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26.05.2005



Hallo allerseits,

uns ist am Freitag unverhofft ein für uns eventuell interessantes Fachwerkhaus "über den Weg gelaufen". Von unserer ersten, kurzen Besichtigung her in folgendem Zustand:

- Leerstand seit zwei Jahren
- Sichtfachwerk (Nadelholz? bin mir nicht sicher) giebelseitig und im OG hofwärts, Straßenfront verputzt, ob überhaupt Fachwerk?
- Fachwerk hat viele sichtbare Risse, scheint aber nicht verfault zu sein
- Dach und Dachstuhl ganz gut
- einer der Schornsteine ist marode, läßt Wasser eindringen, Durchfeuchtung der Holzdielenböden und der Innenwand im EG
- an einer der Giebelwände löst sich der Innenputz dort ab, wo die Fachwerkbalken liegen
- Feuchtigkeitsschaden im Eingangsbereich (Wasser drang durch Tür ein und hat Holzbalkenboden durchfeuchtet)
- diverse kleinere Mängel
- dubiose Aufdoppelung der Dielenböden mit Spanplatte durch Mieter
- den Keller konnten wir mangels Licht nicht besichtigen

Das Haus hat zwei Heißluft- und drei Grundöfen.

Wir bräuchten, um zu einer Entscheidung zu kommen, relativ kurzfristig einen professionellen Rat, wie der Investitionsbedarf am Gebäude einzuschätzen ist. Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist erstellt worden, als das Haus noch vermietet war und daher die o.g. Feuchtigkeitsschäden noch nicht aufgetreten waren - ich denke, man müßte den Verkehrswert wegen der zusätzlich nötigen Investitionen erheblich nach unten korrigieren.

Weiterhin möchten wir relativ sicher ausschließen, daß es einen Schwammbefall im Bereich der Holzbalkendecken zum Keller gibt, und schließlich ist uns der Sanierungsbedarf am Sichtfachwerk der Giebelseiten nicht klar.

Uns ist beim Überlegen (und in einer schlaflosen Nacht :))
klargeworden, daß wir ohne eine knallharte Analyse des Istzustandes keine sinnvolle Entscheidung treffen können...

Der Standort des Hauses liegt in der Nähe der Grenze zwischen Brandenburg und Mecklenburg-Strelitz.

Für alle Tipps und Hinweise dankbar

Hartmut



Rechnen Sie vorläufig mal mit 2000 EUR/qm Nutzfläche



und passen Sie auf, daß Sie keinen Fachmann finden, der Sie betr. EnEV-Pflichten falsch (pro Wärmedämmung) und betr. Holzschäden zu Ihrem Nachteil (Giftverseuchung des Bestands) und betr. Sonstigem auf der Basis der teuermachenden Industrie-Vermarktungs-DIN berät. Weitere Info:


http://www.konrad-fischer-info.de/7temper.htm



http://www.konrad-fischer-info.de/213baust.htm



http://www.konrad-fischer-info.de/7fehrtab.htm



http://www.konrad-fischer-info.de/29bausto.htm



Wie kommt der Pauschalbetrag zustande?



Hmm...

mit 2K Euro/m² könnten wir keinesfalls mithalten - ich bin mir andererseits auch nicht sicher, ob solche Pauschalpreise überhaupt sinnvoll aufzustellen sind: Heizungsanlage und Elektrik könnten erstmal weitergenutzt werden, im Sanitär- und Küchenbereich sieht das anders aus.

Eine EnEV-gemäße Dach- und Wanddämmung werde ich mir nicht ohne weiteres aufdrängen lassen, und im Holzschutzbereich ziehe ich es vor, mit traditionell erprobten Mitteln zu arbeiten.

Generell erscheint es mir immer besser, das alte Material soweit wie möglich zu erhalten, auch wenn der optische Eindruck eben nicht neuwertig, aber schön alt ist.

Ich hoffe auch auf einen Tip, wer mit uns an einer Besichtigung (gegen Honorar) teilnehmen könnte...



