Gebäudeteile nicht im Kataster eingetragen

25.07.2011



Hallo!

Wir sind gerade dabei unsere Scheune baurechtlich auf die künftige Nutzung als Wohngebäude vorzubereiten. Bei der ersten Begehung durch unseren Architekten ist nun aufgefallen, dass ein Teil der Scheune (wurde wohl irgendwann zwischen 1769 und heute erweitert) nicht im Baukataster eingetragen ist. Bei näherer betrachtung fiel uns auf, dass auch der restliche Gebäudebestand lückenhaft verzeichnet ist. Das Hauptgebäude ist von 1769 und wurde über die Jahre immer wieder erweitert. Unterlagen liegen mir natürlich nicht vor! Die Nutzung als Wohngebäude war ununterbrochen.

Jetzt die Fragen:

Heißt nicht im Kataster verzeichnet zwangsläufig, dass es keine Baurecht für die Gebäudebestandteile gibt?

Welche Erfahrungen habt ihr mit dem Bestandsrecht (der letzte Ausbau erfolgte wohl 1970, der Rest ist sehr viel älter - spätestens Anfang 20. Jhd)?

Wenn ich jetzt nachträglich eine Baugenehmigung brauche - wird dann das aktuelle Baurecht angewandt (d.h. incl. Energiesparverordnung) oder kann ich mich auf das damalige Baurecht berufen?

Wie sind Eure Erfahrungen?

Viele Grüße

Andy



Nutzungsänderung



Hallo Herr Muth,
Wenn Sie die Nutzung der Scheune ändern wollen, brauchen Sie ja sowieso eine Baugenehmigung: Nutzungsänderungen werden behandelt wie Neubauten.
Es werden also auch die Abstandsflächen betrachtet.

Wenn etwas nicht im Liegenschaftskataster eingetragen ist , kann trotzdem eine Baugehmigung vorliegen.

Umgekehrt gilt das Gleiche: Wenn etwas eingetragen ist, kann es sein das keine Genehmigung vorliegt.

Es wird IMMER das aktuelle Baurecht angewendet.

viele Grüße



Problematisch



kann es nur werden, wenn Nachbarn aufgrund des Grenzabstandes Mitspracherecht haben und Du mit Ihnen oder sie mit Dir im Streit liegen. Dann können sich Mitarbeiter vom Bauamt ganz schön festbeißen. Gut sind da alte Fotos, dass Gebäudeteile schon länger bestehen. Dann müsste man erst nachweisen, daß die nach dem damals geltenden Baurecht illegal erbaut wurden. Für die Umnutzung gilt aber heutiges Baurecht.
Im übrigen sind manche Wohnhäuser von vor 200 Jahren noch nicht mal heute im Lageplan eingezeichnet.





Mein Nachbar wird sich hüten mit mir Streit anzufangen, weil er eine Gutsschenke betreibt mit höchst zweifelhaften Annbauten, die mir nicht den Eindruck machen, dass diese eine ordentlichen Baubegutachtung standhalten (Marke Schrebergarten; Worschtkordelprinzip). Außerdem ist er als Geweretreibender böse meinem Gutwill ausgesetzt (mir käme z.B. nicht in den Sinn bei Beschallung nach 22:00 das Ordnungaamt zu informieren). In jedem Fall haben wir da ein eher tolerantes Nachbarschaftverhältnis.

In jedem Fall ist die Bebauung viel älter als die des Nachbarn, was sich durch alte Familienfotos der Voreigentümer und der Art der Gestaltung (z.B. eingemauerte Sandsteintröge in den Stallwänden) belegen lasst).

Nach meiner Einschätzung sind die nicht eingetragenen Gebäudebestandteile auch älter als 200 Jahre. Der Beweis wird allerdings schwierig, weil selbst Johannes Hesters nichts dazu sagen könnte.

Der Weg den wir jetzt zunächst gehen ist das Vermessungsamt darauf hinzuweisen, dass einige Gebäudebestandteile aus sehr altem Gebäudebestand im Kataster nicht eingezeichnet sind. Eine fehlende Baugenehmigung wäre (sofern sie vor 200 Jahren überhaupt gefordert) reine Spekulation - wir gehen also zunächst mal von geltendem Baurecht aus. Ansonsten hat mir mein Architekt mitgeteilt, dass bei der nachträglichen Erteilung von Genehmigungen etwas großzügiger verfahren wird.

Für die Umwidmung der Scheune muss ich eh einen Bauantrag stellen. Die restlichen Teile (soweit dies überhaupt gefordert wird) würde ich in diesem Zuge legalisieren.

Wichtig wäre für mich erstmal ein sauberer Lageplan, um bein anschließenden Genehmigungsverfahren nicht unnötig zu stolpern.

Vielen Dank für die ersten Hinweise!

Andy



Das



Vermessungsamt wird sagen - dann lass mal vermessen. Das machen die nicht für Dich.





Hallo Andy,

auf das damals geltende kurpfälzische Recht wirst Du Dich wohl kaum berufen können, auch bei einer Umnutzung liegt das geltende Baurecht zu Grunde.

Wenn ich es richtig erkennen kann ist doch alles bis auf das eine Hofgebäude eingetragen, auch wenn es gewisse Abweichungen im Maß der Scheune zu geben scheint.
Die Abweichungen ergeben sich häufig aus der Übernahme der bestehenden per Hand erstellten Katasteraufzeichnungen in die digitalen Kartengrundlagen. Vermessungsingenieure werden hierbei selten losgeschickt.

Bei der Antragsstellung bei dem Gebäude aus dieser Zeit tangiert werden, wird häufig die Liegenschaftskarte mit Ortsvergleich benötigt. Hier werden die Unterschiede festgestellt und der Eigentümer ggf. an den Kosten beteiligt.
Gut ist es alte Dokumente, Stadtkarten, Kaufverträge, Fotos etc. als Argumentationsgrundlage parat zu haben, bzw. diese im Vorfeld aufzutreiben.

Nach einer Baugenehmigung bei einem Gebäude aus dem Jahr 1769 wird wohl kaum jemand fragen. Zum Einen gibt es einen Bestandsschutz, zum >nderen würde ich dann auf das Archiv der Behörde verweisen, in dem die Akte doch zu finden sein muss. Für den Metternich'schen Hof wird gewiss ebenso keine Genehmigung zu finden sein.

Gelegentlich habe ich in der Nähe zu tun, wenn Bedarf besteht kann ich mir das einmal ansehen. Wie steht es um den Denkmalschutz?

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer