Suchen Architekt der auf Fachwerksanierung spezialisiert ist

08.02.2015 Alex



Hallo liebe Fachwerkhaus-Community,

ich glaube jetzt steht die Frage zweimal drin,aber ich war nicht eingeloggt und konnte demnach keine Bilder hochladen, also hier nochmal meine Frage:

mein Lebensgefährte und ich möchten gerne eine alte Hofreite kaufen (Fachwerkhaus aus dem 17ten Jahrhundert, es besteht Denkmalschutz). Das Haus befindet sich im Raum Groß Gerau im Rhein-Main Gebiet.

Das Haus wurde laut Makler seit 3 Jahren nicht mehr bewohnt und auch nicht mehr geheizt.

Da wir uns zwar als Liebhaber alter Fachwerkhäuser bezeichnen dürfen, sind wir doch Laien auf dem Gebiet was Sanierung, Umbaukosten und zeitlicher Aufwand angeht. Wir können auch fachlich nicht einschätzen ob sich das Gebäude in einem noch guten Zustand befindet oder nicht.

Da wir nicht ' die Katze im Sack' kaufen möchten, suchen wir einen Architekten, der altbausanierungs- und fachwerkerfahren ist, der uns eine möglichst 'realistische' Einschätzung über nötige Sanierungskosten + Aufwand geben könnte.
Es wäre toll wenn eine gemeinsame Besichtigung des Objekts möglich wäre um zumindest vorab ein paar Tipps und Denkanstöße zu bekommen.

Beste Grüße
Alexandra



Kaufberatung + Kostenschätzung



Ich führe Immobilienkaufberatungen und Bauberatungen in der Region NRW/RLP bei Altbauten und historischen Objekten, speziell Fachwerkbauten, durch. In Ihrer Region z.B. vor etwa 4 Wochen bei einer Hofreite bei Villmar-Seelbach.

Ich sende Ihnen dazu gerne bei Interesse weitere Informationen per Email zu. Ein Vor-Ort-Termin lässt sich auch relativ kurzfristig arrangieren. Wir können gerne auch in der kommenden Woche einmal zu Ihrem Objekt telefonieren.

Meine Kontaktdaten finden Sie unter "pickartz.architektur"

Will Pickartz | Architekt | Bad Münstereifel





Hallo Alexandra,

bei Bedarf kann ich mir das gerne mal ansehen. Schicke mir doch mal den Immoscout-Link per Mail, irgendwie kommt mir das Ding bekannt vor.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer



Spezialisten sind selten



Ich habe selbst einen Zimmereibetrieb und bin fast ausschließlich in der Denkmalpflege und Sanierung unterwegs. Es gibt nicht viele, die sich wirklich auskennen. Ein Büro ragt dort immer wieder heraus und das ist
Dipl. Ing. Kristian Kaffenberger
Dilshofen 8
64354 Reinheim

Telefon:  06162 - 919 980
Fax: 06162 - 919 187
e-mail: info@architekturbuero-kaffenberger.de





Vielen Dank schonmal für die ersten Kommentare und Hilfestellungen die auch per email an mich herangetragen wurden.

Hier nochmal zusätzlich die Immoscout-Nummer für noch mehr Bilder um einen besseren Eindruck von dem Gebäude zu bekommen.
Scout-ID: 79244816



Schönes Objekt



ich finde ja das Anwesen genial. Wenn ich nach Frankfurt ausgerichtet wäre, dann besonders. Vielleicht würde mich die Startbahn West stören. Was mich am Anwesen stört sind die Bilder vom Haus die zeigen dass doch einiges renoviert wurde und dann die Diskrepanz zu renovierungsbedürftig. Wurde das fachgemäß ausgeführt oder sind die Teile ungenügend gemacht. Aber dafür kann man auch zuerst die Nebengbäude ausbauen und dann wieder das Haus weiter renovieren. Das Luftbild zeigt auch dass die Angaben zu Ruhe und Nähe zur Infrastruktur stimmen. Lässt sich vielleicht das Dach der großen Scheune nach Süden zum Innenhof öffnen, dann stünde einem modernen offenen Wohnen nichts im Weg.