Der Betrag meint eine Vollmodernisierung inkl. Technik,



jede Mitverwendung spart mehr oder weniger daran ein. Wenn Sie wollen, können Sie mal meine Beratungs-Konditionen prüfen (Link). Ich habe übrigens gerade zwei Projekte in Schwerin und einen anlaufenden Sanierungsfall (doll vergammeltes Gutshaus) bei Parchim laufen, bei dem am 3.6. Ortstermin ist. Außerdem Restaurieren wir gerade den historischen Rathauskomplex in Bremen - ich bin also oft flott unterwegs, frei nach dem Motto: "Wenn der Berg nicht zum Propheten kommt,...", und habe meine DB-Bahncard-Kosten nach spätestens einem Monat herausgefahren ;-)


http://www.konrad-fischer-info.de/2berat.htm



kompetente Kaufberatung in Nordbrandenburg/Mecklenburg-Strelitz



Hallo Hartmut,

wir sind zwar keine echten Fachleute der Fachwerksanierung (Tischlermeisterin/Restauratorin und Stadt- und Regionalplaner),
haben uns aber schlauer gemacht, ehe wir und seit wir kürzlich ein altes Bauernhaus im LK Meck.-Strelitz gekauft haben.

Ich kann Ihnen einen versierten Holzgutachter/Bauingenieur in Neubrandenburg nennen,mit dem wir die Sanierung angehen wollen. Wir haben ein Referenzgutachten von ihm.

Mailen oder rufen Sie an, wenn Sie möchten: 030-827 07 932. Ich kenne
diese Unruhe vor einer Kaufentscheidung jetzt auch ...

Ansonsten ist natürlich zu empfehlen, daß Sie Herrn Fischer zur Begutachtung, wenn der gerade in der Region ist. Er hat wirklich Ahnung von den Fragen.

Grüße, J. Schwarz



Gutachter /Berater im Raum Brandenburg



Lieber Hartmut,
Wir haben unser Haus in der nähe von Kyritz vor dem Kauf von Herrn Garber aus Sallenthin (bei zwischen Salzwedel und Magdeburg (www.antik-natur.de, tel 0391 2513694) begutachten lassen und wir haben es noch keinen Tag bereut! Den Mann kann ich wärmstens empfehlen. Er hat sich sehr viel Zeit genommen, hat uns Anfänger auf alle "heissen" Stellen hingewiesen und war trotzdem sehr preiswert. Er hat bei der Begehung viele tolle Lösungsvorschläge für die einzelnem Sanierungsbereiche gemacht und hat auch die Vor und Nachteile, vor allem Finanziell besprochen. Er weiss, dass wir "Fachwerkleute" fast alle mit minimalen Bujets aber hohem Ökoanspruch sanieren und viel selber machen und kann sich darauf einstellen. Aber egal wen Ihr da nehmt: besser keinen Luxus-"Wessi" aus Berlin nehmen(sorry, bin selber Wessi aus Berlin und es gibt da bestimmt gaaanz tolle...) sondern jemand, der die Materialien und Sanierungsmethoden zu DDR Zeiten im ländlichen Raum sehr gut (er)kennt. Mit Beratern kann man echt Pech haben. Freunde von uns haben im Nachbarort ein Fachwerkhaus gekauft, und haben sich für stolze 450 Euro erzählen lassen, alles wäre bestens (schon mal verdächtig bei einem leerstehenden Haus von 1750). Nachher stellt sich heraus, Schwellen und Rähm waren nur mit Bohlen verkleidet (whoops), dahinter faulte das Holz... Wir haben die Geschichte unserem Herrn Garber erzählt, und der meinte nur ganz bescheiden: naja, bei diesen alten Häusern gibt es eben Überraschungen.
Zur Kaufentscheidung gibt es ja eh letztlich nur 2 wichtige punke: 1. Liebe ich das Haus? und 2. Kann ich es mir leisten? (Sprich: de Sanierung)...
Na, dann geh ich mal jetzt wieder weiter Fenster streichen...
Schönes Wochenende + Gruss
Ursula TAylor, Barenthin



..und noch ein anderes Objekt:



Bis hierher erstmal vielen Dank - wir haben uns inzwischen gegen das oben beschriebene Objekt entschieden, da es zu viele Unklarheiten gibt.

