ja aus dem Dorf und habe schon einige Anmeldungen von Freunden, die unseren Plan kennen, die dort dann Geburtstag feiern wollen und ähnliches. :-) Wohnfläche hätten wir im Obergeschoss ohnehin genug und so kann die Gaststube bleiben wie sie ist (natürlich soll alles wieder auf hochglanz gebracht werden...). Nur betreiben möchte ich sie nicht. Einen Biervertrag gibt es zum Glück auch nicht. Das könnte sonst teuer werden!

Ich finde die Gaststube und der Gewölbekeller zum Bierkühlen ist auf jeden Fall ein großer Pluspunkt während der Bauphase! So manch einer, der auf ein kühles Bier vorbeischauen will, wird sich ganz schnell in Arbeitsklamotten und mit Werkzeug in der Hand im Obergeschoss wiederfinden! ;-P



Unser Termin



mit dem Denkmalschutz hat gestern stattgefunden und wir sind uns einig, dass wir das Schätzchen immer noch wollen.

Die Herren waren wirklich sehr kompetent und konnten uns auch schon einige Tipps geben und Unklarheiten beseitigen. Mit unseren groben Plänen sind sie sehr zufrieden gewesen und haben uns sogar als die idealen Käufer für dieses Objekt bezeichnet! (Da ist man schon ein bisschen stolz! ;-))

Desweiteren haben sie uns Ihre volle Unterstützung hinsichtlich der Beantragung von Förderungen usw. zugesichert. Es gibt hier tatsächlich ein paar % Förderung, die einem zugesichert werden können.

Außerdem hatten wir unsere Finanzierungsspezialistin dabei, die ein ähnliches Projekt für sich selbst schon verwirklicht hat. Sie hat uns noch ein paar mal gefragt, ob wir das WIRKLICH wollen :-) und macht sich, nachdem ihr klar geworden ist, dass wir unsere Meinung definitiv nicht mehr ändern, jetzt an die Beantragung der Finanzierung.

Sobald der Finanzierungsplan für die ersten Maßnahmen steht und wir eine Zusage haben, möchte das Denkmalamt, dass wir mit ihnen gemeinsam eine Begutachtung und Planung mit einem Statiker und Architekten aufstellen. Für einen Teil der Kosten (grob geschätzt 15.000,-) bekommen wir ebenfalls eine Förderung.

Leider mussten wir feststellen, dass das Dach auf jeden Fall neu gedeckt werden muss. Wir hoffen, dass ein Großteil der Ziegel erhalten und weiterverwendet werden kann, da es sehr schwierig scheint, diese zu bekommen... Das Dach ist mit Spitzbiber Ziegeln gedeckt. Hat hier jemand Tipps wo man eventuell alte Ziegel beziehen kann? Neue wollen wir eignetlich nicht, da diese dann rot wären, während der Rest des Daches eine sehr dunkle Patina hat. Im Internet habe ich leider keine gefunden...

Ein weiterer Punkt, der uns etwas Kopfzerbrechen bereitet ist, dass wir laut Denkmalschutz einen Architekten als Bauleiter beschäftigen sollen. Wir hoffen, dass das noch verhandelbar ist... Im Großen und Ganzen wollen wir ja nur sehr wenig umbauen und Vieles an Ort und Stelle wiederherstellen. Für die Installationen reicht aus unserer Sicht eigentlich ein erfahrener Handwerker. Was meint Ihr dazu? Unsere Finanzierin hat ebenfalls nur mit Handwerkern und in Eigenregie saniert und hat damit gute Erfahrungen gemacht. Sie würde uns ebenfalls zur Seite stehen (sie hat auch keine andere Wahl, da sie außerdem eine gute Freundin von uns ist... ;-))

Viele Grüße,
Daniela



Creaton hat



Rautenspitz-, Sechseck-, und Gotikschnittbiber mit Handstrichriffe (Imitat)in Rustikengobe Sinterbrand.



Vielen Dank!



Ich war zwar schon auf der Creaton Seite, habe aber wohl nicht an der richtigen Stelle gesucht...



Sonderformate



werden nach Wunsch und Farbe gefertigt.
Welche Gegend Franken?



Ganz knapp



an Franken vorbei. Das Haus steht in der Oberpfalz, ca. 1,5km von der Grenze zu Franken entfernt. Es hat auch nur die Sparversion eines Fachwerks, das zum Verputzen und nicht als Sichtfachwerk gedacht ist im Gegensatz zum Nürnberger Fachwerk...



wäre nur zwecks



einer Fachfirma gewesen, da ich einen guten Kollegen in Franken kenne, den ich ihnen sonst empfohlen hätte.



Die Postleitzahl



ist 90602. Vielleicht ist er ja gar nicht sooo weit weg von uns.



Fachbetrieb



Zimmerei Strauss

Ulrich Strauss
Illafeld 18

91282 Betzenstein



Den Ort



kenne ich. Liegt allerdings ein gutes Stück entfernt in der Fränkischen Schweiz. Ich kann ihn ja mal anrufen, ob er überhaupt Interesse hätte! Wir haben nämlich einen kaputten Schwellbalken, bei dem sich unser Zimmerer vom Ort nicht sicher war, ob er sich das zutraut...

Vielen Dank!