Schönes Objekt ?



... das wird sich nach der Besichtigung herausstellen. Wenn Im Expose bereits auf die starke Sanierungsbedürfigkeit und den (teilweise) schlechten Erhaltungszustand hingewiesen wird, ist das ein deutlicher Hinweis. Die Möglichkeiten der Umnutzung(Scheune) ist ggf. durch die Grenzständigkeit eingeschränkt. Für das Objekt würde ich nicht mehr als € 80.000 bis € 100.000,- ansetzen, wobei die Auflagen der Denkmalbehörde noch einzukalkulieren sind. Für die Sanierung und den Umbau sollten realistische Reserven von Anfang an berücksichtigt werden, sonst entwickelt sich die Hofreite zu einem langjährigen Sanierungsfall mit ungewissem Ausgang.





die Scheune wollen wir definitiv nicht für Wohnzwecke ausbauen/umbauen, da mein Lebensgefährte in der Freizeit gerne an Autos schraubt und der Platz dafür genutzt werden soll. Die Frage stellt sich natürlich in welchem Zustand befindet sich die Scheune und vorallem das Scheunendach.
Laut Makler befindet sich die Scheune in einem guten Zustand, nur was heißt gut? (der kann mir ja viel erzählen)

Wir würden erstmal NUR das Wohnhaus sanieren wollen, um da dann einziehen zu könnnen. Nach Einzug würden wir dann nach und nach ggf. das kleinere Nebengebäude angehen und den Hof wieder herrichten. Zusätzlicher Wohnraum für Mieter soll nicht geschaffen werden.

Nachdem wir das Objekt ja letzte Woche schonmal (ohne Fachmann)besichtigt hatten, ist für mich als Laie klar, dass das Wohnhaus total saniert werden muss. 3 Jahre unbeheizt hat mit Sicherheit seine Spuren hinterlassen, die uns als Laien so nicht ins Auge gesprungen sind. Das wird mit Sicherheit viele Kosten verusachen. Frage ist nur, ob sich die Grundsubstanz des Hauses (Wände, Dachstuhl etc) in einem Zustand befindet bei dem es sich lohnen würde zu sanieren. Ich denke nicht, das wir an der Schraube des Kaufpreises drehen können (leider) da die Lage einfach zu gut ist.
Wie Herr Pickartz schon angedeutet hat, nicht das es sich zu einem 'Faß ohne Boden' entwickelt



Optionen



Den Kaufpreis kann man vorher anhand der Bodenrichtwerte und des Erhaltungszustandes im Sachwertverfahren gegenschätzen. Die Angaben des Maklers/Eigentümers sind grundsätzlich überzogen. Die Hofreite in Villmar, die ich Anfang Januar begutachtet habe, wurde auch zu einem ähnlichen Erstpreis angeboten und relativ rasch auf ein ähnliches Preisniveau herabgesetzt. Und diese Hofreite war wesentlich größer, mit parkähnlichem Grundstück und in schöner Dorfrandlage.

Auch nach diesem Objekt wird es keine rasende Nachfrage geben. Wegen des Denkmalschutzes kann man das Objekt auch nicht abreissen und dort neu bauen. Auch bei hohen Bodenpreisen ist das Grundstück für den Besitzer so gesehen erst einmal wertlos, solange das Objekt nicht denkmalgerecht saniert wird.

Zu den anderen Punkten kann Ihnen nur eine Begutachtung vor Ort und eine detaillierte Kostenschätzung eine annähernde Größenordnung für die Finanzierung vorgeben.

Ich würde den Kauf nicht ohne diese Einschätzungen vornehmen, da ich in den vergangenen Jahren zwei (kleinere) Objekte nach Kauf begutachten und betreuen durfte, deren"Spontansanierung" sich nach weniger als einem Jahr finanziell und planerisch festgefahren hatte.

Bei einem solchen Objekt sind Emotionalität und Bauchgefühl keine empfehlenswerten Entscheidungskriterien.



Glückwunsch,



Ihr stellt die richtigen Fragen VOR dem Kauf.

Viel Erfolg

Thomas