Nun haben wir allerdings ein weiteres Haus in den Blick bekommen, das ganz andere (anfangs vielleicht kleinere) Probleme hat. Ich hab hier und anderswo schon eine Menge dazugelernt (wobei ich finde, die Informationsflut auf Herrn Fischers Seiten könnte etwas redaktionelle Sortierung und Bearbeitung gut vertragen X-)...) Aber zurück zum Objekt - ich fang mal unten an:

-der Keller ist aus Feldsteinmauerwerk, tlw. Ziegelstein. Es sind praktisch überall massive Salzausblühungen zu sehen, der Putz fällt von selbst aus den Fugen.

-unsinnigerweise ist die Erdgasheizung/-warmwasserbereitung in diesem Keller eingebaut und zieht die Außenluft hinein, was mit dem Salz zusammen gar nicht gut ist (Kondensation).

Die Kellerdecke ist mit Rigipsplatten verkleidet, keine Ahnung, was darunter ist.

Weiter nach oben: in allen Räumen ist PVC auf die Dielen flächig verklebt - kriegt man das irgendwie ab?

Das gesamte Haus ist mit Kunststoffenstern aufgerüstet worden.

Die Fassade (auf Ziegelmauerwerk) ist (wohl mit Kalkputz) vor ca fünf Jahren saniert worden. Auf einem Sims wachsen leichte Algenschichten, außerdem zeigen sich feine Risse.

In den Innenräumen gibt es zum Teil im Fußleistenbereich Schimmelbildung (Konvektionsheizung).

Daß Zinkdach ist ebenfalls etwa fünf Jahre alt, die Geschoßdecke ist mit Mineralwolle gedämmt, ebenso zwischen den (neuen) Dachtragebalken.

Im Hof befindet sich ein Stallgebäude, dessen Ziegelwand von innen her ebenfalls salzgeschädigt ist (es sieht aus, als habe man den Mörtel tief herausgepult).

Auch beim Haupthaus bin ich mir nicht sicher, ob die Salzschäden sich schon in der EG-Wand bemerkbar machen.

Leider ist nur noch ein Schornsteinzug funktionsfähig, daher besteht keine Möglichkeit, einen Grundofen anzuschließen...

Unsicher bin ich mir vor allem, inwiefern diese Salzschäden als gravierend einzuschätzen sind (die Behandlungsmöglichkeiten sind wohl Opferputz oder Austausch[im Stall]), und und die vorhandenen Renovierungen (Plastfenster, Gasheizung, Fassadenputz) nicht mehr zerstört haben, als sie nutzten.

Leider will der Verkäufer für diese Maßnahmen Geld sehen, und ich bin mir absolut nicht sicher, ob sie es wert sind.

Auch müßte eine zehn Jahre alte Gasheizung doch schon fast zur Hälfte abgeschrieben sein, jedenfalls nicht 'neu'?

Das Wertermittlungsgutachten umfaßt alle die o.g. Punkte nicht, sondern nennt nur eine Undichtigkeit am gelöteten Heizungsrohr...

Wenn ich aber herangehen muß und die Heizung aus dem Keller verlegen, bald wieder die Fassade sanieren und irgendwann die Fenster wechseln muß, dann nimmt die Attraktivität des Objektes eben doch stark ab.

Hinzu kommt noch, daß die Innenaufteilung sehr schlecht ist und wir auch da einiges ändern müßten (und leider dürfen wir wg. Grenzbebauung wohl auch keine Fenster in die Ostwand brechen, obwohl es dort ein fensterlose Zimmer gibt...)

Grummel, manchmal habe ich das Gefühl, wenn man mehr weiß, wird die Sache auch nicht einfacher.

Liebe Grüße
Hartmut



Alles was Sie schreiben vom neuen Objekt,



würde mir nicht viel Qualitätsüberzeugung einhauchen. Gefühlte Baukosten > 1000 EUR/qm. Aber das ist nur eine Meinung.

Problem der Redaktion: Themen sind alle stark miteinander verwoben - wie eine Haus eben. Wie das in monokausale Kapitel zu bringen ist, weiß ich beim besten Willen nicht, es würde dadurch ja auch viel Info und Verknüpfung verloren gehen. Die Webseite hat Ihre Geschichte und wird weiter wachsen - in gewohnter/gewöhnungsbedürftiger Komplexität.