Welcher Preis ist gerechtfertigt ? Sanierungskosten ?

31.03.2008



Erst mal ein Hallo an alle hier !

Ich habe zwar vergleichbare Fragen in diesem Forum schon oft gelesen, aber keines trifft exakt mein Problem. Wie sollte es auch ?

Meine Frau und ich haben uns in ein kleines Fachwerkhaus um die Ecke verguckt. Von aussen macht es einen guten Eindruck. Die Gas-Zentralheizung ist "erst" 10 Jahre alt, das Dach von 5 Jahren gemacht worden, das Bad ebenso, wenn auch mit eher günstigen Fliesen etc. Elektro und Heizungsrohre sind über Putz. Sieht wüst aus, aber Heizungsbauer und Elektriker, beides Kumpels aus dem örtlichen Verein, geben grünes Licht.

Man könnte ja denken : renovieren und einziehen. Leider ist das nicht so einfach. Ich habe folgende "Fehler" gefunden :

1.)
Das Dach ist auch im neuen Bereich nicht unten abschliessend mit der obersten Geschossdecke. Die Geschossdecke nicht gedämmt. Mal abgesehen vom Wärmeverlust macht es einen merkwürdigen Eindruck überall unten am Dachrand ins freie schauen zu können, wenn man auf dem Dachboden steht.

2.)
Die Böden sind unglaublich wellig und schief. Teilweise bis zu 8cm Gefälle in einem Raum. Ich wollte aufleisten und neue Dielen rein machen, je nach Zimmer und Tragkraft auf Estrichverlegeplatte oder Spanplatte verwenden. Ist die "schiefe" ein Hinweis auf marode Unterkonstruktion ?

3.)
Die Wände sind erstaunlich gerade. Den Tapeten nach wurde das vor wohl 20-30 Jahren gemacht. Jetzt liest man ja viel über Sünden bei Putz, Dämmung und Anstrich im Hinblich auf die Wasserabgabefähigkeit der Lehmfüllungen. Es ist aber nichts schimmelig und obwohl das Haus seit Monaten leer steht und nicht gelüftet wurde, roch da nichts. Idealerweise würde ich gerne die alten Tapeten abreissen und einen, sofern darunter tragfähig, neuen atmungsaktiven Rollputz verwenden. Soll ich dennoch den Putz bis aufs Gefache abtragen um nachzuschauen und dann neu Lehmverputzen ? Kosten dafür ? Oder kann man nach den Jahren ohne gravierende sichtbare Schäden das Risiko eingehen ?

4.)
Da die Heizung okay ist (wird nach Dämmung des Dachs durch einen Pelletofen mit Wasseranschluss ergänzt), die Elektrik zwar bescheiden aussieht, aber ebenfalls i.o ist, das Bad und Sanitär soweit auch okay, dachte ich an schnellen Einzug und relativ geringe Sanierungskosten von ca. 30 tausend Euro.

Habe ich da die rosarote Brille auf ? Ein Tischlermeister vom Denkmalamt empfohlen wir die innere Substanz bei einem Ortstermin nächste Woche prüfen. Da eigentlich alle Eckdaten gut aussehen, bin ich zuversichtlich, habe natürlich Angst vor etwaigen Schäden im Holz. An einigen Stellen wurde wohl mit Dichtmasse etc. gearbeitet.

Wie genau kann ein Tischlermeister mit geringen Eingriffen die Substanz prüfen ? Sanieren NACH dem renovieren ist finanzieller Selbstmord.

Habt ihr vieleicht noch Tips für mich ? Gelesen habe ich viel über Probleme der Fachwerksdämmung, Horrorsanierungskosten, Taupunkte usw. usw.

Ich wollte, wenn der Tischlermeister grünes Licht gibt, ins kalte Wasser springen ....

Grüße
Tobias aus Marburg



Lehmbaustoffe



Hallo Tobias
Ich würde mich über ein Telefonat mit ihnen freuen um ihre Fragen zu beantworten. (Lehm)

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Mit freundlichen Gruß
Lehmbau-schleusner





hallo!
Zum Preis: Das kann Dir niemand sagen, und ohne das Haus selber angeschaut zu haben schon gar nicht.
1. Das klassische Kaltdach ist eine der langlebigsten Dachkonstruktionen überhaupt, da all die Probleme mit Kondenswasser gar nicht erst auftreten können. Schäden lassen sich erkennen (und oft auch beheben) ohne aufs Dach zu müssen. Wenns vom Wohnraum her ausreicht, würde ich es lassen und die oberste Decke dämmen.
2. Wenn die Raumhöhe ausreicht und die Böden tragfähig sind, d.h. nicht alles zittert und ächzt unter der Last des dahinschreitenden Hausherrn, wäre eine Trockenschüttung wohl das Mittel der Wahl, um die Böden eben zu bekommen.
3 Erst mal feststellen was da ist
4. das Wichtigste kommt zuletzt: Ob die Substanz taugt. Du schreibst auch nichts über den Zustand der Fassade von aussen (besonders wetterseitig), ob es Probleme mit aufsteigender Feuchtigkeit im Mauerwerk gibt (oft an abplatzendem Putz zu erkennen), dann wäre der Zustand des Kamins zu prüfen, Zustand der Dachrinnen, und so weiter. Auch den Keller sollte man sehr genau untersuchen. Die Fliesen im Bad sind da nebensächlich (auch wenn sie Brechreiz auslösen). Da der Fachmann aber bereits bestellt ist, bist Du auf dem richtigen Weg.



Nix gegen Tischler,



bin ja selbst einer.

Aber die Bewertung von hölzerner Bausubstanz mit statischer Funktion ist nicht des Tischlers Ding. Wenn der Tischler da nicht ganz beachtliche zusätzliche Kenntnisse hat, ist er da fehl am Platz.

Ich würde einen Gutachter mit Fachwerkerfahrung hinzuziehen. Kostet etwas, spart viel.

Grüße

Thomas



Fachwerk in Marburg



Die von Ihnen angesprochenen Auffälligkeiten sind keine Schäden oder Mängel, soviel vorab.
Aufputz-Installatiionen sind in Fachwerkbauten vom rein technischen Standpunkt aus das unproblematischste, weil nichts irgendwo versteckt ist, also auch kein Rohrbruch oder eine undichte Stelle oder ein defektes Elektrokalbel unbemerkt bleiben kann.
Von Kaltluft durchströmter Dachraum ist, wie schon geschrieben, das günstigste, was man sich vorstellen kann (eben ein Kaltdach).
Bleiben die Böden: es sind eben oft originalböden, die so aussehen, die Schiefe hat die Bauherren voriger jahrhunderte nicht gestört.
Was wirklich entscheidend ist: die Substanz ! Nehmen Sie den Denkmalbeamten mit und besser noch einen erfahrenen Architekten oder Zimmermann.

Grüße